回顧2023年第三季度深圳寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)，累積的需求逐步釋放，全市甲級(jí)寫字樓吸納量反彈至去年以來(lái)最高值；具有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域標(biāo)桿型項(xiàng)目更受市場(chǎng)青睞，新入市項(xiàng)目的預(yù)租及自用亦有力支撐了吸納表現(xiàn)。而租金仍然延續(xù)下行趨勢(shì)，其中，標(biāo)桿型優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目的降價(jià)舉措多帶來(lái)較好的去化效果。在新供應(yīng)項(xiàng)目空置面積較高的影響下，全市空置率上升至24.3%。

市場(chǎng)概覽

　　01 需求  凈吸納量達(dá)去年以來(lái)最高值

數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際

　　本季度，在業(yè)主端多樣化的降租措施以及政府端產(chǎn)業(yè)扶持政策力度不斷加強(qiáng)的帶動(dòng)下，累積的需求逐步釋放，全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量達(dá)17.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增加15.3萬(wàn)平方米，同比增加3萬(wàn)平方米，為去年以來(lái)單季最高值。其中，具有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域標(biāo)桿型項(xiàng)目的大面積去化成為一大亮點(diǎn)，新入市項(xiàng)目的預(yù)租及自用亦有力支撐了吸納表現(xiàn)。

　　02 供應(yīng)與空置率

　　個(gè)別新項(xiàng)目取得良好預(yù)租效果，四季度新供應(yīng)依然高企，空置率上行壓力加大

　　本季度新入市項(xiàng)目共三個(gè)，總面積約28.9萬(wàn)平方米，分布于前海及羅湖，全市甲級(jí)寫字樓存量上升至870.4萬(wàn)平方米，不乏個(gè)別項(xiàng)目取得了較好的預(yù)租效果。多種因素帶來(lái)的延期使得四季度預(yù)期新供應(yīng)量近70萬(wàn)平方米，競(jìng)爭(zhēng)壓力極大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際

　　在新增供應(yīng)項(xiàng)目空置面積較高的影響下，全市空置率環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至24.3%，同比上升4.5個(gè)百分點(diǎn)。若四季度預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目如期交付，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力進(jìn)一步增大，全市空置率將繼續(xù)走高。

　　03 租金  降幅進(jìn)一步擴(kuò)大

數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際

　　三季度全市甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比降幅達(dá)4.5%，平均租金下滑至183.1元每月每平方米，個(gè)別項(xiàng)目降幅甚至高于10%。其中，標(biāo)桿型優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目的降價(jià)舉措多帶來(lái)較好的去化效果。

需求分析

　　從成交行業(yè)來(lái)看

　　大面積成交行業(yè)分布多樣化

　　龍頭企業(yè)搶抓置換窗口期

數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際，按租賃成交面積來(lái)算

　　從成交區(qū)域來(lái)看

　　行業(yè)區(qū)域集聚特征弱化

　　高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或?yàn)槭走x

數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際，按租賃成交面積計(jì)算

　　在子市場(chǎng)，前海凈吸納量位居各片區(qū)之首，主要得益于新供應(yīng)項(xiàng)目預(yù)租及自用，以及存量項(xiàng)目打造專業(yè)樓宇、提供多樣化的入駐補(bǔ)貼等吸引租戶進(jìn)駐。科技園在標(biāo)桿項(xiàng)目去化較好的帶動(dòng)下，扭轉(zhuǎn)過(guò)往連續(xù)三個(gè)季度負(fù)吸納的局面，錄得超1萬(wàn)平方米凈吸納量。寶安中心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目同樣以較高的性價(jià)比吸引優(yōu)質(zhì)客戶進(jìn)駐，涉及科技、教育、金融、建筑等多個(gè)行業(yè)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際

　　以降本增效為目的的搬遷需求仍然占據(jù)主流，客戶在租戶市場(chǎng)追求極致性價(jià)比，以更低的成本獲取優(yōu)質(zhì)辦公空間是必然選擇，這也意味著品質(zhì)相對(duì)較差的樓宇將面臨著更大的去化壓力。

各區(qū)表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際

未來(lái)趨勢(shì)

　　高企的未來(lái)供應(yīng)已成為影響深圳寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)的基礎(chǔ)要素。四季度預(yù)期的新增供應(yīng)量近70萬(wàn)平方米，雖然主、客觀因素影響下的延期或仍將發(fā)生，然而高供應(yīng)的基礎(chǔ)下，市場(chǎng)持續(xù)面臨極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，差異化的低價(jià)策略料將持續(xù)，加之四季度預(yù)期新供應(yīng)項(xiàng)目多分布于新興商務(wù)區(qū)或非核心商區(qū)區(qū)，租金下行趨勢(shì)難以改變。同時(shí)，高供應(yīng)之下空置率仍面臨上行壓力。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際