房訊網(wǎng)訊 2022年1月6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業(yè)地產(chǎn)的下一個十年"。來自地產(chǎn)界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇。

　　在年會現(xiàn)場，房訊指數(shù)研究院院長劉凱發(fā)布了《2021中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場研究報告》，深刻解讀并探索高質量發(fā)展要求下寫字樓產(chǎn)業(yè)園的變局與破局，揭幕中國商業(yè)地產(chǎn)“下一個十年”在雙碳戰(zhàn)略下綠色發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展的新未來。

　　劉凱表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)承擔著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟主戰(zhàn)場、區(qū)域發(fā)展主引擎、改革開放試驗平臺的定位與使命。在我國經(jīng)濟發(fā)展體制機制創(chuàng)新的背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來轉型升級的契機，國家對產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的重心將向提質增效、轉型升級、功能完善、綠色發(fā)展方向轉變。隨著公募REITs的擴容，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs產(chǎn)品將成為重要趨勢，在資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新的助力下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)將迎來迅速發(fā)展的機遇。

　　以下是報告節(jié)選：

　　產(chǎn)業(yè)園：規(guī)范發(fā)展要與國家戰(zhàn)略保持一致

　　2021年，國家和地方政府持續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好政策的相繼發(fā)布，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展營造了良好的營商環(huán)境。新基建、公募REITs、城市更新等推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉型升級，給產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供了發(fā)展契機。

　　在5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新興技術加持下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)一方面積極防疫抗疫，強化建設企業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的綜合性物理載體與配套設施，另一方面搭建企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長、產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展所需的系統(tǒng)化公共服務平臺，助力園區(qū)、產(chǎn)業(yè)以及區(qū)域經(jīng)濟的同步發(fā)展。

　　在中央提出逐步形成以國內大循環(huán)為主體、國際國內雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局的背景下，消費和科技將成為推動經(jīng)濟增長的重要引擎，這也為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了新的機遇，新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)、新居住四大新趨勢有望為行業(yè)創(chuàng)造更廣闊發(fā)展空間。

　　國家戰(zhàn)略保持一致 亟待行業(yè)轉型升級

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)是提升科技水平、快速構建新型產(chǎn)業(yè)體系和增強經(jīng)濟實力的有效載體，可以有效聚集生產(chǎn)力，集約利用資源，帶動關聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。作為產(chǎn)業(yè)調整和升級的重要空間聚集形式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)擔負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設等一系列的重要使命。

　　中國最早的園區(qū)是改革開放初期以推廣經(jīng)濟特區(qū)政策為目的而建立起來的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。1984年，國務院批準在沿海12個城市設立了首批14家國家級經(jīng)開區(qū)。隨著對外開放向縱深推進，國家級經(jīng)開區(qū)布局不斷向內陸擴展。全國現(xiàn)有230家國家級經(jīng)開區(qū)，遍布31個�。▍^(qū)、市），其中東部地區(qū)112家，中部地區(qū)68家，西部地區(qū)50家。30多年來，國家級經(jīng)開區(qū)不斷探索有特色的發(fā)展模式，成為我國經(jīng)濟發(fā)展的強大引擎、對外開放的重要平臺和改革創(chuàng)新的排頭兵。

　　隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，園區(qū)的概念和范圍不斷的擴張延展，從開發(fā)區(qū)到高新技術開發(fā)區(qū)，再到最近幾年日益發(fā)展起來的產(chǎn)城融合，此外還包括了市場上一些由開發(fā)商、投資機構以及專業(yè)化運營機構操盤運作的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

來源：中國開發(fā)區(qū)網(wǎng) 房訊指數(shù)整理

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，我國有各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)15000多個，包括國家級高新區(qū)168家、經(jīng)開區(qū)218個、國家級自貿(mào)試驗區(qū)18個等等，對全國經(jīng)濟的貢獻達到30%以上，覆蓋了國家級、省級、市級等各個行政層級。

　　2021年，在國家不斷擴大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資、加快構建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的背景下，各級政府出臺了系列引導、扶持政策，“十四五規(guī)劃”提出，加快數(shù)字化發(fā)展，建設數(shù)字中國；7月份，浙江省出臺《關于加快推進高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（園區(qū)）高質量發(fā)展的實施意見》；9月份，山東省發(fā)布“十四五”制造強省建設規(guī)劃；9月，四川省印發(fā)“十四五”新型基礎設施建設規(guī)劃；江蘇發(fā)布“十四五”科技創(chuàng)新規(guī)劃……

　　在加強新型基礎設施建設、鼓勵重點行業(yè)積極創(chuàng)新、建立多個自貿(mào)區(qū)擴大改革開放等多個方面的政策利好下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)長期蓬勃發(fā)展迎來堅實的支撐。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為支點、所在城市為節(jié)點，產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍將承擔經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)主戰(zhàn)場、區(qū)域發(fā)展主引擎、改革開放試驗平臺的定位與使命。

　　與此同時，新時代下為促進經(jīng)開區(qū)、特色小鎮(zhèn)等各種產(chǎn)業(yè)空間載體的高質量提升，國家相繼出臺相關政策進行規(guī)范引領，包括商務部修訂出臺《國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)綜合發(fā)展水平考核評價辦法（2021年版）》、發(fā)改委等十部委聯(lián)合印發(fā)《全國特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展導則》等，規(guī)范特色小鎮(zhèn)的可持續(xù)健康發(fā)展，推動經(jīng)開區(qū)的創(chuàng)新提升。

　　在我國經(jīng)濟發(fā)展體制機制創(chuàng)新的背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來轉型升級的契機。國家對產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的重心將向提質增效、轉型升級、功能完善、綠色發(fā)展方向轉變，同時對開發(fā)數(shù)量進行適度控制，鼓勵不同地區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)探索轉型升級的路徑和模式，推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成各具特色的先進智能體系。展望未來，在國家不斷擴大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資、加快構建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的背景下，各級政府從多方面加快新基建建設進度，作為產(chǎn)業(yè)集群載體空間的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，仍有巨大的發(fā)展空間。

　　市場需求持續(xù)旺盛 租金基本維持穩(wěn)定

　　2021年，在政策扶持、融資渠道暢通、數(shù)字化賦能等多重利好的帶動下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場迎來蓬勃的發(fā)展。

　　從企業(yè)端來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商在積極對抗疫情的同時，依托國家經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略，充分整合內外部資源，推動市場的復蘇和行業(yè)的升級。

　　疫情防控常態(tài)化下，多數(shù)園區(qū)加大了運營方面的投入，通過構建園區(qū)智慧管理“云平臺”，實現(xiàn)園區(qū)的數(shù)字化、智能化管理，如預先線上登記并掃碼進入園區(qū)、人體紅外測溫儀連接園區(qū)管理終端信息化系統(tǒng)、人臉或語音識別開啟門禁與電梯等。招商方面，園區(qū)借助數(shù)字化技術搭建“云招商”平臺，對各類招商信息資源進行立體展示，強化園區(qū)的露出和線上推廣。同時，園區(qū)運營者強化園區(qū)的服務效能，打造融合政策、金融、產(chǎn)業(yè)里鏈條以及社群等多方面融合的服務平臺，為園區(qū)及園區(qū)企業(yè)提供高效服務，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展轉型中提供助力。

　　在行業(yè)高質量發(fā)展的要求下，運營商紛紛改變盈利模式，從傳統(tǒng)物業(yè)銷售租賃向產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務和股權投資等方向轉化，優(yōu)化收入結構。不少運營商積極以輕資產(chǎn)模式輸出管理來獲取項目，在減少成本壓力的同時獲取更多收益。

　　得益于開發(fā)運營者的積極運營，在整體經(jīng)濟運行穩(wěn)中向好以及高技術制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的推動下，自2020年四季度起，產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場開始復蘇發(fā)展。從市場化參與度和運營程度較高的產(chǎn)業(yè)辦公即商務園區(qū)來看，市場需求持續(xù)暴漲，空置率較去年出現(xiàn)回落，租金基本維持穩(wěn)定。

　　以北京商務園區(qū)市場為例，據(jù)高力國際市場報告，2021年前兩個季度凈吸納量連續(xù)突破30萬平方米，單季度需求量已經(jīng)超過2020全年水平；第三季度凈吸納量出現(xiàn)回落，達到12.6萬平方米�；ヂ�(lián)網(wǎng)科技行業(yè)依舊是整體市場租賃需求的主引擎，此外，集成電路行業(yè)亦表現(xiàn)活躍，醫(yī)藥健康和傳媒行業(yè)延續(xù)活躍態(tài)勢。雖然二季度以來市場受新項目入市和教育行業(yè)騰退影響，但在整體旺盛的需求下，全市成熟商務園區(qū)市場空置率在三季度末進一步降至16.9%，市場租金保持穩(wěn)定約128元每月每平米。

來源：高力國際 房訊指數(shù)整理

　　子市場方面，上地和北清路等泛中關村市場表現(xiàn)突出，該區(qū)域是新一代信息技術、集成電路設計重點布局區(qū)域，為北京打造高精尖產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群提供了優(yōu)質空間。其中上地子市場目前市場空置率僅有5%左右，市場可利用的產(chǎn)業(yè)空間已非常有限且處于供不應求狀態(tài)。望京-酒仙橋市場由于區(qū)域內多以互聯(lián)網(wǎng)類企業(yè)需求為主，市場內的空置面積也被逐步消化。亦莊、豐臺科技園、順義以及大興等子市場則通過租金的小幅調整也實現(xiàn)了不同程度的去化，緩解了新增供應和疫情帶來的壓力。

　　在上海，商務園區(qū)租賃市場活躍度進一步提升，三季度凈吸納量錄得月30萬平方米，創(chuàng)近年來單季度凈吸納量新高�？萍夹旅襟w企業(yè)仍為漕河涇板塊租賃需求的主要驅動力，張江板塊受生物醫(yī)藥企業(yè)和科技新媒體企業(yè)的帶動租賃需求保持活躍，具備性價比優(yōu)勢的浦江與外高橋板塊也錄得成交。持續(xù)釋放的旺盛需求致各板塊空置率呈現(xiàn)不同程度的下降，各子市場租金水平均實現(xiàn)正增長，推動全市平均租金報價與有效租金環(huán)比出現(xiàn)上漲。

　　公募REITs穩(wěn)步推進 產(chǎn)業(yè)園迎黃金十年

　　自2020年以來，基礎設施公募REITs穩(wěn)步推進，并于2021年5月取得重大進展，首批9單基礎設施REITs項目獲滬深證券交易所審核通過。6月21日，首批9只公募REITs上市交易，標志著國內公募REITs試點正式落地。

　　其中3單項目為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，為華安張江光大園REIT、招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT，底層資產(chǎn)為承載戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)園，包括招商蛇口、張江高科以及蘇州工業(yè)園，分布在長三角和粵港澳大灣區(qū)等核心城市圈。簡單分析，具有國企背景的產(chǎn)業(yè)園區(qū)更具優(yōu)勢，而具備了成熟經(jīng)營模式及市場化運營能力的優(yōu)質園區(qū)資產(chǎn)則首批入選。

來源：房訊指數(shù)研究院

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的上市發(fā)行，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目提供了新的融資方式和退出渠道，推高了市場上帶有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的關注度以及帶來其資產(chǎn)價值的提升。對開發(fā)商和投資者來說則有助于打造“輕重結合”的全周期資產(chǎn)管理模式，加快資金循環(huán)，快速擴大在管資產(chǎn)規(guī)模，令資產(chǎn)運營管理能力的提升和輸出成為其重要的收入來源。對于重經(jīng)營、長周期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)，在引入了更多元化的資本，提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)交易流動性的同時，提高了市場信息的透明度，激發(fā)行業(yè)活力。

　　在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟方面的影響來看，公募REITs開拓了可持續(xù)發(fā)展之路，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性互動，對于擴大經(jīng)濟增長動能、為新基建提供有效支持、促進經(jīng)濟結構的調整和高質量發(fā)展具有重要意義。同時，公募REITs可提供新的大類資產(chǎn)配置選擇，也為公眾投資者提供低門檻涉足基礎設施領域、享受優(yōu)質不動產(chǎn)帶來的增值收益機會。截至11月，首批9只基礎設施公募REITs上市已超4個月，整體運行平穩(wěn)，多只上市以來累計漲幅均超過20%。

　　下半年以來，公募REITs試點制度取得新的進展，7月份，國家發(fā)改委印發(fā)了《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，進一步增加了公募REITs的試點范圍。11月份，繼首批9只公募REITs上市之后，第二批兩只基礎設施公募REITs正式獲批，建信中關村園區(qū)REIT和華夏越秀高速公路REIT將啟動發(fā)售。

　　隨著公募REITs的擴容，將會有更多企業(yè)參與其中，具有專業(yè)運營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍將是重要參與主體。未來，隨著我國資本市場體系的日益完善，公募REITs市場前景廣闊，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs產(chǎn)品將成為重要趨勢，越來越受到產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的關注，通過金融手段打通資金良性循環(huán)鏈，盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化債務結構，將有助于推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)良性發(fā)展。在資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新的助力下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)將迎來迅速發(fā)展的機遇。

　　來源：房訊網(wǎng)