房訊網訊 2022年1月6日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業(yè)地產的下一個十年"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇，深刻解讀新時代寫字樓產業(yè)園市場的變局，探索高質量發(fā)展要求下行業(yè)破局之道，共同開啟中國商業(yè)地產新發(fā)展模式下的"下一個十年"。
中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會由全聯(lián)房地產商會、房訊網聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產商會寫字樓分會承辦，采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權威主流媒體及地產、財經等專業(yè)媒體，對本次會議進行了直播和報道，100余萬人次在線觀看了年會直播。
REICO工作室博士劉琳在開幕演講中就房地產市場形勢和政策進行深入解讀，她表示，2021年，中國房地產市場經歷了上半年的火熱，到7月份的驟冷，再到年底觸底企穩(wěn)信號的釋放。未來，房地產市場將平穩(wěn)運行，一是因為宏觀調控政策保持穩(wěn)增長，謹慎出臺收縮性政策，有利于房地產市場發(fā)展；二是因為整個房地產行業(yè)的調控政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，支持住房需求；三是因為市場端供給下降需求穩(wěn)定，供求關系會逐步完善，房價趨于平穩(wěn)。
房地產市場形勢分析
2021年房地產市場可以用三個階段來形容：第一個階段是火熱，上半年市場的火熱；第二個是從7月份開始市場的驟冷；第三個是到年底市場出現(xiàn)觸底企穩(wěn)的信號。
從房價的變化上來看，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住房價格指數(shù)顯示，在今年7月份之后房地產市場加速探底，8月開始房價上漲城市數(shù)量快速減少，截止到11月份，二手住房的價格基本上已經跌到市場的底部。值得注意的是，今年房地產市場的調整與以往的市場調整的差異在于市場調整的速度非�？�。在前兩輪到三輪的周期里，從周期的高點到周期的低點大概要持續(xù)一年，而本次調整從周期的高點進入下降到低點只有三個月，這是這次市場的調整的不同點，速度非�？欤芍^是驟冷。
從區(qū)域上來看，無論是用一二三四線城市來劃分，還是從經濟活躍的五大城市群分析，房地產市場價格在今年的8月份基本全部進入環(huán)比下降的局面。從數(shù)據(jù)可以觀察到，在11月份一些區(qū)域和一線城市房價降幅則出現(xiàn)收窄。
從商品房銷售情況看，2021年商品房銷售從7月下半月開始出現(xiàn)快速的下降，一直到11月份，當月銷售面積都是負增長。11月份，商品房銷售面積降幅收窄，當月銷售面積出現(xiàn)環(huán)比增加，增幅為20%，可以看出受宏觀政策影響，市場做出了一些積極的反應。二手房方面，在11和12月份兩個月，一二線城市二手房的成交量出現(xiàn)了較大幅度的環(huán)比增加，一般來說，二手房的表現(xiàn)要先于新房市場，從中可以看到市場觸底的信號。
從新開工情況看，2021年商品房新開工面積受房地產企業(yè)從年初縮表、去杠桿的影響，從2021年年初開始當月的數(shù)據(jù)已經出現(xiàn)負增長，這與“三條紅線”、房地產去杠桿有很大關系。供給市場上的降速是先于銷售市場出現(xiàn)變化的，銷售市場在上半年依然非�；馃�，但是供給端無論是從新開工面積還是土地購置面積這兩個指標看，都是在上半年的年初就出現(xiàn)下降。
從投資來看，房地產投資增速滯后于新開工面積和土地購置面積的變化，也滯后于銷售端的變化，從9月、10月、11月三個月，投資增速才出現(xiàn)負增長。預計全年房地產投資增速還會維持5%的增長幅度。
從金融端來看，在2021年10月和11月，對比當期的預售款和當期個貸的變化，可以看出個貸的支持力度確實出現(xiàn)了大幅度的增加，這對于穩(wěn)定市場是非常關鍵的因素。
在房地產企業(yè)的資金端，應付款在快速增加。2021年1-11月，房地產企業(yè)各項應付款4.8萬億元，同比增加10%，相當于同期房地產開發(fā)資金來源的26.2%，其中應付工程款2.7萬億元。預計房地產企業(yè)的各項應付款在2021年全年會超出5萬億。
同時，房地產企業(yè)的融資中，開發(fā)貸和國內債券減少。1-11月，房地產企業(yè)開發(fā)貸款2.16萬億元，同比下降10.8%，連續(xù)6月同比減少。2021年，房企發(fā)行國內債券6363億元，同比減少12%。積極的變化出現(xiàn)在11月和12月，國內貸款的發(fā)放的數(shù)量出現(xiàn)了明顯的增加。
海外債市場截止到12月份則依然沒有明顯的恢復。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2021年431.2億美元債到期，全年發(fā)行量522億美元，同比減少23%。從7月份開始，海外債發(fā)行數(shù)量比去年同期出現(xiàn)明顯下降，8月份繼續(xù)下降，9月份有所緩解，但10月、11月、12月，海外債融資渠道基本斷掉了，預計在美元債市場上暴雷的房地產企業(yè)有可能還會增多。
2021年房地產信托發(fā)行5939億元，同比減少22%。房地產信托在2018、2019和2020年發(fā)行量大約都接近一萬億，但是2021年房地產信托數(shù)量急劇縮小，尤其是在7月份以后。可以看出無論是從海外債市場還是房地產信托，投資人信心依然沒有恢復。
房地產政策解讀
伴隨著市場的變化，房地產調控政策也發(fā)生了一些調整。
首先是初步建立了房地產金融審慎管理制度。從2018年“兩會”開始，央行提出要完善房地產金融的調控政策。2019年6月，銀保監(jiān)會首次提出了房地產金融化的問題，包括房地產金融化和泡沫化的問題，并要求遏制房地產金融化和泡沫化的傾向。在2019年5月開始，房企在公開市場融資、境外融資、信托融資、ABS融資等方面，相關部門都出臺了一些較嚴的規(guī)定。2020年8月，監(jiān)管部門出臺了“三線四檔”的房企債務水平管理新規(guī)，在房地產金融系統(tǒng)里，初步建立起房地產金融審慎管理制度。
該項制度建立后，對房地產融資產生巨大影響，資金向房地產領域流入速度減緩。從房地產貸款余額占比來看，在整個各項貸款余額中的占比由2019年的28.8%降到了27.1%；新增貸款占比下降速度更快，由45%左右降到了18%。這個數(shù)據(jù)真實反映出今年房地產企業(yè)感受到的融資偏緊局面，就也是房地產金融去地產化、去泡沫化以及金融去地產化、去泡沫化的效用。
第二項政策變化是土地集中出讓制度的改革。2021年3月自然資源部出臺土地供應“兩集中”的新規(guī)，并在22個熱點城市率先施行。2021年8月，又對第二批土地集中出讓出臺進一步完善的規(guī)則，包括土地出讓溢價率上限的規(guī)定、一次性報價以及房企拿地資金穿透式的審查等，相關制度非常嚴格。在該項政策影響下，2021年三次土地集中出讓市場從火爆到冷淡再到平穩(wěn)，預計今后還會進行相應的完善和改革。
第三個制度是二手房價格指導制度。從2021年年初開始，熱點城市相繼試行二手房價格指導制度。最開始是深圳，在2月8號建立二手住房成交參考價格發(fā)布制度，到現(xiàn)在大約十幾個城市已經發(fā)布實施了該項制度。從效果來看，對二手房市場產生較大影響。
第四項影響較大的政策是加快發(fā)展保障性租賃住房。2021年7月，國辦發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，首次明確國家的住房保障體系是由公租房、共有產權住房和保障性租賃住房組成，這在整個住房制度和住房供應體系設計上，具有里程碑意義，代表了國家未來將實施“大保障”概念。目前已經有幾個城市發(fā)布了“十四五”期間住房建設的重點任務，保障性租賃住房在整個住房供應體系中擁有較高占比。該項政策是在房地產市場完善調控的同時，在整個保障領域里最為重要的一個政策。
最后一個是房地產稅。2021年10月23日，全國人大常務委員會發(fā)布《關于授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作的決定（草案）》，在市場引起很大的反響。房地產稅試點工作的定位是什么？其目的一是要積極穩(wěn)妥推進房地產稅的立法和改革，為房地產稅立法而服務；二是要引導住房的合理消費和土地資源的節(jié)約利用，在引導住房合理消費方面將起重要作用。所以在2020年，房地產稅擴大試點是需要持續(xù)受到關注的。
房地產市場在7月下旬出現(xiàn)快速下跌后，為了穩(wěn)定市場預期，中財辦、央行、銀保監(jiān)會等相關部門在10月下旬開始陸續(xù)發(fā)聲。中央對房地產市場出現(xiàn)問題的總體定義是，房地產市場出現(xiàn)了個別的問題，但是總體風險是可控的，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。政策也在進行適時的調整，對于穩(wěn)定房地產市場起到非常關鍵的作用。
政策和市場走勢預判
今后房地產政策會是什么樣的方向？中央經濟工作會議提出來一些政策的指向。其中對當前的經濟形勢提出經濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊和預期轉弱的三重壓力，要求整個宏觀經濟的政策要轉向穩(wěn)增長，“穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進”。
在房地產行業(yè)方面，中央經濟工作會議除了重申堅持“房住不炒”之外，還要求堅持租購并舉，要支持商品房市場更好滿足購買者的合理住房需求，促進房地產業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。無論是從宏觀的政策來講，還是從房地產政策環(huán)境來講，對于房地產發(fā)展都是積極的信號。
住建部隨后也做出了一些工作部署，一是保持調控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。二是增強調控政策協(xié)調性精準性，加強金融、土地、市場監(jiān)管等調控政策的協(xié)同。三是堅決有力處置個別頭部房地產企業(yè)房地產項目逾期交付風險。四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產市場秩序。
此外，在推進住房供給側結構性改革中，住建部明確表明，房地產市場的基本面是沒有變的，住房需求是依然旺盛的，這其實也是現(xiàn)在的一個共識。所以針對這樣一些住房需求，無論是剛性需求還是改善性需求，政策將會予以支持。
對于今年房地產市場，我們的預測是市場會平穩(wěn)運行，下半年的市場會好于上半年，一個季度會好于一個季度，越來越好。
主要理由有三點，第一，宏觀政策環(huán)境有利于房地產市場發(fā)展。整個宏觀調控政策保持穩(wěn)增長，要求謹慎出臺收縮性政策，對于房地產市場的穩(wěn)定和發(fā)展有積極的意義。
第二，整個房地產行業(yè)的調控政策目標很清晰，就是要保持調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，支持合理的住房需求。
第三，從市場端來看，這輪房地產市場調整最大的特點是供給端的調整先于需求端的調整，供給端的降幅要大于需求端的降幅，導致這一輪市場的調整是在一個低庫存水平上的調整。所以房地產市場將會出現(xiàn)供給端的下降，與此同時需求力求保持穩(wěn)定，所以供求關系會逐步完善，價格會企穩(wěn)。
來源：房訊網
