房訊網(wǎng)訊 2022年1月6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"變局與破局：商業(yè)地產(chǎn)的下一個十年"。來自地產(chǎn)界、金融界、學術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過300位嘉賓出席論壇，深刻解讀新時代寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的變局，探索高質(zhì)量發(fā)展要求下行業(yè)破局之道，共同開啟中國商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)展模式下的"下一個十年"。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十八屆年會由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，采取現(xiàn)場交流+線上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財經(jīng)等專業(yè)媒體，對本次會議進行了直播和報道，100余萬人次在線觀看了年會直播。
REICO工作室博士劉琳在開幕演講中就房地產(chǎn)市場形勢和政策進行深入解讀，她表示，2021年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了上半年的火熱，到7月份的驟冷，再到年底觸底企穩(wěn)信號的釋放。未來，房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)運行，一是因為宏觀調(diào)控政策保持穩(wěn)增長，謹慎出臺收縮性政策，有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展；二是因為整個房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，支持住房需求；三是因為市場端供給下降需求穩(wěn)定，供求關(guān)系會逐步完善，房價趨于平穩(wěn)。
房地產(chǎn)市場形勢分析
2021年房地產(chǎn)市場可以用三個階段來形容：第一個階段是火熱，上半年市場的火熱；第二個是從7月份開始市場的驟冷；第三個是到年底市場出現(xiàn)觸底企穩(wěn)的信號。
從房價的變化上來看，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住房價格指數(shù)顯示，在今年7月份之后房地產(chǎn)市場加速探底，8月開始房價上漲城市數(shù)量快速減少，截止到11月份，二手住房的價格基本上已經(jīng)跌到市場的底部。值得注意的是，今年房地產(chǎn)市場的調(diào)整與以往的市場調(diào)整的差異在于市場調(diào)整的速度非�？�。在前兩輪到三輪的周期里，從周期的高點到周期的低點大概要持續(xù)一年，而本次調(diào)整從周期的高點進入下降到低點只有三個月，這是這次市場的調(diào)整的不同點，速度非常快，可謂是驟冷。
從區(qū)域上來看，無論是用一二三四線城市來劃分，還是從經(jīng)濟活躍的五大城市群分析，房地產(chǎn)市場價格在今年的8月份基本全部進入環(huán)比下降的局面。從數(shù)據(jù)可以觀察到，在11月份一些區(qū)域和一線城市房價降幅則出現(xiàn)收窄。
從商品房銷售情況看，2021年商品房銷售從7月下半月開始出現(xiàn)快速的下降，一直到11月份，當月銷售面積都是負增長。11月份，商品房銷售面積降幅收窄，當月銷售面積出現(xiàn)環(huán)比增加，增幅為20%，可以看出受宏觀政策影響，市場做出了一些積極的反應(yīng)。二手房方面，在11和12月份兩個月，一二線城市二手房的成交量出現(xiàn)了較大幅度的環(huán)比增加，一般來說，二手房的表現(xiàn)要先于新房市場，從中可以看到市場觸底的信號。
從新開工情況看，2021年商品房新開工面積受房地產(chǎn)企業(yè)從年初縮表、去杠桿的影響，從2021年年初開始當月的數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)負增長，這與“三條紅線”、房地產(chǎn)去杠桿有很大關(guān)系。供給市場上的降速是先于銷售市場出現(xiàn)變化的，銷售市場在上半年依然非常火熱，但是供給端無論是從新開工面積還是土地購置面積這兩個指標看，都是在上半年的年初就出現(xiàn)下降。
從投資來看，房地產(chǎn)投資增速滯后于新開工面積和土地購置面積的變化，也滯后于銷售端的變化，從9月、10月、11月三個月，投資增速才出現(xiàn)負增長。預(yù)計全年房地產(chǎn)投資增速還會維持5%的增長幅度。
從金融端來看，在2021年10月和11月，對比當期的預(yù)售款和當期個貸的變化，可以看出個貸的支持力度確實出現(xiàn)了大幅度的增加，這對于穩(wěn)定市場是非常關(guān)鍵的因素。
在房地產(chǎn)企業(yè)的資金端，應(yīng)付款在快速增加。2021年1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)各項應(yīng)付款4.8萬億元，同比增加10%，相當于同期房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的26.2%，其中應(yīng)付工程款2.7萬億元。預(yù)計房地產(chǎn)企業(yè)的各項應(yīng)付款在2021年全年會超出5萬億。
同時，房地產(chǎn)企業(yè)的融資中，開發(fā)貸和國內(nèi)債券減少。1-11月，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款2.16萬億元，同比下降10.8%，連續(xù)6月同比減少。2021年，房企發(fā)行國內(nèi)債券6363億元，同比減少12%。積極的變化出現(xiàn)在11月和12月，國內(nèi)貸款的發(fā)放的數(shù)量出現(xiàn)了明顯的增加。
海外債市場截止到12月份則依然沒有明顯的恢復。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2021年431.2億美元債到期，全年發(fā)行量522億美元，同比減少23%。從7月份開始，海外債發(fā)行數(shù)量比去年同期出現(xiàn)明顯下降，8月份繼續(xù)下降，9月份有所緩解，但10月、11月、12月，海外債融資渠道基本斷掉了，預(yù)計在美元債市場上暴雷的房地產(chǎn)企業(yè)有可能還會增多。
2021年房地產(chǎn)信托發(fā)行5939億元，同比減少22%。房地產(chǎn)信托在2018、2019和2020年發(fā)行量大約都接近一萬億，但是2021年房地產(chǎn)信托數(shù)量急劇縮小，尤其是在7月份以后�？梢钥闯鰺o論是從海外債市場還是房地產(chǎn)信托，投資人信心依然沒有恢復。
房地產(chǎn)政策解讀
伴隨著市場的變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策也發(fā)生了一些調(diào)整。
首先是初步建立了房地產(chǎn)金融審慎管理制度。從2018年“兩會”開始，央行提出要完善房地產(chǎn)金融的調(diào)控政策。2019年6月，銀保監(jiān)會首次提出了房地產(chǎn)金融化的問題，包括房地產(chǎn)金融化和泡沫化的問題，并要求遏制房地產(chǎn)金融化和泡沫化的傾向。在2019年5月開始，房企在公開市場融資、境外融資、信托融資、ABS融資等方面，相關(guān)部門都出臺了一些較嚴的規(guī)定。2020年8月，監(jiān)管部門出臺了“三線四檔”的房企債務(wù)水平管理新規(guī)，在房地產(chǎn)金融系統(tǒng)里，初步建立起房地產(chǎn)金融審慎管理制度。
該項制度建立后，對房地產(chǎn)融資產(chǎn)生巨大影響，資金向房地產(chǎn)領(lǐng)域流入速度減緩。從房地產(chǎn)貸款余額占比來看，在整個各項貸款余額中的占比由2019年的28.8%降到了27.1%；新增貸款占比下降速度更快，由45%左右降到了18%。這個數(shù)據(jù)真實反映出今年房地產(chǎn)企業(yè)感受到的融資偏緊局面，就也是房地產(chǎn)金融去地產(chǎn)化、去泡沫化以及金融去地產(chǎn)化、去泡沫化的效用。
第二項政策變化是土地集中出讓制度的改革。2021年3月自然資源部出臺土地供應(yīng)“兩集中”的新規(guī)，并在22個熱點城市率先施行。2021年8月，又對第二批土地集中出讓出臺進一步完善的規(guī)則，包括土地出讓溢價率上限的規(guī)定、一次性報價以及房企拿地資金穿透式的審查等，相關(guān)制度非常嚴格。在該項政策影響下，2021年三次土地集中出讓市場從火爆到冷淡再到平穩(wěn)，預(yù)計今后還會進行相應(yīng)的完善和改革。
第三個制度是二手房價格指導制度。從2021年年初開始，熱點城市相繼試行二手房價格指導制度。最開始是深圳，在2月8號建立二手住房成交參考價格發(fā)布制度，到現(xiàn)在大約十幾個城市已經(jīng)發(fā)布實施了該項制度。從效果來看，對二手房市場產(chǎn)生較大影響。
第四項影響較大的政策是加快發(fā)展保障性租賃住房。2021年7月，國辦發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，首次明確國家的住房保障體系是由公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房和保障性租賃住房組成，這在整個住房制度和住房供應(yīng)體系設(shè)計上，具有里程碑意義，代表了國家未來將實施“大保障”概念。目前已經(jīng)有幾個城市發(fā)布了“十四五”期間住房建設(shè)的重點任務(wù)，保障性租賃住房在整個住房供應(yīng)體系中擁有較高占比。該項政策是在房地產(chǎn)市場完善調(diào)控的同時，在整個保障領(lǐng)域里最為重要的一個政策。
最后一個是房地產(chǎn)稅。2021年10月23日，全國人大常務(wù)委員會發(fā)布《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定（草案）》，在市場引起很大的反響。房地產(chǎn)稅試點工作的定位是什么？其目的一是要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅的立法和改革，為房地產(chǎn)稅立法而服務(wù)；二是要引導住房的合理消費和土地資源的節(jié)約利用，在引導住房合理消費方面將起重要作用。所以在2020年，房地產(chǎn)稅擴大試點是需要持續(xù)受到關(guān)注的。
房地產(chǎn)市場在7月下旬出現(xiàn)快速下跌后，為了穩(wěn)定市場預(yù)期，中財辦、央行、銀保監(jiān)會等相關(guān)部門在10月下旬開始陸續(xù)發(fā)聲。中央對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題的總體定義是，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別的問題，但是總體風險是可控的，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。政策也在進行適時的調(diào)整，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到非常關(guān)鍵的作用。
政策和市場走勢預(yù)判
今后房地產(chǎn)政策會是什么樣的方向？中央經(jīng)濟工作會議提出來一些政策的指向。其中對當前的經(jīng)濟形勢提出經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的三重壓力，要求整個宏觀經(jīng)濟的政策要轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，“穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進”。
在房地產(chǎn)行業(yè)方面，中央經(jīng)濟工作會議除了重申堅持“房住不炒”之外，還要求堅持租購并舉，要支持商品房市場更好滿足購買者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。無論是從宏觀的政策來講，還是從房地產(chǎn)政策環(huán)境來講，對于房地產(chǎn)發(fā)展都是積極的信號。
住建部隨后也做出了一些工作部署，一是保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。二是增強調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準性，加強金融、土地、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同。三是堅決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風險。四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。
此外，在推進住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，住建部明確表明，房地產(chǎn)市場的基本面是沒有變的，住房需求是依然旺盛的，這其實也是現(xiàn)在的一個共識。所以針對這樣一些住房需求，無論是剛性需求還是改善性需求，政策將會予以支持。
對于今年房地產(chǎn)市場，我們的預(yù)測是市場會平穩(wěn)運行，下半年的市場會好于上半年，一個季度會好于一個季度，越來越好。
主要理由有三點，第一，宏觀政策環(huán)境有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展。整個宏觀調(diào)控政策保持穩(wěn)增長，要求謹慎出臺收縮性政策，對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展有積極的意義。
第二，整個房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策目標很清晰，就是要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，支持合理的住房需求。
第三，從市場端來看，這輪房地產(chǎn)市場調(diào)整最大的特點是供給端的調(diào)整先于需求端的調(diào)整，供給端的降幅要大于需求端的降幅，導致這一輪市場的調(diào)整是在一個低庫存水平上的調(diào)整。所以房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)供給端的下降，與此同時需求力求保持穩(wěn)定，所以供求關(guān)系會逐步完善，價格會企穩(wěn)。
來源：房訊網(wǎng)
