2021年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入加速?gòu)?fù)蘇的階段，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比增加8.2%，辦公樓銷售面積增加10.5%；兩者的開發(fā)投資額較去年同期也均有超過6%的漲幅。但不可忽視的是，未來幾年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨著較大的去化壓力。

　　6月24日，房訊指數(shù)研究院發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)研究報(bào)告》顯示，商業(yè)地產(chǎn)10強(qiáng)整體相對(duì)穩(wěn)定。其中，萬(wàn)達(dá)繼續(xù)位列第一，萬(wàn)象生活、中海商業(yè)、紅星美凱龍、大悅城分別位列第二、第三、第四、第五，富力商業(yè)、寶龍地產(chǎn)、保利商業(yè)分別位列第六、第七、第八；印力和龍湖位列第九、第十。

　　房訊指數(shù)研究院指出，以2021年5月中國(guó)公募REITs的誕生為標(biāo)志，商業(yè)地產(chǎn)黃金十年周期徐徐拉開帷幕。

　　站在新周期的起點(diǎn)上，房訊指數(shù)研究院認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)黃金十年將呈現(xiàn)四大趨勢(shì)變化：第一，新商業(yè)，以新零售、新電商、新消費(fèi)為代表的新商業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勁且前景可期；第二，新辦公，以智慧辦公的崛起為標(biāo)志，新建在建寫字樓在硬件和軟件上的標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新改變了工作定義和企業(yè)定義，預(yù)示了新辦公的新趨勢(shì)；第三，新園區(qū)，定制化、專業(yè)化、數(shù)字化、生態(tài)化的四化園區(qū)有望脫穎而出；第四，新居住，2021年隨著政策上住房市場(chǎng)和住房保障兩大體系的完善，供給端呈現(xiàn)多元化規(guī)范化，需求端新生代租賃群體觀念革新。

　　商業(yè)環(huán)境繼續(xù)回暖，消費(fèi)市場(chǎng)加快復(fù)蘇

　　在經(jīng)歷了疫情的洗禮之后，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)不僅在市場(chǎng)端實(shí)現(xiàn)了快速恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)整戰(zhàn)略，以重度運(yùn)營(yíng)和數(shù)字科技賦能行業(yè)發(fā)展，以創(chuàng)新的商業(yè)模式滿足消費(fèi)內(nèi)循環(huán)趨勢(shì)，從而進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的“新賽道”。

　　2021年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定恢復(fù)。以商業(yè)地產(chǎn)來看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年1-3月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的開發(fā)投資額同比增速均超過10%，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為2397億元，同比2020年一季度增長(zhǎng)13.8%。彰顯了行業(yè)韌性，也體現(xiàn)了行業(yè)發(fā)展信心有所增強(qiáng)。

來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 房訊指數(shù)整理

　　銷售方面，2021年一季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積較2020年一季度增長(zhǎng)24.9%，較2019年仍有差距，并沒有完全恢復(fù)到疫情前的情況。存量上，2021年一季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積同比下降3.7%，庫(kù)存量相對(duì)減少。不可忽視的是，在新開工面積增長(zhǎng)的前提下，未來市場(chǎng)仍將面臨著較大的去化壓力。

　　從市場(chǎng)端來看，隨著整體商業(yè)環(huán)境繼續(xù)回暖，消費(fèi)市場(chǎng)加快復(fù)蘇，餐飲等接觸式消費(fèi)明顯改善，實(shí)體零售店鋪經(jīng)營(yíng)繼續(xù)回升。一季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額105221億元，同比增長(zhǎng)33.9%，兩年平均增速為4.2%，與去年四季度環(huán)比增長(zhǎng)1.86%。

　　2020年整體來看，新冠疫情導(dǎo)致全國(guó)商品零售額下降，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)。年初疫情肆虐期間居民生產(chǎn)、生活受限，線下消費(fèi)市場(chǎng)受到?jīng)_擊；到二三四季度市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)規(guī)模仍保持增長(zhǎng)，但增速有所回落。

來源：企業(yè)年報(bào) 房訊指數(shù)整理

　　寫字樓依然是商業(yè)地產(chǎn)投資者的首選

　　2021年，得益于整體形勢(shì)的利好以及從業(yè)者積極的運(yùn)營(yíng)，全國(guó)寫字樓市場(chǎng)投資、銷售以及租賃等各項(xiàng)數(shù)據(jù)穩(wěn)步回升，市場(chǎng)回歸疫情前的發(fā)展曲線。

　　截至2021年一季度，外部不確定性因素對(duì)寫字樓市場(chǎng)的沖擊減弱，整體需求承接2020年下半年的復(fù)蘇步調(diào)，越來越多的企業(yè)正在積極釋放其新租或搬遷需求。各項(xiàng)積極因素推動(dòng)下，寫字樓市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)，重點(diǎn)城市迎來“開門紅”，空置率上升的趨勢(shì)得到緩解甚至改善，租金降幅收窄，逐漸趨于平穩(wěn)。

　　從大宗物業(yè)交易表現(xiàn)來看，雖然交易市場(chǎng)周期變長(zhǎng)，但在自用、投資雙輪驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度并未下降，投資者仍對(duì)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目保持高度關(guān)注。無(wú)論是自用亦或投資，寫字樓依然是商業(yè)地產(chǎn)投資者的首選。

　　隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，寫字樓市場(chǎng)租戶端結(jié)構(gòu)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，金融和科技客戶勢(shì)頭強(qiáng)勁，拉動(dòng)了市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。業(yè)主端則不斷提升寫字樓物業(yè)質(zhì)量，積極采用靈活租賃、智慧物業(yè)及增值服務(wù)等策略來滿足租戶日益多元化的辦公需求。

來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 房訊指數(shù)整理

　　市場(chǎng)銷售方面，一季度全國(guó)辦公樓銷售面積575萬(wàn)平方米，較2020年同期增長(zhǎng)34.4%，與2019年一季度（671萬(wàn)平方米）仍有差距，但已經(jīng)顯示出疫情后良好的恢復(fù)態(tài)勢(shì)。

來源：房訊指數(shù)研究院

　　全國(guó)主要城市2021年首季度凈吸納量錄得125萬(wàn)平方米，在連續(xù)多年供大于求的趨勢(shì)下，本季度全國(guó)整體凈吸納量高于新增供應(yīng)水平，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供需的基本均衡。

　　但總體來看，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)短期仍將面臨供應(yīng)過剩、租金下行的局面，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面長(zhǎng)期向好，金融、TMT行業(yè)仍強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，將持續(xù)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)租賃需求，長(zhǎng)期仍擁有增長(zhǎng)引擎。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)加速轉(zhuǎn)型升級(jí)

　　2020年的新冠肺炎疫情給產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來了巨大的沖擊，在疫情影響下，行業(yè)整體規(guī)模增速放緩。而外部環(huán)境的變化也使園區(qū)的運(yùn)營(yíng)招商一度面臨困境，導(dǎo)致園區(qū)運(yùn)營(yíng)商營(yíng)收與利潤(rùn)的下滑。但在政策扶持、融資渠道暢通、數(shù)字化賦能等多重利好的帶動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)依舊將迎來蓬勃的發(fā)展。

　　從整體行業(yè)來看，隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，越來越多市場(chǎng)化運(yùn)作的園區(qū)開始“去地產(chǎn)化”，以信息化、智能化應(yīng)用，全面提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力；同時(shí)，聯(lián)合政企、金融與科研機(jī)構(gòu)多方協(xié)同深化合作，打造一站式、生態(tài)閉環(huán)的產(chǎn)業(yè)集群也為產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供了助推力。

　　展望未來，在國(guó)家不斷擴(kuò)大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資、加快構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的背景下，各級(jí)政府從多方面加快新基建建設(shè)進(jìn)度，作為產(chǎn)業(yè)集群載體空間的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，仍有巨大的發(fā)展空間。

來源：中國(guó)開發(fā)區(qū)網(wǎng) 房訊指數(shù)整理

　　房訊指數(shù)認(rèn)為，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展將面臨四大趨勢(shì)：開發(fā)模式將從"賣房賣地"轉(zhuǎn)向"持有運(yùn)營(yíng)"，產(chǎn)品模式將從"園區(qū)經(jīng)濟(jì)"轉(zhuǎn)向"城市經(jīng)濟(jì)"，盈利模式將從"客戶思維"轉(zhuǎn)向"伙伴思維"，運(yùn)營(yíng)模式將從"管理園區(qū)"轉(zhuǎn)向"服務(wù)園區(qū)"。

　　新居住迎來新邏輯

　　《報(bào)告》指出，短期來看，大城市住房問題、租賃住房將成為政策發(fā)力的重點(diǎn)，新市民的住房需求同樣得到重視，從中長(zhǎng)期來看，住房市場(chǎng)和住房保障兩大體系的完善，將對(duì)未來調(diào)控思路作出引領(lǐng)。

　　2020年，在“租購(gòu)并舉”政策推進(jìn)落實(shí)下，住房租賃市場(chǎng)行為正逐漸規(guī)范，市場(chǎng)環(huán)境亦進(jìn)一步改善。

　　從政策來看，國(guó)家“十四五規(guī)劃”提出，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范與發(fā)展成為未來五年的重要工作，也是關(guān)系社會(huì)民生的關(guān)鍵因素，租賃市場(chǎng)的發(fā)展迎來挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

　　來源：和訊網(wǎng)房產(chǎn)

編輯：wangdc