近日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強(qiáng)。但2020年房地產(chǎn)貸款增速數(shù)年來首次低于各項(xiàng)貸款增速，這一成績(jī)來之不易。
近年來，房?jī)r(jià)過高、漲幅過大、房地產(chǎn)泡沫化金融化運(yùn)行一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展中的主要矛盾及問題。中國(guó)銀行研究院研究員李佩珈在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)泡沫化金融化主要表現(xiàn)在四方面：一是房地產(chǎn)投機(jī)炒作風(fēng)氣較為濃厚。央行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房擁有率達(dá)到96%，其中有兩套房的家庭占比為31%，戶均擁有住房1.5套，在全球主要大國(guó)中，我國(guó)家庭住房擁有率位居全球第一。據(jù)此判斷，很多人買房的目的并不是自住，而是用于投資投機(jī)。
二是房?jī)r(jià)收入比過高。根據(jù)NUMBRO國(guó)際房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，全球房?jī)r(jià)收入比最高的十大城市中，我國(guó)占據(jù)一半。房?jī)r(jià)收入比過高不僅推高了居民部門債務(wù)，加大了債務(wù)償付壓力，還對(duì)消費(fèi)、教育等活動(dòng)產(chǎn)生了擠壓效應(yīng)。
三是各類資本競(jìng)相進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。2020年以來，在各種貸款利息優(yōu)惠、貼息政策背景下，部分主體利用獲得的優(yōu)惠貸款進(jìn)行炒房，部分經(jīng)營(yíng)性貸款以各種方式違規(guī)進(jìn)入樓市，這部分資金既無法監(jiān)測(cè)，也加大了風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，多地監(jiān)管部門嚴(yán)查低息貸（消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸）資金違規(guī)流入樓市。
四是房?jī)r(jià)過高、漲幅過大是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中面臨的長(zhǎng)期問題。近期，我國(guó)部分城市又出現(xiàn)了房?jī)r(jià)非理性上漲現(xiàn)象。除了前期需求反彈、供給減少等原因，在如此高價(jià)位上還有搶房行為不乏投機(jī)炒作的成分。同時(shí)，部分剛性需求也被恐慌情緒裹挾，加入搶房潮中。
各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的教訓(xùn)表明，房地產(chǎn)泡沫化運(yùn)行對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)金融體系的影響是巨大的、負(fù)面的。郭樹清在發(fā)布會(huì)上表示，相信房地產(chǎn)問題會(huì)逐步得到好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在要進(jìn)一步采取一系列措施。李佩珈認(rèn)為，這釋放了中央及政府堅(jiān)持“房住不炒”的決心。
“值得注意的是，盡管我國(guó)確實(shí)存在房地產(chǎn)泡沫化、金融化的傾向和風(fēng)險(xiǎn)，但這僅是局部的、區(qū)域的。從居民住房違約情況（目前個(gè)人住房按揭貸款違約率約為0.3%，違約率極低）、居民儲(chǔ)蓄率等多個(gè)角度觀察，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性并不大�！彼f。
為落實(shí)中央“房住不炒”政策，李佩珈建議：一是落實(shí)主體責(zé)任、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，防范各類資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是加快租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，營(yíng)造租房比購房更劃算的發(fā)展環(huán)境。實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，強(qiáng)化租戶利益保護(hù)，加大對(duì)租房稅收補(bǔ)貼力度等。三是加大對(duì)投機(jī)炒作行為的打擊力度。
同時(shí)，受貨幣政策更加關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)融資政策收緊及無風(fēng)險(xiǎn)利率上行等多種因素影響，李佩珈認(rèn)為，2021年房貸利率整體穩(wěn)定，略有上行。
具體來看，一是貨幣政策更加注重防風(fēng)險(xiǎn)�？紤]到2020年我國(guó)宏觀杠桿率過快上行，加大了未來發(fā)展中的隱患，貨幣政策將更加注重直達(dá)性。在助力中小企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，將避免杠桿繼續(xù)大幅上升。
二是房地產(chǎn)融資環(huán)境轉(zhuǎn)緊。近期，我國(guó)已出臺(tái)多項(xiàng)政策以避免各類資金過度流入樓市，這將約束銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款行為，相應(yīng)的信貸投放將有所減少。
三是無風(fēng)險(xiǎn)利率有所上行。2021年年初以來，隨著疫情在全球趨于緩和以及新冠疫苗接種的加快，各國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)的樂觀預(yù)期不斷上升，這使得各國(guó)無風(fēng)險(xiǎn)利率均出現(xiàn)了不同程度的上行，我國(guó)十年期國(guó)債收益率也由上年年末的3.17%上行至3.25%，使得各類金融資產(chǎn)定價(jià)利率也有同步趨升的壓力。
來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
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