至2021年1月14日，房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)“五大行”，世邦魏理仕、高力國(guó)際、戴德梁行、仲量聯(lián)行和第一太平戴維斯，全部發(fā)布了2020年全年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告。

　　從2020年的一季度到四季度，北京寫字樓市場(chǎng)“承壓”的字眼一直出現(xiàn)在各大行的報(bào)告里。

　　空置率、租金和凈吸納量，是衡量寫字樓市場(chǎng)的關(guān)鍵指標(biāo)，由于樣本選擇不同，各家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)稍有差異，但五大行報(bào)告中的共性趨勢(shì)明顯。

　　從空置率來看，北京寫字樓四季度的空置率，持續(xù)走高超過15%，為十年來新高。

　　五大行中，最高的為高力國(guó)際數(shù)據(jù)，顯示空置水平至19.4%；最低的為仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，顯示2020年底，全市空置率達(dá)15.4%。

　　多家機(jī)構(gòu)告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，市場(chǎng)出現(xiàn)“以價(jià)換量”現(xiàn)象，由于空置率處于歷史高位，為盡快提高出租率，部分業(yè)主繼續(xù)通過降低租金的方式爭(zhēng)取租戶。具體到租金表現(xiàn)，北京寫字樓平均租金下降為三百多元/月/平方米。

　　仲量聯(lián)行指出，截至2020年底，租金創(chuàng)下連續(xù)八個(gè)季度下跌的紀(jì)錄，為342元/月/平方米的租金，同比下跌7.9%；戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，第四季度，北京全市租金為337.2元/月/平方米，同比下降11.8%。

　　凈吸納量方面，四季度吸納量開始回暖。

　　世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，第四季度全市凈吸納量達(dá)14.2萬平方米，比過去十年的季度均值高出近一倍；下半年的累計(jì)凈吸納量較2019年同期有近50%的增長(zhǎng)。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，全年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量約為64.9萬平方米，但凈吸納量?jī)H為17.7萬平方米。

　　即使四季度的吸納量開始回暖，但面對(duì)全年的大量供應(yīng)，空置率仍被不斷推高。相比2020年，2021年的供應(yīng)量會(huì)更高，有機(jī)構(gòu)稱之為天量供應(yīng)。

　　高力國(guó)際判斷，2021年全市甲級(jí)寫字樓將迎來供應(yīng)高峰期，預(yù)計(jì)全年新增供應(yīng)將達(dá)到157萬平方米。戴德梁行也表示，未來三年，北京寫字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來約316.9萬平方米的新增供應(yīng)，其中預(yù)計(jì)2021年新增供應(yīng)將高達(dá)150萬平方米。

　　天量供應(yīng)，并非從2020年開始。從2018年以來，北京寫字樓市場(chǎng)迎來高供應(yīng)量周期。高力國(guó)際和仲量聯(lián)行均表示，相比2015年，市場(chǎng)空置水平上漲超過10個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)2021年的預(yù)測(cè)，高力國(guó)際表示，市場(chǎng)空置率將觸及高點(diǎn)，隨后將進(jìn)入3至4年的去化周期，租金預(yù)計(jì)繼續(xù)下調(diào)。2022年，隨著市場(chǎng)新增供應(yīng)量減少，租金將逐步企穩(wěn)。

　　仲量聯(lián)行的看法是，2021年的需求將回暖，但隨著大體量面積的入市，空置率仍將上升，租金可能于2022年觸底。其預(yù)測(cè)，2021年，租金將達(dá)到327元/月/平方米，空置率達(dá)17.8%。

　　租金下行和空置率高企的背面，是活躍的大宗交易。2020年，外資投資北京寫字樓的大宗交易比例持續(xù)上升。

　　2020年9月，高力國(guó)際2020投資者問卷調(diào)查結(jié)果顯示，36%的被調(diào)查投資者選擇北京，作為最具吸引力的投資地點(diǎn)，該比例同比增長(zhǎng)12%。高力國(guó)際表示，北京的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，從2022年起新增供應(yīng)將減少，加上需求持續(xù)回暖，供應(yīng)量開始去化，2021年是收購(gòu)或出售的機(jī)會(huì)窗口。

　　2020年，全年大宗成交總額達(dá)到470億元，顯著低于2019年800億元的峰值，但仍高于2018年的投資總額。

　　仲量聯(lián)行認(rèn)為，2020年外資大宗成交占到全年總成交額約35%，這在多年來由內(nèi)資主導(dǎo)的北京投資市場(chǎng)中極為少見，且顯著高于2019年的30%和2018年的22%，可見外資投資者在京活躍度持續(xù)逐年提高。

　　仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部資深董事王剛表示：“北京市場(chǎng)強(qiáng)勁的基本面、更多可售資產(chǎn)和更大的議價(jià)空間等眾多利好因素的持續(xù)作用，也將推動(dòng)北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)受到國(guó)內(nèi)外投資人的青睞，投資熱度有望在2021年轉(zhuǎn)化為更多成交。”

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

編輯：wangdc