寫字樓持有者持續(xù)虧損，租賃中介收入不斷下降，行業(yè)亟需自救。
“今年是最難的一年。”從業(yè)八年的寫字樓租賃中介王遠(yuǎn)（化名）向鈦媒體感慨。2020年以來，疫情對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生沖擊，大量中小企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)困境。“情況稍好的讓員工在家辦公，情況不好的直接倒閉退租了，空出來的辦公室也沒有人續(xù)租。”王遠(yuǎn)表示。
戴德梁行最近一項(xiàng)調(diào)查顯示，中國(guó)80%的受訪寫字樓租戶聲稱，疫情對(duì)他們的業(yè)務(wù)產(chǎn)生了負(fù)面影響。根據(jù)多家第三方企業(yè)的報(bào)告，2020年第一季度的寫字樓市場(chǎng)可以用“慘淡”來形容，疫情期間企業(yè)本身需求下降，再加上辦公樓管控嚴(yán)格、中介不允許帶看，空置率持續(xù)走高。盡管租金不斷下滑，但租賃交易基本處于停滯狀態(tài)。
即便是四五月份疫情初步好轉(zhuǎn)后，也并未明顯恢復(fù)。
寫字樓租金打?qū)φ?/STRONG>
王遠(yuǎn)負(fù)責(zé)的團(tuán)結(jié)湖附近，租金基本打了七五折。
“我望京那邊的同事負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，打?qū)φ鄣亩加�。而且如果看中了還能再談�！蓖踹h(yuǎn)告訴鈦媒體，去年10元/平方米/天的項(xiàng)目，今年可能打四折4元就能成交，但即使這樣，還是很難租出去，業(yè)主和同事都十分著急。
寫字樓持有方的數(shù)據(jù)或許更能說明問題。北京一大地標(biāo)國(guó)貿(mào)大廈運(yùn)營(yíng)方中國(guó)國(guó)貿(mào)一季度財(cái)報(bào)顯示，其服務(wù)式辦公樓平均租金較去年同期下降20元/平方米/月（財(cái)報(bào)中標(biāo)注稱，平均租金中包含租金和物業(yè)管理費(fèi)，因此如果只算租金，下降幅度會(huì)更大）；寫字樓整體平均出租率94%，較去年一季度下降0.6%。財(cái)報(bào)解釋稱，主要是受部分租戶退租和合約到期、寫字樓市場(chǎng)高供應(yīng)量以及新冠肺炎疫情，導(dǎo)致新租放緩和市場(chǎng)需求受到抑制等因素影響。
經(jīng)營(yíng)受挫，在財(cái)務(wù)上也有所體現(xiàn)。一季報(bào)顯示，中國(guó)國(guó)貿(mào)截至一季度末經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約3.57億元，僅有去年同期的八成；營(yíng)收、凈利潤(rùn)分別較去年一季度下降15%、17%；此外，租戶違約罰款收入近130萬元，支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金同比增加42%，財(cái)報(bào)稱主要是退還租戶的租金押金所致。
再看上海的陸家嘴集團(tuán)。一季報(bào)顯示，其高品質(zhì)研發(fā)樓出租率由去年同期的89%下降至83%；1-3月，公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)租賃收入 8.81億元，同比減少 13%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-22億元，是去年同期的四倍；歸母凈利潤(rùn)同比下降13%至7.61億元。陸家嘴集團(tuán)還提到，2020年一季度，子公司天津陸津房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到租賃業(yè)務(wù)扶持基金人民幣1000萬元，可見租賃行業(yè)的處境之艱難。
第三方機(jī)構(gòu)的報(bào)告則提供了更加宏觀的視角。根據(jù)世邦魏理仕報(bào)告，受新冠疫情影響，一季度國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的供需兩端均明顯放緩。18個(gè)主要城市錄得寫字樓新增供應(yīng)110萬平方米，較去年同期減少52%。
商務(wù)活動(dòng)受限、租賃決策延期使辦公需求大幅縮減，疫情影響下出現(xiàn)少量非傳統(tǒng)金融、聯(lián)合辦公、文體娛樂等企業(yè)退租，季內(nèi)凈吸納量錄得負(fù)4.3萬平方米，空置率上升個(gè)0.9百分點(diǎn)至23.4%，全國(guó)寫字樓平均租金環(huán)比下跌0.9%。
深圳四分之一空置
分城市看，深圳最夸張。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度深圳寫字樓空置率環(huán)比上升1.2%至21.2%，另一家機(jī)構(gòu)戴德梁行數(shù)據(jù)是環(huán)比上升2.6%至24.6%，也就是說，一季度深圳有超過五分之一甚至接近四分之一的寫字樓都是空的。第一太平戴維斯在報(bào)告中直言：“疫情對(duì)寫字樓市場(chǎng)造成了負(fù)面影響，寫字樓租賃活動(dòng)幾乎完全陷入停滯，期間2月是最為艱難的時(shí)段�！�
這主要是由于深圳近年來寫字樓供應(yīng)過剩。
根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2019年，深圳寫字樓全年累計(jì)供應(yīng)量近108萬平方米，截至年底總存量716萬平方米，同比上升17.7%；2020年一季度原本有四個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，雖然受疫情影響僅有一個(gè)如期交付入市，但還是為市場(chǎng)帶來13萬平方米的新增寫字樓面積，并推動(dòng)季末市場(chǎng)總存量環(huán)比增長(zhǎng)1.2％至738萬平方米。
此外，北京、上海的寫字樓租金在一季度分別分別同比下降0.7%、0.9%，空置率分別上升0.7%、0.6%至13.8%、21%。
值得注意的是，上海寫字樓一季度空置率創(chuàng)下了歷史新高，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓市場(chǎng)按照中央商務(wù)區(qū)、核心商務(wù)區(qū)、新興商務(wù)區(qū)劃分，截至2020年4月，核心商務(wù)區(qū)的整體空置率逼近30%。不難推測(cè)，有個(gè)別項(xiàng)目空置率已經(jīng)達(dá)到甚至超過30%。
王遠(yuǎn)告訴鈦媒體，國(guó)貿(mào)附近有很多小微型創(chuàng)業(yè)企業(yè)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，疫情沖擊下，紛紛搬到更偏遠(yuǎn)的地方，或者直接選擇歇業(yè)。高力國(guó)際的研究數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)。報(bào)告顯示，一季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量達(dá)-81000平方米，創(chuàng)歷史新低，也是北京甲級(jí)寫字樓凈吸納量首次出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)季度為負(fù)。
“大量負(fù)凈吸納量意味著企業(yè)開始出現(xiàn)從甲級(jí)寫字樓向乙級(jí)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷的跡象，同時(shí)還包含了由于成本因素退租或正常合約到期而新出來的空置面積。在正常的市場(chǎng)環(huán)境下，新增空置面積會(huì)在很大程度上被新租面積所抵消，但處于疫情狀態(tài)下的市場(chǎng)，這部分本應(yīng)通過正常租賃交易所去化的面積卻無法被需求所吸納�！备吡�(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海說。
“好多同事都去送外賣、開滴滴了”
“我好多同事沒有生意之后，都去送外賣、開滴滴了。”王遠(yuǎn)無奈道：“這兩周稍微好點(diǎn)，慢慢有人問了，還沒來得及簽合同，新發(fā)地又出事了，也不知道什么時(shí)候能好�！蓖踹h(yuǎn)稱，現(xiàn)在自己和很多同事都把中介費(fèi)一減再減，但還是成交寥寥。
國(guó)貿(mào)商圈一家小型沙拉店店主向鈦媒體表示， 疫情期間經(jīng)營(yíng)困難，雖然中介稱現(xiàn)在續(xù)租優(yōu)惠力度較大，自己也不打算繼續(xù)投入了。“我這幾天在處理東西，辦公桌椅、制冰機(jī)統(tǒng)統(tǒng)打折，包裝盒之類的小東西基本上給錢就賣。新發(fā)地的事讓我徹底看不到希望了，不知道這種反復(fù)會(huì)持續(xù)幾次，也不知道什么時(shí)候能好�！�
戴德梁行研究報(bào)告指出，寫字樓租金壓力及高空置局面或貫穿年內(nèi)市場(chǎng)。商業(yè)及商務(wù)活動(dòng)仍待恢復(fù)，對(duì)租賃市場(chǎng)的影響或?qū)⒂诙径乳_始顯現(xiàn)。在需求放緩的背景下，年內(nèi)甲級(jí)寫字樓租金將面臨較大壓力，空置率恐將再度上探。
悲觀之下，有的寫字樓持有者已經(jīng)開始低價(jià)拋售。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，寧波銀行上�？偛吭谀瓿踬I入位于陸家嘴商務(wù)區(qū)的中融碧玉藍(lán)天15-20層，單價(jià)剛剛超過10萬元/平方米，相比此前開發(fā)商售價(jià)最高12萬元/平方米，已有明顯下調(diào)；同一棟樓還有其它樓層整體掛牌轉(zhuǎn)讓，均價(jià)約7萬平方米；招商局大廈不少小業(yè)主近期也紛紛在產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌，單價(jià)6萬元/平方米左右。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此并不在意。
嚴(yán)區(qū)海就指出：“北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在2008年空置率曾達(dá)到30%-35%，很快就被消化了。目前北京市場(chǎng)處于供應(yīng)高峰期，供應(yīng)高峰過后，空置率將逐步被市場(chǎng)消化。”
他還指出，鑒于疫情后期的市場(chǎng)狀態(tài)，以及新增供應(yīng)量的逐步入市，租金企穩(wěn)預(yù)期大概會(huì)在明年一季度出現(xiàn)。
恢復(fù)時(shí)間難料，但整體預(yù)期樂觀
世邦魏理仕近期的中國(guó)寫字樓租戶調(diào)查報(bào)告也顯示，租戶的預(yù)期普遍不算悲觀——71%的在華租戶預(yù)期營(yíng)商環(huán)境將在下半年企穩(wěn)或好轉(zhuǎn)，該比例顯著高于49%的亞太區(qū)均值；金融、科技和生物醫(yī)藥行業(yè)的擴(kuò)張將帶動(dòng)租賃活動(dòng)的逐漸回暖。
在寫字樓投資人眼里，當(dāng)下卻是抄底的好時(shí)機(jī)。
多位業(yè)內(nèi)人士指出，由于具備穩(wěn)定的投資回報(bào)、良好的升值空間等特征，寫字樓仍是最受歡迎的投資標(biāo)的，無論是開發(fā)商還是機(jī)構(gòu)投資者均看好國(guó)內(nèi)的寫字樓類資產(chǎn)的未來發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，從2016年到2019年，全國(guó)大宗投資年交易里，寫字樓占比接近50%，為所有類別中最高。
值得注意的是，雖然租賃市場(chǎng)恢復(fù)時(shí)間難料，但很顯然，疫情帶來的并不只是負(fù)面的影響，也推動(dòng)著寫字樓的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。
根據(jù)戴德梁行在疫情爆發(fā)后進(jìn)行的一項(xiàng)最新調(diào)查，本次疫情將催生未來辦公物業(yè)提升，包括熱感成像、空調(diào)過濾殺菌系統(tǒng)等智能健康樓宇技術(shù)將受到市場(chǎng)關(guān)注；智能物業(yè)管理系統(tǒng)(IPMS)、非接觸式 IC 卡、智能會(huì)議系統(tǒng)和自助訪客系統(tǒng)是目前國(guó)內(nèi)寫字樓業(yè)主和運(yùn)營(yíng)最需要的，這些功能有助于促進(jìn)租戶的健康和安全，進(jìn)而提升整體健康和幸福感 。
此外，戴德梁行認(rèn)為，智能樓宇技術(shù)可以通過以下方式為防疫提供幫助:
第一，利用熱掃描儀，快速識(shí)別身體不適的用戶和訪客，并在他們即將進(jìn)入寫字樓時(shí)，進(jìn)行隔離；第二，引入智能清潔系統(tǒng)，對(duì)整個(gè)樓宇中，被頻繁使用的區(qū)域和表面進(jìn)行更有效、更清潔的清洗工作；第三，將自動(dòng)化中央空調(diào)系統(tǒng)更換空氣過濾器的作為常規(guī)操作，優(yōu)化中央空調(diào)系統(tǒng)的消毒和沖銷功能操作；第四，改造和采用智能無接觸技術(shù)和設(shè)備。
來源：鈦媒體APP
編輯：wangdc
