5月22日，2020年全國兩會政府工作報告中，對房地產(chǎn)調(diào)控重申房住不炒、因城施策的基調(diào)，但對于外界普遍關(guān)心的房地產(chǎn)稅并未提及。
在2018年、2019年政府工作報告中，對于房地產(chǎn)稅立法進程分別用“穩(wěn)妥推進”和“穩(wěn)步推進”來表述。
雖然2020年政府工作報告沒有提及房地產(chǎn)稅，但5月11日發(fā)布實施的《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的意見》（以下簡稱《意見》）指出，要加快建立現(xiàn)代財稅制度，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。
從2011年在上海、重慶試點到2013年醞釀立法，再到2017年將房地產(chǎn)稅列入五年立法規(guī)劃；從2018年的“穩(wěn)妥推進”到2019年的“穩(wěn)步推進”，再到2020年的“穩(wěn)妥推進”。一位長期關(guān)注房地產(chǎn)稅立法進程的學者表示，今年房地產(chǎn)稅立法無望。
浙江大學公共管理學院土地管理系教授楊遴杰表示，房地產(chǎn)稅已錯過最佳立法時間，十年前，四萬億投資計劃后房地產(chǎn)處于上升初期，房價還沒那么高，實施房地產(chǎn)稅，不僅可以調(diào)節(jié)房價過快上漲，也更容易讓公眾接受和習慣。
兩會未提及
全國兩會召開前，5月11日，《意見》在加快建立現(xiàn)代財稅制度一項中，將房地產(chǎn)稅再次推向公眾視野。
房地產(chǎn)稅立法主要由全國人大同財政部、國家稅務總局主導制定，住建部、自然資源部負責解決征稅的“技術(shù)前提”，即建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，采集房屋登記和交易數(shù)據(jù)，實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)、實時查詢。
2018年6月，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。但網(wǎng)簽備案聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記工作仍在推進，全國住房信息“一張網(wǎng)”工作尚未全面完成。房產(chǎn)信息無法實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)被認為是阻礙房產(chǎn)稅全面推行的主要技術(shù)障礙之一。
上海財經(jīng)大學公共政策與治理研究院院長胡怡健對經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，就目前的客觀情況來看，開征房產(chǎn)稅還沒有成熟的環(huán)境，目前房產(chǎn)稅“靴子將要落地”再次被熱議，存在被過度放大和炒作的嫌疑。
胡怡健解釋稱，十八屆三中全會明確，先立法，在適當?shù)臅r候開征，目前理論上的法律法規(guī)并沒有得到完備。房地產(chǎn)稅立法工作需要經(jīng)過全國人大預算工作委員會同財政部起草草案，提交人大形成征求意見稿后，會向社會公開征求意見。
通常全國人大還會通過中國法學會組織法學專家論證、提出修改建議。結(jié)合公眾和專家修改意見后的文本會提交全國人大常委會進行三次審讀。2020年，房地產(chǎn)稅立法工作仍處在第一步的草案起草階段。
胡怡健特別強調(diào)，立法和征收房產(chǎn)稅是兩件事。2020年國家按照立法規(guī)劃，要完成所有稅收立法。比如去年推出增值稅的立法草案，將稅收的暫行條例轉(zhuǎn)換成立法，按照法定原則建立。
2020年政府工作報告中強調(diào)了深入推進新型城鎮(zhèn)化、老舊小區(qū)改造和重申“房住不炒”定位，但沒有提及房地產(chǎn)稅內(nèi)容。
此前，全國人大常委會法工委相關(guān)負責人談及“落實稅收法定原則”進度時表示，按照安排，相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進，有關(guān)方面正在研究起草房地產(chǎn)稅法草案。
楊遴杰表示，政府工作報告提及的內(nèi)容是要落實的，每個指標在明年報告里都要回顧和檢驗。只寫“穩(wěn)妥推進”，而沒有具體量化和推出時間表，寫不寫的意義不大。
而且房地產(chǎn)稅的立法前期工作完成后，還需要人大三讀程序。依據(jù)現(xiàn)有的信息，“房地產(chǎn)稅”靴子落地無法預測。
分歧和爭議
“稅收本質(zhì)上是對居民財產(chǎn)權(quán)利無償?shù)摹娭频膭儕Z�！比珖舜蟪Ｎ瘯瘑T、全國人大財經(jīng)委副主任委員郝如玉曾表示，作為政府獲取財政收入最重要的手段，稅收實際上是“從老百姓兜里掏錢”。
房地產(chǎn)稅涵蓋開發(fā)建設、房產(chǎn)交易和持有三大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)稅中的持有環(huán)節(jié)稅，即房產(chǎn)稅，目前中國只在上海、重慶兩個城市試點。
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長兼秘書長柴強將房產(chǎn)稅遇阻的本質(zhì)歸結(jié)為利益調(diào)整問題，“征誰的什么稅”、“怎么征”的問題吵了多年，誰也說服不了誰。
上述學者表示，房地產(chǎn)分房產(chǎn)與地產(chǎn)，房產(chǎn)部分即保有性房產(chǎn)理論上是應該征稅的。但現(xiàn)行土地政策之下，政府在賣地時已經(jīng)把土地價格和土地使用費算進去了。如何避免重復征稅，是草案經(jīng)過多年修改仍未有統(tǒng)一口徑的原因之一。
胡怡健例舉了多年來對征稅標準的爭論：如果按照房屋價值征稅，首套房免稅，第二套、第三套開始遞增征稅，必須要考慮面積的合理性，假如甲首套房20平方米，要置換一套100平方米的房子，與乙首套房500平方米，如何統(tǒng)一標準？上海試行標準以人均60平方米為基數(shù)，超出的部分征稅，但市中心和郊區(qū)的房子是否以同樣的稅率征收？
其次，如何對房屋進行估值，無論合同價還是市場價格都存在難題，比如一套20年前的房子購房時50萬元，現(xiàn)在漲至1000萬元，稅收如何考慮通貨膨脹率？一套現(xiàn)值1000萬元的房子，按照上海試點0.4%-0.6%稅率，每年需要繳納4萬元至6萬元。“若稅率按照實時房價變動，憑什么讓居民承擔房價上漲的后果？”胡怡健表示。
如何權(quán)衡公平與再分配的難題，胡怡健建議，各個地方依據(jù)實際制定征收方案，如以市中心畫同心圓的方式，對不同價格圈的房子階梯性征稅。
上述學者提醒，房產(chǎn)稅是一個地方稅種，具體標準由各個地方自己確定。房地產(chǎn)稅的開征還涉及房屋性質(zhì)界定。中國的房地產(chǎn)市場除了商品房，還有大量房改房、福利房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房等，這些房屋需不需要納稅，亦是多年爭論的焦點之一。
為什么房產(chǎn)稅草案制定多年，依然“難產(chǎn)”？胡怡健直言，房產(chǎn)稅牽涉利益太大，涉及面廣，而且是從無到有地收持有稅的過程。如果符合納稅要求，只要拿著房子就必須逐年納稅，這與增值稅、契稅等交易稅不同，不是買房、賣房時才產(chǎn)生�！胺慨a(chǎn)稅”設想很好，但如何推出需要謹慎研究。
一位不愿具名的財稅專家透露，房產(chǎn)稅面向個人或家庭征收操作難度大，還有一個重要原因是房產(chǎn)稅需向數(shù)億居民直接征收，如何征是一個很大的問題。在中國現(xiàn)行稅制的操作上，尚沒有一個稅種是稅務部門直接面向個人征繳，都是代扣代繳的。
房地產(chǎn)稅初衷
“推出房產(chǎn)稅的目的仍沒有得到統(tǒng)一意見。”胡怡健表示，開征房產(chǎn)稅是為了解決財政收入、房價高的問題，還是解決社會財富分配不公的問題，各方?jīng)]有一個明確和一致的意見。社會公眾傾向把房價和稅收聯(lián)系在一起，認為房產(chǎn)稅主要為了解決房價問題，通過收稅抑制投資需求，從而降低房價，這樣必然會導致現(xiàn)實和期望出現(xiàn)較大反差。
前述學者認為，征收房產(chǎn)稅的源頭在于1994年的分稅制改革。分稅制改革前，大量稅收最終流向地方政府，中央財政入不敷出。分稅制改革后，大部分稅收流入中央政府，地方政府收入主要是稅收、上級撥款、銀行信貸、土地出讓。其中“占大頭”的是土地出讓和稅收。
多年來，地方政府依靠賣地收入用于城市公共基礎設施建設，一旦到了收入與持續(xù)性支出闕口日益增大的臨界點，土地財政不可持續(xù)。針對存量住房征收房地產(chǎn)稅可以成為地方政府的穩(wěn)定持續(xù)收入。
胡怡健并不認可通過房地產(chǎn)稅抑制投資需求、實現(xiàn)調(diào)控房價的觀點。他認為，收稅目的是增加地方財政收入，是隨著稅源變化而做出的調(diào)整。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1978年城市人均住宅建筑面積僅有6.7平方米，1998年增加至18.7平方米，到2017年，中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積上升到36.9平方米。
胡怡健進一步表示，當大多數(shù)人沒有房子住的時候，開征房產(chǎn)稅毫無意義；當部分人把房子當商品買賣，此時稅源放在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)；當以小換大的市場活躍起來，收稅范圍便擴大到二級市場。
從無房到有房，從有房到改善，從改善到穩(wěn)定，穩(wěn)定之后征收保有環(huán)節(jié)稅則恰到好處，也是大勢所趨。當土地購置面積和商品住宅新開工數(shù)量到達峰值，開發(fā)建設環(huán)節(jié)的稅收和土地出讓金將不斷減少。
“稅收是隨著稅源變化而變化的，首先是為了收入，其他都是假的�！焙”硎荆恳粋�新開稅種，都要考慮可行性問題。房產(chǎn)稅的第一個目的是保障財政收入穩(wěn)定，在此前提下，還要考慮公平和效率問題，考慮經(jīng)濟穩(wěn)定問題。
胡怡健認為，房地產(chǎn)稅對擁有多套房產(chǎn)的居民而言，持有房屋的成本上升，如果超過房價上漲和房租帶來的利益，將會使部分投資客減少購房，甚至拋售�！叭绻績r上漲幅度較大，房產(chǎn)稅的作用不大�！薄�
上述財稅專家提醒，要實現(xiàn)房產(chǎn)稅起到抑制需求、降低房價的目的，還要做好投資性房產(chǎn)吐出機制。目前，房屋交易稅負較重，二級市場交易稅收較多，這樣情況下，吐出來的成本很大，吐出渠道堵塞。
因此，要通過降低二級市場交易稅率，讓地方政府放棄這部分稅收收入，從而使房地產(chǎn)持有者順利地將投資性房產(chǎn)吐出來。另一方面啟動存量房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等，將有利于緩解供求關(guān)系。
“過去十年，連續(xù)用房地產(chǎn)拉經(jīng)濟，不忍心半路打落它，遲遲不出臺房地產(chǎn)稅�！睏铄嘟苤毖裕F(xiàn)在房價已經(jīng)處于高位，而人口和經(jīng)濟的長期緩慢下行趨勢已經(jīng)確立，再來推進房地產(chǎn)稅可能已經(jīng)錯過最佳時機了。
來源：經(jīng)濟觀察報
編輯：wangdc
