一年一度的全國兩會是全年經(jīng)濟活動的“風向標”。 5月22日上午，十三屆全國人大三次會議開幕，國務院總理李克強作政府工作報告。
在這份一萬余字的報告中，“民生”一詞出現(xiàn)了21次，而對與民生息息相關的房地產(chǎn)工作部署有190余字的篇幅。在堅持“房住不炒”的定位下，“因城施策”再次被提及，新型城鎮(zhèn)化建設和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將成為今年主要的發(fā)力點，但兩會前引發(fā)熱議的房地產(chǎn)稅立法及公積金制度改革問題，報告中并未提及。
重申“房住不炒”和“因城施策”
今年的政府工作報告首次未對全年經(jīng)濟增速設置具體目標。李克強總理指出，這主要因為全球疫情和經(jīng)貿(mào)形勢不確定性很大,我國發(fā)展面臨一些難以預料的影響因素。他強調，無論是保住就業(yè)民生、實現(xiàn)脫貧目標,還是防范化解風險,都要有經(jīng)濟增長支撐,穩(wěn)定經(jīng)濟運行事關全局。
盡管經(jīng)濟運行面臨較大壓力，中央對房地產(chǎn)的態(tài)度依然沒有變。“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展�！痹谡ぷ鲌蟾嬷校P于房地產(chǎn)定調的篇幅并不多。
對樓市“房住不炒”的定位，首次出現(xiàn)在2016年12月的中央經(jīng)濟工作會議中，隨后多地相繼出臺并不斷升級樓市調控政策，為近幾年樓市的相對平穩(wěn)發(fā)展奠定基礎。
2018年，“房住不炒”出現(xiàn)在政府工作報告中，但2019年缺席。盡管當時報告要求“落實城市主體責任”，地方政府刺激樓市的沖動卻一再涌動，廣州、駐馬店、寶雞、濟南、青島、荊州等多地出臺放松調控的政策。不過，這些政策多以“一日游”甚至“半日游”草草了結。
而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動力依然強勁。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132194億元，同比增長9.9%。其中，住宅投資97071億元，較2018年增長13.9%。多地仍有房價上漲壓力。
數(shù)據(jù)寶發(fā)布的《2019年320個城市房價排行榜》顯示，房價大漲的城市依然是多數(shù)，去年全年漲幅超過10%的城市多達55個。海西、迪慶兩城房價大漲超過30%，臨沂、德宏、唐山等8個城市大漲超20%。
“因城施策”則最早出現(xiàn)在2015年政府工作報告，而在2016、2017年政府工作報告中則主要與去庫存相關。
今年再提“因城施策”，同時未再強調地方的主體責任，被業(yè)內解讀為給后續(xù)政策放松提供操作空間，中南財經(jīng)政法大學數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林對時代財經(jīng)稱，這個擔心不是沒有道理�！耙虺鞘┎叽_實可能會給地方政府打開一定寬松的口子，相對寬松之后，一些地方的房價可能會因控制乏力而上漲，很多地方政府還是有發(fā)展房地產(chǎn)的沖動。”
但諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙則認為，“因城施策”主要針對重點區(qū)域（如疫情影響較大的城市），不再是全國一刀切。但“因城施策”并不意味著政策的放松，其前提是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場一定要平穩(wěn)發(fā)展，如果出現(xiàn)比較強的炒作跡象或房價較快上漲的現(xiàn)象，該類城市仍會出臺收緊政策。
盤和林指出，今年政府工作報告不提落實地方政府的主體責任，并不意味著地方政府對房價防控沒有主體責任。
“目前住建部還是會約談某些地方政府。‘因城施策’把相關政策的靈活性交給地方政府，其實也意味著把相關的主體責任交給地方政府。如果房價過高、過快上漲的話，（當?shù)卣┻�是會被追責�！�
新型城鎮(zhèn)化建設大有可為
城鎮(zhèn)化進程無疑是房地產(chǎn)發(fā)展的一大動力。2019年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率首次超過60%。
新型城鎮(zhèn)化建設將成為今年的投資重點之一。政府工作報告稱，要加強新型城鎮(zhèn)化建設，大力提升縣城公共設施和服務能力，以適應農(nóng)民日益增加的到縣城就業(yè)安家需求，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務。
全國房地產(chǎn)商會會長顧云昌對時代財經(jīng)指出，不同于棚戶區(qū)改造，老舊小區(qū)的改造無需拆除重建、沒有增加房屋面積，是在存量市場做文章，主要是增加和改善生活設施�！坝绕湮覈呀�(jīng)步入老齡社會，加裝電梯、增設老年食堂、道路整修、綠化改造等基礎設施的改造很有必要，應該不會助推房價上漲。 ”
關于城鎮(zhèn)化，報告還提出，要發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。完善便民設施,讓城市更宜業(yè)宜居。 顧云昌表示，這是我國城市發(fā)展戰(zhàn)略的重大變化。
“新型城鎮(zhèn)化是城市化的最高階段。城市化過程大致分三個階段，一是農(nóng)民進城，二是小城市的人進入大城市，三是逆城市化，也叫‘郊區(qū)化’。受土地制度所限，我國的逆城市化發(fā)展不明顯，所以現(xiàn)在進入一個最高的階段，即都市圈、都市群�，F(xiàn)在城市戶籍逐漸放開，產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)人口都在往大城市的發(fā)展，這樣才能有國際競爭力�！�
顧云昌稱，城市群、都市圈會使中國的城市格局發(fā)生很大變化，產(chǎn)業(yè)、人口、資金、土地都在涌向大都市。不管是住宅地產(chǎn)，還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這些地方的房地產(chǎn)發(fā)展空間都更大。
而在北京市房地產(chǎn)法學會副會長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池看來，這或對房企的產(chǎn)品力提出新的要求。
“對開發(fā)商而言，宜居宜業(yè)的房地產(chǎn)，既要提供工業(yè)、商業(yè)、辦公等產(chǎn)業(yè)空間，也要提供住宅居住空間；既要注意多元化房地產(chǎn)的匹配，實現(xiàn)居業(yè)聯(lián)動、職住均衡，又要提高多元化房產(chǎn)的質量，有益于人們身心健康。新建住宅的教育、醫(yī)療等配套要齊全，舊的住宅需要升級改造，進行水電氣熱改造、安全加固，加裝電梯、設立托老所、引入物業(yè)管理等。”
未提房地產(chǎn)稅立法
兩會前，房地產(chǎn)稅立法從去年的“穩(wěn)步推進”變?yōu)椤胺�(wěn)妥推進”引發(fā)熱議，公積金制度改革也引起多方論辯，而這兩點均未出現(xiàn)在政府工作報告中。
2018年、2019年政府工作報告中均提及房地產(chǎn)稅立法問題，其中2018年為“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”，2019年為“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”。從“穩(wěn)妥”到“穩(wěn)步”，一度被解讀為房地產(chǎn)稅立法工作或已有推進步驟。
5月18日，中共中央、國務院發(fā)布《關于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的意見》，對此表述為“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”。盤和林對時代財經(jīng)分析稱，當時推進立法，可能是想改變人們的預期、抑制樓市的投資行為。但房地產(chǎn)稅要落地，有很多問題需要慎重，如存量的評估、認定等，沒辦法急于求成。
“目前房地產(chǎn)調控的壓力沒有原來那么大，調控的手段也比較成熟、比較多，未必一定要通過房地產(chǎn)稅來調節(jié)樓市，所以房地產(chǎn)稅要回歸初衷，出臺也要謹慎一些�！�
在中國財政科學研究院研究員賈康看來，作為房地產(chǎn)市場長期發(fā)展中構建健康長效機制必須解決的基礎性制度建設問題，房地產(chǎn)稅并不存在法理上的硬障礙，一旦條件具備，還是應該積極地考慮推出它的立法程序�！啊�(wěn)妥推進’并不代表在本屆人大任期內不考慮這項工作�！�
來源：時代財經(jīng)
編輯：wangdc
