房訊網(wǎng)訊 面對突如其來的疫情，對于商業(yè)地產(chǎn)的整個行業(yè)都會是一次前所未有的嚴峻考驗，進一步加速商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)洗牌。
自疫情發(fā)生以來，商業(yè)地產(chǎn)包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園及上下游企業(yè)防疫復工兩條戰(zhàn)線免租減租損失嚴重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。疫情之下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)受到哪些影響和沖擊？商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應該怎樣應對和反思？商業(yè)地產(chǎn)市場未來有何預測和展望？
為此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合房訊網(wǎng)開展“新商辦50人專題采訪行動”，邀請50位商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的公司老總、專家學者、研究機構(gòu)和代理機構(gòu)，圍繞影響和沖擊、應對和反思、預測和展望等為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。
我們期待與大家共享思想，共克時艱。
一、影響和沖擊：沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春
大悅城控股北京大區(qū)公司常務副總經(jīng)理、中糧廣場總經(jīng)理孫天立：
影響主要體現(xiàn)在五個方面。第一、市場需求減少，受疫情影響一季度區(qū)域產(chǎn)業(yè)引入、客戶選址將會暫緩或延后，實際看房量減少；第二、承租能力減弱，部分行業(yè)中小微企業(yè)實際經(jīng)營收到?jīng)_擊導致租金支付和續(xù)租租金承載能力下降會有降租需求，樓宇將面臨保業(yè)績和保品牌的選擇；第三、需求行業(yè)可能發(fā)生變化，大型人員密集型行業(yè)、共享辦公等未來樓宇業(yè)主會慎重引進，而國企、金融、科技、醫(yī)藥等企業(yè)由于穩(wěn)定性強，仍會是需求主力；第四、對于調(diào)整期樓宇來說，疫情會加速樓宇調(diào)整和產(chǎn)業(yè)疏解，樓宇運營方可以結(jié)合防控要求和合同履約情況進一步篩選出未來長期合作伙伴；第五、樓宇運營者大多數(shù)也屬于中小企業(yè)范疇，在防疫成本、貸款成本和企業(yè)稅收成本壓力下，面對入住企業(yè)減租需求也很難推出幫扶政策，急需政府相關部門在企業(yè)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)給予減稅降費支持。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱：
面對突如其來的疫情，對于商業(yè)地產(chǎn)的整個行業(yè)都會是一次前所未有的嚴峻考驗，進一步加速商辦地產(chǎn)行業(yè)洗牌。疫情之下，對商業(yè)辦公是遭遇之戰(zhàn)，強者恒強弱者恒弱；對聯(lián)合辦公是爭霸之戰(zhàn)，狹路相逢勇者勝；對長租公寓是生死之戰(zhàn)，全力自救向死而生。
譽翔安地產(chǎn)執(zhí)行合伙人王珂：
商務樓宇市場從2018年開始逐年走低，是由全產(chǎn)業(yè)收縮的基本盤決定的，本來是個緩慢下降的過程，這個過程也會伴隨著新老產(chǎn)業(yè)進行交替。但突發(fā)的疫情，對市場起到了加速衰退的作用，而新的產(chǎn)業(yè)跟不上，這種企業(yè)端的變化也就導致辦公樓宇的新需求跟不上撤退的速度。以北京為例，盡管產(chǎn)業(yè)園承接了一部分傳統(tǒng)辦公樓的需求，但總體仍然是縮量價跌的。所以疫情之下，客戶市場必然是萎縮的，放在短期（3-6個月）會是現(xiàn)金流質(zhì)量差的企業(yè)開始退租裁員清算。反映在空置率和租金上，以北京為例，應該空置率在16%的基礎上放量下跌到20%以上，價格也會繼續(xù)下調(diào)，但因為租約的緣故不會劇烈下跌，最多下調(diào)10%。放在中期（1-2年）來看，如果呈現(xiàn)空置率快速提升的超跌現(xiàn)象，伴隨著疫情緩和，會慢慢回升，但價格不會反彈。
亞太商業(yè)不動產(chǎn)學院院長朱凌波：
影響和沖擊可分為短、中、長三種狀態(tài)，長期影響在6個月以上。即使疫情徹底結(jié)束，工作和生活全部恢復，原來存量的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場也會出現(xiàn)30%乃至更高的閑置和空置。再加上疫情后遺癥形成的對寫字樓和產(chǎn)業(yè)園在空間、環(huán)境、安全、環(huán)保和智能化的升級需求，會增加存量市場的追加投資或一定比例被淘汰。如果增量部分在這創(chuàng)新方面抓住機遇順勢而上，必將使未來的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園市場競爭更加激烈和嚴酷！清盤破產(chǎn)、斷士斷臂、優(yōu)勝劣汰、收購兼并等現(xiàn)象和事件會層出不窮。
金融街北京置業(yè)有限公司副總經(jīng)理高亮：
商辦市場的市場格局、客戶結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生本質(zhì)上的變化，階段性的問題暫時替代了一直存在的競爭及供需形成的結(jié)果導向，舉個例子，顯然周邊大體量的產(chǎn)品入市對運營初期的項目影響會更大，影響周期也會更長。分城市、分區(qū)域的表現(xiàn)各不相同，已經(jīng)定型的城市核心的商務市場形態(tài)依然穩(wěn)定并持續(xù)發(fā)展，積極方面一是產(chǎn)業(yè)的聚集效力會放大，符合發(fā)展需求的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的競爭力提升，二是城市及項目核心的競爭力受生活配套、醫(yī)療配套等因素影響凸顯；三是辦公環(huán)境和企業(yè)人文會成為企業(yè)競爭力的有利體現(xiàn)。受到極大影響的包括配套商業(yè)、踏空未來行業(yè)導向的初創(chuàng)企業(yè)，面臨巨大的經(jīng)營甚至生存壓力。
中海商業(yè)北京公司總經(jīng)理李佳林：
疫情直接導致人員流動性降低，從而影響購物中心、酒店等業(yè)態(tài)的客流，造成商戶、資產(chǎn)經(jīng)營者或持有人的經(jīng)營受到嚴重沖擊。寫字樓同樣受疫情影響，新租客戶無法到訪實地看房或因裝修節(jié)點延遲無法鎖定起租日，部分企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)短暫困難，造成資產(chǎn)收益的不確定性增強，將對本年資產(chǎn)收益產(chǎn)生一定影響。但從長期來看，需求仍然存在，隨著防疫工作的深入開展，全社會各行業(yè)復工復產(chǎn)，商辦資產(chǎn)的經(jīng)營必將恢復至常態(tài)。
國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司董事總經(jīng)理魏凱：
疫情對中國經(jīng)濟的影響是階段性、暫時性的，相信我們一定能很快戰(zhàn)勝困難，繼續(xù)保持經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展。我相信疫情不會影響這些企業(yè)在中國投資經(jīng)營的決心和信心。截至目前為止，國貿(mào)尚未出現(xiàn)因疫情造成寫字樓租戶退租的現(xiàn)象。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海：
針對北京的甲級寫字樓租賃市場來看，我們的基本判斷是疫情對于整體市場并沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化而已。市場需求短期受到抑制，隨著疫情逐步結(jié)束會恢復到正常水平。危和機從來都是同時存在的，線下商業(yè)活動被疫情冷凍的同時，線上商業(yè)活動卻更加活躍。有意思的是，此次疫情向整個行業(yè)進行了一次行業(yè)數(shù)字化的"路演"，這次被迫的"數(shù)字化大練兵"涉及寫字樓市場很多方面，例如遠程辦公，疫情防控，房源展示，線上帶看等。相信此次疫情會讓整個行業(yè)看到數(shù)字化和線上化能力的重要性，此次疫情將對于整個行業(yè)的管理運營，甚至是公司組織架構(gòu)等方面都產(chǎn)生深遠的影響。
中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行董事、IFFRE國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務理事張平：
總體而言，寫字樓面臨的是疫情和經(jīng)濟環(huán)境綜合效應的影響。疫情對寫字樓的影響相對于購物中心、百貨商場等商業(yè)物業(yè)有明顯的滯后效應。餐飲業(yè)、旅游業(yè)、零售業(yè)等服務業(yè)先受影響，之后可能傳導到某些生產(chǎn)服務業(yè)。影響的程度更多取決于本次疫情時間的長短。經(jīng)濟有自己運行的規(guī)律，傳導需要時間。疫情影響到寫字樓需求端，以2003年非典及2008年經(jīng)濟危機的經(jīng)驗來看，滯后的規(guī)律是通常是6個月左右的時間。如果說中美貿(mào)易戰(zhàn)是長期影響的話，希望疫情的影響是短期波動的，但疫情導致中小企業(yè)的經(jīng)營壓力對于部分寫字樓需求造成的負面影響可能會持續(xù)。本次疫情之下，相比中小企業(yè)而言，大型企業(yè)壓力相對可控。從寫字樓面積需求行業(yè)角度看，TMT行業(yè)、醫(yī)藥行業(yè)這些可能受益的行業(yè)，未來進而穩(wěn)定或增加面積需求。傳統(tǒng)寫字樓的韌性行業(yè)如金融、專業(yè)服務業(yè)相對而言抗壓能力較強，預計需求會保持穩(wěn)定。
曲江新鷗鵬文化教育控股集團河北公司董事長楊超：
本次疫情，對房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的影響是顯而易見的。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，對商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園的影響應是最直接的，也是最大的。同時，其也面臨著嚴峻考驗和行業(yè)洗牌。
首先，從短期來看，由于市場需求減少，空置率攀升、空置周期提高，客戶萎縮且承租能力減弱等因素，對中小城市市場生態(tài)系統(tǒng)造成巨大的沖擊，中小企業(yè)更是面臨經(jīng)營風險和生存問題，一些抗風險弱的企業(yè)或面臨破產(chǎn)倒閉的困境。然，就中長期而言，階段性的影響不會改變長期向好的基本面，行業(yè)依舊是平穩(wěn)發(fā)展。
再者，當疫情過后，人們的生活方式、消費方式、工作方式和健康理念等方面，均對商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園也將造成轉(zhuǎn)折性影響和歷史性沖擊。
第一太平戴維斯高級董事溫書閱：
本次疫情將在短期內(nèi)對商業(yè)地產(chǎn)造成巨大的沖擊，空置率上升和租金的下跌會成為最主要的表現(xiàn)。但對于不同類型的物業(yè)，其影響結(jié)果也有很大差別。對于已經(jīng)處于穩(wěn)定期的存量樓宇來說，在疫情期間，無論是業(yè)主還是租戶，續(xù)租將成為其最好的或者唯一的選擇，原本有搬遷需求的企業(yè)在此階段更傾向于續(xù)租，尤其是2020年上半年租約到期的租戶，從理論上不具備搬遷的可能性，盡快與原業(yè)主鎖定續(xù)約合同是其最好的選擇。對于穩(wěn)定期的存量樓宇業(yè)主來說，此次疫情反而會成為一個爭取未來兩年租約結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的重要契機。對于新建樓宇或者預租期樓宇來說，負面影響較大。樓宇的交付時間被迫延后，已經(jīng)簽約但還未開始裝修的租戶，或者裝修過程中的租戶都將面臨巨大的壓力，同時業(yè)主也將面臨巨大挑戰(zhàn)，包括是否對上述租戶提供優(yōu)惠或租金減免，疫情期間的推廣，空置面積的去化等等都將是值得深度思考的問題。
萬商俱樂部創(chuàng)始人、中城商業(yè)研究院院長楊澤軒：
本來2019年，因中美貿(mào)易戰(zhàn)，加上宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，全球產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整，寫字樓呈現(xiàn)供大于求，空置率走高至20%左右，租金價格也一路走低。
這次疫情，對國內(nèi)實體企業(yè)影響巨大，據(jù)中金研究分析，預計2020年GDP增速在2.6%。個人判斷，失業(yè)率大幅攀升，實體企業(yè)困難、倒閉會是大概率事件。同時新冠疫情預計將對寫字樓市場的供需兩端產(chǎn)生影響。就供給面看，預計約有10-20%寫字樓新增供應將延遲交付，就需求面看，2020年一季度全國辦公需求預計下降40%左右，在之后的幾個季度中，隨著疫情的減弱及金融、科技等行業(yè)新增長引擎的推動下，需求將會逐漸企穩(wěn)并出現(xiàn)一定反彈。預計全年寫字樓市場凈吸納量比2019年會有20%-30%下降。全國空置率將升至25%-30%左右，租金整體仍呈現(xiàn)跌幅。
二、應對和反思：山重水復疑無路，柳暗花明又一村
當代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬：
房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)這么多年發(fā)展，雖整體平穩(wěn)，但其實步步是險棋，環(huán)環(huán)是險關，處處是險灘，企業(yè)的增長之路也是荊棘密布，問題叢生。一"疫"未平，一"役"又起。階段性問題總會得到解決，我們更加關注房企面臨的中長期生長問題。用具有快速行動力的組合策略解決短期問題，差異化競爭力解決長期生長問題。既著眼當下的"戰(zhàn)疫"，更重要的是中長期"戰(zhàn)役"。著重在四個方面提高企業(yè)的免疫力，下足苦功夫、笨功夫、硬功夫。
第一，深淘灘，找短板。房地產(chǎn)行業(yè)從過去粗放增長轉(zhuǎn)向了精益管理，又重新回歸產(chǎn)品本質(zhì)、經(jīng)營本質(zhì)。不可預知的外部事件，更加突出了企業(yè)精益管理的重要性。企業(yè)需要建立并持續(xù)優(yōu)化適合企業(yè)特質(zhì)的流程與運營，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營、項目管理全周期的精準、高效。注重企業(yè)管理能力、決策科學性的提升，降低不必要成本、費用的支出，讓人、錢、企業(yè)更有效率。
第二，抓住政策窗口，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。隨著近期一些利好政策的釋放，房企應該緊抓融資窗口期，合理鋪排全年現(xiàn)金流，完成新舊債務的替換，降低融資成本、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，保證現(xiàn)金流的安全、穩(wěn)健。
第三，數(shù)字加持，營銷創(chuàng)新。在疫情爆發(fā)后，房企采取了一系列創(chuàng)新營銷策略，包括線上+線下結(jié)合，無理由退房等等，政策的效果還有待進一步檢驗。房企應該開始謀劃疫情結(jié)束后，如何快速的將現(xiàn)有的線上意向客戶實現(xiàn)快速轉(zhuǎn)化。預計本輪疫情抑制的需求將會有回補的需求釋放，企業(yè)應提前做好開盤準備，抓住回補放量機會，促進項目的銷售去化。
第四、保持競爭力，提升風險抵抗能力。房地產(chǎn)已經(jīng)由粗放的"舊三高"（高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高去化）轉(zhuǎn)向精細化運營的"新三高"時代。強調(diào)建筑的高舒適性、空間的高活力度和產(chǎn)品的高價值感。疫情按下的暫停鍵也是行業(yè)糾偏的契機，房企應回歸行業(yè)本質(zhì)，打造差異化核心競爭力，只有差異化核心競爭力能夠更加從容的應對風險，穿越市場周期。
中交房地產(chǎn)集團副總經(jīng)理周濟：
我認為在疫情之下，房地產(chǎn)從業(yè)者應吸取經(jīng)驗教訓，在今后的工作中，做到以下幾個方面：
一是要堅持對市場和行業(yè)規(guī)律的把握。企業(yè)是市場的主體,市場是企業(yè)的命脈,市場規(guī)律是企業(yè)發(fā)展的制勝法寶。市場是復雜多變的,但市場是有規(guī)律的,只有堅持市場導向,認識、掌握和遵循市場和行業(yè)規(guī)律企業(yè)才能在激烈競爭中立于不敗之地。樹立市場思維,研究市場規(guī)律,研判經(jīng)濟大勢,按照市場和行業(yè)規(guī)律去投資項目、開拓市場、才能健康持續(xù)發(fā)展，轉(zhuǎn)型升級,向價值鏈高端攀升。
二是堅持苦練內(nèi)功，提高而核心競爭力。新冠疫情使人們空前重視住宅小區(qū)的健康標準，對城市安全、居住環(huán)境質(zhì)量、配套軟硬件設施、景觀、樓盤容積率、戶型設計、配套生活保障設施的條件需求將更高。地產(chǎn)集團也將搶抓機遇，尋求突破，力爭打造主打綠色、健康、生態(tài)、安全概念的"新健康住宅"。
三是堅持行業(yè)自律、組織自律，注意風險把控。"人無信不立，業(yè)無信不興，國無信則衰"。房地產(chǎn)涉及較多的環(huán)節(jié)和眾多利益相關方，只有加強行業(yè)自律和組織自律，強化法治意識，守法經(jīng)營，做有社會責任感的優(yōu)良企業(yè)，才能構(gòu)建完整、規(guī)范的誠信經(jīng)營體系，建立健康可持續(xù)的行業(yè)發(fā)展環(huán)境。
四是加強房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展的系統(tǒng)性、前瞻性和持續(xù)性。房地產(chǎn)業(yè)務在戰(zhàn)略上要立足長遠，系統(tǒng)地全局考慮，保持企業(yè)文化、戰(zhàn)略、品牌、合作伙伴等的連續(xù)性，通過深耕精作,系統(tǒng)性的積累、持續(xù)性的創(chuàng)新、前瞻性的研究和業(yè)務布局，實現(xiàn)業(yè)績持續(xù)增長，市場布局的持續(xù)擴大，產(chǎn)品溢價能力的進一步增強，促進企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
大悅城控股北京大區(qū)副總經(jīng)理余佳：
去年國家提出一個"六穩(wěn)"政策，而其中的穩(wěn)就業(yè)主要就是說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而穩(wěn)金融對我們來說，原有的依靠地方政府和土地財政制造營收的方式很多都不適合了，今年更重要的是開發(fā)模式的選擇，已經(jīng)不能再依靠地方債了，急需一些創(chuàng)新。除此之外，應對此次疫情，國家也會出臺各種激勵政策，在財政政策中，國債會繼續(xù)擴大赤字，繼續(xù)基建拉動。而貨幣政策總體還是穩(wěn)健的態(tài)勢、合理充裕保障債務鏈條不崩斷。在宏觀政策方面，各地區(qū)也相繼出臺了一些"穩(wěn)樓市、優(yōu)化營商環(huán)境"的政策，旨在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟市場及房地產(chǎn)市場。但此次出臺的樓市政策，也只是給房企紓困，加快房企復工復產(chǎn)，并不是樓市松綁的信號。
金融街北京置業(yè)有限公司副總經(jīng)理高亮：
辦公物業(yè)中自持租賃及投資型物業(yè)現(xiàn)階段面臨經(jīng)營壓力，客戶結(jié)構(gòu)的合理性、準入標準的執(zhí)行狀態(tài)會直接影響項目現(xiàn)階段項目的穩(wěn)定性。而運營狀態(tài)的穩(wěn)定性，恰恰是對產(chǎn)品定位、前期經(jīng)營策略、客戶結(jié)構(gòu)合理性的檢驗。運營管理其中的現(xiàn)場管理及服務能力面臨考驗，管理專業(yè)化及服務能力的體現(xiàn)和提升，會成為現(xiàn)有客戶關注的重點，成為未來潛在客戶決策的標準之一。
亞太商業(yè)不動產(chǎn)學院院長朱凌波：
第一，風險意識：此次疫情給所有企業(yè)和個人都敲醒了喪鐘即應對不確定性、黑天鵝事件和意外的前瞻意識和理性思維。之前無論是行業(yè)和企業(yè)都是秉持著積極發(fā)展和杠桿投資的理念和行動方式，過分放大了未來的良性預期和盲目樂觀的市場判斷，一直被投機主義和賭博心理及成功慣性等左右甚至誤導。此次疫情的急剎車和沖擊會令所有人都反思和警醒。第二，現(xiàn)金流意識：現(xiàn)金為王和現(xiàn)金儲備甚少半年以上的防患于未然的安全意識將成為企業(yè)決策的核心思想。更加客觀和保守的投資方式和降本提效的現(xiàn)實主義乃至保守主義的管理運營方式將大行其道并成為主流。
金茂北京產(chǎn)城公司副總經(jīng)理、金茂北京產(chǎn)城公司寫字樓部總經(jīng)理李華臣：
本次疫情，是檢驗物業(yè)管理水平的一次很好的機會。管理措施是不是到位，反應及不及時，辦公客戶會有明顯的感受。對于管理好的項目，客戶會有新的認知，客戶粘性會進一步加強。而管理跟不上的項目，則可能成為引發(fā)客戶遷出的一個重要動因。
華貿(mào)集團控股有限公司集團總裁助理、商管總部副總裁郝群：
第一、企業(yè)的選址與租賃標準的再塑造是我們行業(yè)的機遇。選址要素從地理位置、交通、硬件、平面、租金等傳統(tǒng)因素擴展到樓宇的智能設施，衛(wèi)生服務標準、應急機制及服務團隊素質(zhì)等評價因素。第二、優(yōu)質(zhì)物業(yè)受到更大追捧。疫情使租戶充分體驗到辦公類物業(yè)的硬件及專業(yè)服務水平是該關心的核心選址因素之一，相應成本付出都是值得的。第三、物業(yè)管理團隊的專業(yè)水平與處理突發(fā)事件的能力成為租戶滿意度及新、續(xù)租的重要考核指標。第四、體現(xiàn)業(yè)主與租戶、物業(yè)公司之間命運共同體的關系。
金地商置華北區(qū)域商辦營銷總監(jiān)侯智猛：
面對突如其來的疫情，北京商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)者首先需要的就是理性應對，保持信心，由原有的線下銷售推廣要快速的轉(zhuǎn)變到線上推廣營銷工作，要堅信我們現(xiàn)在經(jīng)歷的這種轉(zhuǎn)變，正是未來5年之內(nèi)必須要轉(zhuǎn)變和適應的營銷方式，會成為一種常態(tài)，線上線下的融合將是未來的趨勢。目前疫情下，商辦市場處于寒冬停滯階段，勢必需要同行業(yè)內(nèi)的從業(yè)者共同努力，資源互通 ，同時行業(yè)內(nèi)勢必需要搭建商辦產(chǎn)品平臺，客戶平臺，資源平臺，讓關注北京市場的商辦客戶盡快的釋放出來，縮短疫情后的成交周期。
中國城智更新研究院院長陳方勇：
目前看大家采取的應對措施主要集中在測溫、消殺、限流等防控措施和線上直播等電商化導流。說實話更多是心理安慰，不能產(chǎn)生多少實效。真正有點新意的反而是恒大的線上售房。我認為商業(yè)地產(chǎn)人的反思應該是向互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)好好學習，為何疫情反而變成他們的機遇，為何地產(chǎn)就總是無法真正擁抱互聯(lián)網(wǎng)。
中耀盛世董事總經(jīng)理馬耀揚：
此次疫情給處于行業(yè)鏈條中不同階段的各類企業(yè)也會面臨嚴峻的挑戰(zhàn)和考驗，但對于整個行業(yè)發(fā)展也許會推動新的蛻變，營銷模式、運營模式、服務模式、組織結(jié)構(gòu)等在此次疫情過程中也給行業(yè)從業(yè)者帶來很多新的課題和反思，對于行業(yè)的長遠良性發(fā)展具有深遠的意義。第一、增強企業(yè)品牌塑造，吸引需求企業(yè)進駐。第二、強化線上營銷體系，拓展創(chuàng)新營銷模式。第三、運營企業(yè)降本提效、開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金為王。第四、完善物業(yè)管理體系，提高樓宇運營能力。
CBRE中國區(qū)研究部主管謝晨：
此次疫情的爆發(fā)給寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的業(yè)主和租戶都帶來了策略性的思維轉(zhuǎn)變。從租戶角度看，疫情中很多企業(yè)都調(diào)整了辦公模式以保障員工的健康安全，根據(jù)世邦魏理仕的調(diào)研結(jié)果顯示，在上海有接近八成的受訪企業(yè)在疫情中采用"靈活辦公"模式。同時，租戶對于樓宇中與健康、安全相關的軟硬件指標關注度提升，并可能在未來更多地融入企業(yè)選址的考量。從業(yè)主角度看，樓宇物業(yè)管理能力成為此次疫情考驗的首項指標，將智能的訪客管理，高清潔標準、嚴格的空氣質(zhì)量監(jiān)管等因素納入物業(yè)管理的長期策略很有必要。在租賃策略上，通過提供靈活辦公、精裝修辦公、多功能的公共會議設施、健身餐飲配套等以滿足租戶對租賃靈活性的需求。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂：
疫情是不可抗力，對于企業(yè)來說是危險，短期需要考慮的是如何渡過這段艱難的時期。從長期看，需要順應趨勢，對業(yè)務作出調(diào)整，促進相關能力的建設、增強抗風險和穿越周期的能力。以中介公司為例，可以做好以下六大措施，幫助企業(yè)和員工渡過難關：第一，做好 組織文化建設 。第二，有選擇地聚焦業(yè)務。第三，做好人員保留和績效。第四，管理好業(yè)務指標。第五，調(diào)整戰(zhàn)略及公司管理。第六，抓住特殊時期社區(qū)共建的機會。
三、預測和展望：長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海
西南交大國際創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)學院副院長、鵬友會創(chuàng)始人蔣鵬：
從眼下看，企業(yè)內(nèi)部調(diào)整難度不大，行業(yè)本身的變化，以及企業(yè)內(nèi)部的調(diào)整在確定的可控疫情期間，以及結(jié)束后，只是帶來重復的工作量。對于已經(jīng)造成的內(nèi)耗以及開源損失屬于社會性問題，進行的裁員，降薪，減少渠道合作進行節(jié)流屬于手段。
從長遠看，企業(yè)經(jīng)營風控的體系建立是重中之重的企業(yè)行為，這個行為帶來的變化，對于行業(yè)乃至市場屬于非常重要的轉(zhuǎn)折點，提升企業(yè)經(jīng)營安全意識，減少博弈決策，重視標準，重質(zhì)量平衡規(guī)模，全面倒逼企業(yè)進入健康持續(xù)發(fā)展。如果這個行為成為現(xiàn)象，行業(yè)浮躁的風氣會得到凈化，社會唯利是圖的行為自然會被遏制。
從管理角度，接近二個月的線上辦公，對于企業(yè)主，高管，職員的工作方式，交流方式，思考方式，勢必走向優(yōu)化，高效；管理工具的應用跟開發(fā)，企業(yè)流程設計的改良和迭代勢必進入常態(tài)化。
從企業(yè)商業(yè)模型的角度看，線下的客戶，線上的流量的維護和運營，會逐步改變重資產(chǎn)行業(yè)習慣性依賴政策，金融的習慣，融合流量建立雙腿直立行走的行為，加強風險把控。
從趨勢預判的角度，有發(fā)展意圖的企業(yè)，從習慣看政策辨別發(fā)展，忽略突發(fā)性風險的局限，會建立一套脫離行業(yè)的多領域信息模型體系，為發(fā)展決策進行甄別，達到護航目的。
大悅城控股北京大區(qū)公司常務副總經(jīng)理、中糧廣場總經(jīng)理孫天立：
如短期疫情結(jié)束，則寫字樓市場需求量下降，企業(yè)承租能力下降，將對上半年的出租率和平均租金帶來下行壓力，中小企業(yè)會產(chǎn)生違約和退租風險（免租期不是救命稻草）。如疫情時間延長，則大中型企業(yè)也會受到影響，部分樓宇"主力店"會有縮減面積風險，將會對寫字樓未來一段時間產(chǎn)生影響。
目前辦公方式將會對未來辦公形式產(chǎn)生一定影響，但不意味著遠程辦公成為主流，目前的溝通成本和工作效率也是需要解決的問題。
今后，客戶會更加關注樓宇健康，促進產(chǎn)品升級，樓宇更加智能化�？萍碱惡铜h(huán)保類服務商將更多的參與到樓宇運營方案中。
中海商業(yè)北京公司總經(jīng)理李佳林：
受本次疫情影響，雖項目收益受到一定影響，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體管理運營水平，特別是突發(fā)公共安全事件的應急處理能力，將進一步提升，為未來行業(yè)的長遠發(fā)展、健康運營注入活力。
新設備、新技術(shù)的涌現(xiàn)與后期的應用將有效保障疫情防控工作開展。項目信息化、科技化管理手段的上線，為行業(yè)管理、人員生活方式轉(zhuǎn)變帶來變革的同時，也將提升項目的管理效率與效力并優(yōu)化管理成本。
中耀盛世董事總經(jīng)理馬耀揚：
總的來說短期形勢嚴峻，長期逐步趨穩(wěn)。本次疫情對全國商業(yè)地產(chǎn)項目的營銷節(jié)奏和銷售節(jié)點均產(chǎn)生影響，預計疫情結(jié)束后的1-2個月內(nèi)，市場會迎來一波集中需求釋放，將成為年度營銷的重要窗口期。
另外目前一線城市商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)部分優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)低價入市的情況，國內(nèi)外機構(gòu)資本也會借此時期選擇介入，年度大宗交易機會有望提升，房企應該積極提前做好營銷準備工作，強化項目價值輸出，及時把握時機去化，全年度商業(yè)地產(chǎn)銷售或呈現(xiàn)價跌量升的趨勢。
中糧·置地廣場副總經(jīng)理馬佳音：
疫情之后，第一，經(jīng)濟壓力持續(xù)下行和結(jié)構(gòu)調(diào)整造成的產(chǎn)業(yè)辦公行業(yè)兩極分化局面，疊加疫情影響，愈發(fā)加快加劇；第二，升級場景，不斷探索智慧辦公。
健康和安全是客戶長期永恒的聚焦點。受疫情影響，寫字樓安全健康功能及對服務升級的需求被提到了新高度。如何提升場景營造能力，滿足企業(yè)集中辦公的俱樂部化需求；如何在5G時代的遠程辦公需求背景下，加強技術(shù)與硬件供給，也將成為寫字樓運營團隊持續(xù)關注的課題。
天潤資產(chǎn)運營管理有限公司IFC項目總經(jīng)理云虹：
2020年，北京甲級寫字樓市場實際上仍是供應量攀升的一年，但此次新冠疫情將會造成有些項目的推遲入市以及租戶搬遷計劃的推遲。雖然市場上的辦公需求本身沒有消失，但是各類租賃活動均會因防控措施而明顯大幅度減少，短期的現(xiàn)金回款壓力也會導致企業(yè)的租賃決策延遲，原本已受經(jīng)濟下行壓力影響的需求增長動力將面臨更深刻的考驗，加劇市場預期的下調(diào)。疫情如果很快得到控制，我們相信隨著政府相應政策的頒布與經(jīng)濟扶持，會加快商辦市場正常經(jīng)營和市場預期的恢復。
遠洋集團寫字樓事業(yè)部副總經(jīng)理黃志達：
預計下半年隨著經(jīng)濟發(fā)展趨勢和速度的變化，寫字樓租賃市場將有所改善，但是項目整體收入的提升具有滯后性，預計2020年各商務樓宇的租金收入將有所下降，但年底的出租率和租金水平會有所上升。
金茂北京產(chǎn)城公司副總經(jīng)理、金茂北京產(chǎn)城公司寫字樓部總經(jīng)理李華臣：
雖然疫情期間，大量公司啟動居家辦公，但居家辦公短期內(nèi)很難成為未來的發(fā)展趨勢（部分行業(yè)除外）。
受疫情影響，行業(yè)會進入調(diào)整期，供給端會有部分項目減緩入市節(jié)奏，需求端至少需要半年以上的緩沖期才能逐步轉(zhuǎn)暖。如果聯(lián)合辦公的運營方能夠挺過本次疫情，未來對他們來說可能會有更好的機會，至少中小微企業(yè)中，會更多地選擇更具有彈性的辦公空間從而對沖風險。因此，標準寫字樓配置聯(lián)合辦公產(chǎn)品應該更能順應潮流。
譽翔安地產(chǎn)執(zhí)行合伙人王珂：
長期看，廣義的寫字樓市場（含產(chǎn)業(yè)園）觸底的標志，是各個產(chǎn)業(yè)龍頭的企業(yè)借助國家扶持，通過資本市場輸血完成資產(chǎn)負債表的修復，也就是刺激股價上升來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)再啟動，所以需要密切關注國家在產(chǎn)業(yè)扶持、金融等政策和實際行動上。
現(xiàn)階段是一個探底的過程，可能需要一兩年，把市值夯實了，市場也就進入新的一輪增長了。
中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行董事、IFFRE國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務理事張平：
呼吁減免商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主方的"房產(chǎn)稅"。當下，抗擊疫情是第一要務，但后續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展舉措如何落地至關重要。我們看到全國范圍內(nèi)，無論寫字樓、購物中心、聯(lián)合辦公、物流倉儲等商業(yè)地產(chǎn)領域的很多業(yè)主方，都盡其所能已經(jīng)為其資產(chǎn)的租戶方或多或少的進行了租金減免，以減輕租戶的壓力，攜手共擔疫情造成的負面影響。所以，在此呼吁政府針對已經(jīng)給予過租戶租金減免的業(yè)主方免除或減少"房產(chǎn)稅"等相關稅費負擔。
中國城智更新研究院院長陳方勇：
商業(yè)地產(chǎn)有其長期趨勢，疫情只是加速了變化的到來。傳統(tǒng)寫字樓、購物中心和酒店都是疫情影響最大的業(yè)態(tài)，相應也加速了向靈活辦公、智慧零售、無人酒店的轉(zhuǎn)型，已經(jīng)看到盒馬、亞朵等新興業(yè)態(tài)在公開搜撿"尸體"，這就是行業(yè)的新陳代謝。
對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說，最困難的日子還沒到來，疫情結(jié)束后的三到四個月才是真正的生死時速，一定會有一大批倒下，也一定一大批新生力量崛起。是好事，該來的總歸會來，早點到來不是壞事。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜：
疫情對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響不只是最近這一段時間，而是一個相對長期的過程。一方面疫情會導致不少租戶經(jīng)營困難乃至消失，引發(fā)空鋪和重新招租的問題，而市場信心的恢復也是需要時間的；另一方面疫情對于商業(yè)形態(tài)和生態(tài)的影響也將是長期的，反過來會影響商辦物業(yè)的規(guī)劃設計和市場供應，比如中央空調(diào)的新風系統(tǒng)可能需要加大風量以及消殺功能、一些具備開放式中庭與天井的商辦物業(yè)可能會更受市場歡迎、一些線上業(yè)務占比較高的商業(yè)業(yè)態(tài)可能也會更受商辦市場的追捧。
來源：房訊網(wǎng)
