2019年12月13日-14日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)1000 位嘉賓出席論壇，聚焦新時(shí)代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)融合與分化的新趨勢(shì)，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦；同時(shí)得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO 智慧谷、中糧·置地廣場(chǎng)、天安人壽不動(dòng)產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場(chǎng)、北京金隅投資物業(yè)管理集團(tuán)有限公司、金隅智造工場(chǎng)、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開(kāi)、天津中海廣場(chǎng)、金茂佑安國(guó)際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國(guó)際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號(hào)、大族廣場(chǎng)等合作伙伴的支持。
國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司總經(jīng)理魏凱應(yīng)邀出席論壇并發(fā)表主題演講，以國(guó)貿(mào)中心為例，通過(guò)高端、環(huán)保、安全、智慧、預(yù)防五大關(guān)鍵詞介紹了超高層物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)。
以下為魏凱演講實(shí)錄：
大家好，剛才聽(tīng)了幾位嘉賓的演講，確實(shí)是學(xué)了很多知識(shí)，所以今天我們是一個(gè)學(xué)習(xí)的平臺(tái)。下面時(shí)間，我和大家一起分享一下國(guó)貿(mào)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。
國(guó)貿(mào)中心是一個(gè)綜合體，于1990年正式營(yíng)業(yè)，總建筑面積為110萬(wàn)平米，其中業(yè)態(tài)包括寫字樓、商城、酒店、公寓和會(huì)展。由于時(shí)間關(guān)系我主要從五個(gè)關(guān)鍵詞給大家簡(jiǎn)單介紹一下國(guó)貿(mào)。
第一個(gè)關(guān)鍵詞就是"高端"，我簡(jiǎn)單給大家舉一個(gè)高端設(shè)施的例子，就是發(fā)電機(jī)，因?yàn)榇蠹矣幸粋�(gè)常識(shí)，雙路供電是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的配置，特別是一些規(guī)模比較大、檔次比較高的物業(yè)。國(guó)貿(mào)的雙路供電是真正從兩個(gè)電廠出來(lái)的電；其次，我們?cè)谧詡涓邏喊l(fā)電機(jī)的基礎(chǔ)上，還為租戶配置了五個(gè)發(fā)電機(jī)位，供租戶來(lái)租用�，F(xiàn)在其中三個(gè)已經(jīng)租出去了，可想而知，一些高端客戶的需求是有特殊性的。
高端租戶，國(guó)貿(mào)中心 1990 年開(kāi)業(yè)的時(shí)候，國(guó)貿(mào)寫字樓的租戶都是外資企業(yè)，目前已經(jīng)有很多的中資企業(yè)進(jìn)駐國(guó)貿(mào)，這說(shuō)明中資企業(yè)的實(shí)力越來(lái)越大且更加注重形象了。
高端酒店，中國(guó)大飯店、國(guó)貿(mào)大酒店和新國(guó)貿(mào)飯店，這三家酒店全部都是五星級(jí)酒店。中國(guó)大飯店是國(guó)內(nèi)首批白金五星飯店；超豪華的國(guó)貿(mào)大酒店位于 330 米高的北京地標(biāo)---國(guó)貿(mào)大廈 A 座的上層部分；新國(guó)貿(mào)飯店自 2017 年開(kāi)業(yè)以來(lái)，迅速成為京城中央商業(yè)區(qū)的潮流新地標(biāo)。三家酒店的平均出租率和房?jī)r(jià)在京城酒店業(yè)中也一直名列前茅。
高端服務(wù)，保值增值是物業(yè)服務(wù)最根本的目標(biāo)和任務(wù)，國(guó)貿(mào)一期的硬件設(shè)施是 90 年代的標(biāo)準(zhǔn)，和 CBD 新投入的項(xiàng)目相比差距很大，但我們的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊同類型項(xiàng)目。如何實(shí)現(xiàn)保值增值，服務(wù)肯定是至關(guān)重要的。我舉兩個(gè)例子，第一個(gè)就是我們的總機(jī)服務(wù)，現(xiàn)在很多項(xiàng)目的總機(jī)都由智能化設(shè)備替代了，可是大家很清楚，人對(duì)人的服務(wù)才是最高端的服務(wù)。國(guó)貿(mào)不但酒店有總機(jī)，我們寫字樓也有總機(jī)，而且提供 24 小時(shí)服務(wù)，這是非常有特點(diǎn)的。
另外就是保潔服務(wù)，我們的物業(yè)保潔大概有 300 多名員工，平均每年撿拾手機(jī)就達(dá) 300 多部�？上攵�，作為一個(gè)客人，丟失一部手機(jī)不僅是經(jīng)濟(jì)上的損失，最關(guān)鍵的是信息丟失，所以說(shuō)失而復(fù)得肯定是一個(gè)非常令人喜出望外的事。去年，我們保潔員還撿拾了 18 臺(tái)筆記本電腦，從此可以看到國(guó)貿(mào)服務(wù)在每一個(gè)崗位上的踐行。
第二個(gè)關(guān)鍵詞是"環(huán)保"，國(guó)貿(mào)一直是北京市環(huán)保的先進(jìn)單位，剛才有專家介紹了儲(chǔ)能電站，儲(chǔ)能電站確實(shí)是消峰填谷方面非常好的技術(shù)。國(guó)貿(mào)不但有儲(chǔ)能電站，還有北京市最大的冰蓄冷系統(tǒng)，我們?nèi)粘?50%的用電來(lái)自空調(diào)，通過(guò)冰蓄冷系統(tǒng)消峰填谷大概能把每度電拉下來(lái)兩毛錢，國(guó)貿(mào)的電費(fèi)一年達(dá)一個(gè)多億，這是很大的一項(xiàng)節(jié)能手段。但是另外 50%的用電，過(guò)去沒(méi)有更好的辦法，只能是把直流變成變頻，把普通燈變成 LED 燈，但是并沒(méi)有享受到消峰填谷的政策。現(xiàn)在電池技術(shù)解決了這個(gè)問(wèn)題，通過(guò)儲(chǔ)能電站可以把所有的用電都利用消峰填谷的政策進(jìn)行節(jié)能。
另外，我們?cè)谒幚矸矫妫靡环N高效、經(jīng)濟(jì)的污水資源化技術(shù)---MBR 平板膜技術(shù)，使污水實(shí)現(xiàn)零排放。這項(xiàng)系統(tǒng)獲得了北京市科委"服務(wù)業(yè)公共建筑節(jié)水關(guān)鍵技術(shù)集成與示范"獎(jiǎng)項(xiàng)，年節(jié)水收益可達(dá) 230 余萬(wàn)元。
第三個(gè)關(guān)鍵詞是"安全"，國(guó)貿(mào)中心不但是超高層建筑，還具有業(yè)態(tài)復(fù)雜、活動(dòng)多、人流量大等特點(diǎn)，消防安全工作一直是我們的工作重點(diǎn)。每年都有大量國(guó)內(nèi)外首腦參加的外事接待和國(guó)際會(huì)議、影視明星參加的商業(yè)活動(dòng)，可是國(guó)貿(mào)在這方面，從沒(méi)有出現(xiàn)任何重大安全事故，反映出我們?cè)谙腊踩ぷ魃系母邩?biāo)準(zhǔn)。
第四個(gè)關(guān)鍵詞是"智慧"。剛才張鵬總已經(jīng)講了很多，智慧物業(yè)是未來(lái)管理的方向，從幾個(gè)方面跟大家分享一下。首先針對(duì) C 端服務(wù)平臺(tái)，國(guó)貿(mào)各項(xiàng)設(shè)施的租金都是北京市最高的，為客戶提供高效、便捷的服務(wù)是非常重要的，我們?cè)谶@方面做了一個(gè)國(guó)貿(mào)圈 APP，針對(duì)客戶的衣食住行，提供了一個(gè)服務(wù)平臺(tái)，時(shí)間關(guān)系就不多介紹了。
第二，未來(lái)物業(yè)管理智慧化方向是什么，應(yīng)該是預(yù)警，而不是報(bào)警�，F(xiàn)在的一些大廈中樓宇自控是一個(gè)標(biāo)配，但實(shí)事求是講，它并不能給你一個(gè)預(yù)先的警示，我們?cè)谶@方面做了很多研究，也做了很多成功的案例。
這里給大家舉一個(gè)例子，做到預(yù)警需要兩個(gè)技術(shù)，首先是傳感器技術(shù)，第二就是大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)。傳感器技術(shù)應(yīng)該說(shuō)是現(xiàn)在使用很廣且成熟的技術(shù)�？墒窃谕茝V過(guò)程中確實(shí)存在成本壓力，我們采用一個(gè)比較實(shí)際的方法，比如說(shuō)上千平米的機(jī)房，應(yīng)該有大量的設(shè)備。我們只用一個(gè)中樞把信號(hào)傳出來(lái)，其他全用無(wú)線傳感器。無(wú)線傳感器就可以大幅度降低成本，特別是溫度傳感器用的最普遍，因?yàn)橐粋�(gè)機(jī)房里面 80%的設(shè)備設(shè)施通過(guò)溫度的變化就能夠判斷是否正常。所以在這方面，我們?nèi)绻茉诔霈F(xiàn)問(wèn)題前早發(fā)現(xiàn)早處理，這將是未來(lái)智慧物業(yè)的一個(gè)方向。
還有 BIM 輕量化，BIM 在設(shè)計(jì)施工階段的效率是非常明顯的。但存在兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)是很貴，過(guò)去一百多塊錢兩百多塊錢一平米，現(xiàn)在大概二三十塊錢。所以，很多新的大廈也沒(méi)有使用 BIM。第二就是很重，因?yàn)楹苤厮栽趹?yīng)用上需要有專業(yè)的設(shè)備才行，比如專業(yè)計(jì)算機(jī)。我們?cè)谶@方面跟廣聯(lián)達(dá)和專業(yè)化公司做了一個(gè)輕量化方案，能達(dá)到兩個(gè)效果，第一就是便宜了，一平米只要五塊錢，第二移動(dòng)端也可以使用了。那 BIM 圖紙?jiān)谖覀冞\(yùn)維階段的應(yīng)用都有哪些場(chǎng)景呢，舉一個(gè)例子，不單是一線員工，包括管理人員，在上崗前一定參加相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)完了還要考試。比如，任何地方發(fā)生火警怎么疏散，用BIM 圖紙完全可以模擬化。就跟學(xué)開(kāi)車似的，現(xiàn)在新手上路之前都用模擬的方法來(lái)學(xué)習(xí)，我認(rèn)為這是未來(lái)一個(gè)有效的管理方法，所以 BIM圖紙會(huì)讓 BIM 的應(yīng)用非常廣泛的。
有一個(gè)值得我們驕傲的事，就是中國(guó)尊項(xiàng)目的接管驗(yàn)收工作是我們公司中標(biāo)的。目前，此項(xiàng)工作執(zhí)行的非常好，甲方也非常滿意。我們?cè)趺粗械臉?biāo)，兩個(gè)原因：第一個(gè)，實(shí)事求是講我們國(guó)貿(mào)在人力資源上有明顯的優(yōu)勢(shì)，公司各系統(tǒng)工程師就有 40 名。第二，工作方法變化了，我們現(xiàn)在使用接管大師軟件，讓普通技工也可以達(dá)到高級(jí)技工的接管驗(yàn)收能力水平。而且效率明顯提高，因?yàn)槭擒浖�，所以所有統(tǒng)計(jì)工作都能做到即時(shí)統(tǒng)計(jì)，非常高效方便。我認(rèn)為接管驗(yàn)收是常態(tài)工作，如何提高效率，一個(gè)大廈建設(shè)的好壞不是驗(yàn)收出來(lái)，而是建出來(lái)的。如果在建設(shè)初期就告訴施工單位我的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，就不會(huì)出現(xiàn)僥幸心里。由過(guò)去的閉卷考試變成開(kāi)卷考試，所以建設(shè)方一看到這個(gè)就明白了，以后怎么驗(yàn)收，什么標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收，這是一個(gè)非常好的方法。
最后一個(gè)關(guān)鍵詞就是"預(yù)防"，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系不展開(kāi)講了。我們?cè)谌粘Ｎ飿I(yè)管理和服務(wù)中一直強(qiáng)調(diào)預(yù)防文化，倡導(dǎo)"安全第一，預(yù)防為主，品牌至上"的原則，積極做好各項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施。
下面時(shí)間，我想和大家一起探討一下超高層的管理特點(diǎn)。國(guó)貿(mào)本身就是一個(gè)超高層建筑，目前國(guó)內(nèi)定義的超高層是 100 米以上的建筑。我們統(tǒng)計(jì)了一下，目前國(guó)內(nèi)投入使用的 200 米以上的樓大概有100 座，規(guī)劃和建設(shè)中的達(dá)近千座。超高層建筑有幾個(gè)特點(diǎn)，第一個(gè)特點(diǎn)基本上都是新樓，所以這個(gè)設(shè)備設(shè)施的科學(xué)性、先進(jìn)性是一個(gè)共同特點(diǎn)；第二管理復(fù)雜性也是一個(gè)特點(diǎn)。下面簡(jiǎn)單從幾個(gè)角度來(lái)說(shuō)。
首先是功能復(fù)雜，以國(guó)貿(mào)為例，國(guó)貿(mào)大廈 A 座和 B 座都兼有寫字樓、酒店和商業(yè)等業(yè)態(tài)和功能。如何有效地平衡各業(yè)態(tài)的關(guān)系及客戶的使用感受在設(shè)計(jì)過(guò)程中是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。
第二是人流量大，剛才介紹過(guò)了，國(guó)貿(mào)每年都有大量的外事接待、和商業(yè)活動(dòng)。同時(shí)，國(guó)貿(mào)還是北京 CBD 的交通樞紐，所以在這方面，管理也難度非常大。
第三就是消防，國(guó)貿(mào)三期 A 座開(kāi)業(yè)時(shí)，公安部消防局組織一次消防演習(xí)，北京市最高級(jí)的消防車也只能把消防水打到 200 米，而我們這個(gè)樓是 330 米。不用說(shuō)，這就表明超高層一旦發(fā)生火情只能靠自救。所以我們有一只 17 人的消防團(tuán)隊(duì) 24 小時(shí)待命，這個(gè)團(tuán)隊(duì)的目的只有一個(gè)，就是及時(shí)出警。
第四物業(yè)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)要求高，與以往有所區(qū)別，大家肯定有常識(shí)，過(guò)去的車普通技工就能給你拆零部件修理。但是現(xiàn)在的寶馬、奔馳車你敢拆嗎，拆了就裝不回去了，顯然技術(shù)水平完全不同。所以，隨著新技術(shù)的應(yīng)用，對(duì)物業(yè)人的素質(zhì)和技能要求越來(lái)越高了。
我們正在做的一件事，也是我倡議的，就是組織一個(gè)超高層聯(lián)盟，我們初步劃定是 200 米以上。上周中物協(xié)專委會(huì)已經(jīng)原則同意了，我們下階段將開(kāi)始進(jìn)行籌備。目的只有一個(gè)，即通過(guò)共享、協(xié)作、創(chuàng)新達(dá)到共贏的結(jié)果。我們現(xiàn)在正在規(guī)劃微信號(hào)，第一個(gè)功能就是信息，你要是會(huì)員，點(diǎn)擊查詢，所有會(huì)員信息都會(huì)在里面。第二大家互相交流，我相信大家有的想到上海中心去看看，但沒(méi)有平臺(tái)和渠道，未來(lái)在這里我們將多做活動(dòng)，多做渠道，讓大家實(shí)現(xiàn)互相交流和學(xué)習(xí)。還有在一些功能點(diǎn)上，比如在一些項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)候，你肯定想選有經(jīng)驗(yàn)的公司，可以通過(guò)這個(gè)平臺(tái)查詢。再有對(duì)一些失信的、表現(xiàn)不好的單位你可能也不知道，我們?cè)谶@方面全部都能查到，大家可以在這里以誠(chéng)信為基礎(chǔ)做一個(gè)高效、共享的平臺(tái)。也希望在座如果有 200 米以上可以與我聯(lián)系，我們可以交流。
最后代表國(guó)貿(mào)感謝大家的聆聽(tīng)，謝謝大家。
來(lái)源：房訊網(wǎng)