2024年12月10日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第21屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉行，主題為"蝶變與新生：前行的力量"。來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)600位嘉賓出席，深入探討寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融學(xué)教授鐘偉在主旨演講中表示，對(duì)2025年的經(jīng)濟(jì)看法，經(jīng)濟(jì)可能不好，股市可能還行，樓市有一些企穩(wěn)的跡象，這就是對(duì)2025年經(jīng)濟(jì)展望的概括性的說(shuō)法，經(jīng)濟(jì)不好不一定樓市股市資產(chǎn)價(jià)格就完全不好。以下是鐘偉主旨演講實(shí)錄：
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融學(xué)教授鐘偉
變和不變
第一部分看一下什么是變的，什么是不變的。以前不變的是經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，可變的是怎么達(dá)成好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段。
然后什么是可變的呢，發(fā)展和安全特別大的涉及到的安全，比如說(shuō)區(qū)域安全、系統(tǒng)性安全、國(guó)家安全，如果涉及到安全的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)可以稍微緩一緩，這也是近期看到地方財(cái)政，樓市股市危險(xiǎn)的狀況有所調(diào)整的根本原因。現(xiàn)在如果有政策的調(diào)整，往往是因?yàn)橐恍┚植康念I(lǐng)域出現(xiàn)了明顯的風(fēng)險(xiǎn)管控的難度，然后才會(huì)調(diào)整。這是我們看到的可變的部分。
好了，那么國(guó)際形勢(shì)何在何往？特朗普就那么幾招，一個(gè)是加關(guān)稅，對(duì)中國(guó)加關(guān)稅50%和60%都有可能，再一個(gè)是驅(qū)趕移民，然后就是財(cái)政刺激。當(dāng)美國(guó)搖擺州不再搖擺的時(shí)候，美國(guó)這個(gè)國(guó)家分裂的可能性更嚴(yán)重。
大概率明年上半年經(jīng)濟(jì)不太穩(wěn)定，回顧一下2018年特朗普上臺(tái)之后對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響負(fù)的1個(gè)點(diǎn)。這次大家認(rèn)為稍微溫和一點(diǎn)，認(rèn)為他的上臺(tái)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)大概在負(fù)的0.5個(gè)點(diǎn)，明年的經(jīng)濟(jì)跟今年變化不太大的情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從4.8下降到4.4，這是特朗普帶來(lái)的影響，這是中國(guó)基本的情況。
中國(guó)的基本情況，現(xiàn)在處于什么樣的經(jīng)濟(jì)狀況？其實(shí)中國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況比較容易理解，我們面臨著持續(xù)通縮緊縮的壓力，持續(xù)了多長(zhǎng)時(shí)間？一種說(shuō)法三年，一種說(shuō)法是一年多。如果2020年開(kāi)始算，已經(jīng)超過(guò)了三年；2023年1到4月份，由于疫情的結(jié)束經(jīng)濟(jì)回暖，然后2023年下半年經(jīng)濟(jì)下行。整體來(lái)講，經(jīng)濟(jì)狀況是溫和的衰退加上持續(xù)的通縮，這個(gè)格局2025年不會(huì)有太大的變化，可能增速目標(biāo)值還會(huì)在5，但是實(shí)際能實(shí)現(xiàn)的增速可能比今年低，比如說(shuō)至少0.5個(gè)點(diǎn)，通縮的狀況還會(huì)延續(xù)。
金融和地產(chǎn)行業(yè)并不太受歡迎，兩次金融會(huì)議對(duì)金融的定位首先是害人精，小妖精，對(duì)地產(chǎn)的論述也類似。
這就是我們現(xiàn)在面臨的格局，很多人期望出現(xiàn)大力出奇跡這樣的事情，不要這么想，因?yàn)橐粋�(gè)故事是如何從基本的概念提出來(lái)，然后建立框架，形成完整的故事的框架和情節(jié)。有一本書(shū)《敘事經(jīng)濟(jì)學(xué)》我建議大家仔細(xì)的看，認(rèn)真的看，對(duì)解釋現(xiàn)實(shí)有非常大的作用。
也就是說(shuō)，我們對(duì)敘事的故事在過(guò)去的10到12年，基本上體系完全凝固化了，出乎意料的新的劇情不會(huì)主動(dòng)的出現(xiàn)，而根據(jù)沖擊和風(fēng)險(xiǎn)小的出現(xiàn)，整個(gè)敘事凝固化了。更多的我們看到敘事的角度說(shuō)，新的流量催生新的市場(chǎng)，以最鋒利的鐮刀和瘋狂生長(zhǎng)的韭菜為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的特點(diǎn)，這是第一部分。
我們理解2025年的經(jīng)濟(jì)狀況不會(huì)顯著優(yōu)于今年，經(jīng)濟(jì)受到很多的挑戰(zhàn)。
增長(zhǎng)邏輯
第二個(gè)，之所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)走到今天是什么原因?qū)е碌�？整個(gè)中國(guó)的崛起一定意味著傳統(tǒng)的西方中心主義這個(gè)敘事不再是完整的，至少在西方中心主義之外要接受一個(gè)大國(guó)的崛起，這是人類歷史上沒(méi)有的，我們反復(fù)說(shuō)復(fù)興夢(mèng)也好，崛起也好，我們知道不變的是崛起。
中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也發(fā)生了很大的變化，2020年之前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在今后的很長(zhǎng)時(shí)間根本回不去了，也是不可能回去的，因?yàn)槲覀兠媾R的整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)自身的增長(zhǎng)邏輯發(fā)生了極大的變化。
第一個(gè)我們可以看一下中美之間的狀況，中國(guó)和美國(guó)競(jìng)爭(zhēng)還在延續(xù)當(dāng)中，如果在2019年甚至2020年問(wèn)國(guó)際學(xué)者或者中國(guó)的學(xué)者，什么時(shí)候中國(guó)的GDP超過(guò)美國(guó)？大多數(shù)人可能會(huì)認(rèn)為2030到2035年中國(guó)GDP一定規(guī)模比美國(guó)大，但是現(xiàn)在這是一個(gè)不一定的事情。
在過(guò)去的很長(zhǎng)時(shí)間，中國(guó)對(duì)美國(guó)的GDP的體量的差距是在縮小還是擴(kuò)大？我們都知道。所以在高峰的時(shí)候19年中國(guó)的GDP相當(dāng)于美國(guó)的72%、73%，今年可能相當(dāng)于美國(guó)的53%、54%，還取決于人民幣匯率，當(dāng)下中國(guó)的GDP相當(dāng)于美國(guó)的一半，美國(guó)的名義GDP的增速總體上比中國(guó)快了。
中國(guó)政府宣布要達(dá)到的經(jīng)濟(jì)增速和市場(chǎng)最終實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)增速，以前往往是中國(guó)政府宣布經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7%，市場(chǎng)給出的答案是增長(zhǎng)10%，現(xiàn)在政府給出的政策宣誓是5%，市場(chǎng)可能給出的增速并不會(huì)比這個(gè)高。所以可見(jiàn)政府的努力越來(lái)越重要，因?yàn)槭袌?chǎng)的力量變得不那么強(qiáng)勁。這是第二個(gè)變化。
我們?cè)倏刺魬?zhàn)在哪里？除了中美競(jìng)爭(zhēng)之外還有我們自己的工業(yè)化，中國(guó)的工業(yè)化進(jìn)展到今天，我們理解從20年前到現(xiàn)在，中國(guó)的工業(yè)增加值占全球份額從美國(guó)搶了超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，日本搶了超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)，中國(guó)目前的工業(yè)增加值占全球30%多的水平。為什么說(shuō)這是一個(gè)很重要的事情呢？因?yàn)榕旁谥蟮牡诙降谖寮悠饋?lái)工業(yè)增加值都沒(méi)有中國(guó)大，相當(dāng)于地球的1/3。中國(guó)的工業(yè)可以服務(wù)全球的25到30億人，而我們自己的內(nèi)部需求只有14億，所以我們這么強(qiáng)大的工業(yè)能力一定要有一半以上是依賴于外部需求的，所以中美的貿(mào)易沖突并不說(shuō)明中國(guó)和美國(guó)不再是最強(qiáng)的貿(mào)易對(duì)手了。但是中國(guó)的工業(yè)走到今天，我們?nèi)匀恍枰獜?qiáng)勁的外需，因?yàn)槊绹?guó)也好，歐盟也好，甚至東盟也好，都是中國(guó)外貿(mào)順差的特別重要的來(lái)源。如果外貿(mào)順差開(kāi)始收斂，就意味著中國(guó)工業(yè)增加值和體量難以增長(zhǎng)，甚至有所收縮，所以工業(yè)增加值走到今天，工業(yè)很難再大，但要變得更優(yōu)更強(qiáng)。
我們看到的另一個(gè)挑戰(zhàn)，就是中國(guó)的城市化進(jìn)程。無(wú)論是城市化還是城鎮(zhèn)化，有多種統(tǒng)計(jì)口徑，但是總體而言，我們大概可以說(shuō)中國(guó)城鎮(zhèn)上居住著九億人，剩下的住在農(nóng)村，所以城鎮(zhèn)的住宅3.74億套。這是基本狀況。
20年快速城市化帶來(lái)了對(duì)紅利的補(bǔ)充，走到今天這個(gè)情況很難再高歌猛進(jìn)的走下去了，當(dāng)然這不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有增量和更新的市場(chǎng)，我傾向于認(rèn)為有一些非常優(yōu)秀的官員或者學(xué)者，比如說(shuō)黃奇帆認(rèn)為房子已經(jīng)夠了，這個(gè)說(shuō)法值得商榷，三億戶每年更新2.5%，住宅的剛需也有七八萬(wàn)套。一般來(lái)說(shuō)中位數(shù)這么估計(jì)，到底宏觀經(jīng)濟(jì)影響了中國(guó)房地產(chǎn)還是中國(guó)房地產(chǎn)影響了中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)呢，還有人糾結(jié)這個(gè)事兒，中位數(shù)的估計(jì)是在過(guò)去的四到五年，由于中國(guó)房地產(chǎn)深度的泡沫化的調(diào)整導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩2.5到3個(gè)點(diǎn)，導(dǎo)致城鎮(zhèn)人口失業(yè)率提升了5到10個(gè)百分點(diǎn)，因此我們付出了極其沉重的代價(jià)。
然后我們看到的人口，中國(guó)的人口也不再支持強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，原因是因?yàn)?016、17年前后中國(guó)新生人口達(dá)到了相對(duì)高點(diǎn)。目前來(lái)講中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了人口的凈減少，每年大概出生人口800到850萬(wàn)，死亡的人口1050萬(wàn)甚至更多，我們預(yù)期2050年中國(guó)的人口和2000年的人口總數(shù)差不多。
計(jì)劃生育政策怎么評(píng)價(jià)它？100年間兩個(gè)國(guó)家不可以說(shuō)是成功的，有可能是失敗的，其中一個(gè)國(guó)家是日本，一百年前和現(xiàn)在相比日本的人口增長(zhǎng)了不到一倍。另一個(gè)也許我們認(rèn)為不太成功的國(guó)家就是沙俄到蘇聯(lián)到俄羅斯，本來(lái)他們控制的地盤(pán)和人口跟其他的歐洲的人口類似，但是目前歐洲人口超過(guò)4億，而俄羅斯人口100年來(lái)幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)。如果中國(guó)更快的在20年前調(diào)整人口政策，目前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)的狀況會(huì)好很多。
我們理解這些，就知道了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的放緩并不僅僅是復(fù)雜的外部環(huán)境和中國(guó)的戰(zhàn)略機(jī)遇期的結(jié)束，更多的原因是因?yàn)槲覀冏约汉兔绹?guó)競(jìng)爭(zhēng)，我們的工業(yè)化程度、城市化的程度，人口等等發(fā)生了根本的變化，也就是說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)其實(shí)不太可能在目前的條件下維持類似于2010年之前的高速增長(zhǎng)，這個(gè)條件不具備。
我們要理解這一點(diǎn)，然后才是討論宏觀政策怎么維持相對(duì)可以接受的穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增速的問(wèn)題。
三個(gè)時(shí)點(diǎn)
第三點(diǎn)，我希望大家記住三個(gè)時(shí)點(diǎn)，2010、2017、2024。這三個(gè)時(shí)點(diǎn)為什么重要，我想這么說(shuō)，2010年之前是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期，經(jīng)濟(jì)增速大概9.8%到10，通貨膨脹每年3到5%。然后到了2017年，特別重要，極其重要，因?yàn)?017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)大多數(shù)指標(biāo)從2010年之前的兩位數(shù)變成個(gè)位數(shù)。舉個(gè)例子，2016年底我們對(duì)傳統(tǒng)制造業(yè)進(jìn)行了三去一降一補(bǔ)，那個(gè)時(shí)候中國(guó)的制造業(yè)增加值占全球已經(jīng)28%、29%，體量非常大。然后2010年前后我們的人口達(dá)到了暫時(shí)的高點(diǎn)，然后下行，目前是2016年的一半，2017年我們的白酒消費(fèi)跟現(xiàn)在比，我們的手機(jī)出貨量和現(xiàn)在比，17年喝掉的白酒是現(xiàn)在的兩倍多，17年手機(jī)的出貨量是現(xiàn)在的接近三倍，2017年中國(guó)開(kāi)長(zhǎng)途貨運(yùn)卡車的司機(jī)數(shù)量是現(xiàn)在的接近3倍。所以2017年其實(shí)在此之后很多經(jīng)濟(jì)變量快速下行，2017年中國(guó)居民對(duì)未來(lái)的就業(yè)和收入的增長(zhǎng)達(dá)到了峰值。所以在2010年到2017年，投資回報(bào)正�；貓�(bào)很難達(dá)到兩位數(shù)，大概是個(gè)位數(shù)，2024年也很重要，2024年經(jīng)濟(jì)大流行之后到現(xiàn)在新的調(diào)整年份的開(kāi)始，2024年前后中國(guó)的大多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于0以上或者0以下，比如說(shuō)物價(jià)指數(shù)PPI是0以下，CPI輕微的0以上，我們的消費(fèi)輕微的0以上，所以0變成了分水嶺。不再是個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)，而是有的指標(biāo)0以上，有的指標(biāo)0以下。
那么假定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)譬如說(shuō)名義增長(zhǎng)是5%，扣掉物價(jià)負(fù)的兩三個(gè)點(diǎn)，名義增長(zhǎng)如果是2到3%的樣子，那么實(shí)際上意味著我們現(xiàn)在投資資本金在中國(guó)的土地能夠獲得的回報(bào)就是2到3%。所以回想一下2010年之前隨便投資什么獲得15%的回報(bào)，現(xiàn)在非常低的回報(bào)，有些行業(yè)可能是虧損的。
2010年底到2016年初我們經(jīng)歷了大概6年的通縮，2021年5月份到現(xiàn)在我們進(jìn)入了新一輪的通縮。為什么強(qiáng)調(diào)這五年，正好是2008年由于應(yīng)對(duì)次貸危機(jī)中國(guó)采取了超常規(guī)的宏觀政策，搞了四萬(wàn)億，刺激的有效性是兩年半，2008年底開(kāi)始執(zhí)行到2010年上半年，然后政策效果就消失了，就通縮了。
所以，如果現(xiàn)在要走出經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)乏力和物價(jià)比較糟糕的狀況，我們需要比2008年的時(shí)候更大力度的超常規(guī)的財(cái)政貨幣政策，多大力度？2008年刺激力度相當(dāng)于GDP的13%，就意味著如果中國(guó)政府想要猛烈的提振市場(chǎng)信心，我們的刺激力度需要15到18萬(wàn)億每年。
這是我們看到的私人部門的心態(tài)變化，首先下降的是投資，率先收縮，然后下降的是消費(fèi)，然后上升的是儲(chǔ)蓄，越來(lái)越多的人不再進(jìn)行投資，你要進(jìn)行實(shí)體或者服務(wù)業(yè)的投資，獲得穩(wěn)定回報(bào)的難度在加大。各個(gè)行業(yè)的過(guò)剩顯然比稀缺來(lái)的更普遍。
另外一個(gè)是消費(fèi)，預(yù)期信心開(kāi)始逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，消費(fèi)的信心也會(huì)下降。比如說(shuō)北京，今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還可以，但是消費(fèi)增速跟經(jīng)濟(jì)增速差不多，但是去年消費(fèi)增速比經(jīng)濟(jì)增速快兩個(gè)點(diǎn)，今年是持平或者略慢。更多的非國(guó)有企業(yè)選擇了更多的動(dòng)作，叫做儲(chǔ)蓄。中國(guó)目前的儲(chǔ)蓄傾向在迅速的提升，但是請(qǐng)不要太在意儲(chǔ)蓄，如果沒(méi)有良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，凈儲(chǔ)蓄很快的會(huì)被消耗完。
然后央行在2018年做過(guò)一個(gè)調(diào)查，顯示2017年開(kāi)始中國(guó)居民對(duì)未來(lái)的收入和就業(yè)的增長(zhǎng)已經(jīng)傾向于悲觀，這個(gè)情緒的調(diào)整不是來(lái)自于大流行和當(dāng)下，17年前后就開(kāi)始了。
這是我們整個(gè)國(guó)有和非國(guó)有的投資情況，目前非國(guó)有的投資傾向不高。然后是工業(yè)增加值，工業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)和工業(yè)的產(chǎn)能的利用率。為什么這個(gè)重要，因?yàn)槲覀冇袑?xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園，寫(xiě)字樓面世到現(xiàn)在就不到300年，200多年的歷史，如果說(shuō)制造業(yè)是把工人放到工廠，服務(wù)業(yè)就是把勞工放到寫(xiě)字樓，服務(wù)業(yè)的血汗工廠進(jìn)寫(xiě)字樓。
這是隨著金融、市場(chǎng)、法律、服務(wù)中介行業(yè)在250年前開(kāi)始迅速發(fā)展，形成了產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在中國(guó)用的詞比較多，其實(shí)是跟一個(gè)國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)。2016年到2019年我們進(jìn)行了第一次去產(chǎn)能，小差產(chǎn)能被剔出，有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)能出現(xiàn)，工業(yè)利潤(rùn)增加值增加。2017年規(guī)上企業(yè)利潤(rùn)8.7萬(wàn)億，今年大概率不超過(guò)7萬(wàn)億，差不多四年的時(shí)間我們工業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)下降了20%，就意味著企業(yè)的產(chǎn)業(yè)利用率同步的大幅度下降。
這是2010、2017、2024，我們不要期待再回到之前的情況，不太可能。從現(xiàn)在開(kāi)始2035年如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)維持在3到5%的區(qū)間，難度非常大。
我們做什么能掙錢？我們關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格，2025年中國(guó)經(jīng)濟(jì)不太好，但是資產(chǎn)價(jià)格還比較溫暖，過(guò)去一段時(shí)間西方的房地產(chǎn)股票都表現(xiàn)的不錯(cuò)，特朗普上臺(tái)之后A股和美股都有很好的表現(xiàn)，這是預(yù)期。
過(guò)去我們發(fā)生了一些變化，這個(gè)圖表明中國(guó)的儲(chǔ)蓄在哪，中國(guó)的債務(wù)在哪？中國(guó)的家庭儲(chǔ)蓄并不是20：80現(xiàn)象，嚴(yán)格來(lái)講是2：98，真正擁有足額儲(chǔ)蓄的富裕家庭占人群的2%，如果考慮到房貸、消費(fèi)貸幾個(gè)加起來(lái)，中國(guó)的中等以下收入群體，他們的債務(wù)和資產(chǎn)一抵，他們是沒(méi)有凈資產(chǎn)的，這就是中國(guó)窮者更窮，富者沒(méi)有越富。
北京市進(jìn)入11月份以來(lái)，住宅市場(chǎng)迅速回暖，但是銷售兩極化，如果看二手房市場(chǎng)的銷售的中位數(shù)套型價(jià)格是400-500萬(wàn)，同時(shí)北京的豪宅銷售也很不錯(cuò)，所以我們要理解2%的富裕群體他們有儲(chǔ)蓄，另外98%他們的金融資產(chǎn)儲(chǔ)蓄量非常有限。
如果這樣的話，大類資產(chǎn)在過(guò)去的10年表現(xiàn)的比較好，第一個(gè)也是值得我們討論關(guān)注的，就是比特幣。馬斯克也好，特朗普也好都是比特幣的信徒，比特幣在全球來(lái)講都是迅猛發(fā)展的非官方的數(shù)字化的貨幣�？梢哉f(shuō)貴金屬的貨幣是商品本位的，人民幣美元這些是國(guó)家信用本位的法定貨幣，比特幣是以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的技術(shù)本位的貨幣，你消滅不了它，即便全球互聯(lián)網(wǎng)消失了，比特幣會(huì)消失，互聯(lián)網(wǎng)恢復(fù)了比特幣又出現(xiàn)了。美國(guó)政府有26萬(wàn)枚比特幣，中國(guó)政府也有，估計(jì)中國(guó)權(quán)利部門沒(méi)收了大概19到20萬(wàn)枚比特幣，市場(chǎng)價(jià)值約200億美元，中位數(shù)估計(jì)2025年比特幣價(jià)格會(huì)從現(xiàn)在的十萬(wàn)美元上升到十五萬(wàn)美元。
黃金，2025年經(jīng)濟(jì)格局變得更為動(dòng)蕩，但是特朗普不是戰(zhàn)爭(zhēng)的狂熱分子，2025年黃金價(jià)格上升會(huì)放緩。
第三個(gè)大類資產(chǎn)是美股，過(guò)去的十年，美國(guó)三大指數(shù)，尤其是納指和標(biāo)普500漲幅超過(guò)了巴非特的公司，世界上最優(yōu)秀的投資團(tuán)隊(duì)他們努力十年的成果還不如被動(dòng)買入指數(shù)投資。在2025年，大多數(shù)情況下投資者認(rèn)為美股已經(jīng)非常昂貴，動(dòng)態(tài)市盈率40倍以下，PB4倍以下，現(xiàn)金流為正，這幾條杠桿衡量納斯達(dá)克，納斯達(dá)克已經(jīng)不健康了。但是美股雖然很貴，還會(huì)進(jìn)一步的上漲。2025年美國(guó)的三大指數(shù)在過(guò)去十年幾乎每年都創(chuàng)新高，明年可能還會(huì)上漲5%到10%，跟A股比起來(lái)如果有穩(wěn)定的5%到10%的指數(shù)回報(bào)，這個(gè)還是可以的。
人民幣，2015年年底的時(shí)候，由于我們的資本市場(chǎng)異常波動(dòng)，導(dǎo)致了我們犧牲一點(diǎn)外匯儲(chǔ)備，人民幣匯率開(kāi)始下降，正好那時(shí)候開(kāi)始，人民幣兌美元的匯率達(dá)到峰值，1：6，再也沒(méi)有回到那個(gè)高度，19和21年人民幣稍微好一點(diǎn)，但是大體上人民幣從6到現(xiàn)在的7.2，貶值了20%，這在全球來(lái)講是溫和的貶值。目前中國(guó)央行人民幣寬區(qū)間控制在7.0和7.35。日本在泡沫期間的30年，日本銀行寬區(qū)間管理是100到150，中國(guó)人民銀行對(duì)匯率市場(chǎng)干預(yù)率也非常長(zhǎng)，2025年有可能會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的話，有可能再恢復(fù)。
2025年比特幣和美股仍然會(huì)有好的表現(xiàn)，中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格股市樓市也會(huì)改善。
樓市、股市和財(cái)政
中國(guó)的房地產(chǎn)，講到房地產(chǎn)有一個(gè)根本的問(wèn)題繞不過(guò)去，官員們到底喜歡開(kāi)發(fā)商還是厭惡開(kāi)發(fā)商，這很重要。
2016年5、6月份的時(shí)候，有一個(gè)文章在人民日?qǐng)?bào)刊發(fā)，我們記住了四個(gè)字房住不炒，另外一個(gè)描述被我們忽略了，樹(shù)再大也長(zhǎng)不到天上去，意思是中國(guó)這么大的國(guó)家整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)度依賴于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)這個(gè)樹(shù)再大也長(zhǎng)不到天上去，還是需要有國(guó)之利器，關(guān)鍵的技術(shù)研發(fā)，房地產(chǎn)是很重要，但是不能過(guò)度的強(qiáng)調(diào)重要性，然后到了2017年之后的房住不炒，開(kāi)發(fā)商的評(píng)價(jià)也變了，去年的時(shí)候一個(gè)重要官員說(shuō)如果希望政府介入到土地和存量的收儲(chǔ)托一下市場(chǎng)，這個(gè)回購(gòu)的價(jià)格應(yīng)該是白菜價(jià)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該砸鍋賣鐵，傾家蕩產(chǎn)。今年的兩會(huì)一個(gè)官員說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)該倒閉倒閉，該破產(chǎn)破產(chǎn)。
其實(shí)字里行間可以看到，你很難期待一些官員對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，尤其是民營(yíng)企業(yè)有什么好感。當(dāng)然到現(xiàn)在出現(xiàn)了一些變化。
我們要描述一下這個(gè)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)的第一點(diǎn)描述，2024年現(xiàn)在市場(chǎng)發(fā)生了什么？發(fā)生的事情是2024年跟2023年比，我們的銷售收入在2023年大幅度削減的情況下，今年再度減少了2.5萬(wàn)億左右。今年的商品房銷售面積很難突破十億平米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市值，上市房企的總市值去年全年減少了5000億，今年略有減少，926房地產(chǎn)整個(gè)企業(yè)的市值恢復(fù)了40%以后仍然不及年初�？傮w來(lái)講，目前的整個(gè)銷售收入仍然在減少，房地產(chǎn)作為一樁生意，房地產(chǎn)企業(yè)市值是不太樂(lè)觀的。
房地產(chǎn)目前的市場(chǎng)規(guī)模，商品房大概相當(dāng)于巔峰時(shí)期的35%到40%，市場(chǎng)的大半已經(jīng)失去了。這就是2024年的現(xiàn)狀。
我們看一下房地產(chǎn)存貨有多大的壓力，中位數(shù)的看法認(rèn)為目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存貨總體在100到120億方，30%是非住宅，剩下的是住宅部分。以現(xiàn)在的去化，大約需要15年左右的時(shí)間才能把目前已有的存量消化掉。如果我們把存貨減值，通過(guò)接近收尾已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)還沒(méi)有動(dòng)工總的存貨做一個(gè)減值的估計(jì)，這個(gè)量也會(huì)非常大，有的估計(jì)大概在10到15萬(wàn)億，也有人大概8萬(wàn)億左右，無(wú)論如何我們期望中國(guó)房地產(chǎn)有一個(gè)筑底企穩(wěn)的跡象，我們需要的資金量是萬(wàn)億級(jí)的，四到五萬(wàn)億，千億級(jí)的資金投入遠(yuǎn)不足以讓市場(chǎng)企穩(wěn)，這就是現(xiàn)在市場(chǎng)的狀況。
左邊這個(gè)圖，我們可以看到房?jī)r(jià)的下跌，普遍的猛烈的下跌。右邊的圖可以看到寫(xiě)字樓的空置，大概率是低估了五個(gè)點(diǎn)左右，北京上海這樣的市場(chǎng)目前表觀空置率20%，實(shí)際可能25%或者更高，能級(jí)越低的城市空置率越高。
根據(jù)官方的數(shù)字大概今年跟去年相比減了10%到25%之間，看不同的情況。
目前總體來(lái)說(shuō)下行的，如果我們看一下房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情就能知道，即便是頭部的央國(guó)企拿地的整個(gè)資金的開(kāi)支跟巔峰時(shí)期相比，大約還剩下40%。這是整個(gè)銷售情況，寫(xiě)字樓、商鋪、酒店都在空置，其中空置最嚴(yán)重的可能是寫(xiě)字樓，次之的可能是商鋪，酒店尤其是高星級(jí)的酒店，中國(guó)極其富裕的個(gè)體他們作為家族信托或者慈善信托會(huì)指向酒店的標(biāo)的物，整體來(lái)講房地產(chǎn)在住宅當(dāng)中的壓力最大。
然后就是租金，租金也是在下行，我們看到租金下行的典型的例子，例如上海虹橋，北京望京，都是比較糟糕的。
總體上來(lái)講，現(xiàn)在市場(chǎng)就是這樣的狀況，建筑行業(yè)也不行，政府投資那些公用建筑，由于地方政府沒(méi)有錢了，也在收縮，商品房建筑也在下降，稍微好點(diǎn)的可能是家裝市場(chǎng)，2024年2C家裝市場(chǎng)還比較好，其他的都很弱。
頭部的外資投資銀行和國(guó)內(nèi)的優(yōu)秀房地產(chǎn)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，大家傾向于認(rèn)為2025年年底到2026年年初，中國(guó)的一線城市和高能級(jí)的省會(huì)城市，大概能夠見(jiàn)到筑底回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，所以住宅大概還有一年到一年半我們能夠見(jiàn)到住宅市場(chǎng)的企穩(wěn)。寫(xiě)字樓或者非住宅，由于是行政制的配建，強(qiáng)迫開(kāi)發(fā)商做這個(gè)事情。目前其實(shí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)我一開(kāi)始比較樂(lè)觀，仔細(xì)看這幾年的數(shù)字比較擔(dān)心。
比如說(shuō)北京，去年和今年都是寫(xiě)字樓的供應(yīng)的高峰，150萬(wàn)方，凈吸納量60萬(wàn)方，在未來(lái)的五年很難回到19年前后差不多5到7的空置率，所以消化目前比較高的空置率，可能對(duì)全國(guó)高能級(jí)的城市，北上廣深來(lái)講，也需要五年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。原因也很容易理解，因?yàn)閷?duì)寫(xiě)字樓的需求這一側(cè)，首先需求這一側(cè)最大的TMT不行了，第二類是市場(chǎng)中介，法律會(huì)計(jì)不行了，第三是金融不行，你可以看到包括消費(fèi)也都在下行，總體來(lái)講住宅可能一年到一年半高能級(jí)城市見(jiàn)底，寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園恢復(fù)的周期稍微慢一點(diǎn)。
再看日本的情況，我想介紹一個(gè)詞：合成謬誤。每年做的事情當(dāng)時(shí)看起來(lái)都是對(duì)的，回顧二十年看就不一定對(duì)，日本的經(jīng)濟(jì)從一開(kāi)始他們覺(jué)得有希望到?jīng)]有什么希望到最后政府敷衍了事，日本官員也很努力，他們也曾經(jīng)認(rèn)為日本可以說(shuō)不，日本是重要的經(jīng)濟(jì)體，事過(guò)三十年，日本這個(gè)國(guó)家GDP潛在增速只有0.3到0.5，長(zhǎng)期物價(jià)低迷，企業(yè)從高杠桿一直到現(xiàn)在日本的企業(yè)家族起來(lái)之后沒(méi)有杠桿，所以日本企業(yè)家經(jīng)常說(shuō)高增長(zhǎng)時(shí)期他們是食肉動(dòng)物，現(xiàn)在變成了食草動(dòng)物。日本曾經(jīng)是高儲(chǔ)蓄國(guó)家，現(xiàn)在沒(méi)有儲(chǔ)蓄了，日本曾經(jīng)是貿(mào)易順差國(guó)家，現(xiàn)在沒(méi)有貿(mào)易順差了，三十年之后日本的物價(jià)變得很低，大家的欲望也變得很低，要改變國(guó)家的命運(yùn)有時(shí)候需要矯枉過(guò)正，日本是典型的例子，日本的房地產(chǎn)修復(fù)花了20年，美國(guó)的房地產(chǎn)修復(fù)花了7年，很多學(xué)者認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)修復(fù)需要花9年，2021年走到現(xiàn)在已經(jīng)走了三四年了，接下來(lái)的五年可以見(jiàn)底。
我們?cè)倏粗忻赖膶?duì)比，2008年的中國(guó)和美國(guó)以及疫情之后的中國(guó)和美國(guó)，大家回想一下。2008年的中國(guó)和美國(guó)都遭遇了次貸危機(jī)，影響了全球，接下來(lái)中國(guó)搞四萬(wàn)億刺激，美國(guó)搞刺激計(jì)劃，結(jié)果是中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，高增長(zhǎng)高通脹，股市和樓市分別在四萬(wàn)億推出之后的四個(gè)月和三個(gè)季度翻一倍。然后中國(guó)的消費(fèi)者信心極強(qiáng)，全世界買買買，美國(guó)次之，歐洲陷入了歐債危機(jī)，人民幣匯率并沒(méi)有因?yàn)樗娜f(wàn)億變薄了，反而如日中天變得非常的強(qiáng)勁。
我們回顧一下，有的人說(shuō)如果印文憑能解決教育問(wèn)題，那印鈔票就能解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，印鈔票很大程度上能解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而不是不能。
美聯(lián)儲(chǔ)次貸危機(jī)到現(xiàn)在資產(chǎn)規(guī)模增加的6倍，利率從高點(diǎn)到零再往上走非常的靈活�？粗袊�(guó)的情況，中國(guó)央行和歐洲央行管理的經(jīng)濟(jì)規(guī)模差不多，但是中國(guó)央行目前的規(guī)模，大概相當(dāng)于歐央行規(guī)模的75%。即便中國(guó)央行跟歐央行一樣也有25%的擴(kuò)張余地，中國(guó)的財(cái)政角度來(lái)講，中國(guó)中央財(cái)政只有30萬(wàn)億的債務(wù)，美國(guó)聯(lián)邦政府的債務(wù)相當(dāng)于GDP的130%，中國(guó)只有不到20%。所以我個(gè)人傾向于認(rèn)為中國(guó)央行如果真的要使用超常規(guī)的周期政策，中國(guó)央行有非常大的貨幣管控的空間，要拯救房地產(chǎn)，直接股市央行入市，買入目前活在房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的股票就可以了，一年買一兩千億就可以起到穩(wěn)定樓市的作用。而目前我們對(duì)按揭貸款，存量和增量進(jìn)行利率的降低，每年商業(yè)銀行要付出的減少利息收入的代價(jià)就不會(huì)比每年1300到1500億低，如果這個(gè)錢央行直接買上市公司的股票和債券，效果會(huì)更好。
另外是利率，十年期國(guó)債2%的利率目前的水平，貨幣市場(chǎng)的利率就應(yīng)該在0.5%左右，而現(xiàn)在太高，1.1%，所以現(xiàn)在貨幣市場(chǎng)的利率明顯偏高，抑制了利率長(zhǎng)端繼續(xù)下行。
財(cái)政政策有能力以每年十萬(wàn)億的能力擴(kuò)張持續(xù)十年，如果能夠換來(lái)每年3.5%的增長(zhǎng)，即便2035年中國(guó)中央財(cái)政債務(wù)負(fù)擔(dān)率仍然不會(huì)超過(guò)GDP的30%，所以中國(guó)的中央財(cái)政和中央人民銀行有非常大的擴(kuò)張余地，極大的擴(kuò)張余地，并且能夠在短時(shí)間內(nèi)使得對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期發(fā)生根本的變化，這是我們看到的08年和現(xiàn)在中美換了角色扮演。
926和昨天的會(huì)議傳遞了什么信息，對(duì)于金融，股票市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)財(cái)政的問(wèn)題，2017年以來(lái)政策并沒(méi)有特別大的調(diào)整，都是傾向于認(rèn)為對(duì)地方財(cái)政的赤字要求誰(shuí)家的孩子誰(shuí)抱回去，嚴(yán)厲的下壓，甚至誰(shuí)要把隱債納入到民債來(lái)還要負(fù)責(zé)，搞的地方財(cái)政非常困難，從稅費(fèi)汲取不足到土地出讓不足到舉債能力不足到最后依賴于罰沒(méi)收入，這是危險(xiǎn)的，所以出臺(tái)了12萬(wàn)億解決地方債務(wù)的措施。
房住不炒2017年3月份到現(xiàn)在將近八年的時(shí)間，也有了一個(gè)調(diào)性根本的變化；然后就是股市，股市要提振活躍市場(chǎng)交易。之所以有這么大的變化，我相信還是我們要兼顧發(fā)展和安全，如果股市、樓市和地方財(cái)政慢慢形成一些風(fēng)險(xiǎn)，那么這些風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)需要有更多的手段去化解和應(yīng)對(duì)，如果已有的手段還不足以讓這些風(fēng)險(xiǎn)筑底企穩(wěn)甚至回升，那么后續(xù)的政策就加碼，必須緩解，必須加碼，而且對(duì)2025年可能遭遇特朗普的沖擊留有了余地。
對(duì)于這三大風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)的處置的進(jìn)程和力度我們可能更樂(lè)觀一些，這個(gè)926會(huì)議遠(yuǎn)遠(yuǎn)比住建部強(qiáng)調(diào)一萬(wàn)遍三枝箭重要的多。
2025年做什么？
展望未來(lái)，2025年我們能夠做什么呢？
第一個(gè)，2025年之后到非常長(zhǎng)的時(shí)間，我相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)還是在的，壓艙石還是在的，比如說(shuō)制造業(yè)的能力，精明強(qiáng)干的企業(yè)家群體和高素質(zhì)的勞動(dòng)力隊(duì)伍以及民眾對(duì)未來(lái)美好生活的向往。如果政策能夠更多的照顧到法制化和市場(chǎng)化，更多的照顧到非國(guó)有企業(yè)的情緒，那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然有可能在2035年前后趕上美國(guó)，需要從現(xiàn)在到2035年維持不低于4%的增長(zhǎng)，同時(shí)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不快于2.5%，同時(shí)人民幣匯率升到5.5%左右，如果這些條件都具備我們會(huì)超過(guò)美國(guó)。
第二個(gè)，未來(lái)我們要理解，我們作為民營(yíng)企業(yè)家應(yīng)該做難而正確的事情。什么是難呢，比如說(shuō)研發(fā)，全球排前33個(gè)國(guó)家當(dāng)中，RMD開(kāi)支超過(guò)GDP2%，33個(gè)國(guó)家，中國(guó)是唯一的發(fā)展中國(guó)家。所以中國(guó)研發(fā)投入的量非常大，這給中國(guó)在新質(zhì)生產(chǎn)力方面奠定了良好的基礎(chǔ)。這是投資重點(diǎn)方向，人工智能、醫(yī)療、大數(shù)據(jù)、機(jī)器人等等，都是未來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要的角色和玩家。政府投的多市場(chǎng)可以少投一點(diǎn)，有市場(chǎng)化前景的可以多投一點(diǎn)。
關(guān)于研發(fā)，研發(fā)是難的，要做正確的事情怎么做？如果我們看一下，78年到97年，中國(guó)加入世貿(mào)之前走了20年的時(shí)間，以前農(nóng)民沒(méi)有勞動(dòng)熱情，后來(lái)又了巨大的勞動(dòng)熱情，所以農(nóng)業(yè)有了改觀，但是如果沒(méi)有種子、化肥、農(nóng)藥、收割、倉(cāng)儲(chǔ)等科學(xué)技術(shù)的加持，那么只是一個(gè)簡(jiǎn)單的量的擴(kuò)張，并不意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的復(fù)雜性有所增加。但是今天，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性越來(lái)越強(qiáng)，因此在未來(lái)只有復(fù)雜的有壁壘的行業(yè)能夠獲得突破性的發(fā)展。
相反，目前看起來(lái)還不錯(cuò)的一些行業(yè)，我覺(jué)得很難有長(zhǎng)期穩(wěn)定的前景，比如說(shuō)電商直播，不帶有非常強(qiáng)的技術(shù)復(fù)雜程度的背景。
我們也不知道中國(guó)在未來(lái)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整走的是美國(guó)的道路還是日本的道路還是歐洲的道路，如果我們走美國(guó)式的道路，比較及時(shí)大膽的調(diào)控，花7到9年能走出困境；如果走日本式的道路，可能就會(huì)有一個(gè)謬誤，看起來(lái)每一步都是對(duì)的，但是30年加起來(lái)不一定對(duì)。
民營(yíng)企業(yè)能做的四個(gè)有：有政策保護(hù)和支持，有廣闊的國(guó)內(nèi)和國(guó)際的市場(chǎng)，有自己的資金，有行業(yè)和技術(shù)壁壘。這些企業(yè)的成功顯然是依賴于新興的90后、00后也許更好一些。
一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的主角，隨著時(shí)間的推移，時(shí)代的主角無(wú)疑越來(lái)越年輕化，也有他們自己的朝氣和能力。所以未來(lái)中國(guó)這些企業(yè)的成長(zhǎng)還會(huì)非常好。
像房地產(chǎn)這樣出現(xiàn)動(dòng)輒銷售過(guò)千億的全國(guó)性的巨大體量的公司，可能性在減少。目前在中國(guó)更多的機(jī)會(huì)給予有技術(shù)壁壘和能力的，形成幾十億到數(shù)百億規(guī)模的區(qū)域性、行業(yè)性公司的可能性比較大，這些公司也非常典型的集中在京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角。
所以，我們期待2025經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)略有放緩，宏觀經(jīng)濟(jì)更加積極敢于托底，股市樓市資產(chǎn)價(jià)格也許比今年溫暖，大家的日子也比今年好過(guò)一些，謝謝大家！
來(lái) 源：房訊網(wǎng)
