房訊網(wǎng)訊 2022年8月10日，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦、海淀大悅綜合體協(xié)辦的第四屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇暨2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為：商辦新世代 攜手贏未來(lái)。

　　來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商、渠道商，以及上市公司、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀(jì)、產(chǎn)業(yè)鏈條等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過(guò)500位嘉賓現(xiàn)場(chǎng)出席，17萬(wàn)余人線上參會(huì)，共同推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)復(fù)蘇，探尋新世代商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展路徑。

　　西北旺聯(lián)社副總經(jīng)理苗思露博士發(fā)表題為"集體土地再盤活 產(chǎn)業(yè)園區(qū)新篇章"的主題演講，與現(xiàn)場(chǎng)嘉賓分享了集體土地制度革新給集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇。

　　苗思露表示，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備差異化競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，一是土地成本相對(duì)較低，二是可以采取多種合作方式，探索出更多的創(chuàng)新模式；三是集體經(jīng)濟(jì)組織區(qū)域深耕，在前期手續(xù)上有天然的優(yōu)勢(shì)；四是對(duì)園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期收益更為看重，符合目前低周轉(zhuǎn)、精運(yùn)營(yíng)、高品質(zhì)的科學(xué)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念。

　　以下是苗思露演講實(shí)錄整理：

　　各位來(lái)賓、各位同行，大家好！我是來(lái)自西北旺聯(lián)社西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園的苗思露。首先要感謝展會(huì)主辦方提供的優(yōu)質(zhì)平臺(tái)，在2022邁入金秋之際，讓大家能夠齊聚一堂、互通有無(wú)。我本次發(fā)言的題目是"集體土地再盤活，產(chǎn)業(yè)園區(qū)新篇章。"

　　有一個(gè)說(shuō)法，即時(shí)間和土地是不可再生的資源。2022年已經(jīng)過(guò)半，土地資源依舊是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)至關(guān)重要的基礎(chǔ)要素。隨著2020年初《中華人民共和國(guó)土地管理法》修正案的施行，集體土地政策進(jìn)一步規(guī)范和放開(kāi)，集體土地再一次成為大家關(guān)注的土地資源形式。

　　西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園就是一個(gè)地處北京中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)，總規(guī)劃地上建筑面積102.4萬(wàn)平方米的集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)。因此我今天的主要內(nèi)容將會(huì)基于西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前的政策形勢(shì)，探討集體土地的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。內(nèi)容總體分三為部分：盤活革新，集體土地制度革新帶來(lái)新的機(jī)遇；差異化競(jìng)爭(zhēng)，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)；合作共贏，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)踐路徑。

　　盤活革新，集體土地制度革新帶來(lái)新的機(jī)遇

　　集體土地產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)離不開(kāi)集體土地制度的革新。2019年8月，《中華人民共和國(guó)土地管理法（修正案）》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法（2019修正）》）通過(guò)，并于2020年1月1日起施行，集體土地制度得到進(jìn)一步革新。

　　新《土地管理法（2019修正）》有四個(gè)堅(jiān)持，堅(jiān)持土地公有制不動(dòng)搖，堅(jiān)持農(nóng)民利益不受損，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅(jiān)持最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度。

　　《土地管理法（2019修正）》內(nèi)容主要分為四個(gè)部分，第一，在土地征收管理方面，進(jìn)一步縮小征收范圍、規(guī)范征收程序、完善被征地農(nóng)民保障機(jī)制。第二，健全宅基地制度方面，健全權(quán)益保障方式，保障農(nóng)村村民"戶有所居"的權(quán)利。第三，健全耕地保護(hù)、"多規(guī)合一"、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地督察，強(qiáng)化永久基本農(nóng)田的保護(hù)制度。第四，明確集體經(jīng)營(yíng)性、建設(shè)用地入市條件。

　　其中，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)生重要影響的內(nèi)容，主要是土地征收管理及集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

　　土地征收管理的相關(guān)內(nèi)容明確了征收范圍、保障機(jī)制，將成片開(kāi)發(fā)征收土地的范圍限定在總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市預(yù)留空間，同時(shí)完善對(duì)被征地農(nóng)民合理規(guī)范多元的保障機(jī)制。

　　與產(chǎn)業(yè)園密切相關(guān)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的內(nèi)容則是本次《土地管理法（2019修正）》的最大亮點(diǎn)，在入市條件、出讓協(xié)議書(shū)面形式和集體經(jīng)濟(jì)組織許可等方面作出了明確的規(guī)定。第一，進(jìn)一步明確了入市的條件。土地利用規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并依法確權(quán)登記的集體建設(shè)用地可以出讓和出租。第二，出讓協(xié)議需采用書(shū)面形式，且應(yīng)載明動(dòng)工期限、使用年限、用途、收回條件等主要條款。第三，出讓出租均需經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員的同意，并且通過(guò)出讓方式取得的集建地享有再出讓的權(quán)利�！锻恋毓芾矸ǎ�2019修正）》為集體土地入市進(jìn)一步明確了方向，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地資源拓寬了范圍。

　　基于新的《土地管理法（2019修正）》，經(jīng)過(guò)兩年的施行和實(shí)踐，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有集體經(jīng)濟(jì)組織運(yùn)行機(jī)制和實(shí)際情況，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市政策的運(yùn)行過(guò)程可以簡(jiǎn)單總結(jié)為四部分。第一，通過(guò)制度環(huán)境、要素供給規(guī)模和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境打造基礎(chǔ)情境。第二，鼓勵(lì)多元主體參與架設(shè)結(jié)構(gòu)。第三，明確建立制度規(guī)則，明晰擴(kuò)大要素配置，增值收益分配和改革統(tǒng)籌，推動(dòng)行為的前進(jìn)。第四，以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升集體自治，增加集體經(jīng)濟(jì)收益，優(yōu)化空間重組，活化市場(chǎng)需求的結(jié)果為導(dǎo)向。最終通過(guò)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市，使得集體土地資源高效配置，地域多維空間格局科學(xué)重構(gòu)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)優(yōu)化重組，達(dá)到鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)型良性發(fā)展的最終目標(biāo)。

　　但是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，利好和困難同行。目前《土地管理法實(shí)施條例》等配套文件尚未修訂完成，集體土地利用過(guò)程中將會(huì)存在一些國(guó)有土地開(kāi)發(fā)建設(shè)中沒(méi)有的問(wèn)題，所以有待具體實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)。此外，集體用地利用落地經(jīng)驗(yàn)待探索。

　　差異化競(jìng)爭(zhēng) 集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

　　梳理完政策利好，我們?cè)賮?lái)看一下集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)和挑戰(zhàn)，可以用差異化競(jìng)爭(zhēng)這個(gè)關(guān)鍵詞作為提煉。

　　談到集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)，第一是集體土地的土地成本相對(duì)較低，選擇集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在一定程度上可以避免國(guó)有建設(shè)用地招牌掛出讓的激烈競(jìng)爭(zhēng)，降低土地成本。在目前優(yōu)質(zhì)土地價(jià)格居高不下，融資成本升高的大環(huán)境下，這一點(diǎn)尤為重要。

　　第二，在集體土地上開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以采取多種合作方式，探索出更多的創(chuàng)新模式。比如由集體土地組織和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商共同出資成立項(xiàng)目合資公司，進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)招商運(yùn)營(yíng)；也可以由集體土地組織委托有經(jīng)驗(yàn)、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行代建運(yùn)營(yíng)；還可以由集體土地組織自持，運(yùn)營(yíng)商采取輕資產(chǎn)模式等多渠道參與開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)等。

　　第三，集體土地組織作為土地持有方，在前期手續(xù)上具有天然的優(yōu)勢(shì)。眾所周知，集體土地可能存在很多的遺留問(wèn)題，很可能影響園區(qū)后續(xù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。那么具有地域優(yōu)勢(shì)，可以解決實(shí)際遺留問(wèn)題的集體土地持有方，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中就具有較大的實(shí)際優(yōu)勢(shì)。

　　第四，由于集體土地的性質(zhì)，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出售存在諸多限制，反而使得對(duì)園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期收益更為看重，在運(yùn)營(yíng)中追求長(zhǎng)期效益增長(zhǎng)，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求較高，追求區(qū)域深耕，也會(huì)更期待打造長(zhǎng)期持有的精品園區(qū)，符合目前低周轉(zhuǎn)、高收益的科學(xué)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念。

　　集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)也存在一些挑戰(zhàn)。目前，集體土地流通實(shí)施細(xì)則尚未落地，地方性法規(guī)也存在許多差異，因此集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)也必然存在不少實(shí)際的問(wèn)題。首先，集體土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資的難度較高，貸款的難度較大。其次，按照現(xiàn)行的落地政策，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)銷售限制很多，出租為最主要的運(yùn)營(yíng)模式。結(jié)合近幾年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，尤其是體量大的集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)，招商運(yùn)營(yíng)的難度較大。第三，集體經(jīng)濟(jì)組織與合作方的管理和運(yùn)營(yíng)模式需要磨合，且磨合期長(zhǎng)。

　　合作共贏 集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)踐路徑

　　接下來(lái)以西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園為例，分享一下集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)踐路徑，關(guān)鍵詞是合作共贏。

　　西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園位于中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)西北旺鎮(zhèn)，總占地面積69公頃，總規(guī)劃地上建筑面積102.4萬(wàn)平方米，所有土地均為集體土地。園區(qū)包括三個(gè)子項(xiàng)目：海淀大悅綜合體、坤玉灣和中關(guān)視界，集產(chǎn)業(yè)辦公、商業(yè)綜合體、租賃住宅和人才公寓于一體，打造產(chǎn)商居融合的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園以"打造中關(guān)村科學(xué)城集體產(chǎn)業(yè)園區(qū)的標(biāo)桿"、"建設(shè)北京大型綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)宜居城市名片"為目標(biāo)，致力于利用集體土地統(tǒng)籌建設(shè)符合首都功能定位和海淀區(qū)"創(chuàng)新發(fā)展16條"的科技、生態(tài)、創(chuàng)新園區(qū)。

　　西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園以中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)高度和西北旺速度的完美融合為目標(biāo)理念，結(jié)合海淀區(qū)聚焦科技與創(chuàng)新兩大發(fā)展的結(jié)晶，是西北旺鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，以打造中關(guān)村科學(xué)城集體產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿，建設(shè)北京大型綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)宜居城市名片為目標(biāo)，聚焦人工智能、5G、新一代信息技術(shù)、大健康、醫(yī)養(yǎng)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的全生命周期，秉承差異化的定位理念，尊重時(shí)代理念，順應(yīng)協(xié)同發(fā)展趨勢(shì)，打造產(chǎn)城融合、商產(chǎn)共融、職住平衡的百萬(wàn)平米級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　作為集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)，西北旺萬(wàn)合科技園在摸索中前進(jìn)，積攢了寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

　　首先是融資問(wèn)題。西北旺聯(lián)社作為西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園的土地持有者和建設(shè)開(kāi)發(fā)主體，深耕區(qū)域，多渠道籌融資，開(kāi)創(chuàng)性攻堅(jiān)克難，著力解決土地及建設(shè)開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題。

　　其次是集體經(jīng)濟(jì)組織和合作方探索多種模式，利用集體土地優(yōu)勢(shì)借力、合作共贏。以其中的一個(gè)子項(xiàng)目海淀大悅綜合體為例，該項(xiàng)目由西北旺聯(lián)社和大悅城商業(yè)管理北京有限公司共同出資成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，總體量約48萬(wàn)平米，打造包括海淀第一個(gè)大悅城在內(nèi)的商業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體。以"科技+大健康"為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，數(shù)字文化創(chuàng)意為輔助產(chǎn)業(yè)，大數(shù)據(jù)及雙創(chuàng)服務(wù)為配套產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)聚焦物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智慧醫(yī)療等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，致力營(yíng)造綠色、友好、生態(tài)的創(chuàng)新型綜合科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在今年年底到明年年中將要逐步釋放23.7萬(wàn)平的產(chǎn)業(yè)空間和5萬(wàn)平米的人才公寓。

　　園區(qū)中另一個(gè)子項(xiàng)目中關(guān)視界，地上地下建筑面積共約54萬(wàn)平米的大型產(chǎn)業(yè)綜合園區(qū)，地處中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)最南端，位于中關(guān)村大街和北清路沿線交匯的"黃金十字路口"，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目不僅是連接中關(guān)村科學(xué)城南北區(qū)的最佳載體，更是滿足企業(yè)定制需求的高新產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。以5G+AI賦能產(chǎn)業(yè)空間定位，以萬(wàn)物互聯(lián)加速科技創(chuàng)新，將重點(diǎn)以5G和人工智能為發(fā)展方向，通過(guò)上游的科研平臺(tái)、中游的技術(shù)集成和下游的場(chǎng)景打造，形成閉環(huán)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。項(xiàng)目將會(huì)由西北旺聯(lián)社自持，提供企業(yè)的定制短租，預(yù)計(jì)年內(nèi)開(kāi)工。

　　西北旺萬(wàn)合科技園中坤玉灣項(xiàng)目也將由西北旺聯(lián)社自持，與合作方采取輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，廣納資源，多渠道參與園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)。坤玉灣項(xiàng)目緊鄰G7高速，距海淀大悅綜合體約2公里，其中年底即將交付的啟辰苑可提供726套中高端租賃住宅，目前正在招租。此外，剩余的23萬(wàn)平米產(chǎn)業(yè)空間待釋放，也正在進(jìn)行招商的定制短租。坤玉灣定位為職住平衡+服務(wù)高端人才的全系列功能，計(jì)劃預(yù)留5萬(wàn)平米的醫(yī)養(yǎng)生態(tài)大健康產(chǎn)業(yè)空間。同時(shí)承接海淀大悅綜合體的溢出產(chǎn)業(yè)，打通研發(fā)、應(yīng)用和展示產(chǎn)業(yè)鏈，打造產(chǎn)商居交融的生態(tài)環(huán)境體系。

　　再一個(gè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，西北旺聯(lián)社作為西北旺萬(wàn)合科技園的建設(shè)開(kāi)發(fā)主體和長(zhǎng)期持有方，將統(tǒng)一調(diào)配區(qū)域內(nèi)的各種資源，長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，助力和回饋園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，包括但不限于融資渠道的拓寬、前期手續(xù)的辦理、招商引資的政策落地等方面。

　　最后一個(gè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，園區(qū)將采取"引進(jìn)來(lái)"和"走出去"雙管齊下的發(fā)展路徑，由西北旺聯(lián)社提供資金、土地、平臺(tái)和區(qū)域資源，由合作方提供開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)、招商平臺(tái)資源、科學(xué)運(yùn)營(yíng)模式。

　　以上是基于當(dāng)下政策和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，西北旺萬(wàn)合科技園作為集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的實(shí)踐路徑。未來(lái)，集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)將在實(shí)踐中探索更多更成功的創(chuàng)新發(fā)展模式，與合作方及廣大上下游資源渠道形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏。

　　最后，很高興今天能有機(jī)會(huì)與大家分享集體土地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的喜與憂。事已言至、詞已表情，以一首小詞來(lái)結(jié)束今天的演講。

　　《壬寅年偶得》

　　耕西北旺地，

　　依京畿福域，

　　建千畝園區(qū)，

　　引鳳凰于飛。

　　謝謝大家的寶貴時(shí)間，我的分享到此結(jié)束，歡迎大家到西北旺合作交流。

　　來(lái)源：房訊網(wǎng)