房訊網(wǎng)訊 進入2022年，商業(yè)辦公市場包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園告別強勢復蘇需求，回歸常態(tài)、于底部空間趨穩(wěn)求變。一季度受經(jīng)濟形勢及部分重點行業(yè)監(jiān)管趨嚴的影響，寫字樓、產(chǎn)業(yè)園市場租賃需求放緩，凈吸納量下降，但依舊保持相對平穩(wěn)趨勢。二季度由于重點城市受到了疫情反復和經(jīng)濟增速放緩等超預期因素的沖擊，市場活動一度停滯，遭遇“倒春寒”，復蘇勢頭亦被蒙上陰影；6月，隨著疫情得到有效管控，寫字樓市場活躍度正在逐步恢復。
值得注意的是，上半年寫字樓行業(yè)在疫情防控和穩(wěn)經(jīng)濟方面均做出了重要的貢獻。作為防疫鏈條上的重要一環(huán)，寫字樓不僅在封控期間需要配合管理要求，在復工后常態(tài)化管理上同樣全面精準到位、創(chuàng)新防疫舉措，在防疫和復工上發(fā)揮了積極的作用。同時，不少商務樓宇響應政府要求號召為租戶減免租金，有效為企業(yè)紓困解難。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱指出，由于上半年新一輪疫情反復因素的沖擊，商辦市場整體下滑明顯，經(jīng)濟支撐走弱，市場需求銳減。當前商辦市場依舊處于供需僵持博弈階段，雖然疫情向好使得市場下半年需求預期回暖，但短期商辦市場庫存高企、行業(yè)利潤微薄的狀況仍然沒有改善。整體來看，商辦市場仍面臨弱現(xiàn)實、強預期的局面。在疫情穩(wěn)定的基礎上，隨著下半年國民經(jīng)濟企穩(wěn)回升，以及穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施對企業(yè)的扶持，受壓制的需求將得到釋放，我們預計短期市場下行空間有限，對部分城市、部分區(qū)域、部分產(chǎn)品仍存謹慎看多的觀點。
銷售市場逆勢上揚 開發(fā)投資趨于理性
2022年上半年，國際形勢復雜演變以及新冠疫情在全國多地散發(fā)等超預期因素沖擊，給國民經(jīng)濟帶來了較大影響；同時，疊加去年以來房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊，整體行業(yè)進入深度調整，以及國家對超高層建筑的管控趨嚴，導致國內(nèi)寫字樓大規(guī)模開發(fā)熱情消退，投資趨于謹慎、理性。
2022年1-6月，全國辦公樓開發(fā)投資額為2616億元，同比下降10.1%，較疫情最初爆發(fā)的2020年也有4%的降幅，是近5年同期數(shù)據(jù)的最低值，反映出企業(yè)開發(fā)投資意愿的低迷。
新開工面積今年上半年為1701萬平方米，與2021年同期相比大幅下降近三成。綜合近三年同期數(shù)據(jù)來看，自2020年以來，全國辦公樓新開工面積已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，且下降幅度呈現(xiàn)擴大的趨勢，分別為12.6%、15%、29.8%。
而從影響市場即時供應的竣工面積來看，上半年同樣出現(xiàn)較大的降幅，同比下降30%至872萬平方米，這也是近五年來同期首次跌破1000萬平方米，為短期內(nèi)市場的存量去化減輕了壓力。雖然上半年的竣工量減少一定程度上受到了疫情對工期的影響，但整體上全國辦公樓供應下降的趨勢已經(jīng)可以確定。
劉凱表示，市場銷售方面，上半年在全國商品房銷售面積整體下滑的背景下，辦公樓銷售面積逆勢上揚，錄得1643萬平方米，同比增長15.8%。從2020年以來同期數(shù)據(jù)來看，銷售面積實現(xiàn)了連續(xù)上漲，已基本達到了疫情前2019年的水平，凸顯了需求端對寫字樓市場的長期信心。
租賃需求整體放緩 一線城市出現(xiàn)分化
2022年上半年，全國多地疫情出現(xiàn)反復，消費和生產(chǎn)活動受到不同程度的影響，經(jīng)濟下行壓力加大。經(jīng)濟放緩和疫情影響下，企業(yè)信心和運營以及業(yè)務開展都受到了短期影響，也給寫字樓租賃活動帶來了沖擊。整體來看，全國重點城市凈吸納量環(huán)比下滑，空置率上升，租金水平反彈回升的勢頭被阻斷，依舊在底部空間徘徊企穩(wěn)，租戶有了更大的議價空間。
值得注意的是，一二季度寫字樓市場的表現(xiàn)其實是略有差異的。一季度，全國整體經(jīng)濟開局保持平穩(wěn)增長趨勢，國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長4.8%，在此基礎上，雖然受在線教育、互聯(lián)網(wǎng)等重點需求行業(yè)強化監(jiān)管的影響，寫字樓市場租賃需求有所弱化，結束了2021年以來的加速回暖，但依舊整體表現(xiàn)持穩(wěn)，于常態(tài)化中穩(wěn)步發(fā)展。
其中，一線城市出現(xiàn)分化。北京和上海表現(xiàn)穩(wěn)定，北京寫字樓市場凈吸納量接近16萬平方米，保持了較強的市場需求；上海則錄得2019年以來單季度最高值，達到29.5萬平方米；廣州和深圳在一季度由于受到疫情影響，部分租賃活動停擺或延期，整體租賃需求表現(xiàn)低迷，空置率和租金承壓。而從二線城市來看，凈吸納量雖較去年四季度有所下降，但整體需求仍保持活躍態(tài)勢。
二季度，由于疫情在全國多地擴散且重點城市形勢嚴峻，政府采取了嚴格的管控措施，嚴重影響了帶看、商務談判等環(huán)節(jié)，北京、上海的寫字樓市場活動一度出現(xiàn)停滯。同時，經(jīng)濟下行的壓力也影響了企業(yè)的信心，壓制了企業(yè)在搬遷、辦公升級等方面的需求，也影響到了一些并未受到疫情直接影響的城市市場需求。
數(shù)據(jù)顯示，二季度北京寫字樓市場凈吸納量錄得負值，空置率環(huán)比上升1個百分點至17%左右，租金水平則出現(xiàn)一定程度的下調，甚至出現(xiàn)“陰跌”的現(xiàn)象。而在上海，寫字樓空置率也上升至近一年來的高位，尤其在租賃放緩的背景下，部分業(yè)主為維持出租率選擇在租金上進行讓步，使得季度內(nèi)租金水平出現(xiàn)下探。廣州和深圳在疫情后復蘇態(tài)勢顯現(xiàn)，需求有所回升，基本恢復至疫情前水平。
從需求端來看，金融和互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)依舊是市場主要需求來源。其中，金融保險等企業(yè)展示出較強韌性和抗風險能力，依舊保持擴張態(tài)勢，在多個城市租賃需求中占據(jù)首位。而互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)雖然在今年受強監(jiān)管的影響，在北京、深圳等部分城市需求有所下降，但依舊為廣州、杭州、武漢等多數(shù)城市的首位需求驅動，行業(yè)租賃占比保持穩(wěn)定。同時，專業(yè)服務業(yè)也依然是需求的引擎力量。此外，大健康行業(yè)、新能源、新消費以及涉及芯片、集成電路相關的硬科技行業(yè)，也是重點值得關注的需求增長來源。
劉凱表示，回顧上半年，國民經(jīng)濟在較短時間內(nèi)實現(xiàn)企穩(wěn)回升，表現(xiàn)出經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的良好態(tài)勢沒有改變。在經(jīng)濟長期向好的背景下，穩(wěn)經(jīng)濟政策落地顯效以及政策端對企業(yè)不斷扶持，為寫字樓市場的需求復蘇將提供強大保障。我們預計，隨著行業(yè)供應高峰期結束，供需基本面持續(xù)得到改善，下半年行業(yè)信心將回歸，并有望重啟市場的復蘇之路，空置面積將逐步消化，租金水平于底部企穩(wěn)，再度彰顯出行業(yè)的強大韌性和巨大潛力。
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來源：房訊網(wǎng)
