房訊網(wǎng)訊 2020年8月13日下午，由全聯(lián)房地產商會寫字樓分會主辦，北京國際財富中心協(xié)辦的"新商辦50人論壇走進城市副中心"活動在運河商務區(qū)成功舉辦。論壇以"解讀副中心，解構新商辦"為主題，特邀政府領導、業(yè)內專家、分會副會長和常務理事等嘉賓匯聚通州運河商務區(qū)，解讀通州區(qū)商辦行業(yè)發(fā)展，解析城市副中心商辦市場復蘇，推動北京城市副中心樓宇經濟的復蘇與振興。
全聯(lián)房地產商會副秘書長兼寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱主持論壇會議。
高力國際華北區(qū)研究部董事陸明出席論壇應邀發(fā)表主題演講，對北京以及通州寫字樓市場進行細致解讀。他表示，隨著疫情防控常態(tài)化，北京寫字樓市場需求開始回暖，市場租金降幅收窄，整個市場進入租金高位盤整態(tài)勢，最核心的原因就是北京從2018年開始進入一個供應高峰，隨著空置率到達一個高點，整個2020、2021年都是租金探底的過程，預計供應高峰過后，空置面積將逐步被市場消化。
陸明還從通州區(qū)定位規(guī)劃、宏觀經濟指標、相關產業(yè)政策等方面入手，分析了通州區(qū)寫字樓市場現(xiàn)狀及趨勢。他認為，通州區(qū)域寫字樓市場正從"散售投資"向"整售自用"轉變，很多金融、專業(yè)服務以及科技企業(yè)看好副中心發(fā)展前景，紛紛將投資目光轉向通州。預計隨著通州產業(yè)的不斷聚集，市場會愈加趨向于成熟，市場需求釋放也會更加充分，整個市場活躍度也會越來越高。
以下是陸明演講實錄：
陸明：非常感謝劉凱邀請，剛才楊局給我們普及了一下通州的歷史，讓我很有感觸的是您所講的漕運這個事情。通州在目前這個階段缺乏的就是當年漕運的精神，這個漕運精神背后就是產業(yè)聚集效應，如果像當年一樣十萬漕工匯聚通州，通州區(qū)域自然就發(fā)展起來了。未來通州在區(qū)域內把自身的產業(yè)需求、產業(yè)聚集調動起來，這個區(qū)域未來發(fā)展就會越來越好。
我演講的內容大概分了兩部分，第一部分給大家簡單介紹一下整個北京寫字樓市場的發(fā)展情況，后面我們分享一些通州的相關信息。
現(xiàn)階段我們把整個北京的寫字樓市場分為這八個區(qū)域，市中心金融街、東城、CBD、燕莎、北部中關村、亞奧、酒仙橋，還有現(xiàn)在大家非常關注的麗澤這個區(qū)域，這八個區(qū)域整體上代表了北京非常成熟的甲級寫字樓市場。整個甲級寫字樓，包括超甲級寫字樓，一共在950萬平方米到960萬平方米的體量，乙級寫字樓是850萬左右，這個數(shù)據(jù)還不包括北京周邊的園區(qū)，例如西北的上地、北清路，以及東南部的亦莊、豐臺科技園，這些都沒有放進去。產業(yè)園區(qū)大概有1500萬到1600萬的體量，所以總辦公業(yè)態(tài)的體量加在一起大約再3300萬到3400萬平方米左右。服務人群應該是服務全北京400萬人，這些人在這樣的體量辦公。
如果我們回看今年北京寫字樓市場的發(fā)展，我們遇到了和其他行業(yè)一樣的困境，就是疫情。疫情幾乎凍結了北京的寫字樓租賃市場，所以我們看到一季度凈吸納量是負的81000平方米。很多企業(yè)租約到期了，有可能談續(xù)租，有可能搬遷，有的企業(yè)直接搬到乙級寫字樓，有的企業(yè)可能破產了，但當時這些事情都做不了，導致空置的面積出來。
在整個疫情防控非常有效的二季度，整個市場吸納量有一個快速恢復，達到30000平方米，雖然這個值不是很高，但是已經轉正了。如果我們把自用和提前預租面積去掉，二季度的凈吸納量依然是負值。這個負值代表什么，就代表北京寫字樓市場的需求還是有，但是需求釋放的速度沒有那么快。整體需求依然偏弱。
這個圖我們給出了北京寫字樓近幾年的租金和空置的情況，在2018年二季度，整個市場到達一個405元每月每平米的高峰。從那個時候開始，整個市場租金進入高位盤整態(tài)勢，最核心的原因就是北京從2018年開始進入一個供應高峰。我們把北京市場最近10年左右的發(fā)展分為了四個階段，第一階段是第一次供應高峰，是2008-2009年那段時間，從2010到2011年是四萬億刺激的時候，大量貨幣供應造成需求快速釋放，那時候市場有一個快速的空置率的下降階段，面積被快速的市場所吸納掉。從2012年開始一直到2017年，市場進入一個相對平穩(wěn)階段，從2018年開始，整個市場進入第二輪的高供應量階段。
可以看到，供應高峰是現(xiàn)今市場的狀態(tài)，高供應量推高空置，這個狀態(tài)會持續(xù)到2021年，到了2021年以后，整個北京市場會進入一個三年左右的去化周期。之后供應量還會從哪里來？有一大部分來自中幅地塊，中幅地塊南區(qū)的項目如果在今年下半年開工的話，我們預計會在2024年到2025年陸續(xù)開始入市。
在這里還需要講一下，現(xiàn)階段為什么我們需求釋放不是那么快？如果我們去對比2003年的時候sars的需求釋放，其實比現(xiàn)在猛得多，因為當時sars結束之后，整個市場沒有進入一個常態(tài)化防控階段�，F(xiàn)階段進入一個常態(tài)化防控，在這時候需求的釋放出現(xiàn)一定問題。同時我們又處于一個經濟下行期，整個GDP增長向下，同時整個產業(yè)結構進行調整，所以我們自己認為現(xiàn)階段整個北京市場進入了一個三期疊加的市場環(huán)境。在這三期疊加基礎上，北京未來的需求釋放將會是一個緩慢的過程。當然我們看到這個市場中是有一些需求量非常好的區(qū)域，包括中關村、金融街、上地等，互聯(lián)網(wǎng)和金融行業(yè)依然有大量的面積需求。
在前段時間，有一個媒體記者發(fā)了一篇文章，說金融街租金降了一半，我們就親自陪著市里領導們去金融街轉了一圈。雖然我知道事實情況并不是像那篇文章報道的那樣，但是很多外部人士確實不太清楚，容易被輿論所影響。所以我們要向市場陳述一個實際情況：像金融街這樣的市場，是連疫情都無法撼動的強勢穩(wěn)定市場。這個強勢穩(wěn)定市場的背后是整個金融街所有租戶以及他們業(yè)主所共同做出的努力，租戶有著強大的租金承受力，業(yè)主對于項目自身每年投入都很大，對于長期運營管理的目標也很清晰，我覺得這些東西可能會對通州寫字樓市場的未來發(fā)展有非常大的幫助，我也建議大家可以去那邊學習一下，做個溝通和交流，看一下他們是如何對相關樓宇設施進行投入，他們對于租戶的選擇以及為什么要做這樣的選擇，為什么已經疫情影響達到這樣的情況下，他們依然只有3%、4%的空置水平，這背后有很多可以去深究的東西。
至于租金，我們認為隨著空置率到達一個高點，整個2020、2021年都是租金緩慢探底的過程。租金作為一個價值指標，需要有需求的釋放才能逐步往上推動，而在需求中性情況下，在前兩個我所說的宏觀條件不變的情況下，我們不認為北京的租金有大幅上漲的可能。為什么這么說？剛才劉兵也講了，北京的租金要比上海高100塊錢，同樣都是甲級寫字樓，高出這100塊錢，站在企業(yè)角度會怎么考慮，企業(yè)會想如果都是同等的招商政策，都是類似的人才政策，企業(yè)可能就會選擇上海，而不選擇北京。對于北京高租金來講，在整個城市的層面是會有溢出效應的，對北京的競爭力是有一定削弱的。所以北京租金不往上漲，進行向下小幅的理性調整是良性的。
后面這部分是我們對于通州大概情況的介紹，具體就不說了，具體的位置、歷史大家可能比我都清楚。通州從最開始只是北京14個衛(wèi)星城中的一個，到2017年出了最新規(guī)劃，通州確定為北京副中心。
根據(jù)整個北京城市副中心的規(guī)劃，到2035年整個通州常住人口控制在200-250萬，就業(yè)人口在110萬-120萬，預計承接中心城區(qū)人口疏解過來40-50萬。大家可以看到通州基礎設施投資在2017年副中心概念出來之后到達一個高峰，而房地產開發(fā)要早于整個規(guī)劃出現(xiàn)，在2015年到達峰值，大概全年投資在600億左右。
我們梳理了一下通州區(qū)相關政策，通州從2015年開始對住宅和商用物業(yè)的銷售，實行了非常嚴格的政策約束，其中住宅和商務型的公寓對購買資格進行限制，商辦的物業(yè)明確限制購買的條件和限制對象。2019年10月，通州發(fā)布了"通八條"，企業(yè)基本上在入駐前期和后期都有相關的獎勵，我們現(xiàn)在看到是有一些企業(yè)真正進來了，也受惠于這些相關的政策。
通州整個寫字樓市場大概的區(qū)域分化：新華大街、九顆樹是比較傳統(tǒng)的商圈，還有通州規(guī)劃的運河商務區(qū)。
聚焦整個通州寫字樓租售的情況，可以看到整個通州寫字樓的市場，都是以出售為主，2016年以前的項目都是以散售出售為主，購房企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，購房目的也是以投資為主。到了2017年相關限制政策出來之后，寫字樓購置企業(yè)基本上向大型企業(yè)轉變，整售開始成為這個市場的主流，自用開始成為市場主流。大家看到很多金融企業(yè)，包括像三峽集團這樣大型的央企、國企在通州買樓，滿足他們的自用需求。在具體成交量方面，整個通州寫字樓市場的交易量在2016年的時候達到了峰值，隨著2017年政策出臺，成交量也出現(xiàn)了大幅下降。我們梳理了目前通州寫字樓市場的一些主要的整售成交，購買方大部分都是內資的金融類企業(yè)。
當前通州的寫字樓整體租金也偏低，大概統(tǒng)計一下，目前整個通州租金在5塊錢，5塊1的水平，最新的5塊7，有所上浮，低于北京核心區(qū)同水平的寫字樓的租金水平，所以我們認為這塊未來的發(fā)展是有很大空間。隨著整個通州未來發(fā)展起來以后，租金也會逐步往上走。
縱觀整個北京寫字樓市場發(fā)展，產業(yè)聚集效應越高的區(qū)域，像金融街、中關村，市場就會越趨向于成熟，市場需求釋放也會更加充分，整個市場活躍度也會越來越高，市場抗風險能力也會越來越強。所以對于后續(xù)通州需求的釋放，還是回到開始所說的，形成產業(yè)聚集效應，除了相關的政策推動以外，我們還需要調動市場中各類主體的積極性，讓他們能夠積極參與進來，而不是僅僅通過行政方式推動整個通州的發(fā)展。
我們也期待在未來，通州作為北京副中心，最終形成一個非常市場化的、具有產業(yè)聚集效應的成熟寫字樓市場。謝謝！
來源：房訊網(wǎng)
