大城市壓力大、房?jī)r(jià)高、工作累，是否應(yīng)該逃離北上廣，回到小城市？這是年輕人常常面臨的一個(gè)選擇問題。但建議想要奮斗的人們應(yīng)該選擇北上廣深，而不是逃離。
其一，大城市由于配套資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來持續(xù)的人口流入，大城市的房?jī)r(jià)雖然相對(duì)高，但是未來卻有可能有更大的漲幅和交易量，如同股市的大藍(lán)籌股。
其二，大城市如同亞馬遜叢林，有人口、信息和資源的匯集，會(huì)帶來很多發(fā)展和突變進(jìn)化的機(jī)會(huì)，個(gè)人努力疊加城市的發(fā)展，如同大家一起劃船，劃的人越多、越有能力，船前進(jìn)得越快，突破性的進(jìn)化機(jī)會(huì)也越多，個(gè)人的努力也就可能事半而功倍，如果想躍龍門，就應(yīng)該到大海中去。
其三，在大城市你隨時(shí)都有降維打擊的可能性，你可以賣了房子去小城市居住生活，但小城市賣了房去大城市買不了，而且除了房?jī)r(jià)的差距，還有大城市快節(jié)奏與高壓力，降維變成慢節(jié)奏低壓力沒有問題，但反之卻無(wú)法適應(yīng)。
但未來城市的分化在不斷加劇，但怎么選擇一個(gè)有發(fā)展的城市，卻是一個(gè)技術(shù)活，好比要在股市中選出能跑贏大市的牛股�？墒枪墒羞x股的分析很多，但是城市選擇的分析模型卻很少。
本文是用一個(gè)股市的投資邏輯體系來分析不同的城市：如果全國(guó)城市看成主板，所有的城市上市的股票，大城市是大藍(lán)籌，小城市是小盤股，那我們選城市就好像是選股。
從價(jià)值投資的邏輯，好的企業(yè)往往有五個(gè)特征：長(zhǎng)的坡、厚的雪、寬的河，外加進(jìn)化力和熵減力。長(zhǎng)的坡是指潛在客戶體量大，業(yè)務(wù)有很大的發(fā)展空間和未來；厚的雪是指公司的毛利潤(rùn)率比較高， 發(fā)展的質(zhì)量高；寬的河是指核心業(yè)務(wù)有護(hù)城河，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手輕易進(jìn)不來。
選城市時(shí)，也同樣可以有一套價(jià)值判斷的邏輯，核心在三個(gè)方面：
其一，是站在價(jià)值看價(jià)格，一個(gè)城市的基本面決定了其價(jià)值，城市價(jià)值決定了房地產(chǎn)價(jià)格，哪怕短期背離，中長(zhǎng)期也一定要回歸，要只買對(duì)的，不怕貴的，便宜的反而可能是最貴的。
其二，是站在未來看現(xiàn)在，一個(gè)城市的中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)返回來看當(dāng)下，看有沒有可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人口導(dǎo)入，城市的價(jià)值是漲還是跌。
其三，是站在全局看局部，在全國(guó)大盤里，每個(gè)城市都有其價(jià)值的相對(duì)座標(biāo)，由此可以判斷相對(duì)的價(jià)格合理性，部分國(guó)際性城市則可以用世界座標(biāo)來定位，比如北京對(duì)紐約、上海對(duì)東京。
這三個(gè)核心價(jià)值邏輯在使用時(shí)，可以體現(xiàn)在五個(gè)維度：基本面、護(hù)城河、進(jìn)化力、管理層、市場(chǎng)態(tài)。
基本面
看一個(gè)公司的基本面，首先是看其財(cái)務(wù)報(bào)表的基本情況，包括資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表和損益表，重點(diǎn)會(huì)看營(yíng)業(yè)額、收入、利潤(rùn)、資產(chǎn)、負(fù)債、利潤(rùn)率等核心指標(biāo)。
對(duì)于一個(gè)城市而言，也可以用財(cái)務(wù)報(bào)表分析法來解構(gòu)城市基本面。把GDP當(dāng)成一個(gè)城市的總產(chǎn)值或營(yíng)業(yè)收入；毛利潤(rùn)就是財(cái)政收入或稅收，其中稅收會(huì)更準(zhǔn)確一些；現(xiàn)金流就是可支配財(cái)政和預(yù)算支出；負(fù)債就是政府及其平臺(tái)企業(yè)的總體負(fù)債額；資產(chǎn)可以看城市的金融資產(chǎn)總余額。
GDP是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的總體規(guī)模，總量越大越好，如果第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的GDP占比大，則質(zhì)量更優(yōu)。財(cái)政收入或稅收則體現(xiàn)了GDP的效率，如同企業(yè)的凈利潤(rùn)。比如2018年深圳的GDP是八千多億，稅收收入就高達(dá)兩千多億，利潤(rùn)率高達(dá)百分三十幾，而同樣山東省的GDP一萬(wàn)億，但稅收收入只有一千多億。
城市的預(yù)算分為消耗和投資兩類，投入有長(zhǎng)期產(chǎn)出的可以看作投資，比如投入教育和基礎(chǔ)設(shè)施，其他各項(xiàng)管理費(fèi)用大部分是費(fèi)用類了。很多地方政府的投入會(huì)以地方企業(yè)平臺(tái)融資投入，因此看地方政府負(fù)債時(shí)，不僅看財(cái)政赤字，還要看政府下屬企業(yè)平臺(tái)的融資總額。
城市的金融資產(chǎn)可以看居民儲(chǔ)蓄余額和持有的股票債券總量。一般而言，城市的房?jī)r(jià)會(huì)與單位土地面積上的總投資量，和人均擁有的金融資產(chǎn)額成正比。
一個(gè)城市的基本面是其價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)。
護(hù)城河
優(yōu)秀的企業(yè)是會(huì)有寬的護(hù)城河，有核心技術(shù)如華為、有政策特許如煙草石油、有不可替代的品牌如茅臺(tái)、有平臺(tái)壟斷優(yōu)勢(shì)如阿里、有客戶網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)如騰訊等等。
好的城市也是有護(hù)城河的，比如地理位置、氣候條件、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、特定資源等等。
城市的地理位置，是無(wú)法更改的，決定了其在發(fā)展上的天然稟賦差異。比如一個(gè)港口城市和一個(gè)內(nèi)陸城市，發(fā)展的機(jī)會(huì)可能就完全不同，地理位置會(huì)影響一個(gè)城市外部鏈接程度，是構(gòu)成城市發(fā)展的基本要素之一。
城市的氣候條件也很重要，冬天的平均氣溫變成一個(gè)重要考慮因素。近幾十年美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市，其冬天的平均氣溫大都在十度以上，而衰退的城市溫度多在十度以下。這恐怕也與現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中第三產(chǎn)業(yè)占比比較高有關(guān)系，太冷的地方，冬天第三產(chǎn)業(yè)不易活躍。
城市的基礎(chǔ)設(shè)施有新舊和軟硬之分，公路地鐵、機(jī)場(chǎng)港口是傳統(tǒng)硬件設(shè)施，現(xiàn)在新一輪新基建，是指各類新型基礎(chǔ)設(shè)施，包括了5G、特高壓、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等。另外軟性基礎(chǔ)設(shè)施則體現(xiàn)在一個(gè)城市的高校數(shù)量、研究機(jī)構(gòu)、特定人才等。
產(chǎn)業(yè)形態(tài)對(duì)于一個(gè)城市也很重要，比如香港的金融業(yè)，深圳的高端制造產(chǎn)業(yè)鏈，就有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，不容易被取代。此外，也可以看一下當(dāng)?shù)厣鲜泄镜念愋汀?shù)量與市值
另外某些城市的特定資源，比如石油或礦產(chǎn)，水庫(kù)電站，自然風(fēng)光等等，也會(huì)會(huì)帶來城市特定的一些發(fā)展模式。
一個(gè)城市的護(hù)城河能防止其獨(dú)特的價(jià)值被別的城市發(fā)展超越。但有些護(hù)城河也會(huì)崩塌，比如大慶沒了石油，比如產(chǎn)業(yè)的變化，東北如同底特律一般，原有的重工業(yè)衰弱。
進(jìn)化力
進(jìn)化力是一個(gè)組織持續(xù)發(fā)展，甚至突破式跳躍式發(fā)展的可能性。一個(gè)企業(yè)的進(jìn)化力除了看其文化的活力，商業(yè)模式的生態(tài)性，更重要的是看它的鏈接程度。鏈接形成網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，超過一定程度后會(huì)量變產(chǎn)生質(zhì)變，形成跳躍式指數(shù)級(jí)別的突破發(fā)展。
一個(gè)城市未來能發(fā)展的潛力有多大，相類似可以看其活力程度、多元化程度以及外部鏈接程度。
活力程度體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)活力、人口活力、創(chuàng)新活力和市場(chǎng)活力四個(gè)方面：其中經(jīng)濟(jì)活力看經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)與質(zhì)量；人口活力，看能否吸引高素質(zhì)的奮斗人群遷入；創(chuàng)新活力，核心是在科技與研發(fā)的投入如何；市場(chǎng)活力，有沒有眾多的交易主體和品類數(shù)量。
多元化的城市一定要靠開放，要有很強(qiáng)的地理鏈接程度和人才鏈接程度。地理鏈接主要靠交通配套，人才鏈接則主要靠政策吸引，只有越開放、鏈接越強(qiáng)，才能有越多外來的人才、信息和資源的交換，才能形成更強(qiáng)的熵減力，才能越有活力和突破發(fā)展的機(jī)會(huì)。比如美國(guó)的發(fā)展，得益于其吸納全球移民和獎(jiǎng)學(xué)金政策，使其成為全球高端人才的收割機(jī)。
進(jìn)化力不是規(guī)劃出來的，而是從下往上野蠻生長(zhǎng)出來的。比如深圳，曾經(jīng)失落，在沉淀積累了十幾年之后，才又破繭而出，依靠的是打造了全球人才、信息、技術(shù)和制造產(chǎn)業(yè)鏈的強(qiáng)鏈接。這不僅要靠政府的政策和投入，更要靠民營(yíng)企業(yè)的投入，包括絕大部份的研發(fā)投入和優(yōu)秀人才。這些民營(yíng)企業(yè)能夠在市場(chǎng)引導(dǎo)下，自發(fā)形成豐富的生態(tài)鏈，在一定積累到數(shù)量之后，又會(huì)形成網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。
鏈接程度越高的城市，進(jìn)化力越強(qiáng)，進(jìn)化力越強(qiáng)的城市，越有未來。
管理層
分析企業(yè)時(shí)，要看一把手和核心管理層，然后再看整體團(tuán)隊(duì)和企業(yè)文化。一把手和核心管理層影響到企業(yè)的戰(zhàn)略意圖，團(tuán)隊(duì)和文化則影響到組織執(zhí)行力，也就是戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的能力。毛主席曾指出，戰(zhàn)略路線確定之后，干部就是決定的因素。
一個(gè)城市核心管理層最重要的是看主官，他的想法會(huì)影響這個(gè)城市的發(fā)展戰(zhàn)略。有些城市一把手比較放權(quán)的，也可能二把手是主官，看主官可以重點(diǎn)看三個(gè)方面：意愿、路徑和能力。
意愿可以從年齡和背景，有沒有進(jìn)一步發(fā)展的空間，有沒有上級(jí)的絕對(duì)信任去判斷，核心一條，他想不想干事，還是無(wú)為而治。路徑是看其過往成功的方式，人往往是有成果路徑依賴的，過往成功的軌跡，大概率會(huì)被沿用，從過往可以看其行事風(fēng)格與成事方式。能力則是看新上任的三把火燒得怎么樣，成果如何，眾人是否心服，心服則有信心去實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。
管理團(tuán)隊(duì)則可以從城市治理水平來看，一個(gè)城市的治理水平能很大程度地體現(xiàn)出一個(gè)城市施政團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)與執(zhí)行力。危機(jī)時(shí)刻則更是城市治理水平的試金石，比如臺(tái)風(fēng)暴雨等天災(zāi)，比如此次疫情，以上海為代表的一些城市，在應(yīng)對(duì)是有章有法，成果可圈可點(diǎn)，充分體現(xiàn)了優(yōu)秀的城市治理水平，從中可以看出執(zhí)政管理層的高素質(zhì)。
整個(gè)執(zhí)政團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)建設(shè)，遠(yuǎn)比調(diào)動(dòng)一個(gè)主官要難得多，需要多年的培養(yǎng)積累。有時(shí)一些優(yōu)秀主官調(diào)到落后城市時(shí)，也很難短期達(dá)成顯著成果，因?yàn)橹鞴俚膽?zhàn)略意圖和指令，往往得不到有效的貫徹和執(zhí)行，執(zhí)行層常常消極不干或亂干，過猶不及，反而需要很長(zhǎng)時(shí)間會(huì)清理負(fù)面效應(yīng)。
此外，城市主官和管理團(tuán)隊(duì)的價(jià)值觀與自我要求，決定了這個(gè)城市能否風(fēng)清氣正，奮發(fā)向上。優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)往往兼具著帶思考的執(zhí)行力和廉潔高效、成果導(dǎo)向的作風(fēng)。
一個(gè)城市如果有優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，又有開明進(jìn)取的主官，這個(gè)城市戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的可能性就很大，未來的發(fā)展就大有可期。
市場(chǎng)態(tài)
市場(chǎng)態(tài)分為宏觀狀態(tài)和微觀狀態(tài)，宏觀狀態(tài)是類似金融或宏觀調(diào)控等中央統(tǒng)一政策對(duì)全盤的影響，類似股市大盤的整體漲跌�，F(xiàn)在地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)長(zhǎng)周期，如同大盤十年都徘徊在三千點(diǎn)附近，要挖掘個(gè)股的機(jī)會(huì)，也就是看每一個(gè)城市的微觀狀態(tài)，熊市的時(shí)候也有牛股。
市場(chǎng)態(tài)從三個(gè)方面來判斷窗口期：供給面、需求面和交易面。
供給面有三個(gè)口徑：狹義供給量、廣義供給量、潛在供給量。狹義供給量是指市場(chǎng)已取到預(yù)售證，可供銷售的商品房總量；廣義供給量是指已出讓的存量土地，理論上可供給出來的總量，包括在建未取證和未開工的土儲(chǔ)；潛在供給量，是指該城市未來可供出讓的土地。潛在供給量與城市的地理?xiàng)l件、土地指標(biāo)和主官的意愿相關(guān)，狹義、廣義和潛在供給量分別對(duì)房?jī)r(jià)的短中長(zhǎng)期產(chǎn)生影響，供給量越小的城市，越有機(jī)會(huì)。
需求面分析也有三個(gè)要素：人口總量、購(gòu)買力和購(gòu)買意愿。人口總量出了看當(dāng)?shù)氐膽艏丝�，更要看新增人口，一看移�?dòng)通訊或騰訊的統(tǒng)計(jì)，二看新增的學(xué)齡兒童數(shù)量；購(gòu)買力主要看當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨剑豢雌骄鶖?shù)，而看中位數(shù)，新房客戶往往是中位數(shù)以上人群；購(gòu)買意愿的核心是大眾的市場(chǎng)預(yù)期，要學(xué)會(huì)看市場(chǎng)中的“金絲雀”，一葉知秋，比如菜場(chǎng)大媽都在談股票時(shí)，股票一定過熱了，同樣，當(dāng)出租車司機(jī)都在談買房時(shí)，估計(jì)當(dāng)?shù)氐臉鞘芯鸵呀?jīng)過火了。政策變化和土拍情況都會(huì)引起市場(chǎng)預(yù)期的變化。
交易面分析包含一手房交易量、二手房交易量、價(jià)格走勢(shì)、短期政策等。二手房的交易量往往是一手房的先行指標(biāo)，二手房交易量大的城市市場(chǎng)活躍度高，房?jī)r(jià)未來的漲幅會(huì)快。一手房的交易量體現(xiàn)當(dāng)下的市場(chǎng)熱度，結(jié)合價(jià)格走勢(shì)看，可以連續(xù)周期觀察，看市場(chǎng)是過熱過冷，或是超賣超買。價(jià)格在大斜率拉升后，要特別小心，可能會(huì)進(jìn)入盤整期或回調(diào)補(bǔ)缺。城市現(xiàn)行的微觀政策對(duì)短期市場(chǎng)也是影響較大，比如棚改或限購(gòu)政策，都會(huì)大幅度刺激或壓抑市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)。
供需不平衡會(huì)帶來窗口期，比如狹義供給量與三個(gè)月的交易平均量對(duì)比，低于6個(gè)月時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)有上漲壓力，廣義和潛在供給對(duì)比年度交易量可以看中期和長(zhǎng)期的平衡關(guān)系。
但是買地的窗口期與買房的窗口期并不一致，開發(fā)商買地重點(diǎn)看中期也即廣義供給量，來判斷未來一到兩年的市場(chǎng)走勢(shì)，那是項(xiàng)目的主要銷售期。
五維分析的指標(biāo)比較多，也可簡(jiǎn)化看。城市的長(zhǎng)期趨勢(shì)，可以重點(diǎn)看人口總量、GDP、城市地理位置和主要產(chǎn)業(yè)；中期趨勢(shì)，可以重點(diǎn)看廣義供給量、年度交易總量、居民金融資產(chǎn)總量；短期趨勢(shì)，重點(diǎn)看狹義供給的去化周期、當(dāng)期的政策、土拍的價(jià)格和熱度等。
與數(shù)學(xué)物理等學(xué)科不同，經(jīng)濟(jì)學(xué)模型都是幫助思考，都有很多假設(shè)條件和變量影響，只能體現(xiàn)事物發(fā)展的方向與可能性，本文模型更只是經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，起他山之石的作用，玉則在于你自己的琢磨。
來源：丁祖昱評(píng)樓市
編輯：wangdc
