隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，房地產(chǎn)市場正逐步恢復(fù)。前幾期我們?nèi)娣治隽艘咔閷ψ》啃枨�，房地產(chǎn)銷售、投資和融資的影響，本期我們著重分析疫情對房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局的影響。
集中度提升是我國房地產(chǎn)行業(yè)近十年的顯著趨勢，2016年930調(diào)控以來進一步提速。2011-2016年，TOP10、TOP50和TOP100房企市占率年均提升1.5、2.7和3.2個百分點，而2017-2019年分別加速至3.3、9.2和12.9個百分點。
1. 疫情之下，行業(yè)加速分化，集中度短期大幅提升。
2020年一季度，TOP10、TOP50和TOP100房企市占率分別較2019年提升10.0、11.0和7.8個百分點。主要有兩方面原因。第一，疫情考驗房企資金鏈，占資金來源50%的銷售回款減少、資金支出2/3的剛性支出仍然可觀�？癸L(fēng)險能力弱的小房企加速退出。截止2020年4月8日，節(jié)后65天內(nèi)共84家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算，同比增加25.3%，均為地方中小房企。第二，大房企加大線上營銷和折扣促銷力度，銷售受疫情沖擊相對小。2020年1-3月TOP10、50和100房企，銷售金額平均同比增速遞減，分別為-15.7%、-28.7%和-37.2%；而銷售均價平均同比增速遞增，分別為-1.8%、3.3%和4.1%。
隨著疫情逐步被控制，住房需求平穩(wěn)釋放。在穩(wěn)定的市場環(huán)境下，大房企銷售規(guī)模增長，將推動行業(yè)集中度繼續(xù)提升。2020年，預(yù)計全國商品房銷售金額15.3萬億元，同比小幅回落4.1%。而公布銷售目標(biāo)的33家TOP50房企，總金額比2019年增長9.5%，預(yù)計市占率比2019年提升6.5個百分點。
2. 疫情過后，大房企土地儲備、產(chǎn)品品質(zhì)、融資能力、成本控制、項目布局五大核心競爭優(yōu)勢凸顯，保障業(yè)績持續(xù)增長。
首先，疫情直接強化了大房企的土儲和產(chǎn)品優(yōu)勢。第一，疫情促使地方政府放松拿地政策、增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)。大房企抓住拿地窗口獲取優(yōu)質(zhì)土地，拿地集中度提升。2020年一季度，拿地金額TOP100房企中，排名前20拿地總金額占比29.9%，較2019年提升2.3個百分點。此外，疫情加速小房企退出，大房企順勢并購。2020年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購金額368.6億元，同比增長702.4%。第二，疫情使居民更注重居住品質(zhì)。品牌房企的項目在產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計、配套設(shè)施、園林綠化、建筑質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)等方面均具有顯著優(yōu)勢，去化更容易、溢價更明顯。
其次，疫情后的政策和行業(yè)環(huán)境，有利于大房企充分發(fā)揮融資、項目布局和成本優(yōu)勢。第一，疫情后房企融資的流動性環(huán)境改善，但房地產(chǎn)金融政策仍將保持“連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性”，各融資渠道難以顯著放松。一是開發(fā)貸、信托融資、信用債、海外債等主要渠道均有較高門檻，大房企融資渠道更豐富；二是大房企低成本融資通道更通暢，抵押物充足、信用資質(zhì)更好，融資利率也更低。以2019年TOP100中的上市房企為例，2016-2018年，前10名平均綜合融資成本分別為5.4%、5.3%、5.7%，顯著低于后10名的8.1%、6.7%和7.1%。
第二，大型房企在拿地、建安、融資和管理成本上具有全方位優(yōu)勢，其項目能在滿足一定投資回報基礎(chǔ)上騰挪更大的讓利空間。疫情后“房住不炒”基調(diào)不變，剛需和改善購房者決策審慎、價格敏感度高，大型房企項目性價比優(yōu)勢凸顯。
第三，疫情加大了單一市場波動風(fēng)險。2020年一季度，86個樣本城市中有55個城市商品房成交面積降幅超25%。大房企項目多、布局廣，可靈活調(diào)整銷售安排、有效對沖單一市場風(fēng)險。疫情后住房需求平穩(wěn)釋放，區(qū)域市場容量有限、競爭壓力增加。大型房企單城貢獻低，可通過加大布局城市的項目拓展力度實現(xiàn)業(yè)績增長。百強房企2019年銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析顯示，銷售金額和布局城市數(shù)量顯著正相關(guān)，且每多布局一個城市、銷售金額增加30.1億元。
3.歷經(jīng)市場優(yōu)勝劣汰，大房企將擁有更好的成本控制能力、產(chǎn)品打造能力、抗風(fēng)險能力，推動行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、防范化解金融風(fēng)險、改善居民居住水平
政策制定應(yīng)順應(yīng)房企優(yōu)勝劣汰趨勢，保障居民住房消費升級，維護行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。一是鼓勵大房企通過收并購等方式消除中小房企資金鏈斷裂造成的不良影響，支持合理的并購融資。二是保障居民合理住房消費，在供給端增加熱點城市住宅用地供應(yīng)、繼續(xù)推進棚改、加大舊改和老舊小區(qū)改造力度、發(fā)展租賃住房等；在需求端適度修正不合時宜的調(diào)控措施，賦予地方更大自主權(quán)，因城施策支持剛需和改善。三是可建立房地產(chǎn)調(diào)控模范房企指標(biāo)體系，推廣標(biāo)桿房企經(jīng)驗。
企業(yè)經(jīng)營應(yīng)從拿地、產(chǎn)品、營銷三個維度持續(xù)升級。一是優(yōu)化拿地，以降低風(fēng)險、提高周轉(zhuǎn)、控制成本；二是升級產(chǎn)品，更好地匹配市場需求；三是創(chuàng)新營銷，推廣和完善線上全流程營銷。
�。ㄏ睦� 恒大研究院副院長）
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
