寫字樓市場(chǎng)
西安市優(yōu)質(zhì)辦公空置率迎來(lái)近五年新低，下半年租金或?qū)⒊掷m(xù)上漲。
本季度未迎來(lái)甲級(jí)寫字樓入市，全市甲級(jí)寫字樓總存量維持在176.9萬(wàn)平方米，與第一季度持平。
需求方面，二季度西安寫字樓租賃市場(chǎng)活躍度延續(xù)一季度以來(lái)的持續(xù)復(fù)蘇，TMT、第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)及建筑業(yè)均涌現(xiàn)大面積租賃需求。本季度甲級(jí)寫字樓凈吸納量約5.1萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比下降2.9個(gè)百分點(diǎn)至27.3%。除部分硬件設(shè)施較為老舊的項(xiàng)目，在本季度面臨著空置率小幅上升的情況以外，其余項(xiàng)目空置率均明顯下降或持平。
企業(yè)擴(kuò)租腳步放緩——在政策監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，本季度K12企業(yè)擴(kuò)租腳步放緩，大多業(yè)主及企業(yè)持觀望態(tài)度；高力國(guó)際預(yù)計(jì)此類企業(yè)未來(lái)或?qū)⑥D(zhuǎn)換賽道，尋找另外的延伸方向。辦公升級(jí)\擴(kuò)租需求顯著——此外，本季度相較第一季度擴(kuò)租及升級(jí)需求顯著，在新增需求中總計(jì)占比76.6%，環(huán)比第一季度28.7%上漲了47.9%，此現(xiàn)象標(biāo)志著企業(yè)預(yù)算有所放寬，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活力逐步復(fù)蘇。第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)需求活躍——拎包辦公的時(shí)效性、成本的可控性是此類產(chǎn)品持續(xù)受青睞的主要原因。偉邦資產(chǎn)、恒創(chuàng)嘉逸等本地二房東在本季度錄得入駐保利中心，迅速去化保利中心大面積房源；加之第一季度入駐凱德廣場(chǎng)的FED，使得第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)（聯(lián)合辦公&二房東）成為上半年甲級(jí)寫字樓的主力需求之一。
租金方面，在本年度單一業(yè)權(quán)寫字樓無(wú)新增供應(yīng)的大背景下，全市優(yōu)質(zhì)房源較為緊缺，且多為不連續(xù)的中小面積房源；半層、整層及連續(xù)樓層空置房源較少，租戶的可選范圍及溢價(jià)空間有所收。伴隨著各行業(yè)租賃需求地不斷釋放、全市空置率地持續(xù)下降，業(yè)主方面之前較為保守的租賃策略逐漸轉(zhuǎn)變，全市甲級(jí)寫字樓租金在本季度小幅上漲，環(huán)比上升0.5%，為人民幣99.0元/平方米/月。
展望
高力國(guó)際預(yù)計(jì)下半年租賃市場(chǎng)仍將活躍，租金或?qū)⒍唐谛》吒�；面�?duì)供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)狀，建議業(yè)主方加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，盡早進(jìn)入市場(chǎng)，加大企業(yè)可選范圍，將現(xiàn)有需求量轉(zhuǎn)化為入駐量。自2022年起，市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入供應(yīng)放量的通道，在市場(chǎng)需求仍將保持相對(duì)穩(wěn)定的情況下，屆時(shí)可緩解市場(chǎng)供需關(guān)系，漲幅也將隨著供應(yīng)的放量而收窄甚或持平。
產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)
科技研發(fā)類企業(yè)需求凸顯，差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)功能補(bǔ)齊。
位于高新子市場(chǎng)軟件新
城片區(qū)的環(huán)普產(chǎn)業(yè)園三期在本季度入市，帶來(lái)了約12萬(wàn)平方米（其中9.4萬(wàn)平方米為辦公體量）的優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)。軟件新城片區(qū)也由于環(huán)普三期的入市，進(jìn)一步深化了其在全市范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊的地位，區(qū)域內(nèi)由于高精尖產(chǎn)業(yè)人口的增多，區(qū)域價(jià)值及紅利逐步兌現(xiàn)，服務(wù)配套也逐漸升級(jí)；711、鄉(xiāng)村基、漢堡王、一點(diǎn)點(diǎn)、Tims等活躍商業(yè)品牌均入駐該園區(qū)，區(qū)域的配套短板進(jìn)一步補(bǔ)齊提升。
截至2021年第二季度，本季度新增供應(yīng)將全市總存量推高至388.6萬(wàn)平方米，約是全市甲級(jí)寫字樓的2.2倍。
從需求端來(lái)看，基于產(chǎn)業(yè)+配套+政策+人才+租金五大優(yōu)勢(shì)的加持，本季度吸納量仍主要由高新子市場(chǎng)貢獻(xiàn)，凈吸納量達(dá)7.4萬(wàn)平方米，空置率與上季度持平為20.4%，主力需求行業(yè)仍以科技研發(fā)類企業(yè)構(gòu)成。人才補(bǔ)給及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的加持，使各大頭部品牌將目光瞄準(zhǔn)西安以尋求新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，隨著小米、vivo、oppo等國(guó)產(chǎn)手機(jī)巨頭先后在本年初將研發(fā)中心布局西安后，未來(lái)對(duì)于產(chǎn)業(yè)園的需求或?qū)⒅鸩郊哟螅靼驳挠部萍籍a(chǎn)業(yè)屬性愈發(fā)凸顯。
租金方面，受甲級(jí)寫字樓供應(yīng)暫緩的影響，部分客戶開始將目光投向性價(jià)比較高的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，部分開發(fā)商以更為靈活的出租策略加速去化，如附帶裝修、加長(zhǎng)免租期等。個(gè)別交通優(yōu)勢(shì)顯著且位于核心商務(wù)板塊的項(xiàng)目租金小幅走高，整體來(lái)看，本季度全市產(chǎn)業(yè)園租金環(huán)比上漲1.0%至50.0元/平方米/月。
展望
未來(lái)五年內(nèi)西安市產(chǎn)業(yè)園將持續(xù)放量，主要集中于高新子市場(chǎng)和西咸新區(qū)子市場(chǎng)。預(yù)計(jì)五年內(nèi)西安市產(chǎn)業(yè)園將面臨較大的空置壓力，空置率或?qū)⒅鹉晟仙�。基于此，�?qiáng)化產(chǎn)業(yè)園與甲級(jí)寫字樓差異，持續(xù)加強(qiáng)長(zhǎng)板是未來(lái)產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)亟需關(guān)注的核心。
零售市場(chǎng)
首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力，引領(lǐng)零售新熱潮。
零售物業(yè)在本季度錄得盛安廣場(chǎng)星光citymore約8萬(wàn)平方米的供應(yīng)，將全市供應(yīng)拉高至502.3萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目位于小寨-南二環(huán)傳統(tǒng)商圈，此項(xiàng)目的入市將進(jìn)一步擴(kuò)大該商圈的影響范圍，進(jìn)一步滿足周邊客群的商務(wù)配套及生活配套需求。
全市零售物業(yè)首層平均租金環(huán)比小幅下降1.0%，為人民幣311.8元/平方米/月，凈吸納量約8.6萬(wàn)平方米，全市空置率環(huán)比小幅下降0.1個(gè)百分點(diǎn)至8.8%。主力需求業(yè)態(tài)仍以零售及餐飲為主。隨著自媒體平臺(tái)帶貨的崛起，在對(duì)線下實(shí)體店產(chǎn)生強(qiáng)烈沖擊的同時(shí)，同樣也帶來(lái)了線下業(yè)態(tài)的新一輪變革。各大商業(yè)項(xiàng)目紛紛引入品牌“首店“，打造“流量收割機(jī)”吸引客流，此類業(yè)態(tài)具有駐留時(shí)間短、客單價(jià)低、首入西安等特點(diǎn)，將客流量轉(zhuǎn)化為衍生消費(fèi)，同時(shí)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
各大商場(chǎng)將升級(jí)煥新、品牌調(diào)整的策略下放實(shí)施，第一季度擱置的品牌選址計(jì)劃也在本季度逐步落定。如首入西安的品牌“伏見桃山”在本季度入駐momopark，“月楓堂”、“BA飾物局”、“MOVER魔吻”入駐熙地港，“Helens小酒館”入駐華清廣場(chǎng)等。
展望
隨著城市版圖的不斷擴(kuò)大，城市要素配置能力的逐漸提升，主力消費(fèi)客群也在逐漸向城市外環(huán)轉(zhuǎn)移，因此導(dǎo)致位于城市內(nèi)環(huán)附近的傳統(tǒng)商圈競(jìng)爭(zhēng)力在逐步被削弱，市場(chǎng)兩極分化愈發(fā)嚴(yán)重。未來(lái)五年，西安優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)仍將處于供應(yīng)放量階段，預(yù)計(jì)西安優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)將承受一定空置壓力。但近年來(lái)西安市人口增速加快、人口質(zhì)量提升，高力國(guó)際預(yù)計(jì)零售業(yè)態(tài)也將向多元化的方向成長(zhǎng)，為進(jìn)一步提升城市品質(zhì)保駕護(hù)航。面對(duì)市民日益豐富的消費(fèi)需求，高力國(guó)際預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)業(yè)態(tài)的迭代將會(huì)更加頻繁，增加體驗(yàn)感和新鮮感是未來(lái)亟需克服的難題，而順勢(shì)而變與激發(fā)需求是西安市商業(yè)未來(lái)需要探尋的道路。
來(lái) 源： 高力國(guó)際
編 輯：liuy
