廣州甲級寫字樓市場報告2024年第一季度

    廣州甲級寫字樓市場參考指標

    租金走勢

    第一季度，廣州全市寫字樓市場租金繼續(xù)下探。因租戶流失加快，珠江新城、天河北兩個子市場業(yè)主均進行較大幅度的價格調(diào)整。疊加數(shù)據(jù)庫調(diào)整影響，天河北租金錄得環(huán)比8.5%的跌幅，遠超去年同期水平。與之相反，主打性價比的越秀、琶洲，因與成本節(jié)約型的主流租賃需求吻合，于本季度租金表現(xiàn)最為平穩(wěn)，越秀區(qū)寫字樓租金更錄得環(huán)比1.2%的小幅上升。

　　朱磊 萊坊高級董事及中國區(qū)研究及咨詢部主管

    “預估2024年第二季度，金融城、琶洲將逐步有新增供應的釋放，廣州全市整體市場仍將面臨較大的去化壓力，租金下行預期持續(xù)加強。”

    供應與需求

　　第一季度，廣州全市寫字樓市場租賃需求經(jīng)歷上一季度的大幅釋放后，再度回落至低位水平。

　　因本季度沒有新增供應入市，全市空置率繼續(xù)收窄1.0%至11.5%。值得注意的是，琶洲于本季度凈吸納量領先全市，空置率大幅下降5.7%至17.4%。與之相反的是，珠江新城客戶流出量最大，空置率抬升1.5%。

　　從企業(yè)需求來看，搬遷和新設立為本季度兩大租賃需求。其中，搬遷需求占總需求面積的47.2%，保持規(guī)模及擴租的比例遠高于減租，占比超90%，且搬遷擴租的目的寫字樓多位于琶洲區(qū)域。從行業(yè)結構來看，專業(yè)服務業(yè)是本季度租賃需求的需求引擎，占比達24.6%，靈活辦公、咨詢公司為主要細分子類。其次，受游戲、出行平臺、文化傳媒等相關企業(yè)的帶動，TMT位列本季度全市租賃需求第二位，且普遍承租面積均超1,000平方米。相對的是，金融業(yè)在本季度需求大幅萎縮，下滑至第三名，主要需求來源為證券、基金，且更為青睞珠江新城。

    黃偉倫  萊坊董事及廣州商業(yè)物業(yè)服務部主管

　　“展望2024年第二季度，因處于產(chǎn)業(yè)轉型的陣痛期，預估廣州全市整體租賃需求的增長動能仍處于休整積蓄階段，短期內(nèi)較難擺脫頹勢。然而，受新增供應入市的刺激，租戶談判優(yōu)勢延續(xù)，疊加延期釋放的需求帶動，預估廣州全市凈吸納量將迎來小幅的上漲。其中，因新建樓宇存量更充裕、租金更具性價比，琶洲的凈吸納量有望繼續(xù)領跑全市�！�

    市場熱點

　　自2022年游戲“版號寒冬”結束，版號政策漸趨穩(wěn)定，全國游戲業(yè)在2023年迎來顯著回暖。其中，廣州游戲市場表現(xiàn)尤為矚目。得益于此，過去兩年，廣州的游戲行業(yè)在租賃需求上表現(xiàn)十分亮眼，如庫洛科技及廣州漫靈分別與于2022年和2023年下半年實現(xiàn)搬遷及擴租。買賣方面，三七互娛在購置保利金融大都會合共9層寫字樓用作自用外，更于琶洲摘地興建全球總部；詩悅網(wǎng)絡亦于2023年于金融城摘地。

     簡家宏  萊坊深圳董事總經(jīng)理

　　“然而，廣州一些市規(guī)模龐大、營收可觀的游戲廠商，雖然擁有多款流水上億元的游戲產(chǎn)品，但因歷史原因，辦公地點仍然是位于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園或乙級寫字樓內(nèi)。借助更具性價比的租金/售價、更高的寫字樓品質(zhì)、更為集聚的行業(yè)氛圍，以琶洲、金融城為代表的子市場有望撬動并承接游戲廠商的租賃及買賣需求�！�

　　此外，網(wǎng)易公司重新與暴雪簽訂合作協(xié)議于今日再度沖上熱點。因需重組團隊、重建服務器機房和恢復各類數(shù)據(jù)等環(huán)節(jié)需要，預計首款游戲需等待至夏季方能開服。其中，團隊的重新組建和人手擴增將在短期內(nèi)產(chǎn)生新的辦公租賃需求。同時，因數(shù)據(jù)中心凈高、承重、散熱、供電、通信電纜接駁均有特殊建造標準，短期內(nèi)難以完成新建，網(wǎng)易或需要租賃外部數(shù)據(jù)中心的方式以應對緊迫的開服節(jié)奏，巨大的存儲需求亦將于第二季度為廣州帶來數(shù)據(jù)中心租賃成交的機遇。

  來 源：萊坊公眾號