仲量聯(lián)行研究部創(chuàng)見(jiàn)性地在業(yè)內(nèi)發(fā)布辦公樓空置焦慮指數(shù)(anxiety index)——綜合“內(nèi)生”（動(dòng)態(tài)空置變化）以及“外生”（市場(chǎng)供應(yīng)變化）兩大因素，量化分析業(yè)主實(shí)時(shí)對(duì)外招租心態(tài)，從而形成一套量化工具為辦公樓宇租金定價(jià)策略提供更多維度參考。
資管時(shí)代 信息與數(shù)據(jù)輔助決策制定
長(zhǎng)期以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)于辦公樓空置的研究聚焦于即時(shí)空置率與租金走勢(shì)的聯(lián)系，即以同一時(shí)間點(diǎn)項(xiàng)目間空置情況的橫向?qū)Ρ龋鳛闃I(yè)主制定租金策略的決定性依據(jù)。然而，仲量聯(lián)行研究部認(rèn)為，存量辦公物業(yè)步入資管時(shí)代，發(fā)展商普遍面臨租賃需求增速放緩、新增供應(yīng)迸發(fā)的多重挑戰(zhàn)；為了幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)物業(yè)租值最大化，利用更為科學(xué)的決策系統(tǒng)以提前預(yù)判競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手行為，將是降低空置成本并實(shí)現(xiàn)快速去化不可或缺的一步。
因此，仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部在傳統(tǒng)的空間維度（項(xiàng)目總空置面積）之外，引入時(shí)間維度作為新的研究變量，定義出了一項(xiàng)內(nèi)生空置焦慮指數(shù)。具體而言，我們通過(guò)充分利用仲量聯(lián)行的大量歷史數(shù)據(jù)，以定期追蹤的物業(yè)所有樓層和所有單元的空置情況構(gòu)建了一個(gè)復(fù)合指數(shù)，以衡量業(yè)主因去化周期而產(chǎn)生的潛在利益損失，并以此分析空置去化周期時(shí)長(zhǎng)與業(yè)主租賃壓力之間的關(guān)系。
通過(guò)研究廣州成熟的甲級(jí)辦公樓的歷史空置數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)：
內(nèi)生空置焦慮指數(shù)與該辦公樓平均租金呈現(xiàn)較為顯著的負(fù)相關(guān)。截選2018年至今的數(shù)據(jù)，在整體市場(chǎng)和珠江新城子市場(chǎng)，兩者相關(guān)系數(shù)可分別達(dá)到-0.87與-0.85（相關(guān)系數(shù)絕對(duì)值越接近1，則表示變量間的關(guān)聯(lián)度越強(qiáng)）。因而我們得以結(jié)論，除即期空置面積外，累積的空置時(shí)長(zhǎng)也將對(duì)業(yè)主信心起到較大的負(fù)面影響。（注：全文用整體市場(chǎng)代表本文選取的廣州21個(gè)代表辦公樓項(xiàng)目之和。）
以2022年上半年度廣州甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)為例，由于珠江新城的某一互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)搬遷至總部大樓，導(dǎo)致超5萬(wàn)平方米的空置面積被釋放，因而從空間維度推高內(nèi)生空置焦慮指數(shù)。同時(shí)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境與疫情等多方影響，需求持續(xù)疲軟，導(dǎo)致歷史遺留以及本年度新增空置辦公樓空間的去化速度不理想，長(zhǎng)期滯銷(xiāo)又從時(shí)間維度進(jìn)一步推高指數(shù)。從實(shí)際的租金市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均租金在六個(gè)月內(nèi)跌幅達(dá)到3.7%，與內(nèi)生空置焦慮指數(shù)在2022年以來(lái)不斷攀升相吻合。
內(nèi)外兼修 立體監(jiān)測(cè)項(xiàng)目租賃壓力
對(duì)于存量辦公樓業(yè)主而言，其壓力不僅僅來(lái)自于自身項(xiàng)目的空置情況，周邊近期落成或即將落成樓宇所帶來(lái)的大量供應(yīng)和租賃競(jìng)爭(zhēng)同樣是一大壓力來(lái)源。因此，我們?cè)趦?nèi)生空置焦慮指數(shù)的基礎(chǔ)上，引入外生變量，即項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)、每個(gè)時(shí)點(diǎn)前后一定時(shí)間段內(nèi)的甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)量，由此形成復(fù)合空置焦慮指數(shù)。
此時(shí)，復(fù)合空置焦慮指數(shù)對(duì)于整體市場(chǎng)以及珠江新城CBD子市場(chǎng)甲級(jí)辦公樓歷史租金的相關(guān)系數(shù)分別提高至-0.95與-0.91，預(yù)示著憑借此多維的量化分析模型，我們得以更為立體地監(jiān)測(cè)每一幢目標(biāo)樓宇業(yè)主的租賃壓力轉(zhuǎn)變。
聚焦競(jìng)品 輔助制定定價(jià)策略
為進(jìn)一步探索此項(xiàng)創(chuàng)新研究在商業(yè)領(lǐng)域的應(yīng)用，仲量聯(lián)行研究部選取了位于珠江新城內(nèi)互為強(qiáng)替代性競(jìng)品的五個(gè)優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目，探索在租賃需求縮減以及新增供應(yīng)井噴的背景下，如何利用“空置焦慮指數(shù)”捕捉辦公樓業(yè)主對(duì)于項(xiàng)目租金的控制力變化。
憑借數(shù)據(jù)庫(kù)的完備性，我們得以深入探討項(xiàng)目不同的空置面積區(qū)間、空置時(shí)長(zhǎng)區(qū)間與租金之間的聯(lián)系。
備注：由于選取的項(xiàng)目具有突出優(yōu)越的地理位置與綜合物業(yè)品質(zhì)，周邊或其他區(qū)域內(nèi)近期新增的辦公樓供應(yīng)對(duì)這些樓宇的業(yè)主心態(tài)影響甚微，所以我們?cè)诖藘H考慮內(nèi)生空置焦慮指數(shù)。
發(fā)現(xiàn)一
歷史數(shù)據(jù)中，當(dāng)季度新增的大面積空置單元（超過(guò)1000平方米）造成的空置焦慮指數(shù)超過(guò)臨界值（圖三橙色虛線(xiàn)）的現(xiàn)象共有8次，其中7次伴隨有租金下降。
發(fā)現(xiàn)二
歷史數(shù)據(jù)中，小面積空置單元連續(xù)滯銷(xiāo)導(dǎo)致的空置焦慮指數(shù)超過(guò)臨界線(xiàn)（圖三藍(lán)色虛線(xiàn)）的現(xiàn)象共出現(xiàn)11次，其中10次伴隨出現(xiàn)租金下降。
通過(guò)觀(guān)察上圖，我們發(fā)現(xiàn)：即時(shí)新增大面積空置總量和長(zhǎng)期未能去化的小面積空置呈現(xiàn)一定程度的關(guān)聯(lián)。具體而言，即期新增的大面積內(nèi)生空置焦慮指數(shù)（紫色線(xiàn)段）出現(xiàn)回落，同時(shí)長(zhǎng)期滯銷(xiāo)小面積空置焦慮指數(shù)（紅色線(xiàn)段）上升，兩者呈此消彼長(zhǎng)之勢(shì)。對(duì)此現(xiàn)象我們提出一個(gè)潛在的解釋?zhuān)礃I(yè)主因大面積單元空置所累積的焦慮度上升之時(shí)，往往會(huì)于第三個(gè)季度開(kāi)始改變租賃策略，將大面積空置單元拆分成小單元放租以加快空置去化，此時(shí)租金跌幅更為顯著（例如2022年二季度）。
仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示，我們以算法和編程等途徑改善了租賃盤(pán)源因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱(chēng)導(dǎo)致的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不連貫等問(wèn)題，從而提高數(shù)據(jù)提取的精確度。未來(lái)，我們將擴(kuò)大研究范圍，不斷優(yōu)化現(xiàn)有模型，將空置焦慮指數(shù)推廣至國(guó)內(nèi)其他城市，因地制宜地進(jìn)行參數(shù)整合，為當(dāng)?shù)夭煌?lèi)型的辦公樓市場(chǎng)研究提供更為科學(xué)的量化參考指標(biāo)。此外，利用仲量聯(lián)行獨(dú)有的需求端數(shù)據(jù)資源，將供需兩端的定量分析相互融合，為業(yè)主量身定制開(kāi)發(fā)一套項(xiàng)目租金策略機(jī)制。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯;wangdc
