第一季度昆明全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)健，多領(lǐng)域回暖明顯，但全國疫情反復(fù)加劇投資、生產(chǎn)與消費多方面承壓。甲級辦公樓市場，新租放緩，市場多遇租戶調(diào)整，空置壓力加速租金下行；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，消費市場不確定性增加，政企協(xié)作從政策層面和運(yùn)營層面刺激消費需求、修復(fù)市場信心，暑期旅游回穩(wěn)有望帶動消費市場回暖。
2022年以來，宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性增加，疫情反復(fù)。受此影響，昆明商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展供需呈現(xiàn)趨緩跡象。昆明市人民政府6月24日印發(fā)《扎實穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增長的實施方案》，出臺財政金融、投資消費、產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、就業(yè)民生等重點領(lǐng)域政策措施，有效穩(wěn)固市場情緒，提升投資信心。
仲量聯(lián)行云貴首席代表李佳恒表示：“隨著建設(shè)‘區(qū)域性國際中心城市’戰(zhàn)略的有效推進(jìn)，昆明產(chǎn)業(yè)招引將持續(xù)瞄準(zhǔn)綠色能源裝備制造、新能源汽車等新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，加大對工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、研發(fā)設(shè)計等總部企業(yè)的培育引進(jìn)力度，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮�。加之昆明宜居宜業(yè)，未來將加快推進(jìn)城市更新改造，完善城市功能，助力人才引入，打造更具活力的商業(yè)空間�！�
甲級辦公樓市場
新租放緩，策略調(diào)整，租約穩(wěn)定性關(guān)注度提升
4月后，沿海疫情反彈，外省頭部企業(yè)入昆選址暫緩。宏觀環(huán)境不確定性增加，致使市場主體在房地產(chǎn)策略方面趨于審慎。在傳統(tǒng)成交旺季的二季度，昆明甲級辦公樓市場新租量僅實現(xiàn)一季度的67.8%。
市場需求的看跌預(yù)期也讓租戶結(jié)構(gòu)、租約穩(wěn)定性的議題走熱。季內(nèi)，本土小微企業(yè)受疫情沖擊大。數(shù)據(jù)顯示，300平方米及以下的租戶流失率達(dá)9.2%。該類企業(yè)抗風(fēng)險能力較弱，開源節(jié)流以應(yīng)對主營業(yè)務(wù)收入不足。退租、縮租等趨緊的房地產(chǎn)策略更為常見。從行業(yè)來看，零售貿(mào)易、消費服務(wù)受影響更大；房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇之路亦步亦趨。
上半年，昆明甲級辦公樓市場凈吸納量僅實現(xiàn)7,100平方米，空置率累計上漲2.7個百分點。供應(yīng)方面， 2022年上半年昆明全市僅錄得中交南亞總部大廈交付，這也是巫家壩商務(wù)區(qū)首個辦公樓項目，城市新增供應(yīng)處于低位。
基建、IT軟件類企業(yè)需求相對穩(wěn)健，律所等專業(yè)服務(wù)企業(yè)表現(xiàn)亮眼
2022年前五月，昆明市固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長0.5%，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資增長11.0%，基建類企業(yè)持續(xù)助力昆明重點項目建設(shè)，上半年昆明甲級辦公樓中約25.3%的辦公需求來自地產(chǎn)建筑，該行業(yè)亦為昆明市場主要需求來源。此外，伴隨著科技產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，西部科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢加速提升。甲級物業(yè)中科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)上升，上半年新租占比17.3%。其中，服務(wù)B端的軟硬件類企業(yè)需求持續(xù)穩(wěn)健，未來昆明辦公樓市場將承接更多相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。
受疫情影響，各類資本交易、小微企業(yè)產(chǎn)生的合同糾紛的劇增為律所帶來業(yè)務(wù)和收入增長。2022年上半年專業(yè)服務(wù)類需求占比錄得約16.5%，由律所為代表的商務(wù)服務(wù)類公司的需求增長。與此同時，為小微客戶、個體經(jīng)營者等主要客群解決短期資金周轉(zhuǎn)問題的小額貸款行業(yè)，二季度需求亦有小幅增長。
政策利好加持，“穩(wěn)續(xù)租”成市場第一要務(wù)
為有效穩(wěn)住當(dāng)前入駐率，部分業(yè)主對于高風(fēng)險行業(yè)客戶實行提前預(yù)警，擴(kuò)大房源招商期，降低樓宇空置成本；對于租賃相對穩(wěn)定企業(yè)，業(yè)主則更加注重提高客戶黏性、增加樓宇福利等策略。6月，昆明市人民政府印發(fā)的《扎實穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增長的實施方案》發(fā)布多條企業(yè)紓困政策，未來將有效緩解企業(yè)運(yùn)營難題，進(jìn)一步穩(wěn)定辦公樓市場。
針對新租企業(yè)，擴(kuò)大營銷、價格優(yōu)惠仍為市場主要手段。二季度市場需求走低，租金下行壓力再次加大。截至第二季度末，昆明甲級辦公樓平均租金錄得78.6元/平方米/月，上半年累積跌幅1.5%，其中一季度環(huán)比跌幅0.7%，二季度環(huán)比跌幅0.8%。
全年需求或低于預(yù)期，短期內(nèi)價格策略仍為關(guān)鍵
隨著第三季度多城市復(fù)工復(fù)產(chǎn)，辦公樓需求有望出現(xiàn)回暖跡象。但與2020年相比，今年市場的整體不確定性相對上升，企業(yè)與個人“觀望”的邊界或?qū)⒈环糯�，短期影響被放大，全年辦公樓需求或?qū)⒌陀陬A(yù)期�？罩脡毫Χ唐陔y以消化，租金下降趨勢或?qū)⒊掷m(xù)。但長期來看，隨著6月地鐵5號線的開通，昆明基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)入快車道，城市更新的推進(jìn)將有效煥活昆明產(chǎn)業(yè)動能。在迎接西部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與對外貿(mào)易窗口雙向機(jī)遇下，昆明辦公樓需求端長期看漲。而辦公樓產(chǎn)品、服務(wù)與高質(zhì)量企業(yè)需求的匹配情況則是未來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)落地的關(guān)鍵。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
宏觀環(huán)境下租賃需求放緩，全市空置率有所上升
受疫情散點復(fù)發(fā)影響，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速回落，消費下行壓力有所加大。1-5月，全市社會消費品零售總額1,229.6億元，同比下降2.3%。其中，商品零售1,019.0億元，下降2.3%；餐飲收入210.6億元，下降2.7%。購物中心品牌調(diào)整增多，新租需求減弱，商場去化速度放緩。其中，餐飲受到較大沖擊，部分外來連鎖餐飲品牌市場表現(xiàn)不及預(yù)期，已開啟新一輪店鋪優(yōu)化調(diào)整。此外，受去年頒布的“雙減”政策的持續(xù)影響，部分教培機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難進(jìn)而退出市場。截至二季度末，昆明優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率較去年年末上升2.9個百分點，報15.4%。租金方面，疫情給市場帶來的不確定性增加，消費者變得更加謹(jǐn)慎，商家拓店也更趨保守。為激活市場、提升入駐率，部分商場運(yùn)營方降低市場預(yù)期，希望通過租金策略實現(xiàn)議價換量，擴(kuò)大體驗業(yè)態(tài)引入比例。受此影響，全市上半年優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金較去年年末下降1.1%，報364.8元/平方米/月。
政企聯(lián)動尋求消費破局之路，多層面發(fā)力助消費潛力釋放
強(qiáng)化消費內(nèi)循環(huán)、激發(fā)和擴(kuò)大內(nèi)需乃當(dāng)務(wù)之急。昆明政企聯(lián)動尋求消費破局之路，從消費政策、商場運(yùn)營、消費業(yè)態(tài)等三個方面持續(xù)發(fā)力，推動消費市場加快復(fù)蘇。
政策層面：政府牽頭整合商家資源，消費券撬動市場潛力。6月18日，云南省首屆“彩云購物節(jié)”拉開帷幕，以“政府部門主導(dǎo)搭臺、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合商家共同參與、市民購物樂享優(yōu)惠”為原則，采取政府補(bǔ)貼、商家讓利的新模式，釋放消費潛力。同時，昆明開展第五期5,000萬元“彩云昆明”消費券發(fā)放工作，覆蓋商超、百貨、住宿、餐飲等業(yè)態(tài)，主要瞄準(zhǔn)受疫情影響更大的線下消費場景。在消費市場相對疲軟的背景下，發(fā)放消費券以迅速提升消費意愿、發(fā)揮消費的“乘數(shù)效應(yīng)”，將有助于擴(kuò)大全社會消費支出規(guī)模，刺激商品和服務(wù)的流通，緩解企業(yè)經(jīng)營壓力，有效修復(fù)市場信心，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)基本面。
運(yùn)營層面：細(xì)化目標(biāo)客群，打造個性化消費場景。消費場景是運(yùn)營商在消費載體上為消費者營造的具有一定特色的環(huán)境體驗。在疫后競爭更加激烈的情況下，運(yùn)營商愈加重視營造消費場景、豐富消費內(nèi)容并與核心業(yè)態(tài)緊密結(jié)合，以滿足消費者不斷迭代、提升的消費訴求，幫助項目平穩(wěn)發(fā)展。位于昆明南市區(qū)的廣福路愛琴海購物公園，精準(zhǔn)錨定“家庭客群”，強(qiáng)化“寵物友好”與“兒童友好”特色標(biāo)簽，開辟天臺馬術(shù)俱樂部、天空農(nóng)場等消費場景，滿足消費者新需求。海樂世界、大悅城則利用自身大體量優(yōu)勢，細(xì)分體驗賽道，引入娛樂體驗、運(yùn)動健身、社交休閑等眾多新興業(yè)態(tài)，打造滿足“Z時代”消費需求的多樣消費場景。
品牌層面：消費內(nèi)容創(chuàng)新升級，“新茶飲”和“新能源汽車”表現(xiàn)活躍。當(dāng)下，消費者更加重視品質(zhì)而非品牌，對“國貨”、“本土化”產(chǎn)品的接納度提升。云南省擁有豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源，有機(jī)茶園面積和咖啡產(chǎn)量均列全國第一，藥材資源亦十分優(yōu)渥。在此背景下，企業(yè)端整合優(yōu)質(zhì)原料資源，開展深加工，打通供應(yīng)鏈與銷售渠道，將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，助力本土優(yōu)質(zhì)品牌進(jìn)駐購物中心。新中式茶館開辟茶飲新賽道，主打健康的純茶茶飲，輔以茶葉以及周邊產(chǎn)品的售賣，同時強(qiáng)調(diào)社交空間的氛圍營造，用年輕人的方式解讀古老的茶文化，以“顏葉浮山”和“青梅吃茶店”為代表的品牌在上半年開店勢頭良好；另一方面，市場和政策的雙輪驅(qū)動下，新能源汽車持續(xù)成為消費增長點，各大新能源汽車品牌密集布局購物中心首層，形成品牌集中效應(yīng)，同時與商場其他品牌聯(lián)動，結(jié)合當(dāng)下“露營熱”打造戶外場景，吸引客流到訪。
全國“摘星”疊加暑假開啟，多個優(yōu)質(zhì)項目升級調(diào)改助力消費回暖
供應(yīng)方面，預(yù)計下半年南亞風(fēng)情第壹城與七彩Me Town將完成升級調(diào)改；明年市場還將迎來包括萬象城、龍湖時代天街在內(nèi)的多個優(yōu)質(zhì)項目入市，商業(yè)環(huán)境持續(xù)優(yōu)化。與此同時，城市軌道交通日趨完善，地鐵5號線的開通將串聯(lián)多個購物中心，購物通達(dá)性顯著提升。
全國“摘星”伴隨即將來臨的暑期，旅游業(yè)利好政策不斷，昆明市隨即推出減免門票、住宿打折等優(yōu)惠活動。大數(shù)據(jù)顯示，昆明名列暑期機(jī)票預(yù)訂熱門目的地前十。從長遠(yuǎn)看，伴隨社會經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展，消費者追求更高品質(zhì)的物質(zhì)和精神生活的趨勢將持續(xù)。下半年，預(yù)計昆明消費市場將借勢旅游回暖，隨著全國各地游客的到來，購物中心消費將得到穩(wěn)步提升。
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“昆明商業(yè)地產(chǎn)市場整體處于成長期，新興區(qū)域仍有投資機(jī)遇。下半年，社會經(jīng)濟(jì)活動與來滇旅游客流也將有望在暑期黃金檔期陸續(xù)復(fù)蘇。長期來看，昆明商業(yè)地產(chǎn)市場的有序發(fā)展需要依托政府積極推動產(chǎn)業(yè)招引、引入地標(biāo)商業(yè)項目，從而實現(xiàn)市場的提檔升級。”
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
