2022年第二季度，受疫情影響，上海四、五月份施工建設(shè)與市場(chǎng)租賃活動(dòng)均出現(xiàn)停滯；六月起隨著上海進(jìn)入有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)階段，整體市場(chǎng)商業(yè)活動(dòng)逐漸恢復(fù)。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“疫情對(duì)整體市場(chǎng)影響明顯，但上海經(jīng)濟(jì)基本面仍顯韌性，我們預(yù)計(jì)2022年下半年大部分物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)復(fù)蘇�！�

　　在辦公樓市場(chǎng)，二季度新項(xiàng)目竣工推升市場(chǎng)整體空置率小幅上升。零售物業(yè)市場(chǎng)受疫情沖擊較為明顯，盡管大部分品類銷售承壓，但六月上海進(jìn)入有序復(fù)產(chǎn)復(fù)工之后，消費(fèi)需求釋放帶動(dòng)奢侈品銷售及咖啡茶飲訂單量快速反彈，市場(chǎng)回暖跡象初現(xiàn)。物流地產(chǎn)市場(chǎng)，二季度租賃活動(dòng)延期導(dǎo)致凈吸納量減少，但疫情期間物流扮演重要角色，整體市場(chǎng)保持韌性。住宅市場(chǎng)方面，四、五月份新增供應(yīng)量及整體市場(chǎng)銷售下降，六月起市場(chǎng)供應(yīng)及成交活動(dòng)逐漸復(fù)蘇。投資市場(chǎng)方面，二季度辦公樓資產(chǎn)成交量占八成，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)顯韌性。隨著疫情得到有效控制，大宗交易市場(chǎng)有望回到正軌。

　　甲級(jí)辦公樓

　　六月份全市有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，辦公樓租賃活動(dòng)逐漸恢復(fù)，二季度全市凈吸納量錄得3萬(wàn)平方米。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東表示：“在中央商務(wù)區(qū)，部分項(xiàng)目由于租戶在疫情前已決定搬遷，同時(shí)新租戶因疫情原因推遲租賃決策，導(dǎo)致凈吸納量出現(xiàn)下降。六月復(fù)工以來(lái)，擱置的租賃活動(dòng)重啟，各項(xiàng)目問(wèn)詢量及帶看量均顯著增長(zhǎng)�！倍�季度非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量降至3.8萬(wàn)平方米。全市來(lái)看，金融服務(wù)業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)依舊保持韌性，同時(shí)生命科學(xué)行業(yè)需求穩(wěn)健。然而，貿(mào)易、在線教育及科技互聯(lián)網(wǎng)里部分行業(yè)，以及對(duì)于現(xiàn)金流依賴較強(qiáng)的小微企業(yè)受疫情沖擊較大，其對(duì)辦公樓的租賃需求有所減弱。

　　部分即將竣工項(xiàng)目因施工延期而推遲入市，二季度中央商務(wù)區(qū)無(wú)新項(xiàng)目竣工，空置率保持7.4%。在非中央商務(wù)區(qū)，一個(gè)位于徐匯濱江板塊的新項(xiàng)目于二季度竣工，為甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)17萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。受此影響，非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比增加1.1個(gè)百分點(diǎn)至25.0%，部分空置率較高的板塊競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇。受新增供應(yīng)影響，二季度全市空置率環(huán)比小幅增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)至16.6%。

　　得益于多元的需求及較高的入駐率，中央商務(wù)區(qū)的租金保持相對(duì)平穩(wěn)。對(duì)于部分空置率較高的樓宇，業(yè)主通過(guò)調(diào)整租金預(yù)期以應(yīng)對(duì)疫情環(huán)境，使中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比小幅下降0.6%。在非中央商務(wù)區(qū)，板塊間租金分化加劇，空置率較高的板塊面臨較多競(jìng)爭(zhēng)壓力，部分業(yè)主積極調(diào)整租金預(yù)期應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，導(dǎo)致非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.5%。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　二季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)彰顯韌性，凈吸納量錄得6.0萬(wàn)平方米。部分板塊延續(xù)本次疫情前的活躍租賃勢(shì)頭，新能源汽車以及生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)迎來(lái)擴(kuò)租需求。雖然部分洽談租賃項(xiàng)目在疫情期間受到影響而導(dǎo)致推遲，但整體市場(chǎng)的需求依然表現(xiàn)堅(jiān)韌，成交面積繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。新增供應(yīng)方面，二季度錄得一個(gè)項(xiàng)目竣工交付，位于漕河涇板塊，總建筑面積共計(jì)12.1萬(wàn)平方米。雖然二季度有新增供應(yīng)入市，但上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率僅小幅上升至10.8%。整體市場(chǎng)在疫情期間表現(xiàn)較為穩(wěn)健，二季度整體租金保持在4.6元每平方米每天。

　　零售物業(yè)

　　疫情給二季度的零售市場(chǎng)帶來(lái)較大影響，一些資金鏈緊張的實(shí)體店面臨關(guān)店，而新租活動(dòng)因疫情有所推遲。在此影響下，二季度上海零售物業(yè)市場(chǎng)的凈吸納量錄得負(fù) 172,700 平方米。隨著6月1日起復(fù)商復(fù)市，商場(chǎng)的客流量和銷售額逐漸恢復(fù)。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)莊棓琪表示：“由于報(bào)復(fù)型消費(fèi)和延遲消費(fèi)集中釋放，奢侈品市場(chǎng)銷售率先復(fù)蘇。”此外，外賣服務(wù)恢復(fù)后，部分咖啡茶飲品牌訂單量激增；而外擺餐飲也迎來(lái)客流快速恢復(fù)。

　　二季度核心商圈及非核心商圈未錄得新項(xiàng)目入市。大部分項(xiàng)目的建設(shè)施工和租賃進(jìn)度受疫情影響有不同程度延期。部分原定于 2022 年下半年開業(yè)的項(xiàng)目推遲至2023 年。疫情對(duì)零售市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊導(dǎo)致核心商圈的空置率環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至9.7%。在非核心商圈，一些租戶因現(xiàn)金流問(wèn)題而閉店，這一現(xiàn)象在餐飲、體驗(yàn)娛樂(lè)和兒童教育類租戶中較多，非核心商圈空置率由9.2%上升至10.0%。

　　空置率上升和租賃勢(shì)頭放緩導(dǎo)致二季度全市平均租金下降。核心商圈首層租金環(huán)比下降2.0%。非核心商圈由于餐飲和體驗(yàn)業(yè)態(tài)租戶偏多，受疫情影響相對(duì)較大，租金環(huán)比下降2.9%。

　　莊棓琪進(jìn)一步表示，預(yù)計(jì)上海零售業(yè)將在下半年保持溫和復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。奢侈品牌、高端護(hù)膚和香水、汽車展廳以及咖啡茶飲品牌將保持韌性。一些項(xiàng)目會(huì)抓住機(jī)會(huì)進(jìn)行租戶調(diào)改、重新定位或煥新升級(jí)。

　　物流地產(chǎn)

　　二季度物流地產(chǎn)租賃活動(dòng)延期，導(dǎo)致凈吸納量減少。疫情影響下市場(chǎng)租賃活動(dòng)放緩，現(xiàn)有租戶到期后，部分新承接租戶簽約延期，致使二季度上海物流地產(chǎn)凈吸納量下降至6,000平方米。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部聯(lián)席總監(jiān)黃暉表示：“青浦子市場(chǎng)新竣工項(xiàng)目的預(yù)租貢獻(xiàn)了二季度大部分租賃成交。其中，一家跨國(guó)零售企業(yè)預(yù)租超過(guò)4萬(wàn)平方米面積，表現(xiàn)出疫情影響下對(duì)上海市場(chǎng)基本面穩(wěn)健的信心。”

　　由于施工進(jìn)展延遲，原計(jì)劃于第二季度交付的五個(gè)項(xiàng)目中有四個(gè)推遲入市。二季度唯一完工的新項(xiàng)目普洛斯香花橋物流園位于青浦子市場(chǎng)，總建筑面積約12萬(wàn)平方米。新項(xiàng)目竣工，使整體非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的空置率環(huán)比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)至9.9%。延遲交付的項(xiàng)目有望將下半年的新增供應(yīng)推向高位。具體來(lái)看，超過(guò)一半的年內(nèi)剩余新增供應(yīng)將集中在青浦子市場(chǎng)。因此，在二季度新完工項(xiàng)目和下半年新增供應(yīng)的共同作用下，預(yù)計(jì)青浦子市場(chǎng)的空置率將被進(jìn)一步推高。

　　二季度，上海物流地產(chǎn)租金環(huán)比上漲0.7%，同比上漲3.6%。雖然市場(chǎng)整體租金仍保持上漲勢(shì)頭，但漲幅較一季度有所放緩。

　　住宅市場(chǎng)

　　二季度，各開發(fā)商售樓處與交易中心在四月與五月暫停開放。六月復(fù)工以來(lái)，為避免人群聚集，多數(shù)項(xiàng)目售樓處仍處于關(guān)閉或限流狀態(tài)，部分項(xiàng)目開啟線上認(rèn)購(gòu)模式。鑒于此，二季度住宅成交量減至約130萬(wàn)平方米，環(huán)比下降52.4%，同比下降49.5%。高端市場(chǎng)方面，六月以來(lái)住宅銷售及備案節(jié)奏加快，上季度入市但未完成銷售進(jìn)度的項(xiàng)目在二季度均通過(guò)線上系統(tǒng)成功簽約。因此，六月高端市場(chǎng)銷售量增長(zhǎng)顯著，帶動(dòng)二季度成交高端商品住宅1,239套，環(huán)比上升15.9%，同比上升154.4%。

　　二季度整體商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量約110萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌60.7%，同比下跌57.8%，其中大部分供應(yīng)在六月上海復(fù)工后入市。在高端住宅市場(chǎng)，二季度未錄得新項(xiàng)目入市。上海六月出臺(tái)提振樓市措施，縮短項(xiàng)目入市銷售全流程時(shí)間。因此，二季度延期開盤的項(xiàng)目將與原計(jì)劃三季度開盤項(xiàng)目同期入市，預(yù)計(jì)下半年高端樓盤間競(jìng)爭(zhēng)將有所加劇。

　　二季度高端一手、二手價(jià)格均環(huán)比持平，分別維持在人民幣126,500元每平方米以及人民幣107,300元每平方米。二手市場(chǎng)中，部分買家與賣家趨于謹(jǐn)慎，對(duì)于售價(jià)仍持觀望態(tài)度，靜待后市表現(xiàn)。

　　當(dāng)前上海正在穩(wěn)步恢復(fù)運(yùn)轉(zhuǎn)，我們預(yù)計(jì)整體樓市將逐漸恢復(fù)信心并在下半年企穩(wěn)回溫。同時(shí)，上海近期進(jìn)一步對(duì)海外留學(xué)生、在滬就讀研究生及本科生放寬落戶政策，有望吸引更多優(yōu)質(zhì)人才入駐上海，進(jìn)而帶來(lái)更多剛需和改善型購(gòu)房需求，支撐未來(lái)樓市成交復(fù)蘇。

　　仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀表示，我們預(yù)計(jì)今年下半年高端一手價(jià)格在持續(xù)的限價(jià)政策下將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。隨著疫情期間積壓需求逐漸釋放，二手高端住宅價(jià)格有望在今年下半年迎來(lái)小幅增長(zhǎng)，尤其受改善型需求的增加帶動(dòng)，越來(lái)越多購(gòu)房者趨向于購(gòu)買更高端品質(zhì)的住宅產(chǎn)品和配套更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　投資市場(chǎng)

　　“2022年二季度上海大宗交易總額為110億元，我們預(yù)計(jì)隨著疫情得到有效控制，大宗交易市場(chǎng)有望回到正軌”，仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場(chǎng)總監(jiān)孫翎表示。二季度投資市場(chǎng)中辦公樓成交金額約占82%，這主要得益于自用型買家相對(duì)活躍，尤其是以能源、科技行業(yè)為代表的龍頭企業(yè)，成為優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的購(gòu)買主力。優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)定，即使在下行周期仍然能表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，從投資回報(bào)來(lái)看，此類資產(chǎn)的保值性與增值性也較好。這些實(shí)體經(jīng)濟(jì)龍頭企業(yè)在疫情期間與疫情之后積極入市在房地產(chǎn)上進(jìn)行資產(chǎn)配置活動(dòng)，向市場(chǎng)釋放出了對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有長(zhǎng)期信心的信號(hào)。

　　得益于疫情后租賃人群對(duì)居住品質(zhì)的升級(jí)需求，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)整體顯韌性。二季度長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目成交金額約占市場(chǎng)總交易金額的15%。投資者普遍看好長(zhǎng)租公寓的抗周期能力，其對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的關(guān)注度也將持續(xù)增加。物流倉(cāng)儲(chǔ)方面，長(zhǎng)期來(lái)看長(zhǎng)三角地區(qū)強(qiáng)勁的消費(fèi)市場(chǎng)將持續(xù)推動(dòng)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求，物流市場(chǎng)長(zhǎng)期表現(xiàn)仍能保持強(qiáng)勁, 預(yù)計(jì)投資者也將繼續(xù)看好物流地產(chǎn)投資。隨著投資活動(dòng)的恢復(fù)，預(yù)計(jì)下半年將會(huì)有較多的物流資產(chǎn)進(jìn)入到投資市場(chǎng)并產(chǎn)生積極影響。

　　孫翎進(jìn)一步指出，疫情雖然對(duì)于投資者帶來(lái)許多挑戰(zhàn)和不確定因素，不過(guò)可以看到市場(chǎng)變化所帶來(lái)的機(jī)遇。我們相信上海依然是投資者們?cè)谥袊?guó)投資的首選目的地，上海長(zhǎng)期投資市場(chǎng)依然會(huì)穩(wěn)健提升。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc