近日，戴德梁行發(fā)布《進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》解讀�！敖庾x”對(duì)該“意見(jiàn)”中國(guó)務(wù)院就盤(pán)活存量資產(chǎn)的背景、重點(diǎn)方向、盤(pán)活方式、政策支持、獲得資金投向等方面給出的政策指向作出深入分析。
引入民營(yíng)資本參與城市更新，推動(dòng)國(guó)有資產(chǎn)向社會(huì)資本開(kāi)放
經(jīng)過(guò)多年的投資建設(shè)，我國(guó)在基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域形成了一大批存量資產(chǎn)，國(guó)有資產(chǎn)規(guī)模也在穩(wěn)步提高，2020年全國(guó)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)268.5萬(wàn)億元，較2017年增長(zhǎng)了46%。這些沉淀的國(guó)有資產(chǎn)集中在國(guó)企擅長(zhǎng)的領(lǐng)域如基建投資、民生事業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)等，但經(jīng)過(guò)多年的運(yùn)營(yíng)，有些資產(chǎn)逐漸成為低效甚至無(wú)效資產(chǎn)。因此，近幾年，地方政府在有序推動(dòng)城市更新、盤(pán)活存量資產(chǎn)方面的意愿強(qiáng)烈。但由于城市更新需要注入大量資金，很難單獨(dú)依靠政府的資金投入，因此引入民營(yíng)資本參與城市更新成為其中重要的投資主體就變得尤為重要。
不過(guò)，從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)看，國(guó)有企業(yè)往往對(duì)于自有資產(chǎn)的梳理、提升和處置的動(dòng)力不足，借由本次“意見(jiàn)”的發(fā)布，從政策的角度為國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)一步向社會(huì)資本開(kāi)放打開(kāi)了一個(gè)新的窗口，為未來(lái)國(guó)有企業(yè)未來(lái)在資產(chǎn)盤(pán)活和在城市更新中更多的引入民間資本提供了推動(dòng)力。
鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目發(fā)行，推動(dòng)該領(lǐng)域的健康發(fā)展
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行可以減少存量資產(chǎn)對(duì)企業(yè)的資金占用，加速資金回籠，回籠的資金則用于新項(xiàng)目建設(shè)，形成投融資的良性循環(huán)。這種方式可以降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，尤其在當(dāng)前地方政府債務(wù)壓力較大，融資有難度的情況下，通過(guò)盤(pán)活存量既可以擴(kuò)大有效投資，又避免了過(guò)去無(wú)序舉債的現(xiàn)象。因此，利用資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資成為目前國(guó)有企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)的首選。
2020年4月30日，《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》正式發(fā)布之后，截至2022年5月，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共有12支產(chǎn)品成功發(fā)行，總市值達(dá)458億元，起到了良好的融資效果。已成功發(fā)行的REITs資產(chǎn)類(lèi)型包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、高速公路和生態(tài)環(huán)�；A(chǔ)設(shè)施，共包含29個(gè)底層資產(chǎn)，其中在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)類(lèi)中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流各占8單。2022年5月30日，證監(jiān)會(huì)辦公廳與國(guó)家發(fā)改委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，要求推動(dòng)保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開(kāi)展。這意味著保障性租賃住房REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs多元化擴(kuò)容又邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。此外，清潔能源、新基建等行業(yè)也在積極參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保等行業(yè)的REITs規(guī)模也在持續(xù)擴(kuò)大。預(yù)計(jì)今年會(huì)有更多的基建公募REITs獲批投放市場(chǎng)，為新項(xiàng)目的建設(shè)提供更有力的資金支持。
吸引社會(huì)資本參與盤(pán)活城市老舊資產(chǎn)，促進(jìn)盤(pán)活存量和改擴(kuò)建的有機(jī)結(jié)合
2021年2月國(guó)務(wù)院印發(fā)的《國(guó)家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》明確提出“推進(jìn)以公共交通為導(dǎo)向的城市土地開(kāi)發(fā)模式”。目前，社會(huì)資本參與項(xiàng)目的機(jī)會(huì)較少，鐵路場(chǎng)站周邊用來(lái)吸引社會(huì)資本參與可開(kāi)發(fā)土地多是開(kāi)發(fā)難度大、盈利能力低的地塊。與之相對(duì)應(yīng)的是，社會(huì)資本對(duì)軌道交通場(chǎng)站周邊的土地開(kāi)發(fā)十分感興趣，但一方面苦于沒(méi)有渠道介入，另一方面出于對(duì)項(xiàng)目盈利能力的考量讓他們難以介入。在目前政府財(cái)政較為緊張的情況下，本“意見(jiàn)”的出臺(tái)有望讓社會(huì)資本能夠參與到這個(gè)板塊的開(kāi)發(fā)和建設(shè)中，從而形成政府、軌道交通集團(tuán)、投資人和市民多贏的格局。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年，我國(guó)共有萬(wàn)噸級(jí)以上的港口2592個(gè)，這其中，很多港區(qū)面臨搬遷或功能及產(chǎn)業(yè)的改造提升。一些開(kāi)埠時(shí)間較早的港口不但面臨港口的搬遷，同時(shí)還要圍繞新港進(jìn)行新城建設(shè)，而原有港口由于已經(jīng)不再具備港口功能，因此需要全面提升產(chǎn)業(yè)，從原有的制造業(yè)升級(jí)到服務(wù)業(yè)，通過(guò)大量的資金投入盤(pán)活既有資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的全面提升。社會(huì)資本在這類(lèi)升級(jí)改造中通�？稍谀玫睾笃讷@得發(fā)展機(jī)會(huì)，本次“意見(jiàn)”的出臺(tái)也為社會(huì)資本在老舊港區(qū)的搬遷和功能改造提升方面拓展了新的可能性。
戴德梁行首席政策分析專(zhuān)家、北區(qū)研究部主管魏東表示：“本‘意見(jiàn)’的出臺(tái)為解決在諸多壓力下有效籌借資金實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)包就業(yè)提供了方向和路徑。從市場(chǎng)的角度來(lái)看，‘意見(jiàn)’的實(shí)施可以有效推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展，讓國(guó)企在盤(pán)活存量資本方面不斷拓寬新的思路。對(duì)于低效或無(wú)效資產(chǎn)，我們有望在市場(chǎng)上看到更多的國(guó)有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。此外，TOD建設(shè)、港區(qū)的新城建設(shè)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)等過(guò)往社會(huì)資本進(jìn)入機(jī)會(huì)較少的板塊則有望進(jìn)一步向社會(huì)資本放開(kāi)，從而實(shí)現(xiàn)多贏局面�！�
來(lái)源：戴德梁行
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