疫情反復(fù)令上海面臨多年未有的巨大挑戰(zhàn)，也為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、商業(yè)消費(fèi)及物流運(yùn)輸在特殊條件下如何正常運(yùn)行提出新的課題。雖然封控時(shí)間及退出方式尚難以判斷，但上海在過去兩年間展現(xiàn)出的強(qiáng)大基本面及增長動(dòng)力，應(yīng)為市場后續(xù)恢復(fù)帶來更多信心。
上海寫字樓市場
市場開局指標(biāo)向好 但本土疫情爆發(fā)為市場按下暫停鍵
一季度，僅有一個(gè)全新項(xiàng)目-萬源城開中心交付，帶來35,000平方米租賃面積。季內(nèi)錄得29.1萬平方米凈吸納量，盡管自去年四季度的高位有所回落，同期來看仍上升46%。因供應(yīng)暫緩，全市甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至12.5%，為過去五年以來最低，前灘仍是全市空置率最低的子市場（1.6%）。一季度全市租金環(huán)比回升0.7%，平均租金達(dá)人民幣每平方米每天7.4元。
3月初本土疫情爆發(fā)，全市防疫舉措使得工程進(jìn)度受影響，部分原本計(jì)劃上半年交付的項(xiàng)目延至下半年；租賃帶看活動(dòng)中止，員工紛紛采取居家辦公和線上會(huì)議。當(dāng)前救市措施主要是以政府層面出臺(tái)的21條退稅減稅、降費(fèi)讓利、租金減免與財(cái)政補(bǔ)貼等，扶持符合條件的行業(yè)企業(yè)及中小微企業(yè)共同渡過難關(guān)。在政府號(hào)召下，預(yù)計(jì)疫情期間租金減免將以國企帶頭，待形勢(shì)明朗后其它業(yè)主也將作出決策。
上海零售市場
疫情影響有待后續(xù)觀察
上海市區(qū)零售市場2022年第一季度無新增供應(yīng)入市，外環(huán)內(nèi)購物中心和百貨存量維持在1,484萬平方米。2022年第一季度外環(huán)內(nèi)購物中心平均租金較上季度持平為26.5元；空置率環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)至8.7%，較去年同期下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。部分大面積餐飲和快時(shí)尚品牌租約到期，核心商圈與非核心商圈空置率分別上升0.7和0.1個(gè)百分點(diǎn)。一季度通常為零售市場淡季，加之無新項(xiàng)目開業(yè)，市場活躍度受此因素影響有所放緩。但新租品牌需求中個(gè)人護(hù)理和生活方式子品類面積占比增長仍較為顯著。
3月起上海本土疫情爆發(fā)，全市購物中心內(nèi)客流受到較大影響，且陸續(xù)暫停營業(yè)以符合疫情防控要求。預(yù)計(jì)部分項(xiàng)目租金及入駐率在短期內(nèi)均將有所下降 ，但考慮到封控持續(xù)時(shí)間及放開方式尚無定論，業(yè)主采用何種方式維護(hù)租戶信心有待觀察。此外基于各區(qū)域疫情嚴(yán)重程度各有差異，不同商圈在解除封鎖后的客流恢復(fù)速度可能快慢有別，而年內(nèi)新增供應(yīng)的開業(yè)時(shí)間也將有所推遲。
上海物流市場
資本市場活躍 業(yè)主調(diào)整積極
2022年第一季度，上海共計(jì)新增供應(yīng)約34.6萬平方米，推升全市高標(biāo)倉存量達(dá)到665.1萬平方米。年內(nèi)預(yù)計(jì)金山、嘉定等子市場仍有較大體量項(xiàng)目交付，全年計(jì)劃交付面積預(yù)計(jì)將超過百萬平方米，上海將迎來物流倉儲(chǔ)市場供應(yīng)新高。季度內(nèi)，除第三方物流和電商等近年來增長強(qiáng)勢(shì)的租戶外，一些傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)租賃活動(dòng)亦較為活躍。出于成本控制及便捷管理的需求，這些企業(yè)在市場上傾向于在生產(chǎn)工廠周邊統(tǒng)一布局其倉儲(chǔ)需求。此外，還有部分業(yè)主出于政府稅收要求或租金考量，采取租戶調(diào)整及干改冷等措施，積極應(yīng)對(duì)市場變化。
資本市場來看，上海2022年第一季度錄得一宗物流相關(guān)的資產(chǎn)包成交。ESR和GIC以人民幣45億元從DLJ收購一工業(yè)/物流資產(chǎn)包，其中包含位于大上海地區(qū)的11項(xiàng)資產(chǎn)，合計(jì)約55萬平方米。2022年投向中國市場的新基金大部分都意圖收購工業(yè)物業(yè)，其中華平、東久新宜、中信里昂證券和凱德置地都較為活躍。目前行業(yè)內(nèi)的頭部企業(yè)仍有很高的收購意愿，并尤其關(guān)注大額資產(chǎn)包的收購機(jī)會(huì)。
上海住宅銷售及租賃市場
一手銷售市場量價(jià)穩(wěn)健 數(shù)個(gè)高品質(zhì)服務(wù)公寓開業(yè)入市
2022年第一季度，上海成交一手商品住宅約305.5萬平方米，環(huán)比上升5.5%；成交價(jià)格環(huán)比、同比分別上漲8.7%、10.1%，達(dá)到人民幣每平方米61,500元。成交房源區(qū)位來看，內(nèi)環(huán)及內(nèi)中環(huán)成交較上季度都有顯著增加，環(huán)比分別上漲了28.2%、50.0%，在預(yù)售價(jià)格穩(wěn)定的當(dāng)下，結(jié)構(gòu)性拉升了全市成交均價(jià)。目前上海住宅銷售市場仍舊維持著近年來最為嚴(yán)格的限購限售政策，盡管年初居民購房貸款有所放量，但整體松緊適度，在努力擠壓投機(jī)空間的同時(shí)保障首套及改善需求得以釋放。3月以來上海疫情逐步趨緊，受其影響，在傳統(tǒng)銷售旺季，無論是即將入市的銷售項(xiàng)目還是有購房計(jì)劃的購房者的交易計(jì)劃被迫擱置。積壓的供需兩端在接下來的第二季度集中釋放，屆時(shí)市場有望恢復(fù)活力。
住宅租賃市場方面，2022年第一季度共迎來四個(gè)項(xiàng)目共632套服務(wù)式公寓入市。由于新入市項(xiàng)目品質(zhì)出眾，服務(wù)式公寓租金環(huán)比上漲0.1%至每月每平方米人民幣267.9元，較去年同期上漲3.5%；空置率較上季度上漲1.9個(gè)百分點(diǎn)至17.0%。目前上海疫情形勢(shì)嚴(yán)峻，但服務(wù)式公寓入住情況依然穩(wěn)定，展現(xiàn)出高端租賃市場良好的韌性。而隨著奧克伍德、輝盛國際、雅詩閣、Base Apartment等相繼宣布在中國市場擴(kuò)張的目標(biāo)，供需兩端在市場逐步放開后有望陸續(xù)復(fù)蘇。
上海大宗投資市場
2022年開年活躍度較低 投資者集中關(guān)注“新經(jīng)濟(jì)”板塊物業(yè)
受疫情反復(fù)及動(dòng)蕩的國際局勢(shì)影響，2022年第一季度上海投資市場整體活躍度較低，共完成八宗大宗成交，合計(jì)成交金額達(dá)人民幣84億元。除自用成交以外，大部分市場成交為“新經(jīng)濟(jì)”板塊物業(yè)成交，第一季度市場有三宗工業(yè)物業(yè)及一宗園區(qū)物業(yè)成交，成交總額占總成交額的38%。大部分投資者對(duì)傳統(tǒng)型物業(yè)（寫字樓及零售）仍保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，且對(duì)價(jià)格較敏感。四月初，太平洋房屋以低至人民幣13.95億元收購了綠地瀛通大廈一棟大廈，收購單價(jià)相當(dāng)于9年前恒豐銀行收購該物業(yè)另一棟大廈價(jià)格的約六折。
與之相比，住宅租賃市場不斷迎來政策紅利，其中包括三月初，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于保障險(xiǎn)租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中管理的通知。稅務(wù)方面，政府也降低了租賃住房的房產(chǎn)稅。在這一系列政策的推動(dòng)下，預(yù)計(jì)住宅租賃市場在未來幾個(gè)季度將得到更多投資者的關(guān)注。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
