2022年第一季度，上海商業(yè)房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年底的運行態(tài)勢，總體需求狀況良好。上海寫字樓核心及濱江板塊凈吸納量韌性提升，浦西引領(lǐng)租金漲幅；零售市場升級煥新進(jìn)行時，沉浸式藝術(shù)商業(yè)融合呈新趨勢；倉儲物流供應(yīng)放緩，3pl主導(dǎo)需求，其中與跨境物流相關(guān)需求顯著增加；商務(wù)園區(qū)寫字樓TMT行業(yè)擴(kuò)張勢頭明顯，園區(qū)租金報價持續(xù)攀升；投資市場季內(nèi)成交高于五年均值，生命科學(xué)地產(chǎn)居另類資產(chǎn)關(guān)注度榜首。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

　　凈吸納量韌性提升 全市空置面積持續(xù)下行

　　第一季度寫字樓市場僅錄得前灘信德中心入市，體量為7萬平方米，環(huán)比減少68.6%。新項目以良好預(yù)租表現(xiàn)延續(xù)前灘作為濱江核心發(fā)展區(qū)的引領(lǐng)作用。凈吸納量韌性領(lǐng)跑全國，環(huán)比上升5.0%至27.3萬平方米。至此，空置率較去年底顯著下調(diào)1.3%至15.3%。其中，陸家嘴以較具競爭力的租金策略吸引來自包括世紀(jì)大道、四川北路、南京西路等置換需求，錄得近四年來單季凈吸納量新高，除金融的升級擴(kuò)租外，也不乏專業(yè)服務(wù)等其他行業(yè)布局，推動核心商務(wù)區(qū)去化再度提升，空置率降至10%以下。

　　行業(yè)需求方面，全市場注冊制逐步推進(jìn)為資本市場體制擴(kuò)容，季內(nèi)以證券、基金、資管擴(kuò)租為主的金融需求進(jìn)一步激活，位居首位，陸家嘴及其外圍市場與外灘區(qū)域特別活躍；TMT緊隨其次，細(xì)分產(chǎn)業(yè)回歸底層技術(shù)研發(fā)，以人工智能、金融科技、企業(yè)應(yīng)用軟件等產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)表現(xiàn)突顯，在閔行、浦東前灘、虹口區(qū)域等皆有升級擴(kuò)點；消費品制造業(yè)受資本青睞的新能源汽車及化妝品類引領(lǐng)布局，同時生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械類企業(yè)從商務(wù)園區(qū)升級差異化選址寫字樓市場的情況持續(xù)。此外，第三方辦公服務(wù)運營以精裝獨立辦公室模式為首持續(xù)擴(kuò)張步伐，聚焦可租空間相對充裕的核心及核心拓展區(qū)。以成交類型來看，搬遷擴(kuò)租占市場八成以上，一千平方米以上中大面積段租賃需求于季內(nèi)落地增多，成交筆數(shù)占比62%。

　　區(qū)位表現(xiàn)上看，南京西路、淮海中路可租面積減少帶動部分核心拓展區(qū)如北外灘、火車站、四川北路以及其他新入市項目去化持續(xù)改善，而濱江新興區(qū)域前灘、世博后灘優(yōu)質(zhì)樓宇持續(xù)吸引醫(yī)藥及工業(yè)制造業(yè)等搬遷擴(kuò)張，大虹橋商務(wù)區(qū)則錄得政府機(jī)構(gòu)職能建設(shè)的整棟辦公需求帶動板塊整體去化。但與此同時，亦有少部分市場面臨租戶外流壓力，季內(nèi)去化表現(xiàn)相較疲軟。

　　租金方面，因主力需求戰(zhàn)略擴(kuò)張穩(wěn)健布局，使得高入駐率的核心商務(wù)區(qū)和濱江區(qū)域業(yè)主的有效租金讓利空間收窄，支撐全市租金報價和有效租金分別上調(diào)1.0%和1.1%。然而，近期疫情規(guī)模性反彈租賃活動受阻，預(yù)期業(yè)主后續(xù)將隨行就市調(diào)整租金以應(yīng)對去化放緩的可能。

　　CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人張越表示，第一季度上海寫字樓市場很大程度延續(xù)去年底的活躍態(tài)勢，談判接近尾聲的大面積需求季初陸續(xù)落地。盡管宏觀環(huán)境面臨挑戰(zhàn)，但上海以其對新興產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局的引領(lǐng)地位和深化金融改革開放的前沿陣地，外資新租占比再度回升，以美企、日企居多。科技互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、高端制造等優(yōu)質(zhì)新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域企業(yè)擴(kuò)張意愿明顯，金融業(yè)亦將再添額外動力謀求轉(zhuǎn)型擴(kuò)張良機(jī)。未來六個月，寫字樓市場原計劃將有79萬平方米新增供應(yīng)，包括多個期待已久的優(yōu)質(zhì)項目，集中分布于‘一江一河’沿岸濱水地區(qū)的徐匯濱江、前灘、蘇河灣及北外灘，承接城市發(fā)展能級提質(zhì)轉(zhuǎn)型的優(yōu)質(zhì)辦公需求。由于近期上海疫情呈現(xiàn)快速蔓延趨勢，全市實施階段封鎖，造成租賃在內(nèi)的商業(yè)活動放緩。業(yè)主與租戶對延期的不確定性多持觀望態(tài)度，在抵御突發(fā)風(fēng)險并提升可持續(xù)發(fā)展能力的多重考量下，靈活辦公模式及綠色樓宇升級或?qū)⑹艿竭M(jìn)一步廣泛關(guān)注。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

　　升級煥新進(jìn)行時 夯實進(jìn)化之路

　　第一季度上海零售物業(yè)市場沒有錄得新項目入市，多家購物中心于本季度積極品牌調(diào)整和整體升級，2021年入市的項目持續(xù)帶動非核心板塊去化。由三月中旬開始的疫情一定程度上影響了上海線下商業(yè)的正常運營，各大購物中心暫停堂食、縮短營業(yè)時長以及關(guān)閉部分業(yè)態(tài)等方式積極響應(yīng)疫情防控。

　　餐飲依舊是主要驅(qū)動力，需求占比45%，其中以咖啡茶飲和亞洲食肆品類需求特別亮眼。咖啡茶飲賽道競爭依舊火熱，本季度Blue Bottle Coffee內(nèi)地首店亮相上海蘇州河畔，其排隊盛況刷屏各大社交網(wǎng)絡(luò)，而其上海第二家門店也于靜安嘉里中心圍擋。M Stand于靜安大悅城開出首家冰淇淋概念店，推出多樣創(chuàng)新產(chǎn)品線。中式飲品借勢國潮加速發(fā)展，1828王老吉于尚悅灣開出旗艦店，而來自廣西的特色茶飲品牌阿嬤手作上海首店也于新天地開業(yè)，繼連鎖茶飲加速擴(kuò)張之后，行業(yè)迎來新一波國潮創(chuàng)新新浪潮。此外，以日本和泰國料理為主的亞洲食肆本季度布點積極。時尚服飾需求熱度不減，占比18%。冬奧余溫推動運動品牌持續(xù)擴(kuò)張，NB GREY概念店亮相環(huán)貿(mào)，德國奢華運動品牌BOGNER入駐恒隆廣場。潮流設(shè)計品牌集結(jié)前灘太古里，多家重磅首店相繼入駐。服務(wù)業(yè)態(tài)占比16%，以美容和美發(fā)沙龍為主的個護(hù)品類擴(kuò)張積極。截至季末，全市空置率環(huán)比下降0.3百分點至三年新低6.4%，全市購物中心首層租金環(huán)比上升0.4%至每天每平方米人民幣34.9元。

　　值得一提的是，藝術(shù)交融商業(yè)，本季度多家購物中心以承辦藝術(shù)展的形式，重拾流量。其中，《為了更大的畫面》于陸家嘴中心商場開幕；而國際知名涂鴉藝術(shù)家Mr Doodle全球首個美術(shù)館個展《Mr Doodle in Love戀愛中的涂鴉先生》也于K11展出，而K11也以此為起點開啟“隨愛漫游”主題場景活動，加碼體驗式商業(yè)形態(tài)。在消費升級的背景之下，藝術(shù)場景助力打造沉浸式體驗，迎合新一代消費者需求，是線下商業(yè)差異化發(fā)展的新趨勢。

　　CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人希諾表示，隨著《上海市商業(yè)空間布局專項規(guī)劃（2021-2035年）》草案的公示，上海商業(yè)空間擴(kuò)容，其中市級商業(yè)中心達(dá)29個，‘老牌’與‘新秀’商圈創(chuàng)新破局。未來六個月，市場預(yù)計迎來50萬平方米的新增供應(yīng)，其中既有位于非核心板塊的優(yōu)質(zhì)新項目，也不乏包括張園在內(nèi)的核心板塊的城市更新改造項目。主題鮮明的新項目為非核心商圈注入新的活力，而升級改造項目的啟幕有望重塑核心商圈格局，為上海打造國際消費中心城市奠定基礎(chǔ)。

　　物流倉儲市場

　　新增需求助力淡季去化 活躍區(qū)域推動租金上行

　　第一季度上海物流倉儲市場迎來兩個項目的交付，總計14.3萬平方米。整體需求有所回落，主要由于電商購物節(jié)潮后市場進(jìn)入租賃淡季，同時電商短租集中到期退租。錄得凈吸納量4.4萬平方米，空置率環(huán)比小幅上升1.3個百分點至9.2%。但相比于2021年同期，整體情況向好。3PL持續(xù)主導(dǎo)租賃成交，其中與跨境物流相關(guān)需求明顯增長，國外頭部航運公司在臨港續(xù)租超過1萬平方米，一家跨境網(wǎng)絡(luò)科技公司在金山新租超過1萬平方米；制造業(yè)需求有所回暖，得益于特斯拉上海工廠的高產(chǎn)能，相關(guān)的汽車配套商在臨港多個倉庫均有多筆租賃成交。以浦東機(jī)場、臨港等板塊熱度只增不減態(tài)勢，帶動全市租金環(huán)比上升2.2%至每月每平方米人民幣49.3元。

　　CBRE中國區(qū)顧問及交易服務(wù)部和投資及資本市場部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫潔表示，未來六個月將有超過58萬平方米的高標(biāo)倉庫入市，主要分布在青浦、金山、臨港等板塊。一季度末，上海遇到更為嚴(yán)峻的疫情挑戰(zhàn)，內(nèi)外部貨物流通受阻，港口時效性降低，制造業(yè)供給收縮。與此同時，多家物流開發(fā)商和第三方物流租戶投身于供應(yīng)鏈的重新整合布局，提供倉儲資源和供不應(yīng)求的生鮮、醫(yī)藥等資源運輸。短期內(nèi)疫情影響較大，但難改物流行業(yè)長期穩(wěn)中向好趨勢，待此波疫情得到有效控制，制造業(yè)、跨境物流、電商等重振發(fā)展，帶動去化實現(xiàn)突破，租金仍有成長潛力。

　　商務(wù)園區(qū)寫字樓市場

　　TMT行業(yè)擴(kuò)張顯著 租金報價持續(xù)攀升

　　第一季度上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場共錄得新增供應(yīng)三個項目，共計25.3萬平方米，分別為位于漕河涇的漕河涇科技綠洲五期，位于金橋的中寶盛達(dá)中心和位于外高橋的上海自貿(mào)壹號生命科技產(chǎn)業(yè)園二期。年初租賃淡季疊加疫情影響，新增供應(yīng)去化平淡，季度凈吸納量9.9萬平方米，環(huán)比下降62%，致使整體空置率上行一個百分點至15.5%。

　　就行業(yè)需求而言，TMT行業(yè)以61%租賃需求占比位居第一，華為作為典型企業(yè)在金橋板塊進(jìn)行大面積擴(kuò)租，進(jìn)一步完善金橋智能制造的產(chǎn)業(yè)圖譜；另有半導(dǎo)體及芯片企業(yè)在張江和漕河涇板塊落戶擴(kuò)租。人工智能和軟件服務(wù)類企業(yè)交易活躍，在漕河涇、張江及金橋板塊均有大面積的擴(kuò)租、新設(shè)。TMT行業(yè)不斷增強(qiáng)的旺盛需求，充分體現(xiàn)上海全力踐行電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十四五“規(guī)劃，積極引進(jìn)外資企業(yè)，助力本土發(fā)展，向著建成具有全球影響力和競爭力的世界級電子信息產(chǎn)業(yè)集群邁近。其次生物醫(yī)藥行業(yè)租賃需求占比18%位列第二，以醫(yī)學(xué)檢測和細(xì)胞治療類細(xì)分行業(yè)租戶表現(xiàn)亮眼，檢驗檢測龍頭歐陸集團(tuán)旗下子公司在浦江板塊落戶，以注資成立新公司，物業(yè)項目投資等方式加快在滬布局，進(jìn)一步推動浦江檢測檢驗產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

　　對比各子版塊市場表現(xiàn)，本季度金橋成為特別活躍板塊，板塊凈吸納量占市場三成以上，租賃需求領(lǐng)跑市場。張江板塊去化穩(wěn)定，支撐租金的強(qiáng)勁韌性，上漲1.6%領(lǐng)漲一季度市場。漕河涇板塊受大體量入市新項目預(yù)租平淡，疊加板塊內(nèi)租戶搬遷、退租影響，空置率出現(xiàn)大幅上升，但稀缺的優(yōu)質(zhì)空間和強(qiáng)大的集聚產(chǎn)業(yè)吸引力，仍支撐租金價格穩(wěn)定上漲0.7%。除此以外，新興板塊外高橋和康橋產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)步提升，租賃需求逐步釋放，租金價格亦上漲顯著。各板塊優(yōu)異表現(xiàn)推動全市平均租金報價持續(xù)攀升至每月每平方米人民幣138.62元，環(huán)比上升0.9%。

　　CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商務(wù)園區(qū)部負(fù)責(zé)人丁竹君表示，一季度市場表現(xiàn)總體穩(wěn)定，未來六個月，預(yù)計將有超25萬平方米的新增供應(yīng)入市，除傳統(tǒng)核心板塊張江外，青浦趙巷將迎來科技綠洲項目的陸續(xù)交付。因疫情反復(fù)，租賃需求釋放在短期內(nèi)受到影響，建議租戶及業(yè)主盡早合理規(guī)劃，并積極探索線上方式。為堅決打贏疫情防控保衛(wèi)戰(zhàn)，上海發(fā)布21條紓困政策，全力支持相關(guān)行業(yè)和中小微企業(yè)克服困難政府積極施政，將有效緩解疫情對經(jīng)濟(jì)社會的影響，加快市場回暖節(jié)奏。

　　投資市場

　　季內(nèi)成交高于五年均值 投資意愿逐漸走強(qiáng)

　　2022年第一季度，上海物業(yè)投資市場共錄得12筆大宗交易，交易金額共計人民幣226.5億元，環(huán)比下降36.4%，同比上升91.8%。盡管本季度時值春節(jié)假期，疊加季末疫情突襲申城，季內(nèi)成交總額依舊高于近五年同期均值。投資型交易依舊占據(jù)主導(dǎo)，自用型交易僅占25%，側(cè)面反映目前投資者意向逐漸走強(qiáng)。

　　依據(jù)投資物業(yè)類型來看，寫字樓物業(yè)交易占比居首位，其中半數(shù)源于電子、智能科技相關(guān)行業(yè)自用買家購置辦公空間，而高科技企業(yè)在近兩年所呈現(xiàn)出的活躍租賃需求，使更多投資者將目光聚焦于創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)密集且氛圍相對成熟的區(qū)域，因此本季度涌現(xiàn)出數(shù)筆位于張江、楊浦等科創(chuàng)高地的大宗交易；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)貢獻(xiàn)交易筆數(shù)的25%，季內(nèi)以多樣化的物流資產(chǎn)為主導(dǎo)，其中包括輻射長三角區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物流及工業(yè)資產(chǎn)包，亦有投資者著眼于兼具價格優(yōu)勢與改造條件的增值型投資機(jī)會；此外，開發(fā)商迫于債務(wù)到期壓力將優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)折價出售的機(jī)會型投資依然存在于市場上；隨著年初若干長租公寓本土化政策相繼出臺，愈發(fā)規(guī)范的市場環(huán)境加上REITs擴(kuò)容擴(kuò)募所帶來更為明確的退出路徑，支撐長租公寓類物業(yè)投資熱度不減。季內(nèi)交易中，內(nèi)資買家持續(xù)活躍，除地產(chǎn)基金與機(jī)構(gòu)投資者外，地產(chǎn)公司占比達(dá)60%，其成熟的物業(yè)改造及運營能力，推動增值型交易與核心增值型交易在本季度呈現(xiàn)雙頭并進(jìn)的態(tài)勢。

　　CBRE華東區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人王晶表示，近日發(fā)布的《中國2022年投資者意向調(diào)查》顯示，投資者的購置與出售意愿均創(chuàng)下新高，預(yù)示著大宗交易市場將在年內(nèi)更加活躍。而作為蟬聯(lián)中國首選投資目的地的上海，對境外投資者的吸引力亦有顯著提升，在亞太區(qū)跨境投資目標(biāo)城市中已躍居次席。雖然近期疫情反撲，上海采取全域靜態(tài)管理，但萬眾一心共克時艱。困境是短暫的，無論是民眾還是投資者依然對上海未來的發(fā)展充滿信心。細(xì)究將上海作為首選投資目的地的受訪者的投資偏好，我們觀察到部分投資者對于寫字樓租賃需求預(yù)期顯示出積極正向的轉(zhuǎn)變，多數(shù)受訪者表現(xiàn)出對核心寫字樓資產(chǎn)的青睞，而亦有少數(shù)受訪者傾向溢價收購商務(wù)園區(qū)物業(yè)。此外，生命科學(xué)地產(chǎn)首次超越數(shù)據(jù)中心與冷鏈物流等資產(chǎn)類型位居另類資產(chǎn)關(guān)注度榜首，在此我們建議聚焦此類資產(chǎn)的投資者在明確項目土地性質(zhì)適用條件的前提下，可依據(jù)各區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃適當(dāng)擴(kuò)大選址范圍，為其資產(chǎn)投資拓展更多可能性。

　　來源：世邦魏理仕

編輯：wangdc