2021年對(duì)于武漢物流地產(chǎn)市場(chǎng)是特殊的一年，全市高標(biāo)庫(kù)的年度供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)歷史新高，結(jié)合后疫情時(shí)期的宏觀因素影響，市場(chǎng)的供需關(guān)系面臨重構(gòu)。日前，戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部發(fā)布《2021武漢物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》，對(duì)武漢物流地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)進(jìn)行了深度解讀。

　　觀點(diǎn)一：新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高 未來一年仍將持續(xù)放量

　　截至2021年底，大武漢市場(chǎng)（含葛店、孝感）高標(biāo)庫(kù)存量達(dá)437萬㎡，同比增長(zhǎng)約30%。其中，2021年度新增供應(yīng)體量超100萬㎡。

　　受疫情因素的影響， 2020年新增供應(yīng)量相對(duì)有限。部分項(xiàng)目的延期入市，也在一定程度上導(dǎo)致了2021年增量項(xiàng)目的集中爆發(fā)。

▲市場(chǎng)存量及未來供應(yīng)——Q4 2021

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年市場(chǎng)仍將有約80萬㎡的新增供應(yīng)。其中東西湖板塊的增量占比接近半數(shù)，達(dá)40萬㎡。

　　作為傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域，東西湖及江夏板塊2022年底高標(biāo)庫(kù)體量均有望突破100萬㎡；蔡甸板塊近年來備受投資者青睞，供應(yīng)規(guī)模將躋身前三甲；其余板塊增速則明顯放緩，新增供應(yīng)量相對(duì)較為有限。

　　觀點(diǎn)二：競(jìng)爭(zhēng)格局激烈且分散，新玩家陸續(xù)入局

　　普洛斯全市項(xiàng)目規(guī)模已達(dá)百萬方量級(jí)，仍保持較大的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)；萬緯、寶灣、易商紅木等頭部企業(yè)亦保持同步跟進(jìn)；伴隨新項(xiàng)目的逐步交付，安博及第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在武漢市場(chǎng)的占有率穩(wěn)步上升。

　　整體市場(chǎng)延續(xù)了激烈且較分散的競(jìng)爭(zhēng)格局，二十余家物流地產(chǎn)商均有在營(yíng)項(xiàng)目。瀚溥、凱德中國(guó)等新勢(shì)力的陸續(xù)入局，則體現(xiàn)了投資者對(duì)武漢市場(chǎng)的信心與認(rèn)可。

▲ 物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商市場(chǎng)份額——Q4 2021

　　觀點(diǎn)三：供需平衡被打破，租金下行壓力較大

　　截至2021年底，武漢市區(qū)域高標(biāo)庫(kù)平均租金為24.5元/㎡/月，較2020年出現(xiàn)一定幅度回落，同比降幅約6.5%。

　　東西湖板塊租金水平仍領(lǐng)跑全市，受新溝板塊多個(gè)新項(xiàng)目入市影響，平均租金出現(xiàn)小幅下調(diào)。葛店、孝感板塊受受制于區(qū)位因素，租金水平處于低位。

　　2021年度新入市項(xiàng)目普遍采取了較為激進(jìn)的租金策略；受疫情持續(xù)的影響，外地企業(yè)落地武漢的新增需求減少；社區(qū)電商在2021年下半年需求出現(xiàn)萎縮等，以上因素共同導(dǎo)致了市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡，市場(chǎng)租金普遍承壓。

▲武漢物流地產(chǎn)租金水平——Q4 2021

　　截至2021年底，武漢市整體空置率約為23%。受新項(xiàng)目集中入市的影響，核心板塊如東西湖、江夏及蔡甸的平均空置率均有所上浮。黃陂由于客戶換租、需求減少等因素，空置率大幅上升；孝感區(qū)域則得益于原葛店京東的遷入，存量得到有效去化。

▲ 武漢物流地產(chǎn)空置率水平——Q4 2021

　　觀點(diǎn)四：供應(yīng)之變-維持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整與分化

　　從2016年至2021年，全市高標(biāo)庫(kù)供應(yīng)量呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)26%。盡管市場(chǎng)持續(xù)放量導(dǎo)致招商去化存在一定壓力，但整體來看，投資者對(duì)武漢市場(chǎng)的發(fā)展前景持積極態(tài)度。

▲ 武漢市場(chǎng)近兩年活躍區(qū)域供應(yīng)體量（萬㎡）

　　而除了傳統(tǒng)物流地產(chǎn)項(xiàng)目外，電商自建庫(kù)的持續(xù)擴(kuò)張，京東、菜鳥、唯品會(huì)、蘇寧等企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)面積預(yù)計(jì)將超過250萬㎡，在滿足電商平臺(tái)自用需求的基礎(chǔ)上，頻繁地參與到市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)，使其已經(jīng)成為供應(yīng)端不可忽視的一環(huán)。

▲武漢區(qū)域電商自建庫(kù)分布熱力圖

　　客戶方面，電商自建庫(kù)的客戶群體指向性較為明確，電子商務(wù)或平臺(tái)客戶占主導(dǎo)；而傳統(tǒng)高標(biāo)庫(kù)則客戶群體更為廣泛，包括電子商務(wù)、第三方物流、制造業(yè)等。

　　經(jīng)營(yíng)方面，電商自建庫(kù)與傳統(tǒng)物流地產(chǎn)高標(biāo)庫(kù)有本質(zhì)不同，傳統(tǒng)物流地產(chǎn)高標(biāo)庫(kù)的主要收益來源于倉(cāng)儲(chǔ)租金收入；而電商自建庫(kù)除租金外，在運(yùn)營(yíng)端可實(shí)現(xiàn)如訂單處理費(fèi)、二次入倉(cāng)費(fèi)等一系列的運(yùn)營(yíng)收入，因此在租金成本方面，電商自建庫(kù)具有比較優(yōu)勢(shì)。

　　戴德梁行武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及董事蔣國(guó)俊表示，與往年相比，2021年武漢物流地產(chǎn)市場(chǎng)遇到了近年來從未有過之變局。供應(yīng)端、需求端和整個(gè)行業(yè)都在變，市場(chǎng)整體供需關(guān)系面臨重構(gòu)。如何應(yīng)對(duì)并積極擁抱變化將是每個(gè)從業(yè)者重點(diǎn)研究的課題。

　　隨著國(guó)內(nèi)公募REITs的進(jìn)一步成熟發(fā)展，物流倉(cāng)儲(chǔ)作為公共服務(wù)屬性較強(qiáng)的一種產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，在后房地產(chǎn)時(shí)代將進(jìn)一步吸引投資者的關(guān)注與加碼。武漢作為九省通衢，在商貿(mào)物流領(lǐng)域擁有得天獨(dú)厚的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。適逢建設(shè)“國(guó)家商貿(mào)物流中心”的時(shí)代機(jī)遇，各市場(chǎng)主體還須打磨內(nèi)功，在招商、運(yùn)營(yíng)等維度提升綜合實(shí)力，方能穿越當(dāng)下市場(chǎng)形勢(shì)的迷霧，靜待花開復(fù)蘇日。

　　來源：戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

編輯：wangdc