全國市場概覽

　　2021年下半年，租金地圖35個核心物流城市總供應(yīng)量約8,188萬平方米。其中總供應(yīng)量超過100萬平方米的城市有30個，排名前三的上海、天津和成都均超過500萬平方米。

　　注：由于香港市場情況較特殊，不納入統(tǒng)計，下同。

　　2021年下半年竣工面積最大的城市為廊坊，達100萬平方米。有5個城市的半年新增供應(yīng)超過50萬平方米：廊坊、武漢、成都、西安和嘉興。

　　注：由于合肥為2H2021新增城市，故不納入本統(tǒng)計。

　　市場整體出租率85%，19個城市的出租率在90%以上，其中10個城市在95%以上。

　　市場平均租金為人民幣1.02元/平方米/天。北京、深圳和上海的凈有效租金依舊保持前三，顯著高于其他城市。

　　注：采用加權(quán)平均的方法，故供應(yīng)量大的城市租金波動對平均值有更大影響。

　　華北

　　北京：2021年全年北京物流倉儲市場整體呈供不應(yīng)求的狀態(tài)，并繼續(xù)保持較高的市場出租率。十四五規(guī)劃中強調(diào)“提升產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈現(xiàn)代化水平”和“建設(shè)現(xiàn)代物流體系”，預(yù)計北京物流倉儲業(yè)未來發(fā)展方向仍以保障民生、服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主。北京和環(huán)京區(qū)域的物流項目仍受投資人關(guān)注。

　　廊坊：廊坊2021年下半年有超過100萬平方米的新增項目集中入市。集中供應(yīng)導(dǎo)致市場短時間內(nèi)租賃承受壓力。

　　熱門租賃市場：廊坊

　　熱門土地市場：廊坊

　　注：一線城市（北京、上海、廣州、深圳和香港）默認為熱門市場，不再單獨標出。下同。

　　華東

　　上海：2021年上海物流倉儲市場租賃需求旺盛，電商的高速發(fā)展成為物流倉儲市場需求強勁的主要驅(qū)動力。在線上消費的帶動下，上海物流倉儲市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)。值得一提的是，生鮮電商與生物醫(yī)藥行業(yè)迅猛發(fā)展帶動前置倉與冷庫等細分領(lǐng)域受到越來越多的追捧。

　　合肥：本次租金地圖增加了合肥市場的信息。作為長三角城市群副中心城市和安徽第一經(jīng)濟強市，近年來聚力打造全國重要的戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)集聚地，大力推動新能源汽車、平板電腦和集成電路等新興產(chǎn)業(yè)。良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和交通區(qū)位條件，極大推動了合肥市物流倉儲設(shè)施建設(shè)。截止2021年年底，合肥市場物流倉儲總供應(yīng)量達83.2萬平方米，未來半年仍有超過25.3萬平方米的新增供應(yīng)。合肥市場處于加速上升期，未來發(fā)展空間較大。

　　熱門租賃市場：嘉興、武漢、杭州、義烏、昆山、太倉、長沙

　　熱門土地市場：淮安、合肥、湖州、寧波、常熟、太倉、臺州

　　華南

　　廣佛：廣州市場下半年有1個新增項目入市，新增供應(yīng)8.3萬平方米，總供應(yīng)量約205萬平方米。廣州南和開發(fā)區(qū)依舊是廣州物流倉儲的集中供應(yīng)地，預(yù)計該發(fā)展趨勢在未來短時間內(nèi)不會有太大改變。佛山市場下半年新增2個項目入市，新增供應(yīng)28.6萬平方米，總供應(yīng)量約244萬平方米。從交付使用狀況來看，佛山是廣佛地區(qū)物流倉儲的集中供應(yīng)地，且生鮮電商需求大。

　　深莞惠：隨著進出口貿(mào)易的穩(wěn)定增長，以及2021年下半年沒有較大的項目入市，深圳和東莞的租賃市場一直都在火熱的狀態(tài)中，物流倉儲基本無空置面積。在土地供給方面，深圳依舊謹慎態(tài)度，下半年雖有新增一手土地供應(yīng)，但都對產(chǎn)業(yè)有較高的要求，東莞的情況與深圳類似。在這種情況下，不少開發(fā)商都將目光投向了相鄰的惠州市場，其中惠州的仲愷高新區(qū)、惠城區(qū)和惠陽區(qū)已經(jīng)成為大家關(guān)注的新重點。

　　熱門租賃市場：東莞、惠州惠陽、佛山三水、南寧良慶+江南

　　熱門土地市場：東莞、惠州仲愷高新區(qū)+惠城+惠陽、佛山高明、南寧良慶+江南

　　華西

　　成都：成都新增供應(yīng)量較大，而同時市場租賃需求也持續(xù)活躍，主要表現(xiàn)在傳統(tǒng)電商、生鮮電商以及第三方物流。未來成都的主要新增供應(yīng)依然集中在青白江區(qū)，該子市場的租金和出租率將持續(xù)承壓。成都其他區(qū)域物流用地及新增供應(yīng)持續(xù)下降，間接對該區(qū)域租金和出租率有積極的影響。此消彼長，預(yù)計全市的租金和出租率未來震幅將會收窄，從而迎來市場拐點。

　　重慶：受疫情的長期影響，作為重慶支柱產(chǎn)業(yè)的制造業(yè)持續(xù)低迷，導(dǎo)致傳統(tǒng)物流企業(yè)需求萎縮。同時，其上下游產(chǎn)業(yè)鏈也受到波及，導(dǎo)致相關(guān)從業(yè)人員收入下降和消費緊縮，進一步降低消費品行業(yè)對物流倉儲的需求。2021年下半年重慶新增供應(yīng)約29萬平米，分布較廣，對整體市場的租金和出租率未有明顯影響。由于近兩年物流用地成交量持續(xù)下降，未來新增項目交付量也將逐步減少。長遠來看，全市的租金和出租率將會穩(wěn)步回升。

　　熱門租賃市場：成都青白江+龍泉驛、重慶空港+沙坪壩、西安空港、貴陽空港+觀山湖、昆明空港+呈貢

　　熱門土地市場：成都青白江、重慶空港+沙坪壩、西安空港、貴陽觀山湖、昆明空港

　　來源：高力國際

編輯：wangdc