回顧2021，上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)反彈非常強(qiáng)勁，前三季度中國GDP增速為9.6%，成為支撐全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量。伴隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的進(jìn)一步增強(qiáng)，企業(yè)信心和投資人情緒均較上一年度有所增長(zhǎng)。從全年制造業(yè)PMI變化來看，2021年中國經(jīng)濟(jì)整體繼續(xù)回升，1-12月制造業(yè)PMI均值為50.5%，高于2019年和2020年全年均值。
尤為可貴的是，經(jīng)濟(jì)整體回升成果是在疫情后期經(jīng)濟(jì)增速趨勢(shì)性放緩、國際大宗商品價(jià)格持續(xù)暴漲、零星疫情多點(diǎn)散發(fā)以及自然災(zāi)害頻發(fā)等不利因素的沖擊下取得的，顯示中國經(jīng)濟(jì)具備強(qiáng)大的韌性和活力。IMF最新預(yù)測(cè)表明，2021年我國經(jīng)濟(jì)增速將達(dá)到8.0%，位居主要經(jīng)濟(jì)體國家前列，發(fā)展韌性強(qiáng)、潛力大、動(dòng)力足的特點(diǎn)持續(xù)顯現(xiàn)。
穩(wěn)中有升的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)成為了國內(nèi)大宗交易市場(chǎng)信心提振的重要支撐。根據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳、成都及西安共完成大宗交易約人民幣1,971億元，同比增加超過40%。2020年受疫情影響較大的一線城市大宗交易市場(chǎng)回暖明顯，外資機(jī)構(gòu)由于持續(xù)受到跨境差旅限制的影響，使得內(nèi)資機(jī)構(gòu)有機(jī)會(huì)加速配置自用及投資物業(yè)，大灣區(qū)市場(chǎng)則因?yàn)橥顿Y機(jī)構(gòu)的積極布局和內(nèi)資企業(yè)的旺盛的自用需求而出現(xiàn)了成交額的快速增長(zhǎng)。
主要城市年度大宗交易數(shù)據(jù)
2021年北上廣深、成都及西安共錄得約1,971億元大宗交易，同比增加約40%。
從主要城市交易額來看，北京錄得468億元，同比增加18%；上海錄得990億元，同比增長(zhǎng)56%；廣州及深圳共錄得395億元，同比增長(zhǎng)70%；成都及西安錄得118億元，同比增加10%。
交易物業(yè)類型分析
從全年各業(yè)態(tài)總成交占比來看，辦公物業(yè)依然是目前市場(chǎng)最為關(guān)注的交易標(biāo)的。
在北京與上海，辦公、綜合體及零售交易備受投資人青睞，上述三種業(yè)態(tài)的合計(jì)占比均超過了80%；廣州和深圳的辦公物業(yè)交易雖仍為占比最大(約39%)的業(yè)態(tài)，但僅以較微弱的比率優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先排名次之的廠房/物流業(yè)態(tài)(約31%)；成都和西安的大宗成交金額的絕大部分則以辦公和綜合體兩種業(yè)態(tài)構(gòu)成，兩者占比之和超過了90%。
買家來源
受國際差旅受限的持續(xù)影響，2021年內(nèi)資交易占比延續(xù)了2020年的主導(dǎo)地位，為78%。其中北上廣深一線城市由外資買家完成的交易占比并沒有因?yàn)橐咔榈姆磸?fù)而減少（2020年為22%），而成都及西安的交易仍然和去年相同，以內(nèi)資為主超過90%。
雖然時(shí)間略有延長(zhǎng)，但外資在上海及北京的項(xiàng)目收購均能在年內(nèi)順利交割，且具備本地團(tuán)隊(duì)的外資投資機(jī)構(gòu)亦能夠在疫情期間發(fā)掘交易機(jī)會(huì)，并以極具吸引力的條件完成交易。
大宗交易目的分析
以投資為目的買家在2021年合計(jì)貢獻(xiàn)了約1,392億元的交易額，約占全部交易額的71%，金額及占比與2020年相比均有相當(dāng)程度的增長(zhǎng)，投資型買家更加積極的參與并完成交易；自用型買家的交易額則共計(jì)錄得579億元，約占總交易額的29% 。
站在不同城市的角度，上海及北京自用型交易占比較去年均出現(xiàn)了一定程度的減少，分別占據(jù)交易總額的38%及15%；廣州及深圳的自用型交易占比較去年有所增加；成都及西安則由投資型交易繼續(xù)主導(dǎo)。
不同城市買家類型占比詳情
在上海，內(nèi)資企業(yè)在所有買家類型中拔得頭籌，內(nèi)資企業(yè)完成了約352億的交易額，占到上海總交易額的約36%；緊隨其后的金融機(jī)構(gòu)和投資基金也分別完成了約281億元和277億元的成交額，均約占總交易額的28%。
北京的金融機(jī)構(gòu)和投資基金完成了大部分的交易額，二者合計(jì)貢獻(xiàn)約300億元成交，約占北京總交易額的64%。
廣州及深圳的買家以投資機(jī)構(gòu)為主，且來源較為多元化，其中投資基金以161億元交易額位居第一。
成都和西安于2021年錄得多宗來自金融機(jī)構(gòu)的交易，其中包括頭部金融機(jī)構(gòu)收購開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的整棟寫字樓項(xiàng)目。
凈收益率情況
2021年代表性交易
展望2022
疫情的反復(fù)對(duì)大宗交易的影響有所減少。另外，與新經(jīng)濟(jì)相關(guān)的資產(chǎn)類別，如物流及商務(wù)園區(qū)辦公，尤其是生物醫(yī)藥園區(qū)受到追捧。
開發(fā)商處置非核心資產(chǎn)將成為趨勢(shì)，同時(shí)眾多投資基金會(huì)陸續(xù)到期尋求退出，進(jìn)而增加了市場(chǎng)的流動(dòng)性。
得益于政策紅利與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)同性，生物醫(yī)藥、制造業(yè)、TMT等行業(yè)的租賃需求表現(xiàn)活躍。此外，長(zhǎng)租公寓投資交易機(jī)會(huì)也會(huì)迎來新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
伴隨全球通脹以及市場(chǎng)波動(dòng)，投資者將更加積極關(guān)注和推進(jìn)北京、上海、深圳這三大門戶城市的大宗物業(yè)交易機(jī)會(huì)。
來源：高力國際
編輯：wangdc
