甲級寫字樓市場

　　行業(yè)結(jié)構(gòu)韌性支撐市場穩(wěn)中向好，產(chǎn)品供需關(guān)系迎來明顯變化。

　　供應(yīng)方面

　　四季度全市甲級寫字樓無新增項目入市，總體量依然保持在176.9萬平方米。

　　需求方面

　　受宏觀政策環(huán)境影響，本季度在基本面穩(wěn)定情況下存在內(nèi)部結(jié)構(gòu)性變動。頭部房地產(chǎn)企業(yè)大面積退租，對部分項目影響較大。以恒大、佳兆業(yè)等為代表的房地產(chǎn)企業(yè)大面積退租，合計面積超過1萬平方米，但影響區(qū)域有限。在線教育繼續(xù)退租，但總體空置率水平可控。猿輔導本季度縮退租約2.9萬平方米，高新、曲江等子市場部分物業(yè)受影響較大，空置率一度維持高位，但業(yè)主利用較好的裝修條件持續(xù)加大二次招商力度，引入科技研發(fā)、建筑及商貿(mào)金融等類型企業(yè)，空置水平有所緩解。

　　從另一面來看，電子信息、生物醫(yī)藥及文化行業(yè)的持續(xù)發(fā)展為全市寫字樓市場帶來了強勁的需求支撐，如華為成交3200平方米，某銀行軟件開發(fā)中心成交3500平方米，羅氏制藥成交1000平方米、文化類企業(yè)成交超過3500平方米。因此可以看到，雖然行業(yè)波動會給市場帶來一定的短期影響，但更均衡的行業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)為城市帶來韌性。

　　在此背景下，四季度全市甲級寫字樓總體空置率環(huán)比下降5.8%，來到23.1%，但全市凈吸納量放緩，為2.5萬平方米，環(huán)比下降約44.2%。從各板塊的凈吸納量看，在電子信息、金融、總部經(jīng)濟等企業(yè)對高新二期的強力支撐下，高新板塊市場熱度有所回升，凈吸納量達到2.08萬平方米。城北、曲江是上季度的熱點板塊，但由于房地產(chǎn)企業(yè)、 在線教育的退租，曲江本季度凈吸納量錄得-2131平方米，環(huán)比減少約1.8萬平方米； 城北凈吸納量為6845平方米，環(huán)比減少1.6萬平方米。

　　租金方面

　　市場租金總體依然平穩(wěn)，核心子市場租金保持堅挺。全市甲級寫字樓市場租金基本持平，平均租金99.4元/平方米/月。從內(nèi)部板塊看，高新總體上穩(wěn)中微升，其中高新一期環(huán)比持平，平均租金為90.8元/平方米/月；高新二期環(huán)比微漲0.2%，平均租金107元/平方米/月。城北較上季度持平，平均租金93.2元/平方米/月。城中以及南二環(huán)平均租金分別為121.0元/平方米/月、 102.4元/平方米/月；曲江平均租金為93.5元/平方米/月。

　　高力國際在上季度提出“聯(lián)合辦公迎來重要窗口期”、“業(yè)主應(yīng)抓住線教育大面積退租時機，加快升級改造從而提升議價能力”的觀點與建議，在本季度均得到市場驗證。從背后原因看，在宏觀環(huán)境影響下，大型企業(yè)聚焦降低固定資產(chǎn)投入以規(guī)避經(jīng)營風險，加之中小企業(yè)對拎包入住具有明顯偏好，因此精裝物業(yè)需求持續(xù)擴大，帶動境商、昇昱、弘毅等聯(lián)合辦公品牌表現(xiàn)活躍。另一方面，業(yè)主利用退租面積的裝修優(yōu)勢提高客戶吸引力，成功遏制空置率風險。

　　因此，高力國際認為，由于能夠降低客戶投入與時間成本，精裝物業(yè)正在成為吸引客戶的有效手段，產(chǎn)品供需關(guān)系正在發(fā)生明顯變化。

　　高力國際董事陳旭認為，雖然當前市場整體供應(yīng)有限，但為了更快去化房源，在市場對精裝房源接受度越來越高的情況下，建議業(yè)主充分利用在線教育、房地產(chǎn)等客戶的退租面積，升級改造更多精裝房源，也可引入具有市場經(jīng)驗的寫字樓運營商，強化產(chǎn)品多樣性和運營思路的靈活性。另外，線上機構(gòu)的大面積騰退，也是業(yè)主調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)和項目客戶定位、匹配市場需求的絕佳時期。

　　高力國際西北區(qū)董事總經(jīng)理李靜表示，現(xiàn)階段的疫情對企業(yè)所帶來的壓力不容小覷，預(yù)計業(yè)主也將繼續(xù)保持租金穩(wěn)定，對于租戶而言是利好因素。另外，從未來看，高新CID、航天基地、浐灞自貿(mào)區(qū)、奧體中心、西咸能源金貿(mào)區(qū)等外圍板塊將成為主要供應(yīng)區(qū)域。但隨著2023年后市場供應(yīng)的不斷加大，西安的經(jīng)濟成長性與招商能力也將受到考驗，因此，寫字樓區(qū)域格局逐漸擴大的背景下，迫切需要城市產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級和招商手段多方整合的雙輪驅(qū)動，共同推動市場良性發(fā)展。

　　產(chǎn)業(yè)園市場

　　主力區(qū)域成為市場穩(wěn)定器，未來供應(yīng)帶動產(chǎn)品加速升級。

　　供應(yīng)方面

　　本季度共三個項目入市，分別位于高新三期的秦創(chuàng)原西安科創(chuàng)基金園，秦創(chuàng)原集成電路加速器核心區(qū)（國家電子實驗園A區(qū)）以及西咸板塊的灃東創(chuàng)智云谷，共帶來40.6萬平方米的新增供應(yīng)。因此，全市產(chǎn)業(yè)園總體量在達到429.2萬平方米。

　　需求方面

　　本季度產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量較上季度小幅上升，約為5.2萬平方米。空置率方面，由于大量新增項目入市，招商處于起步階段，致使全市產(chǎn)業(yè)園市場空置率環(huán)比推高6.4個百分點，達到25.6%。

　　從各板塊看，本季度表現(xiàn)突出的依然為高新子市場，凈吸納量為3.77萬平方米，充當著市場穩(wěn)定器的作用。信息技術(shù)、通訊及電子設(shè)備等領(lǐng)域企業(yè)是主要貢獻來源，如浪潮通信、維沃通信、博彥科技等。經(jīng)開板塊中，盡管有工業(yè)設(shè)計園和隆基等優(yōu)質(zhì)項目及大客戶支撐，但由于板塊整體交易不活躍，凈吸納量環(huán)比減少27.6%，為9518平方米，空置率下降1.4個百分點，相比上季度放緩；西咸子市場表現(xiàn)基本穩(wěn)定，凈吸納量為4809平方米。

　　租金方面

　　由于新入市項目多處于城市新區(qū)，部分項目采取低價策略，導致本季度整體市場平均租金小幅下挫0.9%，為49.8元/平方米/月。從各自市場看，絲路軟件城租金依然保持穩(wěn)定，支撐高新子市場比上季度微漲0.4%，平均租金為53.8元/平方米/月；西咸子市場由于大體量低價項目的入市，使得區(qū)域均價下降5.6%，至42.1元/平方米/月；經(jīng)開子市場基本持平，平均租金為41.8元/平方米/月。

　　當前，高新三期、航天基地以及西咸新區(qū)正在不斷加大優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)力度。在產(chǎn)業(yè)落地、載體先行的理念下，未來大西安的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)將擁有更強有力的空間支撐，也將帶動西安產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品的快速升級迭代，尤其是處于軌道交通站點周邊或有一定產(chǎn)業(yè)聚集基礎(chǔ)的項目將首先脫穎而出。

　　在此基礎(chǔ)上，高力國際建議業(yè)主首先從產(chǎn)業(yè)精準化、產(chǎn)品及服務(wù)差異化角度為項目加持更多競爭力；其次，生產(chǎn)生活配套方面需從區(qū)域環(huán)境、企業(yè)實際需求和項目運營角度定位，配套不可盲目快上、全上；最后，科學合理確定項目定價 ，為企業(yè)提供性價比空間。

　　優(yōu)質(zhì)零售市場

　　兩極分化市場格局愈發(fā)清晰，宏觀政策導向引導良好預(yù)期。

　　客觀數(shù)據(jù)方面

　　四季度，全市優(yōu)質(zhì)購物中心無新增供應(yīng)，體量依然保持在535萬平方米。從整體市場看，全市兩級分化趨勢持續(xù)顯化，主力運營商價格堅挺，頭部品牌逆勢上漲，但多數(shù)非主力及本地品牌項目經(jīng)營壓力持續(xù)加大。受此影響，全市優(yōu)質(zhì)購物中心凈吸納量約為-8.8萬平方米，導致首層平均租金環(huán)比下降0.3%到311.5元/平方米/月，空置率環(huán)比上升0.3個百分點至9.0%。必須注意的是，此數(shù)據(jù)為12月23日疫情封城前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，疫情緩解后，空置率有進一步擴大的壓力。

　　本季度在無新的優(yōu)質(zhì)購物中心入市背景下，全球第二家SKP-S在線的亮相成為西安商業(yè)市場的最大亮點。SKP旗下美妝集合店SKP SELECT BEAUTY 引進近60家護膚、彩妝、香氛及生活方式類品牌，其中40余品牌是首次入駐中國或西北地區(qū)。此外，SKP-S共引進國內(nèi)外設(shè)計師品牌約80個，其中27個新晉品牌首次亮相西北地區(qū)。

　　另外， X11西北首店、Marionnaud Pairs西安首店、Abercrombie&Fitch西北首店、迷你椰·泰式大排檔西安首店、FEI YUE陜西首店也分別落戶萬象天地、陽光天地、大悅城和MOMOPARK。與上季度類似，西安市場的首店多來自于新開項目，其余少量首店品牌多為主力運營商品牌調(diào)改帶入。

　　高力國際市場觀點

　　2021年，受到疫情波動與國家宏觀政策等多重因素疊加影響，縱觀西安商業(yè)市場年度變化，運營商的競爭格局、區(qū)域市場、城市更新商業(yè)等不同維度均值得關(guān)注。

　　預(yù)期承壓——疫后成熟運營商與品牌短暫收縮

　　疫情后，隨著客群消費力降低與消費習慣的改變，商業(yè)市場處于持續(xù)恢復(fù)和觀望中，加之雙減政策的沖擊，促使運營商加快調(diào)改節(jié)奏。同時2021年底的疫情爆發(fā)，將進一步促使運營商和品牌下調(diào)拓展和開店預(yù)期。

　　強者恒強——市場逐漸顯現(xiàn)二八分布

　　近五年，龍湖、華潤萬象、萬科、SKP、中糧、富力等主力運營商逐漸增多，本地及非主力運營商壓力持續(xù)加大，“二八定律”在西安商業(yè)市場逐漸顯現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)品牌資源和消費客群正在向主力運營商集中，未來商業(yè)物業(yè)存活的首要因素將是主力運營商的加持。

　　南北突進——區(qū)域競爭格局開始成形

　　高力國際根據(jù)對運營商及品牌的訪談發(fā)現(xiàn)，主力運營商和優(yōu)質(zhì)品牌持續(xù)看好以高新、曲江、經(jīng)開為主要目標的南北板塊，且運營商以輕資產(chǎn)模式與平臺公司合作運營自持物業(yè)正在成為熱點。東西板塊由于產(chǎn)業(yè)、消費力、物業(yè)條件等因素，主力運營商持觀望態(tài)度，但能源金貿(mào)區(qū)、港務(wù)區(qū)等板塊仍可期待。

　　文化加持——亮點城市更新項目展露頭角

　　以3511、老菜場、易俗文化街區(qū)為代表的城市更新項目在西安市場逐漸引起注意，成為商業(yè)市場亮點，其顯著的文化標簽以及貼合周邊客群需求的產(chǎn)品理念成為城市更新項目成活的關(guān)鍵因素。

　　高力國際認為，盡管疫情對商業(yè)市場造成沖擊，但隨著國家對中產(chǎn)階級的扶持力度加大，提振內(nèi)循環(huán)市場消費力等相關(guān)政策的持續(xù)實施，消費總量與層級有望在3-5年內(nèi)實現(xiàn)雙提升。同時，值得注意的是，在國內(nèi)新能源汽車市場加速壯大以及廠商競爭日趨激烈的背景下，新能源汽車品牌店加速拓店步伐，其逆勢上漲與傳統(tǒng)零售品牌擴張整體預(yù)期下行的態(tài)勢形成鮮明對比。

　　來源：高力國際

編輯：wangdc