2021年重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)錄得2棟甲級(jí)寫字樓交付，分別是位于照母山的光環(huán)中心B座和位于解放碑的復(fù)星國(guó)際中心，合計(jì)新增面積約12.9萬(wàn)平方米，同比上升12.8%。著眼需求端，全年市場(chǎng)凈吸納量錄得約15萬(wàn)平方米，同比下降21%，主要是因?yàn)槿晷枨蟾唛_(kāi)低走。上半年，疫情積壓的需求積極釋放，市場(chǎng)凈吸納量錄得約12.4萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)9.6倍；而下半年受線上行業(yè)的調(diào)整，市場(chǎng)錄得大面積退租，加之臨近年末疫情反復(fù)使得企業(yè)持更加謹(jǐn)慎的擴(kuò)張態(tài)度，需求較上半年下降76.9%，僅錄得2.9萬(wàn)平方米。分甲乙級(jí)看，甲級(jí)寫字凈樓吸納量約10.2萬(wàn)平方米，需求貢獻(xiàn)率達(dá)67%，繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)。截至年末市場(chǎng)整體空置率同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，至25.8%，系近十年新低。
按新租需求行業(yè)看，科技新媒體（TMT）、金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)為全年前三大需求來(lái)源，分別占比30.1%、18.5%、12.6%。借此，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的科技及金融雙驅(qū)動(dòng)需求主導(dǎo)的格局愈發(fā)成型，其中，年內(nèi)矚目的科技行業(yè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)有人工智能、芯片研發(fā)、專業(yè)服務(wù)等，并主要集中在照母山和大化楊；而就金融業(yè)而言，內(nèi)外資銀行的新設(shè)立及擴(kuò)租，以及中資保險(xiǎn)的大面積升級(jí)和擴(kuò)租等值得關(guān)注，熱點(diǎn)區(qū)域包括江北嘴和解放碑等。
租金方面，盡管重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓平均賬面租金持續(xù)下行，同比下降0.8%，但跌幅較2020年顯著收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)，且部分區(qū)域租金逐步趨穩(wěn)。如江北嘴，受眾多銀行、保險(xiǎn)等企業(yè)的頭部效應(yīng)加持，區(qū)域核心商務(wù)氛圍愈發(fā)鞏固。另一方面，多個(gè)區(qū)域市場(chǎng)因近年來(lái)新增供應(yīng)的放緩空置率降至20%左右的低水平，市場(chǎng)逐步邁入存量周期，業(yè)主開(kāi)始從關(guān)注樓宇去化邁進(jìn)到調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)、樓宇升級(jí)等運(yùn)營(yíng)層面，如照母山、大化楊等，繼而進(jìn)一步壓縮租金彈性。
展望2022年，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)回升，預(yù)計(jì)約55萬(wàn)平方米的樓宇交付。2021年12月，《成渝共建西部金融中心規(guī)劃》明確，到2025年成渝將初步建成西部金融中心、2035年西部金融中心地位更加鞏固的戰(zhàn)略目標(biāo)。有鑒于此，重慶有望建設(shè)成為立足西部，面向東亞和東南亞、南亞，服務(wù)共建“一帶一路”國(guó)家和地區(qū)的西部金融中心，完善“科創(chuàng)金融、普惠金融、綠色金融、消費(fèi)金融、供應(yīng)鏈金融”五大金融服務(wù)體系。借此未來(lái)重慶將煥發(fā)金融新活力，寫字樓市場(chǎng)繼而迎來(lái)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)能。
CBRE成都顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人黃璐表示，2021年，以科技和金融為主的中資頭部企業(yè)于重慶積極擴(kuò)張，同時(shí)外資企業(yè)的需求也明顯回暖。未來(lái)，隨著重慶內(nèi)陸開(kāi)放高地加速建設(shè)，金融活力越發(fā)強(qiáng)勁，市場(chǎng)有望見(jiàn)證更多企業(yè)進(jìn)駐重慶，釋放活躍需求。另一方面，城市更新積極開(kāi)展，而業(yè)主也越發(fā)重視資產(chǎn)管理，上述市場(chǎng)格局的變革和運(yùn)營(yíng)專業(yè)度的提升將有望引導(dǎo)需求新流向。
2021年，重慶零售物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)8個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，合計(jì)新增供應(yīng)95.7萬(wàn)平方米。其中，位于照母山的光環(huán)購(gòu)物公園是香港置地商業(yè)品牌“光環(huán)”的首個(gè)亮相項(xiàng)目，其室內(nèi)植物園“沐光森林”引發(fā)市場(chǎng)熱議；年末，龍湖公園天街、大悅城及渝北吾悅廣場(chǎng)的集中開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著中央公園商圈的啟航。盡管城市商業(yè)活動(dòng)、旅游業(yè)的逐步恢復(fù)，但供應(yīng)高企，加之核心商圈業(yè)主借消費(fèi)回流的需求新特征積極調(diào)整，市場(chǎng)整體空置率同比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至9.9%；購(gòu)物中心首層平均租金跌幅同比顯著收窄，僅下降0.5%。
分區(qū)域看，年內(nèi)解放碑與觀音橋兩大核心商圈均實(shí)現(xiàn)調(diào)整煥新。首先，“改造煥新”為解放碑的關(guān)鍵詞，其城市更新進(jìn)程加速并上升到新高度，包括改善街道條件及盤活存量等，如國(guó)泰廣場(chǎng)大面積圍擋作升級(jí)改造，并引入美妝集合店Harmay等重慶首店；大都會(huì)東方廣場(chǎng)于2021年10月啟動(dòng)全面煥新計(jì)劃；日月光中心則將被龍湖通過(guò)輕資產(chǎn)模式改成“天街”購(gòu)物中心等；就觀音橋而言，“升級(jí)煥新”是貫穿全年的主題。在協(xié)信星光68廣場(chǎng)B館開(kāi)業(yè)的加持下，緊抓消費(fèi)復(fù)蘇、回流趨勢(shì)，積極升級(jí)租戶，進(jìn)一步鞏固重慶第一商圈的地位。全年新進(jìn)品類有奢侈品、美妝、運(yùn)動(dòng)服飾、潮玩等。值得關(guān)注的是，年末華潤(rùn)置地?cái)y手香港置地拿下觀音橋商業(yè)地塊，未來(lái)將打造區(qū)域新地標(biāo)商業(yè)作品，助力觀音橋商圈煥發(fā)新活力。
展望2022年，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)約51萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中包括備受矚目的萬(wàn)象城二期、悠方等標(biāo)桿項(xiàng)目。同期，解放碑、楊家坪等商圈的城市更新效果也將在2022年進(jìn)一步呈現(xiàn)。與此同時(shí)，重慶成為全國(guó)率先培育建設(shè)的五大國(guó)際消費(fèi)中心城市之一。因此，在政策利好的加持之下，伴隨著主城區(qū)城市更新和新商圈加快建設(shè)，未來(lái)重慶的消費(fèi)引領(lǐng)及帶動(dòng)作用有望隨消費(fèi)資源的加速聚集而顯著提高。
CBRE西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示，重慶零售物業(yè)市場(chǎng)將在未來(lái)迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇，一方面，國(guó)際消費(fèi)中心城市的獲批和更多優(yōu)質(zhì)品牌購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)極大地提升重慶的品牌號(hào)召力；另一方面，老牌商圈改造升級(jí)，物業(yè)條件不斷優(yōu)化；此外，集聚眾多頭部運(yùn)營(yíng)商的中央公園新興商圈也逐步呈現(xiàn)，為品牌加速落地提供基礎(chǔ)。因此，未來(lái)重慶商業(yè)將釋放新活力。
2021年，重慶倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)供需兩旺，新增供應(yīng)及凈吸納量均居全國(guó)第一位。其中，市場(chǎng)錄得14個(gè)新項(xiàng)目交付，合計(jì)約91.8萬(wàn)平方米，主要集中在空港及西部物流園區(qū)域；凈吸納量錄得約100.2萬(wàn)平方米，同比大幅上漲110.2%，供需均創(chuàng)歷史新峰值。因此，截至年末全市高標(biāo)庫(kù)空置率同比顯著下降8.8個(gè)百分點(diǎn)至24.1%，系2015年的新低。不斷改善的供需關(guān)系也令市場(chǎng)情緒回調(diào)，租金走勢(shì)逐步趨平，并于第四季度結(jié)束為期12個(gè)季度的下跌實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)，標(biāo)志著市場(chǎng)迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。全年來(lái)看，全市高標(biāo)庫(kù)平均租金同比僅下跌1.7%，跌幅較2020年顯著收窄3.2個(gè)百分點(diǎn)。
按需求行業(yè)看，全年新增需求結(jié)構(gòu)為：三方物流（36.7%）、制造業(yè)（27.7%）、電商（26.8%）和零售貿(mào)易（8.8%）。其中，制造業(yè)和電商的需求增長(zhǎng)最為矚目，同比分別增長(zhǎng)17.7和12.8個(gè)百分點(diǎn)。具體而言，伴隨著重慶制造業(yè)在新舊動(dòng)能升級(jí)中不斷釋放新活力，其對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)需求增長(zhǎng)的支撐力不斷加強(qiáng)，年內(nèi)錄得多宗汽車零部件、電子設(shè)備、新能源汽車供應(yīng)鏈等租戶的大面積租賃需求。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年，重慶汽摩、電子兩大產(chǎn)業(yè)增加值分別增長(zhǎng)11.3%、17.3%；戰(zhàn)略性新興制造業(yè)增加值增長(zhǎng)18.2%；新能源汽車、光纜、鋰離子電池、集成電路、工業(yè)機(jī)器人等新興產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長(zhǎng)2.5倍、25.5%、26.6%、13.4%、10.3%。此外，社區(qū)生鮮團(tuán)購(gòu)持續(xù)活躍，占比全年電商需求的71.3%，這也顯示出消費(fèi)的不斷升級(jí)，并由此衍生出對(duì)冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)及高效配送更迫切的需求。
分區(qū)域看，在供需不斷集中下，西部物流園在2021年的表現(xiàn)矚目。截至年末，其倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施規(guī)模約77萬(wàn)平方米，居全市第二；然得益于地理優(yōu)勢(shì)、供應(yīng)鏈集聚，其對(duì)生鮮電商、城配租戶的吸引力不斷上升，年內(nèi)凈吸納量占比達(dá)24.9%，居全市第一，空置率因此改善至22.7%；租金于第四季度率先穩(wěn)中有升。
展望2022年，重慶倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增供應(yīng)將大幅度回調(diào)，預(yù)計(jì)約32萬(wàn)倉(cāng)儲(chǔ)面積交付。隨著此輪供應(yīng)高峰接近尾聲，加之消費(fèi)、制造業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求或?qū)⒉粩嘣鲩L(zhǎng)，市場(chǎng)供需天平的轉(zhuǎn)折之機(jī)將至，租金壓力有望在未來(lái)兩年得到有效緩解，并逐步邁入上行通道。
CBRE成都顧問(wèn)及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人王蒙豪表示，隨著重慶制造業(yè)在新舊動(dòng)能升級(jí)中不斷釋放新活力，城市消費(fèi)動(dòng)力持續(xù)強(qiáng)勁，以工業(yè)制造、生鮮電商及醫(yī)藥供應(yīng)鏈等為主的租戶貢獻(xiàn)了重慶2021年令人矚目的倉(cāng)儲(chǔ)需求增長(zhǎng)。而需求端的不斷回暖，也讓市場(chǎng)在倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)充沛的市場(chǎng)周期下，依然呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，‘成渝一體化’的加速推進(jìn)，更是讓西部物流園、空港等區(qū)域的熱度不斷攀升，并帶動(dòng)市場(chǎng)整體租金壓力得到有效緩解。未來(lái)，隨著供應(yīng)高峰接近尾聲，且需求內(nèi)生動(dòng)力隨城鎮(zhèn)化加速和產(chǎn)業(yè)升級(jí)而進(jìn)一步增強(qiáng)，重慶倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)即將迎來(lái)發(fā)展上升周期。
來(lái)源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
