2021年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供需兩旺，共錄得7個寫字樓交付，合計約32萬平方米；其中甲級寫字樓占比51.6%。分區(qū)域看，市中心持續(xù)迎來集中供應(yīng)，錄得全年新增面積的67.5%。值得關(guān)注的是，盡管全年新增供應(yīng)量維持高位，但由于部分純地產(chǎn)商背景的業(yè)主因行業(yè)調(diào)整對市場持更加審慎的態(tài)度，導(dǎo)致年內(nèi)出現(xiàn)數(shù)宗延遲交付。
需求顯著回暖，寫字樓吸納量錄得約47萬平方米，同比大幅上漲127.6%，居全國第六位。但全年市場呈先揚后抑的態(tài)勢，農(nóng)歷新年后商務(wù)活動快速回暖，上半年吸納量占比全年的71.9%；下半年市場活躍度逐步走低，其中四季度吸納量環(huán)比下跌近九成，原因在于疫情反復(fù)令租戶持更謹(jǐn)慎態(tài)度，以及包括科技、房地產(chǎn)在內(nèi)的行業(yè)調(diào)整，引發(fā)小波退租潮。盡管如此，市場空置率仍不斷改善，同比下降2.7個百分點至17.6%，系自2005年來的新低。
分區(qū)域看，南延線板塊持續(xù)主導(dǎo)市場去化，占比60.1%，故金融城、大源空置率同比分別大幅下降4.0、6.5個百分點至年末15.3%、12.5%，而金融城甲級寫字樓的空置率更是跌破10%，至9.1%的歷史新低水平。就市中心而言，隨著新增供應(yīng)的集中放量，市場仍存一定的去化壓力，特別是傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，空置率截至年末升至28.8%。相應(yīng)地，愈發(fā)收緊的可租賃面積使得金融城、大源寫字樓平均租金同比分別上漲1.5%、1.8%，并帶動全市租金走勢迎來拐點，同比上漲0.4%至人民幣每月每平方米83.7元。
企業(yè)擴張新趨勢
需求新格局
2021年是“十四五”開局之年，中國經(jīng)濟奮力推進高質(zhì)量發(fā)展，繼而帶動各行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，調(diào)整與機遇并行。成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求隨之變化，新格局初現(xiàn)。2021年成都甲級寫字樓新增租賃需求分析顯示，科技新媒體（TMT）、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)為全年前三大需求來源，分別占比28.8%、13.1%、12.8%；這意味著房地產(chǎn)建筑需求收縮（11.3%），首次跌出前三。此外，零售貿(mào)易、醫(yī)藥及生命科學(xué)需求連續(xù)三年快速增長，分別占比5.6%、5.5%。
數(shù)字經(jīng)濟
TMT需求連續(xù)三年持續(xù)增長，穩(wěn)居新增辦公需求的首位，但其細(xì)分行業(yè)正隨之發(fā)生潛移默化的變化，2021年產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)（B2B）新增需求占比57.5%，歷史性首次超過消費互聯(lián)網(wǎng)（B2C），同比亦顯著增加13.7個百分點�；钴S的細(xì)分行業(yè)包括專業(yè)服務(wù)、云計算、Fintech及大數(shù)據(jù)等�！笆奈濉币I(lǐng)中國奔向數(shù)字經(jīng)濟新時代，尤其是將推動產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，利用互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)新應(yīng)用對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行全方位、全角度、全鏈條的改造。借此，未來互聯(lián)網(wǎng)將邁向發(fā)展的新領(lǐng)域、新階段，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)需求預(yù)計將持續(xù)增長。
新增點
盡管部分行業(yè)在調(diào)整升級中仍在探索未來業(yè)務(wù)新發(fā)展模式，但另一部分行業(yè)已然迎來新周期，呈快速發(fā)展態(tài)勢，從而支撐寫字樓市場需求增長。金融業(yè)需求于下半年不斷攀升，占比全年需求的66.4%，尤其是第四季度，市場錄得多宗大面積的銀行、保險業(yè)的新設(shè)及擴張需求；憑借本土資源優(yōu)勢，以醫(yī)美為主的生命科學(xué)企業(yè)的辦公需求持續(xù)旺盛，占比該類需求的39.6%，而應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級，制藥研發(fā)、醫(yī)療設(shè)備等企業(yè)的需求亦不斷增長，占比38.0%；疫情令跨境旅行受阻，消費顯著回流，內(nèi)需不斷壯大，年內(nèi)市場見證活躍的零售貿(mào)易需求，特別是品牌商的租賃（55.4%）、貿(mào)易公司的擴張（36.4%）。
此外，近年來房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整令需求走低，但2021年仍有值得關(guān)注的需求新增點：房企整合西南區(qū)域辦公面積，將成都作為最終總部；房企紛紛發(fā)力數(shù)字化科技，衍生辦公需求；房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，尤其是海外置業(yè)代理需求矚目。
吸引力和大面積
“十四五”期間，成都將打造全國重要的經(jīng)濟、科技、金融、文創(chuàng)、對外交往中心和國際綜合交通通信樞紐。2021年，中資企業(yè)需求已然與本土企業(yè)旗鼓相當(dāng)，分別占比46.7%、46.8%，而外資企業(yè)需求占比亦顯著上升3.6個百分點至6.5%，顯示出成都對外開放不斷提升的吸引力。
更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)來蓉，并呈現(xiàn)出更強的需求和承租能力。按面積段看，2021年寫字樓新增租賃需求中，100-300平方米小面積段需求減少、1,000平方米及以上面積段需求同比增長最為顯著；其中，在3,000平方米及以上面積段中，排名前三的行業(yè)為TMT（34.7%）、傳統(tǒng)金融（23.4%）、房地產(chǎn)建筑（12.4%）。
房地產(chǎn)策略靈活化
區(qū)域靈活化
2022-2023年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場預(yù)計將迎來新一輪供應(yīng)小高峰，年均新增供應(yīng)量約55萬平方米，高品質(zhì)樓宇進一步壯大；此外，天府新區(qū)板塊及規(guī)劃中的金融城東區(qū)兩大商務(wù)區(qū)，也將于2024年左右起進入供應(yīng)周期。另一方面，據(jù)CBRE 2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查顯示，未來三年，計劃在現(xiàn)有面積進行擴租的租戶占比最高，品質(zhì)升級也是未來另一個主要趨勢。因此，持續(xù)的新增供應(yīng)，加之企業(yè)對高品質(zhì)新樓不斷增長的需求，將使成都寫字樓市場迎來升級、擴租良機，該趨勢已于2021年顯露，擴租及升級需求合計占比32.8%，見證部分再中心化和核心區(qū)樓宇升級的租賃成交。
分行業(yè)和區(qū)域看，鑒于政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)集聚、可租賃面積充裕及成本因素，2021年各行業(yè)跨區(qū)域靈活性表現(xiàn)各異。在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和城東北，金融業(yè)和TMT的需求同比增長最為顯著；而在金融城、大源，生命科學(xué)、零售貿(mào)易需求同比增長最顯著。
共享辦公和靈活辦公空間
租戶對物業(yè)組合靈活性的重視程度逐步提升，部分出于規(guī)避短期內(nèi)不確定性的需要，但更多是基于戰(zhàn)略層面的考慮。因此，共享辦公在租戶資產(chǎn)組合中的重要性提升。2021年，成都也見證這一趨勢，尤其是下半年，錄得各類共享辦公運營商積極擴租，合計約3.6萬平方米。就入駐行業(yè)來看，通過統(tǒng)計成都7大主要共享辦公品牌2021年新成交，TMT、生命科學(xué)及專業(yè)服務(wù)業(yè)為前三大主力需求，分別占比62%、12%、8%。
此外，就辦公空間設(shè)計，企業(yè)采用共享工位的意愿增強，并聚焦協(xié)作及空間使用效率。2021年，成都更多甲級寫字樓業(yè)主開始為租戶提供定制辦公產(chǎn)品，而靈活辦公空間的設(shè)計則是部分業(yè)主的競爭點之一。
展望未來，由于中國經(jīng)濟正加速推動新舊動能轉(zhuǎn)化以實現(xiàn)長期高質(zhì)量發(fā)展，各行業(yè)積極尋求新發(fā)展方向，或?qū)⒕S持調(diào)整基調(diào)，預(yù)計2022年成都寫字樓需求增長或有所放緩；但中長期來看，需求仍呈上升趨勢。
CBRE成都顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人黃璐表示，預(yù)計2022年，基建相關(guān)的國企、央企選址的活躍度將不斷攀升，而樓宇品質(zhì)、項目配套、業(yè)主背景是其選址得重點考量。就TMT而言，盡管部分細(xì)分行業(yè)調(diào)整，但整體仍將呈現(xiàn)向上發(fā)展態(tài)勢，如非K12學(xué)科類的在線教育、游戲及芯片研發(fā)等，該類租戶著眼于城南板塊，租金敏感度較低，但由于面積需求較大，故仍看重樓宇性價比。此外，2021年共享辦公/精裝辦公空間服務(wù)商保持活躍，于市場上積極尋樓。但由于現(xiàn)階段業(yè)主去化壓力逐步減少，故更看重坪效，使得運營商的拿樓成本增高、利潤空間縮小，最終成交案例較少。2022年，預(yù)計運營商仍積極擴張，并不排除與業(yè)主的合作模式愈發(fā)多元化發(fā)展。
得益于消費回流及成都作為中國消費第三城的吸引力，2021年成都零售物業(yè)市場整體呈回暖態(tài)勢，多個運營商通過輕重資產(chǎn)方式積極加碼布局、品牌首店不斷進駐。全年共迎來8個新項目開業(yè)，新增供應(yīng)約70萬平方米，其中次級、近郊商圈分別占比46%、54%；特別是近郊商圈，其新增面積同比大幅增長141.6%。目前近郊市場已由“填補空白”逐步邁入“競爭”的發(fā)展新周期，尤其是新都、郫都板塊。臨近年末，受疫情反復(fù)及消費內(nèi)需有所走弱影響，次級、近郊商圈錄得小波退租潮，加之個別新開業(yè)項目招租率不及預(yù)期，四季度空置率環(huán)比小幅上升0.4個百分點，至年末的7.2%。租金方面，受核心商圈春鹽租金持續(xù)上漲的拉動 （同比上漲0.6%），全市租金走勢迎來拐點，同比上漲0.1%，至每月每平方米372.7元。
社區(qū)商業(yè)添新一極
“2+N”商業(yè)新格局
隨著新增項目的多元化發(fā)展，成都零售物業(yè)市場將逐步形成“2+N”的商業(yè)新格局，即春鹽和交子公園自成具有強目的性的時尚核心極，和兩極之間地理、品牌、場景上的空隙，將由無數(shù)“社區(qū)屬性”商業(yè)項目填補。借此，商業(yè)市場或?qū)蓸O分化，或強目的性、或就近消費，且購物中心將不再是品牌唯一渠道，社區(qū)商業(yè)亦成為選擇。
煙火氣愈濃的城南“大社區(qū)”
2021年，交子公園商圈積極打造，吸引眾多品牌首店進駐，加之小資社區(qū)商業(yè)不斷涌現(xiàn)，城南商業(yè)的煙火氣愈發(fā)濃郁。2022年，將是交子公園商圈跨越式發(fā)展的一年，成都SKP即將開業(yè)，且諸多新形態(tài)的社區(qū)商業(yè)亦將呈現(xiàn)，如產(chǎn)業(yè)社區(qū)、歷史社區(qū)及商務(wù)社區(qū)等，進一步推高城南生活氣息。
社區(qū)商業(yè)，量與質(zhì)的上升周期
2021年社區(qū)商業(yè)迎來供應(yīng)高峰，新增供應(yīng)約49萬平方米，占比全市零售物業(yè)高達41.1%，而2022年仍有約37萬平方米的新增供應(yīng)，占比達26%。同時，運營商也繼續(xù)通過輕資產(chǎn)布局，如龍湖商業(yè)以輕資產(chǎn)模式簽約西城壹號。更值得關(guān)注的是，社區(qū)商業(yè)在開發(fā)機遇中不斷蛻變，并已打破傳統(tǒng)，迎來新的定義。物業(yè)形態(tài)設(shè)計更加融入消費者生活，如公園、社交場、夜生活等；零售業(yè)態(tài)占比顯著加大，并從過去相對單一的生鮮超市，逐漸開始承接購物中心外溢的零售品類；體驗業(yè)態(tài)亦不斷突破，強社交屬性場景紛紛落座；而餐飲業(yè)態(tài)，一方面積極承接街頭咖啡館、茶室、酒吧等能夠充分彰顯休閑風(fēng)格的品牌，另一方面積極引入外來網(wǎng)紅咖啡、甜品糕點以及連鎖奶茶等為周邊居民和上班族喜聞樂見的品牌。
在逐漸成型的“2+N”商業(yè)格局下，消費者習(xí)慣及喜好正發(fā)生巨大改變，使得運營商與零售商迎來了煥新升級的關(guān)鍵時刻。
零售新形態(tài)新業(yè)態(tài)
大場景，高辨識度，周邊融合
首先是零售形態(tài)，未來具有高辨識度的商業(yè)項目將自成主題及話題，吸引同定位品牌進駐，共造消費大場景；同時，商業(yè)形態(tài)進一步從物理層面融入周邊場景，以此更有效地為消費者生成自然、社交、生活之地。
小場景，個性化，靈活化
店鋪和公共區(qū)域皆是零售物業(yè)的小場景，愈發(fā)重要的交互關(guān)系碰撞出新的表達，并衍生更大的面積需求。首先，越來越多的運營商開始鼓勵品牌在自己的空間區(qū)域內(nèi)向消費者傳輸自己的獨特氣質(zhì)，以此形成一個個多元化的消費小場景，這亦衍生出更大的面積需求；其次，快閃店、限時店以及營銷活動已然從早期的錦上添花，變成運營商和品牌的重要戰(zhàn)略之一，這亦對公共區(qū)域使用頻次及面積需求更多，從而對未來零售物業(yè)形態(tài)設(shè)計產(chǎn)生影響。
消費者新畫像
2021年，零售新增需求占比50%。連鎖服飾品牌擴張放緩，取而代之的是凸顯獨立個性的服飾積極擴張，如買手店、獨立設(shè)計師品牌，或獨立男裝集合店等。為進一步引發(fā)潮流，服飾品牌紛紛在成衣和店鋪設(shè)計上走“本土化”策略，并發(fā)力社群營銷。悅己趨勢延續(xù)，歐美系高化品牌積極擴張，而內(nèi)資美妝集合店則逐步邁入飽和期。次文化大行其道，衍生強勁的相關(guān)消費需求，如該類文化的服飾、潮玩甚至是電子設(shè)備。
餐飲需求占比29%，排第二。網(wǎng)紅咖啡及街頭獨立咖啡品牌積極擴張，并不斷創(chuàng)造話題性和延展產(chǎn)品線，如發(fā)展周邊產(chǎn)品，或開設(shè)“日咖夜酒”門檔，迎合夜經(jīng)濟。國際網(wǎng)紅餐飲品牌持續(xù)進駐，通過高顏值和流量的網(wǎng)絡(luò)社群營銷，吸引消費者；而部分品牌則開始下沉至次級商圈。國潮當(dāng)?shù)�，新銳中式糕點矚目；成都本土餐飲崛起。優(yōu)質(zhì)垂類餐飲越發(fā)活躍，折射出消費者更渴求更加專注且專業(yè)（精細(xì)化）的飲食消費點，如燒鳥、天婦羅等。
體驗業(yè)態(tài)需求占比17%，其中沉浸式體驗成當(dāng)前最活躍的品類，如劇本殺、電競館等。健身運動已然成為消費者日常，但更聚焦于專業(yè)化的細(xì)分運動，或新型健身房，如超級猩猩、瑜伽館等。受潮流帶動，街舞館成為時尚，積極擴張。早教成新賽道，并不斷優(yōu)化細(xì)分內(nèi)容�？萍假x能，成為體驗業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型升級的利器。而主力店占比4%，主要是新能源汽車品牌延續(xù)活躍態(tài)勢，積極擴店，并成為購物中心的標(biāo)配。
展望未來，2022年成都零售物業(yè)市場將有10個購物中心合計約100萬的新增供應(yīng)，且核心、次級、近郊商圈三者平分秋色。預(yù)計需求將保持穩(wěn)定，而內(nèi)資及本土品牌的持續(xù)擴張將持續(xù)被關(guān)注。
CBRE西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示，成都零售物業(yè)市場不斷煥新升級。在交子公園商圈跨越式發(fā)展和社區(qū)商業(yè)新定義之下，整體市場的地理和渠道格局重塑，開啟運營商和品牌商的戰(zhàn)略新思考。同期，消費者畫像刷新，獨立個性、本地化、社群、國潮、次文化、沉浸式、夜經(jīng)濟等標(biāo)簽凸顯，帶動零售、餐飲及體驗業(yè)態(tài)涌現(xiàn)新的品類和營銷方式。我們相信，這多維度的煥新動能將支撐成都商業(yè)活躍度的持續(xù)攀升。
2021年成都倉儲物流市場新增供應(yīng)維穩(wěn)，迎來4個項目交付，合計約50萬平方米新增倉儲面積，同比上漲11.1%，且均落于青白江園區(qū)。全年倉儲需求顯著回暖，凈吸納量錄得約91萬平方米，同比增加91.3%，且需求規(guī)模為成都市場歷史第二峰值，并由此居2021年全國第二位。相應(yīng)地，空置率同比大幅下降9.7個百分點至6.4%，系2012年以來的新低。不斷增長的需求持續(xù)改善市場情緒，在核心園區(qū)新都、雙流的帶動下，市場平均租金于三季度止跌企穩(wěn)，并于第四季度邁入上行通道，環(huán)比上漲0.4%。全年來看，全市高標(biāo)庫平均租金亦僅下降1.0%，跌幅顯著收窄3.8個百分點；而雙流園區(qū)租金則實現(xiàn)正增長，同比上漲0.4%。
2021，轉(zhuǎn)折之年
供應(yīng)高峰在2021年迎來尾聲，成都高標(biāo)庫新增供應(yīng)將自2022年起維持低位；另一方面，剛性需求維持，帶動市場空置率在未來三年持續(xù)下行，預(yù)計將跌至歷史新低位。此外，近年來成都倉儲物流用地供給明顯放緩，拿地條件亦愈發(fā)嚴(yán)格，市場悄然進入存量時代。因此，市場供需天平的轉(zhuǎn)折之機將至，租金上漲動能有望在未來三年不斷蓄積。
宏觀層面，2021年是“十四五”開局之年，期間成渝地區(qū)的經(jīng)濟能級、消費市場規(guī)模和樞紐能力將繼續(xù)快速提升，為倉儲需求提供強勁的內(nèi)生動力。
新周期、新常態(tài)、新機遇
在新的發(fā)展周期，成都倉儲物流市場或?qū)⒊尸F(xiàn)新常態(tài)，亦預(yù)示著新機遇。
需求新驅(qū)動
2021年成都倉儲新增需求結(jié)構(gòu)為電商（41.4%）、三方物流（26.0%）、零售（20.6%）和制造業(yè)（12.0%），顯示出市場仍為消費主導(dǎo)型。其中，強勁且多元的消費動能驅(qū)動新興電商需求自2020年起快速增長，2021年63%的電商需求為社區(qū)團購或生鮮類電商。隨著電商在成渝自建倉峰值已過，租賃需求有望加速增長。另一方面，2021年制造業(yè)需求顯著增長9.2個百分點，折射出“成都智造”已初見成效，其中汽車及零部件倉儲需求最為活躍。得益于成渝合力培育具有國際競爭力的先進制造業(yè)集群，制造業(yè)倉儲需求方興未艾。
核心與新核心園區(qū)
隨著成都高標(biāo)庫供應(yīng)的未來維持低位，加之租戶對臨近終端市場、交通設(shè)施、制造商等的區(qū)位價值愈發(fā)看重，未來核心園區(qū)的價值將愈發(fā)凸顯。目前，核心園區(qū)價值已然顯現(xiàn)，其高標(biāo)庫租金已率先于2021年第四季度實現(xiàn)正增長。未來三年租金漲幅有望繼續(xù)隨有限的租賃面積而進一步放大，并驅(qū)動市場迎來一輪租戶的迭代，即較低承租能力的租戶外遷至周邊臨近的非核心園區(qū)。
值得關(guān)注的是，得益于成渝經(jīng)濟圈城鎮(zhèn)化加速和產(chǎn)業(yè)升級，成都倉儲物流市場或?qū)⒂楷F(xiàn)新的核心園區(qū)，如位于“東進”方向和汽車制造集聚區(qū)的成都龍泉園區(qū)。同時新興板塊崛起，即天府國際機場的空港園區(qū)，新增供應(yīng)預(yù)計54萬平方米。
CBRE成都顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人王蒙豪表示，在歷經(jīng)數(shù)年供需兩旺、去化優(yōu)先的發(fā)展基調(diào)后，2021年下半年成都倉儲物流市場迎來了周期性的轉(zhuǎn)折之機，供需天平翻轉(zhuǎn)，租金開啟上行通道，市場并由此迎來投資的窗口期。地理方面，城市核心園區(qū)的價值將愈發(fā)凸顯，并將迎來租金快速上漲周期；而次級園區(qū)也將隨著城鎮(zhèn)化進程加速而不斷鞏固其地理優(yōu)勢，并與核心園區(qū)在租戶更迭上加速有機搭配，共同搭建成都更合理健康及高效的倉儲基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。伴隨著‘十四五’發(fā)展大幕的開啟，特別是‘成渝經(jīng)濟圈’的歷史機遇，成都倉儲物流市場也將隨之迎來波瀾壯闊的新格局和新機遇。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
