第一太平戴維斯近日發(fā)布2021年四季度上海房地產(chǎn)市場回顧及展望指出，2021年上海商業(yè)辦公、零售年供應超百萬平方米，大宗成交近千億元，上海市場以多個里程碑數(shù)字圓滿收官2021。

　　上海寫字樓市場

　　全年凈吸納同比翻倍，接近歷史峰值

　　四季度，上海甲級寫字樓市場以量價齊升的局面收官。季內迎來包括瑞虹企業(yè)天地、旭輝企業(yè)大廈等七個項目的集中交付，合計66萬平方米辦公面積。需求活躍度依然不減，全年凈吸納達到140萬平方米，同比翻一番，直逼2015年的歷史峰值，這也使得2016-2020年市場連年供過于求的局面在2021年得到暫時緩解。鑒于此，年末全市空置率同比下降2.6個百分點至14.2%。

　　盡管市場整體向好，但細究之下，細分行業(yè)、商務區(qū)之間的分化猶存：短視頻業(yè)務現(xiàn)增長，長視頻行業(yè)遇瓶頸；內資化妝品企業(yè)積極擴張，部分外資彩妝租賃活動趨緩；南京西路、前灘、北外灘等熱點板塊需求強勁，個別非核心板塊凈吸納有所放緩。面對行業(yè)的進一步整合與洗牌，加之2022年仍有百萬量級供應，業(yè)主仍應適時調整策略以積極應對市場變化。

　　上海零售市場

　　供應觸頂加劇競爭 空置率降至疫前水準

　　上海市區(qū)零售市場2021全年迎來16個項目共139.4萬平方米新增供應，創(chuàng)下歷史供應高峰。其中第四季度有五個購物中心開業(yè)，為市場帶來44.1萬平方米新增供應。此外，位于南京西路商圈的中信泰富廣場完成升級改造，首層引入多個奢侈品牌首店或旗艦店；淮海中路商圈的新天地時尚也在季度內進行閉店升級，預計于2022年下半年更名為新天地時尚II重新開業(yè)。

　　全年平均租金累計上漲1.3%至26.5元，空置率同比下降1.7個百分點至8.5%，自疫情后連續(xù)七個季度保持下降趨勢，上海零售市場入駐率基本恢復至疫情前水平。休閑娛樂、汽車、運動及戶外在2021年品牌租賃需求提升顯著，為上海購物中心面積中整體占比同比增長前三位。

　　2022年上海市區(qū)購物中心預計有9個新增項目入市，總建筑面積約72.6萬平方米。新增項目包括萬象天地、金融街購物中心等，除位于真如的Love@大都會外，均為中小型購物中心。

　　上海物流市場

　　2021年物流投資活躍 2022年市場或迎大量供應

　　2021年全年新交付項目多位于金山、奉賢兩個子市場，共計新增供應約93.5萬平方米，推升全市高標倉存量達到727.8萬平方米。上海整體租金水平環(huán)比保持穩(wěn)定，錄得人民幣每平方米每月48.4元，租金水平較去年小幅上漲。空置率方面，第四季度隨著傳統(tǒng)購物季來臨，來自電商、第三方物流及快遞企業(yè)的新租需求上升，但大體量項目的交付推升全市整體空置率環(huán)比上升7.9個百分點至13.0%。

　　上海2022年預計金山及青浦等子市場仍有較大體量高標倉項目入市；此外，奉賢、嘉定等子市場預計亦有新增項目入市，計劃交付面積預計將超過百萬平方米，上海將迎來物流倉儲市場供應新高。大量新增供應的交付或將在短期內令消化端承壓。

　　資本市場來看，上海2021年全年共錄得四宗物流倉儲相關的大宗交易。包含凱德中國信托及深國際分別購入資產(chǎn)包中位于上海的兩個項目在內，共計成交金額估值約為人民幣25.4億元。在投資行為活躍的當下，資本方在選擇合適項目時亦日趨謹慎。

　　上海住宅銷售及租賃市場

　　一手銷售市場量價穩(wěn)健 高端租賃市場需求多元

　　2021年全年成交商品住宅1,058.2萬平方米，較去年上漲14.8%；成交價格同比微降1.1%，達到人民幣每平方米55,140元。全年土拍市場約6成涉宅土地成交位于五大新城板塊，而中心城區(qū)，尤其是楊浦、徐匯等區(qū)域也迎來了土地放量。預計2022年這些板塊將有多個新項目入市，對中心城區(qū)而言為改善客群帶來更多選擇；而對于五大新城則提供了可以匹配新增人口的住房需求。

　　隨著供需兩側政策“完全體”基本成型，市場已處于調控趨緊的末端，限購、限價、限貸、限售，甚至于土地市場的精細化拍地規(guī)則，都在努力擠壓投機空間的同時保障首套及改善需求得以釋放。2022年調控政策或在確保擠壓投機行為、進一步去杠桿的的同時，適度回旋以滿足市場合理的購房需求。

　　高端住宅租賃市場方面，2021年全年共計兩個項目413套新增服務式公寓入市，其中第四季度迎來雅詩閣森蘭服務公寓開業(yè)，為市場帶來203套新增供應。市場活躍度受季節(jié)因素影響有所放緩，服務式公寓平均租金下降1.4 %至每平方米每月268.3元，但較去年同期增長5.2%；空置率上漲2.4個百分點至15.1%，同比下降3.8個百分點。

　　2022年上海高端住宅租賃市場預計將迎來眾多服務式公寓新供應項目，包括希爾頓集團的上海首個康萊德酒店公寓、嘉華集團臻逸恒豐服務式公寓和雅詩閣旗下多個項目。新媒體、IT、生物科技等新興行業(yè)迅速發(fā)展，在為高端租賃市場帶來更為充沛的國內客戶需求的同時，也為供應端產(chǎn)品打造提出更高訴求。預計更多投資者及運營商將積極入局中高端租賃市場，帶來更為豐富的產(chǎn)品線及創(chuàng)新服務。

　　上海大宗投資市場

　　自用買家主導寫字樓成交 投資者集中關注基本面向好物業(yè)

　　盡管整體融資環(huán)境嚴峻，2021年上海投資市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)，合計總成交量達人民幣981億元，同比上升47%。境內投資者放緩投資步伐的同時，資金充沛的企業(yè)買家頻頻出手，收購物業(yè)自用，也有一些以投資為目的進行收購。企業(yè)買家集中在半導體制造企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、生物制藥企業(yè)。2021年自用買家占全部寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)成交量76%。而大部分的投資者目前重點關注包括物流、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命科學園及租賃住宅等基本面強，中長期需求及價值增長可觀的物業(yè)。

　　2021年11月末第二批中國基礎設施不動產(chǎn)投資信托基金入市，其中包括華夏越秀高速公路REIT和建信中關村產(chǎn)業(yè)園REIT，合計共募集人民幣50億元。由于首批中國基礎設施不動產(chǎn)投資信托基金市場表現(xiàn)超出預期，引發(fā)投資者對第二批房地產(chǎn)投資信托基金的追捧。房地產(chǎn)投資信托基金的成功推出預計將給整個物流市場帶來更多的流動性和活力。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc