細分行業(yè)分化驅動辦公需求新勢能，零售需求分化推動市場迭代。
今年以來，西安政府密集出臺的各項扶持、紓困、 維穩(wěn)政策有力助推西安招商引資、招大引強，引導各類產業(yè)資源精準、多點集聚，形成項目之間、 產業(yè)鏈之間的良性循環(huán)和有效銜接，“西"引力不斷升級。
2022年第三季度，細分行業(yè)表現(xiàn)分化驅動優(yōu)質寫字樓市場需求新動能，升級搬遷需求加速釋放；優(yōu)質零售市場不同零售形態(tài)差異化復蘇，場景分化加速商業(yè)品牌聚集更新;投資市場在城市利好政策加持下將吸引更多投資關注。CBRE世邦魏理仕西安研究部負責人趙凱悅
2022年第三季度，西安優(yōu)質寫字樓市場未錄得新增供應，整體市場體量仍維持在687.4萬平方米。其中甲級辦公樓體量為169萬平方米。需求方面，季內凈吸納量雖較去年同期有所下降，但環(huán)比上升8%，錄得逾2.2萬平方米，全市寫字樓整體空置率環(huán)比微降0.4個百分點，至32.2%。租金方面，由于教育退租潮仍在持續(xù)，部分項目仍持續(xù)調低租金預期，故本季度甲級寫字樓市場的可比租金環(huán)比下降0.5%。
分行業(yè)看，房地產及建筑業(yè)、金融業(yè)和TMT行業(yè)主導季內去化，分別占比27.5%，22.3%和14.2%。具體而言，季內，以建筑類企業(yè)支撐的房地產及建筑業(yè)主導新租需求。其中，以道路橋梁等交通建設類企業(yè)的升級需求為主導。都市圈的確立進一步加速了西安交通網(wǎng)絡的建設。據(jù)陜西省提出的目標，未來五年計劃完成綜合交通投資約5,000億元。其中西安今年在交通方面計劃完成投資超過150億元，一批新改建高速公路、功能完善干線公路及國道過境一級化的項目相繼提上日程。宏觀的利好信息激發(fā)基建類建筑企業(yè)需求的增長，隨著西安都市圈快速通勤網(wǎng)建設的提速，未來此類租戶的升級擴租趨勢將有所延續(xù)。其次，在西安連續(xù)出臺《關于促進股權投資行業(yè)發(fā)展的若干措施》、《西安市金融支持經濟穩(wěn)增長工作措施》等一系列政策措施以優(yōu)化金融營商環(huán)境，打造“創(chuàng)投之都”的城市名片。借此契機，創(chuàng)投及融資類新興金融機構的租賃需求出現(xiàn)大幅度增長，成為金融類企業(yè)租賃需求增長新動力�？萍夹旅襟w需求較上季度有較大幅度增長，通訊類企業(yè)的新設立及擴租需求支撐季內TMT類租賃需求的增加。在華為、中興等龍頭企業(yè)的帶動下，產業(yè)鏈上眾多知名企業(yè)持續(xù)進入西安或拓展西安市場，衍生大量辦公需求，逐漸成為TMT類租賃需求新動能。
行業(yè)震蕩加速釋放升級搬遷需求。線上教育類租戶的退租仍在持續(xù)。本季度市場錄得近7,200平方米的退租面積。然而，在新增供應持續(xù)短缺的環(huán)境下，行業(yè)震蕩釋放的大量優(yōu)質辦公面積進一步釋放了升級搬遷需求。其中，高新區(qū)本季度承接了近一半的跨區(qū)域升級需求。同時，甲級樓宇間的升級趨勢愈加明顯，本季，甲級辦公樓間由于樓齡、硬件、服務等差異化引起的升級需求較一季度上升近一倍。甲級樓宇項目表現(xiàn)持續(xù)兩極分化，或將造成強者恒強的樓宇經濟不均衡發(fā)展局面。
展望未來，四季度西安或將有多棟優(yōu)質甲級辦公樓入市，西安優(yōu)質寫字樓市場或將迎來供應小高峰，大量優(yōu)質租賃面積的入市將刺激潛在市場需求的釋放；同時經濟新周期下產業(yè)結構的持續(xù)升級將衍生更多元的需求主體，優(yōu)質寫字樓市場辦公需求將持續(xù)演變。
CBRE西安及鄭州顧問及交易服務部|辦公樓負責人孫奇表示：
“新基建的加快建設及和行業(yè)的利好政策將進一步促進寫字樓市場的復蘇。中大型企業(yè)的辦公需求或將加速落地，同時疫后部分行業(yè)優(yōu)勝劣汰所脫穎而出的優(yōu)質企業(yè)的辦公需求亦有望投落于甲級寫字樓，進一步釋放升級需求。因此，業(yè)主應積極把握復蘇契機，提供更具柔性的租賃條款和更多元的空間與服務�！�
2022年第三季度，西安零售物業(yè)市場未錄得新增供應，疫情的反復致使部分項目工期延長，招商進程滯緩，繼而推遲交付。需求方面，零售業(yè)態(tài)占比48.3%，買手店及集合店積極布局西安市場，季內錄得HOWOW D2Y、KNOWIN等潮流集合店西安首店開業(yè)，引領Z世代消費潮流；運動戶外品牌持續(xù)發(fā)力，愈發(fā)聚焦如瑜伽、徒步等細分專業(yè)領域，季內錄得MAIA ACTIVE、猛犸象、始祖鳥等品牌登陸拓展西安零售市場。餐飲業(yè)態(tài)占比37.1%，以地方菜系及火鍋類品牌的新增需求為主。同時，本季度頗受資本青睞的咖啡品牌持續(xù)加碼西安市場，Manner及M stand等國內品牌標桿項目加速布局。體驗業(yè)態(tài)占比8.9%，沉浸式體驗仍為主流，在融合多業(yè)態(tài)的嘗試下，衍生親子、運動、電競等更多細分場景。
由于部分核心區(qū)域百貨項目出現(xiàn)大面積退租，疊加品牌擴張需求疲軟，全市凈吸納量錄得負值。相應地，市場整體空置率環(huán)比上升0.5個百分點至9.3%；購物中心首層平均租金延續(xù)下行趨勢，環(huán)比下跌0.8%。
不同零售形態(tài)差異化復蘇。在宏觀環(huán)境波動的形勢下，消費者對不同類型零售物業(yè)需求出現(xiàn)分化。消費回流、降級和品牌庫存積壓使得奧特萊斯以更高的性價比愈加受到消費者的青睞。獨特的建筑形態(tài)及特色餐飲，疊加“微度假” 等消費新風向的助推，奧特萊斯型購物中心率先復蘇，砂之船等項目本年度均實現(xiàn)兩位數(shù)的增長速率。各種利好因素的疊加使得奧特萊斯型購物中心迎來戰(zhàn)略性擴張機遇，除西安目前已開業(yè)的7個奧特萊斯外，未來仍將有如曲江砂之船，永安渠砂之船等三到四座奧特萊斯項目陸續(xù)入市。
場景分化加速商業(yè)品牌聚集更新。隨著消費者訴求的持續(xù)演變，各類零售物業(yè)的業(yè)態(tài)也開始隨著客流構成、消費需求的不同進行市場化的調整和迭代。在奧特萊斯承載更多剛性消費需求的同時，購物中心則開始從“渠道”進階成“社交休閑場”，通過持續(xù)增加餐飲、娛樂體驗業(yè)態(tài)占比，提高區(qū)域及物業(yè)整體的休閑、社交屬性。同時，在品牌迭代加速的新周期，更多如KNOWIN、MAIA ACTIVE等構建多種生活方式、具有明顯社群導向的線上、潮流新興品牌在資本的加持下涌入如賽格，大悅城，熙地港等城市中心或區(qū)域中心的優(yōu)質項目，加速優(yōu)質項目品牌更新；如始祖鳥、Air Jordan等已進入西安零售市場多年的運動潮流品牌則持續(xù)整合店鋪資源，在核心區(qū)域的優(yōu)質項目中布局“雙店”甚至“三店”，品牌聚集效應顯現(xiàn)。
2022年第四季度將有33.7萬平方米新增供應集中入市，而在不確定的宏觀事件的影響下，新增供應中或將有近三分之一的未來供應推遲至2023年，形成供應高峰。同時，繼龍湖、益田之后，鑫苑大都匯于本季被萬達接管，運營商在西安的輕資產擴張步伐加速。頭部運營商的持續(xù)加碼說明投資者對西安市場的信心在挑戰(zhàn)下仍然積極。未來，隨著頭部開發(fā)商輕、重資產的陸續(xù)落地將帶來更加多元的物業(yè)形態(tài)，西安零售物業(yè)市場或將邁入新一輪的調整及迭代期。
CBRE西安及鄭州顧問及交易服務部|商業(yè)負責人何易峰表示：
“雖自2022年以來，疫情的反復導致西安城市消費活力有所下降。受惠于政府出臺的消費扶持措施、向市民發(fā)放千萬元消費券刺激消費等，西安零售市場仍有望加速復蘇。同時，國內零售市場涌現(xiàn)的創(chuàng)新概念新興品牌正加速傳導至新一線城市，為西安帶來更多新場景新生態(tài)，撬動西安商業(yè)潛力，賦能西安國際消費中心城市的建設。”
下半年，西安大宗交易市場的活躍度有顯著提高，本季錄得一宗大宗交易，同時有兩到三宗交易正在進行。目前已經成交及正在進行的交易均為資產交易，購置的標的仍以優(yōu)質寫字樓為主，但更多的產業(yè)園項目也在尋求交易機會，并且日益受到關注。在疫情和房地產行業(yè)宏觀調控雙重因素的影響，開發(fā)商對于現(xiàn)金流的追求令大宗交易的供應端將持續(xù)增加，除寫字樓外，產業(yè)物業(yè)及零售物業(yè)的可出售項目也有所增加，為大宗物業(yè)交易市場活躍度提升打下基礎。全國來看，隨著資本持續(xù)聚焦新經濟地產，西安產業(yè)地產體量的增加及成熟度的提升或將迎來更多投資關注。
CBRE西安及鄭州分公司董事總經理李健表示：
“市場基本面的持續(xù)復蘇有望帶動大宗交易市場的投資活躍度與資產多樣化水平同步提升，而寫字樓租賃市場的持續(xù)復蘇反彈也有望進一步提升投資者對于西安寫字樓物業(yè)的投資熱度。隨著國內公募REITs的進一步成熟，產業(yè)園區(qū)、物流倉儲等物業(yè)類型將進一步吸引投資者的關注和加碼�！�
來 源： CBRE世邦魏理仕
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