2022年北京寫字樓市場第三季度回顧：
1 疫情有效控制下市場需求略有好轉(zhuǎn)，甲乙級寫字樓市場凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，但因需求乏力并未阻止租金的下挫。
2 為提振去化和挽留客戶，部分項(xiàng)目業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金，使得全市甲級及乙級寫字樓市場平均租金環(huán)比均明顯下降。
3 第三季度乙級辦公樓市場迎來兩宗項(xiàng)目入市，由于提前鎖定租約，并未釋放新的可租賃面積。
4 因內(nèi)部整合導(dǎo)致部分集團(tuán)性企業(yè)子公司退租重組合并，多個商圈空置率有明顯上漲致使整體市場空置率達(dá)到15.6%。
供給節(jié)奏放緩，城市更新項(xiàng)目
近兩年內(nèi)將承擔(dān)更多需求
據(jù)世樺嘉潤C(jī)CRA執(zhí)行董事總經(jīng)理李芳月女士介紹，2022年第三季度，位于三元橋/亮馬河商圈的國際創(chuàng)新融通大廈和中關(guān)村商圈的盈都大廈D棟城市更新項(xiàng)目竣工交付，北京乙級寫字樓市場新增約11.8萬平方米體量。
受北京疫情對施工進(jìn)度的拖延影響，北辰中心、恒通商務(wù)中心C3C4項(xiàng)目（之所ICC）等新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于今年年底集中入市。
需求：TMT行業(yè)需求放緩
內(nèi)資金融行業(yè)有力支撐
在需求端，李芳月女士表示，受益于疫情的有效控制和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢，租賃需求的持續(xù)復(fù)蘇，提振北京甲級及乙級寫字樓市場活躍度，凈吸納量均由負(fù)轉(zhuǎn)正。甲級寫字樓市場第三季度凈吸納量達(dá)到約2.4萬平方米，乙級寫字樓市場凈吸納量錄得2.9萬平方米。由于企業(yè)降本增效的影響，付租能力有所減弱使得乙級寫字樓市場備受關(guān)注，錄得凈吸納量環(huán)比顯著提升。
在需求來源方面，世樺嘉潤C(jī)CRA的數(shù)據(jù)顯示，科技與金融行業(yè)依舊是北京寫字樓市場需求的最主要來源，二者在全市成交租賃面積中的占比合計(jì)達(dá)78%。
其中，科技行業(yè)成交面積占雖比往期數(shù)據(jù)有所降低，但仍居于首位，錄得43%。
金融行業(yè)成交面積占比持續(xù)增長，其中第三季度金融業(yè)成交面積占比達(dá)到35%。得益于高精尖、生命科學(xué)等產(chǎn)業(yè)新動能不斷增強(qiáng) ，如生物醫(yī)藥、元宇宙等行業(yè)選址偏好錯位于傳統(tǒng)寫字樓商圈，多集中于亦莊、昌平等園區(qū)。此外外遷、拿地自建、戰(zhàn)略合作或成選址關(guān)鍵字。
商圈熱度
就商圈而言，CBD在第三季度達(dá)成金融行業(yè)多元化集團(tuán)等租賃成交令其成交面積占到全市總量的21%，居各商圈首位。
得益于TMT、教育行業(yè)等大面積的租賃成交，中關(guān)村商圈第三季度成交表現(xiàn)亮眼，新租賃成交面積占比僅次于CBD商圈，錄得17%。
由于證券、銀行企業(yè)的遷入及擴(kuò)租，金融街新租賃成交面積占比提升明顯，在全市各商圈中排名第三，錄得13%。
空置率
在空置率方面，世樺嘉潤C(jī)CRA副總裁徐榮卿先生認(rèn)為，由于中關(guān)村、東二環(huán)商圈良好的去化情況，北京甲級寫字樓市場空置率錄得環(huán)比下降0.2個百分點(diǎn)；雖有新項(xiàng)目交付入市，市場需求的回暖令乙級寫字樓市場平均空置率環(huán)比下降0.4個百分點(diǎn)。
就甲級寫字樓市場各商圈而言，中關(guān)村和東二環(huán)商圈迎來互聯(lián)網(wǎng)科技新租戶入駐，使得兩個商圈甲級寫字樓市場平均空置率分別環(huán)比降低4.4和2.2個百分點(diǎn)。麗澤商務(wù)區(qū)和CBD商圈緊隨其后，空置率第三季度環(huán)比分別降低1.5和0.8個百分點(diǎn)。
因內(nèi)部整合導(dǎo)致部分集團(tuán)性企業(yè)子公司退租重組合并，長安街商圈和亞奧商圈的空置率有明顯漲幅，第三季度分別上漲2.2和1.7個百分點(diǎn)至17.1%和17.8%。亮馬河、望京/酒仙橋以及金融街商圈空置率也有一定升高。
租金：
在租金方面，徐榮卿先生分析，面對激烈的市場競爭，租賃活躍度的緩慢復(fù)蘇，部分項(xiàng)目業(yè)主繼續(xù)下調(diào)項(xiàng)目租金，加速去化以挽留優(yōu)質(zhì)客戶，使得全市甲級及乙級寫字樓市場平均租金環(huán)比均明顯回落。
受此影響，北京甲級寫字樓市場的平均租金本季度環(huán)比下調(diào)0.9%至 345.3元每平方米每月。
北京乙級寫字樓市場的平均租金錄得人民幣207元每平方米每月，季度環(huán)比下調(diào)1.6%。在全市甲級寫字樓市場各商圈中，受頭部科技企業(yè)整合的持續(xù)影響，望京/酒仙橋商圈的租金環(huán)比降幅較多，達(dá)到約4.3%。
2022年北京寫字樓市場未來展望
1 在當(dāng)前相對平淡的租賃市場行情下，第四季度預(yù)計(jì)將有共計(jì)30萬平方米的新項(xiàng)目入市。其中約20萬新增供應(yīng)將投放乙級寫字樓市場，受此影響，年底乙級市場空置率或?qū)⑿》?/P>
2 會議后助企紓困幫扶力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，但從政策向傳導(dǎo)至租賃市場仍需時間。
3 年尾效應(yīng)將導(dǎo)致市場存量競爭加劇，租戶獲得更多的議價空間。
據(jù)世樺嘉潤C(jī)CRA總裁王剛預(yù)測，2022年第四季度，北京寫字樓市場預(yù)計(jì)將迎來合計(jì)近30萬平方米的新增供應(yīng)，其中甲級寫字樓市場的供應(yīng)量約為9.2萬平方米，來自亞奧商圈。新項(xiàng)目的入市或?qū)⒗^續(xù)推高甲級市場空置率。乙級寫字樓市場新增供應(yīng)約20.8萬平方米，來自望京商圈。該商圈大量新項(xiàng)目入市，或?qū)⑹乖撋倘σ壹墝懽謽鞘袌隹罩寐蔬M(jìn)一步承壓。
世樺嘉潤C(jī)CRA預(yù)測，全市甲級寫字樓市場空置率將微升至16.2%左右。空置率的提高對平均租金水平也將造成下行壓力，得益于中央商務(wù)區(qū)及麗澤商務(wù)區(qū)等商圈未來租金漲幅仍將領(lǐng)先于其他商圈，全市甲級寫字樓平均租金將繼續(xù)保持平穩(wěn)。
除此之外，非核心商圈的產(chǎn)業(yè)園或?qū)⒊掷m(xù)受到新動能行業(yè)的高度青睞。新動能行業(yè)頭部企業(yè)關(guān)注拿地自建、自用收購將為北京大宗交易提供新機(jī)遇。
就現(xiàn)有空置率而言，目前北京寫字樓市場仍偏向于租戶市場，租戶可選擇的項(xiàng)目及租金水平均有較多的選擇性和談判空間。因此，世樺嘉潤C(jī)CRA建議有搬遷整合、擴(kuò)租或續(xù)租需求的租戶，應(yīng)積極把握租金下調(diào)的最后窗口期，以理想的價格鎖定心儀項(xiàng)目和長期租約，實(shí)現(xiàn)成本節(jié)省和企業(yè)形象升級。
來 源：世樺嘉潤C(jī)CRA
