租賃市場(chǎng)穩(wěn)步提升 第三方物流與電商領(lǐng)跑需求市場(chǎng)

　　隨著整體消費(fèi)需求的持續(xù)提升，二季度中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)租賃活動(dòng)保持強(qiáng)勁。在仲量聯(lián)行追蹤的25個(gè)主要市場(chǎng)中，第二季度總計(jì)共錄得凈吸納量180萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)80%。

　　從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)貢獻(xiàn)了二季度全國(guó)最高的凈吸納量，超過(guò)70萬(wàn)平方米，主要受益于上海、南京、嘉興和蘇州強(qiáng)勁的租賃需求和新增供應(yīng)入市的共同作用。成渝地區(qū)也因?yàn)槌掷m(xù)的新增供應(yīng)和相對(duì)較多的可供租賃面積，本季度凈吸納量超過(guò)45萬(wàn)平方米。廣州、佛山和東莞活躍的租賃活動(dòng)使大灣區(qū)的凈吸納量接近34萬(wàn)平方米。

　　從行業(yè)來(lái)看，第三方物流與電商繼續(xù)領(lǐng)跑本季度租賃市場(chǎng)，生鮮電商和社區(qū)團(tuán)購(gòu)的倉(cāng)儲(chǔ)需求保持活躍。

　　受線上消費(fèi)需求增長(zhǎng)的推動(dòng)，與其關(guān)系密切的第三方物流保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭，領(lǐng)跑了本季度的租賃市場(chǎng)，各地小型物流公司和多點(diǎn)布局的全國(guó)性物流公司貢獻(xiàn)了大部分租賃活動(dòng)。

　　隨著消費(fèi)者信心的恢復(fù)以及6.18網(wǎng)購(gòu)節(jié)的增量需求，傳統(tǒng)實(shí)體零售、綜合性電商和生鮮生活類電商業(yè)務(wù)拓展迅猛，帶動(dòng)租賃需求的增加。二季度，我們?cè)诜鹕�、廣州及周邊市場(chǎng)錄得一主要面向海外市場(chǎng)的服裝類即時(shí)零售平臺(tái)的租賃成交；同時(shí)，多家生鮮生活類電商企業(yè)持續(xù)在全國(guó)范圍內(nèi)擴(kuò)張租賃面積。

　　二季度制造業(yè)需求總體強(qiáng)勁，尤為值得關(guān)注的是，該行業(yè)的主要租賃成交來(lái)自于新能源汽車制造商和汽車零配件企業(yè)。

　　空置率未受大量新增供應(yīng)影響 租金增長(zhǎng)趨于穩(wěn)定

　　2021年第二季度，仲量聯(lián)行追蹤的全國(guó)主要物流市場(chǎng)的新增供應(yīng)大幅增長(zhǎng)至200萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于一季度的80萬(wàn)平方米。從主要城市群來(lái)看，本季度長(zhǎng)三角和成渝地區(qū)提供了超過(guò)65%的新增供應(yīng)，上海、武漢、成都、重慶幾個(gè)大型項(xiàng)目的完工為這些城市各貢獻(xiàn)了超過(guò)20萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)；京津冀與大灣區(qū)的新竣工項(xiàng)目相對(duì)較少。

　　得益于本季度活躍的市場(chǎng)氛圍和強(qiáng)勁的租賃需求，在供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)的情況下，整體的空置率依舊保持平穩(wěn)，維持在15.2%。同時(shí)，租戶更青睞一線核心城市的物業(yè)，其空置率下降至4.6%，為近年來(lái)的低位水平。

　　從具體區(qū)域角度來(lái)看，京津冀地區(qū)受北京和天津新增需求相對(duì)小于新增供應(yīng)的影響，空置率小幅上升，而大灣區(qū)的空置率則受廣州二季度新簽的租賃成交而進(jìn)一步下降。與上季度相比，長(zhǎng)三角和成渝地區(qū)雖出現(xiàn)大量新增供應(yīng)，但強(qiáng)勁的租賃需求使空置率出現(xiàn)小幅降低。在中西部地區(qū)，西安市場(chǎng)因租賃需求旺盛，空置率進(jìn)一步下降；而武漢市場(chǎng)的空置率則由于大量新增供應(yīng)和有限的需求而持續(xù)走高。

　　二季度整體物流市場(chǎng)租金保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但漲幅仍遠(yuǎn)低于疫情前水平且主要城市租金情況持續(xù)分化。其中一線物流樞紐的租金受益于強(qiáng)勁的租賃需求，租金增速呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，北京、廣州、深圳和上海租金季度環(huán)比分別上漲1.3%，1.3%，1.0%和0.8%。而在新增供應(yīng)較大的城市，租金雖有下降，但降幅已逐漸放緩。

　　投資市場(chǎng)熱度持續(xù)上升

　　受益于良好的租賃需求基本面及長(zhǎng)期增長(zhǎng)前景預(yù)期，二季度資本市場(chǎng)熱度持續(xù)上升。境內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者和開(kāi)發(fā)商積極尋找機(jī)會(huì)進(jìn)入核心物流市場(chǎng)，包括購(gòu)買(mǎi)主要物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)組合和與物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達(dá)成合作關(guān)系。二季度記錄到幾宗物流資產(chǎn)交易，其中包括保德信與新宜中國(guó)共同完成兩筆中國(guó)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的收購(gòu)交易，分別是收購(gòu)位于南京的物流園以及上海和廊坊用于開(kāi)發(fā)高品質(zhì)成熟物流倉(cāng)儲(chǔ)的土地。此外，新宜中國(guó)與高盛共同宣布，雙方將聯(lián)合收購(gòu)兩批中國(guó)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，合作項(xiàng)目地點(diǎn)均位于重要樞紐城市，包括鄭州、昆山等。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行JLL

編輯：wangdc