2021年第二季度，杭州甲級辦公樓市場受新增供應(yīng)及需求表現(xiàn)影響，市場整體空置率小幅上升；貿(mào)易及電商需求占季度新增需求主導(dǎo)；業(yè)主對市場預(yù)期表現(xiàn)樂觀，甲級辦公樓租金環(huán)比小幅攀升。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，二季度錄得一個新增零售物業(yè)入市；首店效益持續(xù)，餐飲、時尚及兒童業(yè)態(tài)成為存量物業(yè)品牌招商調(diào)整主力，泛娛樂社交業(yè)態(tài)受到青睞。
仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢分公司總經(jīng)理辛毅表示：“四月初，杭州迎來本世紀(jì)規(guī)模最大的一次行政區(qū)域優(yōu)化調(diào)整，對杭州城市空間發(fā)展格局做了進(jìn)一步的明確，對資源要素的流動和配置給予了巨大的發(fā)展空間。杭州在長三角一體化國家發(fā)展戰(zhàn)略上始終占據(jù)重要地位，預(yù)計未來杭州在區(qū)域協(xié)同發(fā)展的長期目標(biāo)上將產(chǎn)生更大的效能。”
優(yōu)質(zhì)辦公樓
2021年上半年全市僅兩個新增項目入市；二季度甲級辦公樓市場錄得凈吸納量約2.2萬平方米，市場整體走勢維持平穩(wěn)。總體量方面，截至2021年6月底，全市甲級和乙級項目共計501.6萬平方米，其中甲級辦公樓230.4萬平方米，乙級辦公樓271.2萬平方米。新增供應(yīng)方面，上半年僅黃龍萬科中心E/F棟及濱綠大廈-綠城兩個新增項目入市，較2019年同期減少41.5%。由于項目在區(qū)域內(nèi)較高的軟硬件品質(zhì)及業(yè)主高價惜租心理，現(xiàn)階段兩項目入駐率相對不高，但未來有大宗租賃潛力。乙級市場仍無新增供應(yīng)入場，使得整體市場當(dāng)期去化壓力大大減小。二季度甲級辦公樓空置率為22.4%，環(huán)比上升0.4個百分點(diǎn)；乙級辦公樓空置率為14.4%，環(huán)比下調(diào)0.3個百分點(diǎn)。
二季度總體租賃需求進(jìn)入調(diào)整階段，但細(xì)分電商行業(yè)需求持續(xù)旺盛。由于頭部科技新媒體企業(yè)的大幅擴(kuò)張需求在一季度充足釋放，以及核心商圈大面積高性價比空置面積逐漸稀缺，二季度大型企業(yè)成交量縮減。在小面積企業(yè)需求成交維持穩(wěn)定的情況下，租賃成交量小幅下滑，市場進(jìn)入短期蓄勢調(diào)整期。行業(yè)細(xì)分來看，科技新媒體行業(yè)依然占據(jù)新增需求成交焦點(diǎn)，二季度占比達(dá)近38%，與上季度不同的是，中小型電商企業(yè)成為成交主流。
短期中小零售電商企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張，主要是受東南亞產(chǎn)業(yè)癱瘓造成的零售產(chǎn)品海外需求激增，以及國際物流恢復(fù)、Tik Tok的解封預(yù)期和出海獨(dú)立站KOL的興起等疊加效應(yīng)的影響。同時，零售貿(mào)易細(xì)分類錄得租賃新增需求比例達(dá)14%，位列季度需求第二位。另一方面，基于證券及傳統(tǒng)金融服務(wù)在年初基本完成布點(diǎn)計劃，二季度金融服務(wù)成交比例縮減，錄得不到14%的季度新增需求比。在三胎政策的積極推行和校外教育行業(yè)的整改需求下，在線教育行業(yè)大跨步擴(kuò)張趨勢停滯，季度需求占比小于1%。
第二季度，基于存量項目去化壓力暫緩影響，杭州甲級辦公樓市場租金維持小幅度攀升。截至6月末，甲級辦公樓凈有效租金為4.4元每平方米每天，環(huán)比上升0.2%，同比下降0.4%；乙級辦公樓凈有效租金報3.5元每平方米每天，環(huán)比下降0.3%，同比下降1.6%。
多數(shù)業(yè)主反應(yīng)上半年帶看客戶量回暖明顯，市場情緒樂觀，未來預(yù)期高，市場中賣方議價力持續(xù)提高。土拍方面，五月初杭州首輪集中土拍交易結(jié)束，多個熱點(diǎn)地塊塵埃落定，政府傾向于將住宅及商業(yè)用地捆綁及賦予TOD、未來社區(qū)等概念給予開發(fā)商宣傳空間和盈利空間。SKP奧體項目及綠汀路TOD華潤項目最終落槌，加上一季度成交的西站南北樞紐超高層樞紐項目及世紀(jì)城建工EIC等幾個熱點(diǎn)新興商圈的標(biāo)桿項目，預(yù)計未來五到六年內(nèi)杭州將迎來超過50萬方的新增優(yōu)質(zhì)辦公體量。
2021年優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：下半年預(yù)計將有5個優(yōu)質(zhì)辦公樓項目共計約46萬平方米體量入市，其中三個甲級辦公樓項目包括中國人壽、萬象世界中心及英藍(lán)國際金融中心項目，預(yù)計帶來30萬方新增體量。年內(nèi)甲級辦公樓租金預(yù)計震蕩上行，而受未來幾年持續(xù)高新增供應(yīng)帶來的市場競爭影響，預(yù)計中期年均漲幅將不超過兩個百分點(diǎn)。仲量聯(lián)行杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“杭州輕工業(yè)生產(chǎn)交易及互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)展的深厚基礎(chǔ)，在本輪電商跨境貿(mào)易熱潮中占據(jù)一席之地，預(yù)計短期內(nèi)將帶動一批新需求。”
商務(wù)園區(qū)
短期新增供應(yīng)回落，需求端持續(xù)活躍，市場平均租金持續(xù)上漲。供應(yīng)端來看，2021年上半年共有7個新增項目入市，為市場帶來36.6萬平方米新增供應(yīng)體量，環(huán)比減少9.0萬平方米。需求端來看，上半年錄得商務(wù)園區(qū)凈吸納量近56萬平方米，環(huán)比漲幅約3.8%。市場短期供不應(yīng)求，整體空置率回落至10.9%，環(huán)比下調(diào)1.9個百分點(diǎn)。各板塊的零售貿(mào)易電商企業(yè)及互聯(lián)網(wǎng)新媒體企業(yè)的需求擴(kuò)張趨勢持續(xù)強(qiáng)勁，截至二季度末，整體園區(qū)市場平均租金上升至2.17元每平方米每天，環(huán)比增長超1.8個百分點(diǎn)。
零售物業(yè)
二季度首店效益不減，餐飲、時尚及兒童業(yè)態(tài)成存量物業(yè)品牌招商調(diào)整主力，泛娛樂社交業(yè)態(tài)備受關(guān)注。從業(yè)態(tài)來看，餐飲占開業(yè)店鋪39%，小面積標(biāo)準(zhǔn)化簡餐及包點(diǎn)飲料成為入駐主流：霸蠻米粉、子固路拌粉、瀘溪河、蘇小柳、KUMO KUMO首進(jìn)杭州；獲得融資的精品咖啡系Mstand及algebraist coffee首進(jìn)杭州各開三店。時尚業(yè)態(tài)方面，季度新增開業(yè)比例達(dá)27%，潮流品牌如全國首店2AM、CHUU，運(yùn)動品牌如Adidas、MLB、Champion、Fila紛紛落店。泛娛樂休閑社交業(yè)態(tài)或成零售物業(yè)新標(biāo)配，Manas餐酒吧、劇本殺體驗店MOSS7 和謀局密室逃脫入駐Ins.Park，紅Lounge、鉑晶宮入駐城西銀泰，來福士GAME BIG密室正式開業(yè)。
受二季度新增零售項目入市影響，季度凈吸納量創(chuàng)兩年新高。位于城北商圈的融創(chuàng)Ins. Park作為二季度唯一新增零售物業(yè)，于六月入市，帶來7萬方新增零售體量。除了以露天回廊及玻璃盒子的組合建筑形式吸引打卡外，其穿插其間的多個展覽市集和主打潮玩及夜生活休閑的主題也迎合了城北零售商圈發(fā)展導(dǎo)向。截至二季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售市場空置率小幅下調(diào)至8.8%，環(huán)比降幅0.2個百分點(diǎn)。受新增項目入市影響及存量項目普遍營運(yùn)趨穩(wěn)，季度凈吸納量創(chuàng)兩年內(nèi)新高，報70,656平方米。
受積極消費(fèi)政策引導(dǎo)及零售業(yè)態(tài)持續(xù)調(diào)整的雙重作用，全市零售物業(yè)租金走勢維持平穩(wěn)。四月起，各新行政區(qū)劃積極開展以數(shù)智消費(fèi)概念為首的全商圈聯(lián)合促銷活動及夜間經(jīng)濟(jì)倡導(dǎo)，產(chǎn)生了積極效果。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金下跌趨勢出現(xiàn)拐點(diǎn)，首層凈有效租金錄得20.3元每平方米每天，環(huán)比維持平穩(wěn)。
2021年零售物業(yè)市場展望：下半年預(yù)計將有4個優(yōu)質(zhì)零售項目合計近40萬平方米入市，主要集中在濱江及錢江世紀(jì)城，區(qū)域零售氛圍有望迅速崛起。中期來看，未來三年年均新增入市零售體量將維持在30萬方左右，滿足了各新興商圈的消費(fèi)升級需求，去化及租金成長空間較強(qiáng)；從長期來看，預(yù)計到2025年前后，將有近60萬方的高標(biāo)準(zhǔn)項目入市，市場也將朝著多元化的方向發(fā)展。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
