2021年上半年上海寫字樓市場供應恢復，同比增長245%。期待已久的濱江優(yōu)質供應和各項優(yōu)惠政策驅動市場升級擴張的進一步演化，整體凈吸納量已超去年全年水平。細分市場看，“十四五”重點推進的濱江發(fā)展帶如前灘，徐匯濱江和世博后灘上半年表現(xiàn)亮眼，前灘更已成為浦東空置率最低片區(qū)，錄得13.0%；核心拓展區(qū)及其次中心項目多點開花，品質升級需求漸增，多極發(fā)展態(tài)勢明顯；而核心商務區(qū)中陸家嘴和南京西路以內部同級搬遷擴租為主，表現(xiàn)較為積極。至此，全市空置率累計下調1.9%，至17.8%。
行業(yè)需求方面，內資企業(yè)占比進一步提升，以TMT包括互聯(lián)網科技、新媒體、電商等升級擴張為主導；其次，部分外資主力需求核心區(qū)位逆勢發(fā)展，其中開放政策落實下外資金融業(yè)整合升級需求漸增，同時境外旅游消費回流，致使外資消費品類如快消、奢侈品亦呈擴租趨勢。從成交類型與區(qū)位看，搬遷擴租需求占比近六成，其中搬遷類型約70%為升級需求。供應充沛的北外灘及前灘與租金激勵增多的淮海中路及世紀大道則是兼具區(qū)位和品質提升的目的地，不乏來自于商務園區(qū)及其他次級樓宇的選址案例。此外，政府引領資本在高科技產業(yè)流動的背景下，為大面積去化形成愈加重要作用。租金表現(xiàn)上，入駐率攀升的熱門地點實現(xiàn)不同程度的租金上揚，如前灘，外灘，五角場。全市租金報價較去年底下調0.5%，同期跌幅明顯收窄。隨著業(yè)主定制裝修和輕資產運營的普及化，裝免適用期限呈下調趨勢，其成交租金可在毛胚交付上實現(xiàn)每天每平方米0.5-2元程度上浮。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務|辦公樓部負責人張越表示：“2021年上半年活躍的市場表現(xiàn)，離不開供應端優(yōu)質樓宇新增放量和需求端新興戰(zhàn)略資本驅動的雙向作用，加之頭部企業(yè)提質增效，互聯(lián)網+產業(yè)持續(xù)融合共振發(fā)展，帶來了寫字樓市場動能的再配置和拓寬。同時浦東新政進一步推動區(qū)域在改革上先行先試的權利，將對浦東市場吸引更多外資金融、服務業(yè)等市場需求帶來利好。下半年預計將有約87萬平方米新增體量入市，包括熱點區(qū)域預租亮眼的地標性項目，隨著14號線年底開通帶動寫字樓板塊間通達性再升級，全年凈吸納量有望實現(xiàn)近年新高，租金將從熱點濱江及核心區(qū)位提升為伊始，逐步延展企穩(wěn)�！�
2021年上半年上海零售市場共錄得三個新項目在非核心商圈開業(yè)，分別是金橋啦啦寶都、漕河涇印象城以及位于黃浦濱江的博薈廣場，共計23.3萬平方米。得益于充足的籌備期以及優(yōu)質運營商操盤，部分項目開業(yè)率較高，帶動上半年凈吸納量達25.6萬平方米，空置率進一步下降至6.9%。租賃活動全市范圍活躍，核心商圈愈發(fā)有限的可租空間激發(fā)租金的持續(xù)上揚，帶動全市購物中心首層平均租金于疫情后首次錄得正增長，較去年年底上漲0.7%，報每天每平方米34.9元。
2021年1-5月，上海市社會消費品零售總額7,434.95億元，同比增長35.2%�？v觀品牌拓店動向，餐飲業(yè)態(tài)為季內租賃需求的首要來源，資本助推下的咖啡茶飲品類擴張最為積極，咖啡品牌Manner Coffee與M Stand競相布局各類成熟板塊，奶茶品牌樂樂茶與奈雪的茶亦在次級商圈選址活躍。服飾方面，設計師品牌持續(xù)看好核心商圈，Golden Goose與Acne Studio分別在芮歐百貨與環(huán)貿廣場開業(yè)，品牌集合店Look Now和Monde在淮海新天地時尚II與晶品中心開業(yè)；配飾品牌Apede Mod、Bao Bao Issey Miyake及Redline于季內開出首店。此外，圈層消費時代下，更迭加速的潮玩品牌紛紛進駐上海以期搶占市場份額，如52TOYS聚焦核心商圈，Top Toy則選址非核心商圈，X11亦于淮海商圈開出旗艦店；健身業(yè)態(tài)呈現(xiàn)細分化趨勢，各類小而美的以單車、舞蹈、瑜伽為主題的新品牌全市多點開花，為購物中心貢獻穩(wěn)定客流。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務|商業(yè)部負責人希諾表示：“三個項目的接連開業(yè)為上海零售市場注入強大活力，因地制宜的招商策略下，針對年輕家庭客群的金橋啦啦寶都獨樹一幟地引入萬代南夢宮旗下休閑體驗業(yè)態(tài)；漕河涇印象城通過網羅當下熱門零售餐飲品牌為園區(qū)辦公人群升級消費體驗；博薈廣場甄選國內外新進品牌與新興業(yè)態(tài)以聚集年輕消費人群。下半年市場有望迎來逾80萬平方米的新增供應，而位于南京西路的改造項目也將于年底重新開業(yè)，定位各異的新增供應將為品牌方提供充沛的選址范圍，供需兩端的同步回暖有望拉動租金水平持續(xù)上漲�！�
2021年上半年上海物流市場供應有限，僅錄得一個新增項目，新宜金山朱涇項目，體量近19.4萬平方米且預租情況良好。在需求保持堅挺的大環(huán)境下，上半年全市平均租金報價累計增長1.1%，其中新增項目位于金山朱涇子市場，距離松江較近，因此帶動金山板塊租金上浮。就供給端而言，部分倉儲項目因城市發(fā)展需要而拆遷、動遷、造成某些子市場一庫難求的局面：如浦東空港區(qū)域，因建設上海東站的需要，一些本地物流園區(qū)（貴貴物流園）被拆除，從而短期內推升該區(qū)域租金上浮。又如大虹橋青浦板塊因普洛斯虹橋西物流園將被拆除，租戶不得不重覓合適的園區(qū)，因此，市場租賃活動在供應匱乏態(tài)勢下反而使得租賃交易更為活躍。
上海物流市場二季度表現(xiàn)明顯回升，季內凈吸納量超13.3萬平方米，其中多數(shù)子市場已達滿租水平如嘉定，閔行，浦東空港等板塊。就需求端而言，3PL與寄遞企業(yè)擴張最為明顯，季內順豐速運在金山板塊租賃超10萬平方米，德邦也在該板塊成交2萬平方米，其中火爆的618購物狂歡節(jié)功不可沒，根據(jù)菜鳥618期間統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海拿下收貨量最多城市，而發(fā)貨量位列全國第四。618期間，頭部電商平臺效率增強，紛紛推出諸如京東“預售極速達“、菜鳥“分鐘達”等服務，物流體驗進一步提升。近年大型快遞企業(yè)經過在基礎設施以及科技領域的大筆投入，已逐漸構筑起成熟的遞送網絡，同時通過數(shù)字化、智能化等方面新技術的加持，都已經開始顯現(xiàn)出巨大的作用。
CBRE中國區(qū)顧問及交易服務部和投資及資本市場部產業(yè)地產負責人孫潔表示：“下半年陸續(xù)將有多個項目入市，主要分布于金山，青浦，奉賢，松江等區(qū)域，預計短期內的集中供應將局部推升各別子市場的空置率，而整體租金走勢將保持平穩(wěn)趨勢。在國內經濟穩(wěn)步增長以及‘雙循環(huán)’新發(fā)展格局背景的影響下，核心節(jié)點城市的消費增長將持續(xù)帶動對高標倉庫的需求，尤其是持續(xù)增長的電商消費將為物流倉儲及城市配送帶來新的挑戰(zhàn)與發(fā)展機遇。隨著國內首批基礎設施公募REITs的成功上市，打通了基礎設施與資本市場的通道，更多的市場參與者與持有者多城布局擴大資產規(guī)模的需求，相信未來房地產大宗交易市場，尤其是物流市場活躍度將進一步釋放活力�！�
2021年上半年，上海商務園區(qū)寫字樓市場迎來八個新增項目入市，分別位于張江、金橋及市北等板塊，共計41.3萬平方米。充沛供應為各類租賃活動提供多重選擇，帶動市場愈發(fā)活躍，凈吸納量錄得46.2萬平方米，為近五年最高值，上半年市場空置率累計下行1.1個百分點至16.8%。
行業(yè)需求方面，來自TMT行業(yè)的租賃需求占比50%，其中，電商相關企業(yè)選址議價空間尚存的臨空與市北板塊完成升級置換，游戲公司依然選擇行業(yè)聚集屬性較強的漕河涇進行搬遷擴租，通訊、互聯(lián)網類租戶亦錄得少量成交；生物醫(yī)藥位列第二，占比18%，得益于其完整的產業(yè)鏈布局與完善的政策導向，張江仍是具有研發(fā)需求醫(yī)藥企業(yè)擇址的首選板塊；新能源汽車相關行業(yè)延續(xù)活躍擴張態(tài)勢于漕河涇、張江等成熟板塊設立新點，推動消費品制造業(yè)成交占比達13%。對比各子市場表現(xiàn)，張江與漕河涇仍為去化強勁板塊，而臨空、金橋等板塊則考慮通過引入聯(lián)合辦公提供多元服務來吸引租戶緩解去化壓力。供需雙方預期向好，市場以板塊內升級擴租為主要成交類型。成熟板塊租金上漲動能增強，帶動全市平均租金報價較去年年底上漲0.9%，有效租金亦錄得0.7%的漲幅。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務|商務園區(qū)部負責人丁竹君表示：“疫情以來生物醫(yī)藥產業(yè)在機遇與挑戰(zhàn)中不斷發(fā)展，商務園區(qū)市場上活躍的租賃需求便是最好的見證。上海于近期頒布促進生物醫(yī)藥產業(yè)高質量發(fā)展的若干意見，為產業(yè)發(fā)展錦上添花。全產業(yè)鏈的扶持政策與以張江為核心區(qū)的“1+5+X”產業(yè)布局將成為推動上海生物醫(yī)藥企業(yè)高速成長的有力支撐。下半年，上海商務園區(qū)市場將有近40萬平方米的新增供應，包括位于張江、漕河涇的高品質項目，而臨空板塊也將迎來近五年內的首個新項目交付。新增供應有望進一步激發(fā)板塊內部的升級需求，靈活的租賃策略與差異化的物業(yè)類型將成為業(yè)主方有力的競爭手段�！�
上半年上海大宗交易量穩(wěn)居全國第一，大宗交易成交總額達459.3億元，同比增長16%。從成交筆數(shù)指標來看市場活躍度，全市累計錄得29筆大宗交易，投資意愿增強。從成交物業(yè)類型來看，寫字樓等相關物業(yè)與物流占據(jù)主導地位，占比分別為52%與14%。同時資產交易類型也更為廣泛，零售、酒店與倉儲以及數(shù)據(jù)中心的成交比例也較去年同期明顯回升，標志著后疫時代新一輪房地產周期或正拉開帷幕，投資者在繼續(xù)尋求穩(wěn)健成長型資產的同時，正通過另類資產投資來優(yōu)化房地產資產組合。
上半年頻現(xiàn)多宗資產包交易，博楓收購上海悅薈、青島西安悅薈、重慶東原·悅薈·新新Park以及北京項目等五個購物中心資產包，折合人民幣約89億元。平安人壽收購中國來福士資產組合的部分股權，凱德將繼續(xù)持有這六個項目的股權并負責項目的運營及資管，并換倉”新經濟”資產，重點布局產業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心。保德信與新宜中國共同完成了兩筆中國物流地產項目的收購交易，項目地點分別位于南京、上海以及廊坊。此外，內資自用買家特別是TMT、金融機構紛紛在滬購置了總部樓宇，成為上半年投資市場持續(xù)復蘇的基石。
CBRE華東區(qū)投資及資本市場部負責人王晶表示：“極具韌性的經濟表現(xiàn)、政府的刺激政策和疫苗接種率的提高，上海正以‘中國速度’極大地提振國內外投資者的信心，下半年投資市場活躍度有望進一步提升，資本市場步入更加理性的價值投資新階段。在新經濟和消費升級的推動下，產業(yè)園區(qū)、物流倉儲與長租公寓將進一步成為投資者加快投資組合多樣化的關注點，而核心區(qū)域內具有改造、轉型潛力的老舊項目亦將受到長期關注，存量重塑，城市更新將在盤活低效空間，激發(fā)商業(yè)活力，推動產業(yè)升級中發(fā)揮重要的作用�！�
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
