由于企業(yè)業(yè)務(wù)超預(yù)期發(fā)展而帶來(lái)的辦公空間需求無(wú)法預(yù)估的問(wèn)題，已經(jīng)成為目前科創(chuàng)類企業(yè)選址的重要痛點(diǎn)之一，如何才能更好地解決這一難題？對(duì)此高力國(guó)際分享了中關(guān)村和上地區(qū)域市場(chǎng)相關(guān)選址成功案例，并對(duì)其現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)做出了總結(jié)和研判。
在過(guò)去十年間，北京的科技創(chuàng)新中心已經(jīng)從中關(guān)村，逐漸外溢形成上地和北清路兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)，至此北京已經(jīng)形成了以中關(guān)村-泛上地-北清路為核心的西北辦公市場(chǎng)組團(tuán)。有限的新增項(xiàng)目和持續(xù)增長(zhǎng)的辦公空間需求使得中關(guān)村市場(chǎng)長(zhǎng)期保持非常低的市場(chǎng)空置率，上一次出現(xiàn)超過(guò)10%的空置率還要追述到2015年。長(zhǎng)期的市場(chǎng)低空置率保證了租金的穩(wěn)定上漲，平均租金在2018年開(kāi)始超過(guò)CBD，一躍成為僅次于金融街的北京第二貴的寫字樓市場(chǎng)，并延續(xù)至今。上地子市場(chǎng)是目前北京最炙手可熱的產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)。在疫情肆虐的2020年，泛上地區(qū)域是我們觀察到的唯一一個(gè)連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)快速去化且租金逆勢(shì)上揚(yáng)的市場(chǎng)，且這樣的趨勢(shì)在今年一季度依然持續(xù)，目前市場(chǎng)空置率僅有7%左右。區(qū)域內(nèi)一些待入市的新項(xiàng)目還在預(yù)租階段，就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了大幅去化。根據(jù)高力國(guó)際的調(diào)查，在未來(lái)五年，中關(guān)村和上地的新增供應(yīng)量大概在150萬(wàn)平方米左右，而根據(jù)目前的市場(chǎng)需求來(lái)看，由于企業(yè)對(duì)于區(qū)域選擇較為集中，這些市場(chǎng)依然會(huì)維持供不應(yīng)求的局面，區(qū)域租金水平將持續(xù)提升。
高力國(guó)際在近兩年為各類頭部互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)提供選址服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)中，發(fā)現(xiàn)由于企業(yè)業(yè)務(wù)超預(yù)期發(fā)展而帶來(lái)的辦公空間需求無(wú)法預(yù)估的問(wèn)題，已經(jīng)成為目前科創(chuàng)類企業(yè)選址的重要痛點(diǎn)之一。很多企業(yè)通常會(huì)遇到公司快速發(fā)展導(dǎo)致短期內(nèi)人員需求暴增，對(duì)辦公面積需求非常迫切的問(wèn)題，因此工位緊張的情況成為了這類企業(yè)員工辦公的常態(tài)。同時(shí)，辦公樓宇的租賃從選址、看房、最終簽約到裝修入駐最快通常也需要三個(gè)月到半年的時(shí)間，大面積辦公空間租賃需要的時(shí)間則更長(zhǎng)。顯然這樣的速度是無(wú)法滿足企業(yè)辦公需求的，所以就出現(xiàn)了“食堂開(kāi)會(huì)”、“食堂面試”、“拆健身房換工位”、5人擠在3個(gè)工位上的辦公情景。
一邊是不能因?yàn)闊o(wú)法提供工位而耽誤公司業(yè)務(wù)發(fā)展，一邊是復(fù)雜的辦公選址流程，這樣的矛盾已經(jīng)成為目前企業(yè)行政和房地產(chǎn)部門最核心的困擾。除此之外，相較于更為明晰的辦公租賃成本，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)還面臨更大的時(shí)間成本、人才留存和獲取成本。一方面，除了對(duì)于樓宇交通便利性，用電量和餐飲配套的硬性規(guī)定外，企業(yè)在租賃價(jià)格、需求面積匹配和區(qū)域選擇方面不斷平衡尋找最佳解決方案，因此在選址方面耗費(fèi)了大量的人力和時(shí)間成本，這種現(xiàn)象在頭部企業(yè)的大面積辦公選址過(guò)程中就更為明顯。另一方面，由于目前中關(guān)村上地區(qū)域的供應(yīng)緊張，“一房難求”的現(xiàn)象普遍存在，一些大面積需求的科創(chuàng)企業(yè)不得不開(kāi)始進(jìn)行跨區(qū)選址，而在這個(gè)過(guò)程中，勢(shì)必會(huì)為企業(yè)帶來(lái)大量的額外時(shí)間成本。除此之外，跨區(qū)域選址的企業(yè)也不得不權(quán)衡由此帶來(lái)的潛在人才流失問(wèn)題。目前，根據(jù)我們的觀察，除了航母級(jí)的互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)有能力敢于跨區(qū)域選址，其他大部分的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)選址需求依然還會(huì)首選在目前的辦公樓宇周邊。
高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，為了從一定程度上緩解這些痛點(diǎn)，進(jìn)一步降低整個(gè)選址過(guò)程的潛在成本，企業(yè)可以考慮以下三種措施。第一，選擇與專業(yè)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行深入合作。代理機(jī)構(gòu)的選址專業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)可以幫助企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)化的租約管理，并結(jié)合市場(chǎng)潛在的變化和機(jī)會(huì)，實(shí)時(shí)提供專業(yè)有針對(duì)性的解決方案。第二，與專業(yè)機(jī)構(gòu)保持長(zhǎng)期溝通來(lái)更好應(yīng)對(duì)企業(yè)緊急辦公面積需求。企業(yè)和專業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該定期召開(kāi)溝通會(huì)議，特別是在企業(yè)規(guī)劃、人才需求、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、政策解讀，趨勢(shì)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備等方面進(jìn)行深入了解。第三，面對(duì) “僧多粥少、一房難求”的市場(chǎng)現(xiàn)狀，企業(yè)可以考慮相關(guān)部門向性價(jià)比更高的區(qū)域疏解。在不影響日常業(yè)務(wù)運(yùn)行的前提下，企業(yè)可以考慮將非核心業(yè)務(wù)部分或者銷售業(yè)務(wù)部門等轉(zhuǎn)移到性價(jià)比更高區(qū)域，這樣既有利于企業(yè)降低運(yùn)行成本，又能有效避免市場(chǎng)價(jià)格水漲船高給企業(yè)帶來(lái)的成本上升。
例如，高力國(guó)際在2021年為某互聯(lián)網(wǎng)大廠提供專業(yè)選址顧問(wèn)服務(wù)時(shí)就面臨了上述問(wèn)題。企業(yè)業(yè)務(wù)部門快速擴(kuò)張，需要在2個(gè)月內(nèi)拎包入駐能夠滿足2000人的辦公場(chǎng)地，并對(duì)區(qū)域有著非常嚴(yán)格的限制，而該區(qū)域的市場(chǎng)現(xiàn)狀就是多家租戶爭(zhēng)搶同一面積。整個(gè)項(xiàng)目核心的挑戰(zhàn)主要是時(shí)間期限非常短，區(qū)域內(nèi)能滿足企業(yè)需求的項(xiàng)目極少、以及企業(yè)整體預(yù)算有限。高力國(guó)際通過(guò)多次溝通，深入了解了客戶需求，給出了一套以“快和省”為原則的多元化解決方案。首先，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的地毯式覆蓋，快速篩選匹配項(xiàng)目并鎖定目標(biāo)項(xiàng)目；其次，高力國(guó)際通過(guò)調(diào)動(dòng)資源、多方斡旋，運(yùn)用不同的談判策略，最終使客戶從三個(gè)意向租戶中脫穎而出。最后，高力國(guó)際成功說(shuō)服業(yè)主保留項(xiàng)目所有的裝修和家具并無(wú)償贈(zèng)送給租戶，大幅節(jié)省了企業(yè)的租賃成本和時(shí)間成本，在規(guī)定的項(xiàng)目周期內(nèi)高效的幫助企業(yè)完成了入駐工作。
高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明表示，雖然整個(gè)中關(guān)村和上地市場(chǎng)都是業(yè)主市場(chǎng)，市場(chǎng)中的辦公樓宇并不愁租，但一些具有前瞻性的業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始思考如何進(jìn)一步提升自身項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力最直接的提升來(lái)自于辦公樓宇或園區(qū)硬件的提升，例如商業(yè)配套配比，樓宇外立面、公共區(qū)域、空調(diào)系統(tǒng)、停車設(shè)施等。以商業(yè)配套為例，上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集不斷增強(qiáng)，隨著辦公人員的增多對(duì)應(yīng)的商業(yè)需求也在攀升，然而上地區(qū)域無(wú)論是大型園區(qū)內(nèi)還是周邊樓宇的商業(yè)配套都極為缺乏，導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域的商業(yè)需求都無(wú)法被滿足。根據(jù)高力國(guó)際的了解，目前一些有條件的園區(qū)業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始在內(nèi)部進(jìn)行整個(gè)可用空間的配比調(diào)整，通過(guò)各種方式增設(shè)園區(qū)內(nèi)商業(yè)配套。這樣的提升需要業(yè)主方真金白銀的投入來(lái)改造相關(guān)樓宇水電、排風(fēng)、排煙等設(shè)備設(shè)施，吸引更多商業(yè)品牌的入駐。
當(dāng)然，這種競(jìng)爭(zhēng)力不僅來(lái)自于硬件配套升級(jí)，更重要的是園區(qū)軟性服務(wù)體系的建立。企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生各方面實(shí)實(shí)在在的需求，但往往這些需求在以前并沒(méi)有受到園區(qū)物業(yè)的關(guān)注。軟性服務(wù)體系的搭建不僅創(chuàng)造了業(yè)主和租戶在日常運(yùn)營(yíng)中更頻繁的溝通交集，也將幫助業(yè)主建立一套企業(yè)輿情數(shù)字化管理體系。目前，隨著園區(qū)企業(yè)不斷壯大，這種企業(yè)服務(wù)短板體現(xiàn)的更加明顯。由于企業(yè)需求多樣化，園區(qū)不太可能憑借一己之力來(lái)滿足企業(yè)日常所有需求，因此搭建數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)的方式更加可行。平臺(tái)作為橋梁，一邊連接企業(yè)租戶，一邊連接第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，隨著連接的B端企業(yè)數(shù)量和業(yè)務(wù)需求量的增加，平臺(tái)價(jià)值也將不斷提升。園區(qū)需要制定好第三方準(zhǔn)入機(jī)制和平臺(tái)規(guī)則等軟性基礎(chǔ)設(shè)施來(lái)保障整體服務(wù)質(zhì)量。隨著整體服務(wù)規(guī)模的提升，更多的租戶行為數(shù)據(jù)將幫助園區(qū)做好企業(yè)租戶的輿情管理，進(jìn)一步將降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，更好把握?qǐng)@區(qū)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展情況。高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)�？偨Y(jié)道，“迫切”是中關(guān)村和上地業(yè)主和租戶的共同心態(tài)，業(yè)主求變和企業(yè)求租就是目前這個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)現(xiàn)狀，而這個(gè)狀態(tài)預(yù)計(jì)在未來(lái)兩三年仍將持續(xù)。
來(lái)源：高力國(guó)際
編輯：wangdc
