4月6日，第一太平戴維斯2021年第一季度深圳媒體見面會于深圳市前海嘉里中心舉行, 發(fā)布《2021年第一季度深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告。

　　甲級寫字樓 —— 以價換量策略卓著成效，刺激需求加速釋放，租賃問詢及拜訪量顯著上升

　　2020年，面對疫情的沖擊和復雜嚴峻的外部經(jīng)濟環(huán)境，深圳地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長3.1%至約2.8萬億元，增速較上半年提升3個百分點，但仍低于2019年3.6個百分點。其中，全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)穩(wěn)定增長，增加值同比增長6.4%至約1.3萬億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重76.1%。

　　2021年第一季度，供應(yīng)步伐基本回歸正軌。全市迎來6個項目入市，合計甲級寫字樓面積約40.6萬平方米。其中，南山區(qū)占新增供應(yīng)量的74.1%。全市甲級寫字樓市場總存量環(huán)比擴容4.9%，至871.2萬平方米。

　　季內(nèi)，租賃需求復蘇進程未因春節(jié)假期而放緩，租賃問詢量及拜訪量顯著上升，以價換量策略在市場上成效愈發(fā)顯著，租金持續(xù)下行，刺激需求加速釋放，全市凈吸納量因此打破歷年的首季記錄，達28.3萬平方米，接近2019年第三季度29.7萬平方米的歷史高峰。

　　有鑒于此，即使在高量新增供應(yīng)的背景下，全市平均空置率僅環(huán)比上升0.1個百分點，錄得28.0%。

　　縱使以價換量已然成為多數(shù)深圳寫字樓業(yè)主吸客的長期策略之一，但業(yè)主所提供優(yōu)惠的靈活幅度與租戶資質(zhì)正相關(guān)。季內(nèi)，全市租金指數(shù)仍保持下行趨勢，環(huán)比微降0.5%，同比下降5.2%。全市平均租金為人民幣每平方米每月184.7元。隨著新興市場發(fā)展分散，低于全市平均租金水平的項目相應(yīng)增加，從而逐漸地結(jié)構(gòu)性拉低全市均值。另一方面，這亦為租戶提供更多元選擇。

　　季內(nèi)，金融與TMT行業(yè)仍是拉動租賃需求增長的主要力量。此外，專業(yè)服務(wù)與零售及貿(mào)易的租賃需求亦顯著增長。

　　值得一提的是，一些行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)由于擴張或整合計劃，帶來較大辦公面積的需求，為市場提供了多層或整棟的租賃或購置成交機會。

　　季內(nèi)，深圳寫字樓投資市場錄得兩例大宗物業(yè)交易公布，均源于企業(yè)的自用需求。同時，市場問詢量增加，不少境內(nèi)自用買家積極尋求合適標的，而海外投資機構(gòu)仍持續(xù)關(guān)注市場動向，尋找投資帶現(xiàn)金收益且具改造提升空間的項目機會。

　　展望

　　相對而言，第二季度將是2021年供應(yīng)淡季，預(yù)計有3個甲級寫字樓項目交付，合計可租賃面積較少，約11.5萬平方米。大部分2021年新項目計劃在下半年交付。

　　第二季度，受有限的新供應(yīng)、持續(xù)下行的租金以及政府的產(chǎn)業(yè)激勵政策等因素的正面影響，加之疫情的出現(xiàn)一定程度上延緩市場簽約節(jié)奏，預(yù)計市場上仍存有延遲需求以待釋放，因此，需求料將保持增長，空置率有望維持穩(wěn)定。

　　疫情對深圳甲級寫字樓市場的負面影響已逐漸消散，但市場競爭依然激烈，全市租金將維持下行趨勢，但于未來3-6個月內(nèi)預(yù)計降幅有限，趨向平穩(wěn)。

　　零售 —— 多個中高端品牌于深圳拓展市場版圖，配飾類及汽車類的租賃需求尤為活躍

　　2021年1-2月，全市社會消費品零售總額1,482.14億元，同比回升37.6%，與疫情前的2019年同期相比則增長9.4%。1-2月，疫情期間曾受顯著影響的餐飲業(yè)，收入同比增長46.5%，比2019年同期還增長11.6%�？傮w而言，消費市場正加快恢復。

　　2021年第一季度，歡樂港灣（僅東岸）正式對外開放，該零售物業(yè)的總建筑面積約6.5萬平方米。截至季末，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量環(huán)比擴容1.2%，達約532.5萬平方米。

　　2021年開年，已有多個中高端品牌在深圳拓展其市場版圖，包括數(shù)個首進深圳的奢侈品牌。全市凈吸納量達4.8萬平方米，與去年同期凈吸納量為負數(shù)形成鮮明對比。除素來主導市場的餐飲類以外，配飾類及汽車類的租賃需求在第一季度尤為活躍。

　　由于新項目歡樂港灣尚未完全對外開放，全市平均空置率環(huán)比微升0.2個百分點至9.8%，但福田、南山、龍華的空置率均呈現(xiàn)環(huán)比下降。

　　季內(nèi)，大部分業(yè)主市場信心恢復并相應(yīng)小幅上調(diào)租金，全市租金指數(shù)環(huán)比上升0.9%，但仍同比微降0.3%，個別項目內(nèi)部依舊處于升級調(diào)整階段。全市平均首層租金為人民幣每平方米每月655.2元，平均租金水平持續(xù)走低，主要歸因于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的分布愈發(fā)分散，租金跨度相應(yīng)擴大。

　　展望

　　2021年第二季度，預(yù)計有兩個優(yōu)質(zhì)零售項目開業(yè)，合計面積達約37.5萬平方米。同時預(yù)計需求端將保持活躍，或繼續(xù)有新品牌進駐深圳，空置率預(yù)計將維持穩(wěn)定。

　　新進駐的奢侈品牌助力提升其所在的項目資產(chǎn)表現(xiàn)，激發(fā)市場新消費活力，同時，市場不乏經(jīng)營良好的項目將考慮小幅上調(diào)租金。

　　深圳年輕人口的增長趨勢和人才引進的積極政策仍是吸引投資者關(guān)注本地零售物業(yè)的一大要素。大部分投資機構(gòu)依舊青睞核心及核心增值型項目。

　　住宅 —— 市場調(diào)控政策加碼，嚴控購房資格管理令潛在購買力降低，但季內(nèi)成交金額仍創(chuàng)下歷史新高

　　2021年第一季度受春節(jié)假期影響，深圳一手住宅銷售市場供應(yīng)量約79.5萬平方米，環(huán)比下降73.7%，但較疫情前的2019年同期高8.3%。季內(nèi)，南山區(qū)供應(yīng)量最高，共釋放27.4萬平方米，值得一提的是一季度核心區(qū)域的合計供應(yīng)面積高于新興區(qū)域。

　　本季，一手住宅銷售市場成交量為174.8萬平方米，環(huán)比下降4.2%，但較疫情前的2019年同期高118.5%。季內(nèi)購房需求受春節(jié)及周期性因素影響較小，依舊保持旺盛，加之政策調(diào)控對二手住宅市場的沖擊較大，一定程度引導其需求分流至一手住宅市場。

　　第一季度，一手住宅成交均價約人民幣每平方米58,832元。由于多個核心區(qū)域的新項目綜合品質(zhì)較優(yōu)，因此預(yù)售價較高，從而推動成交均價結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升6.6%。

　　政策調(diào)控不斷升級，“715”新政補充細則后，一定程度上令潛在購買力降低。盡管如此，季內(nèi)約半數(shù)新項目依然備受歡迎，并錄得100%認購率。全市成交金額創(chuàng)新高，共計1,028.5億元。

　　展望

　　在外部環(huán)境多變且須保質(zhì)保量的經(jīng)濟復蘇之路上，中央及本地政府將共同繼續(xù)加大住宅市場監(jiān)管及政策調(diào)控力度，防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。購房貸款流程管理預(yù)計將愈發(fā)嚴格審慎。

　　“穩(wěn)房價”仍為主基調(diào)。此外，政府將繼續(xù)大力推動土地供應(yīng)、住房用地及住房供應(yīng)，優(yōu)化供給側(cè)結(jié)構(gòu)。供需矛盾局面有望逐漸改善。

　　盡管住宅市場調(diào)控政策持續(xù)收緊，越來越多購房者或因購房資格不足或者貸款申請難度加大而壓力培增，但考慮到深圳購房需求基數(shù)相對較大，加之深圳的經(jīng)濟政策及基本面均表現(xiàn)積極，成交量料將隨著供應(yīng)擴大而維持增長。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc