上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年年初呈現(xiàn)出積極的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)各主要業(yè)態(tài)持續(xù)復(fù)蘇。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“我們發(fā)現(xiàn)中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)的辦公租賃業(yè)務(wù)都在恢復(fù)，辦公樓租賃需求也達(dá)到了疫情以來的季度最高水平�！�

　　零售物業(yè)市場(chǎng)方面，由于新增供應(yīng)延期和吸納量的增長，核心及非核心商圈項(xiàng)目的入駐率均得到提升，使平均空置率進(jìn)一步下降。物流地產(chǎn)市場(chǎng)方面，需求強(qiáng)勁加之供應(yīng)有限，使得租金加速上漲，空置率則下降至接近疫情前的水平。住宅市場(chǎng)方面，樓市熱度不退，一季度上海出臺(tái)樓市調(diào)控新政，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。投資市場(chǎng)方面，優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定、長期的投資資產(chǎn)仍然受到機(jī)構(gòu)投資者的追捧。酒店市場(chǎng)方面，上海酒店市場(chǎng)供給開始回暖，高端及中高端酒店占據(jù)主流。

　　甲級(jí)辦公樓

　　2021年一季度全市凈吸納量錄得28.8萬平方米，為2019年以來季度最高值。本季度吸納量主要來自非中央商務(wù)區(qū)。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部浦東租戶代表總監(jiān)王岳表示：“租賃需求依然以成本控制型需求和總部整合需求為主，租戶利用租金較低的機(jī)會(huì)來升級(jí)或擴(kuò)張搬遷至更高品質(zhì)的新竣工項(xiàng)目�！� 中央商務(wù)區(qū)新增凈吸納量持續(xù)上升至3.7萬平方米。隨著疫情影響逐漸消退，商業(yè)活動(dòng)穩(wěn)步恢復(fù)，內(nèi)資企業(yè)的表現(xiàn)也愈加活躍。與2020年年底相比，一季度內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)的租賃需求有所增長，尤其是內(nèi)資公募基金與證券類公司。

　　一季度共有四個(gè)新項(xiàng)目竣工，總建筑面積錄得31萬平方米。徐匯濱江一新竣工項(xiàng)目在預(yù)招租期表現(xiàn)良好。受益于長寧區(qū)新竣工項(xiàng)目的強(qiáng)勁租賃表現(xiàn)，一季度中央商務(wù)區(qū)的空置率環(huán)比降低0.1個(gè)百分點(diǎn)至11.9%。前灘、北外灘和徐匯濱江板塊良好的租賃表現(xiàn)也使得非中央商務(wù)區(qū)空置率降低0.7個(gè)百分點(diǎn)至28.8%。

　　受非中央商務(wù)區(qū)帶來的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力影響，中央商務(wù)區(qū)的租金環(huán)比下降0.6%。非中央商務(wù)區(qū)租金則環(huán)比小幅上漲0.6%。一季度板塊表現(xiàn)分化加劇，一些租賃需求強(qiáng)勁的板塊租金漲幅擴(kuò)大，而在一些空置率較高的板塊，業(yè)主在租金和免租期及裝修補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施方面仍有談判空間。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　穩(wěn)定的需求推動(dòng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金持續(xù)增長。2021年第一季度，位于市北板塊的兩個(gè)新項(xiàng)目竣工，總建筑面積約10.3萬平方米。上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均空置率上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至13.5%�？傮w租賃需求保持穩(wěn)定�？萍计髽I(yè)繼續(xù)主導(dǎo)漕河涇板塊的租賃需求。例如，鷹角網(wǎng)絡(luò)在漕河涇中心租賃了10,000平方米的面積。化工和制藥企業(yè)在張江則繼續(xù)擴(kuò)張，如競(jìng)天生物在百佳通園區(qū)租賃了10,000平方米的面積。上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體租金繼續(xù)呈正增長態(tài)勢(shì)，環(huán)比上升0.6%至4.4元每平方米每天。

　　零售物業(yè)

　　隨著疫情影響消退，上海零售物業(yè)市場(chǎng)煥發(fā)生機(jī)，租賃需求加速復(fù)蘇。一季度，市區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目的租賃進(jìn)展帶來了95,300平方米的凈吸納量。仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)黃璐表示: “新租賃面積主要來自于運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)類及運(yùn)動(dòng)裝備和服飾品牌，以及電子產(chǎn)品和家居生活類門店。其他新興租戶類型如收藏玩具店、密室和寵物館等也擴(kuò)張態(tài)勢(shì)明顯�！�

　　一季度市區(qū)無新增零售物業(yè)供應(yīng)入市。諸多新項(xiàng)目受二月中旬春節(jié)假期的影響推遲了開業(yè)進(jìn)度，有助于現(xiàn)有項(xiàng)目的持續(xù)恢復(fù)。由于核心商圈多個(gè)項(xiàng)目租戶調(diào)整進(jìn)展順利，空置率自上季度的11.0%環(huán)比降至10.0%。在非核心商圈，體驗(yàn)類和服務(wù)類租戶加速去化大量空置面積，使得空置率從上季度的11.4%環(huán)比降至10.8%。

　　由于活躍的高端消費(fèi)增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，核心商圈首層租金環(huán)比上漲1.3%至人民幣49.3元每平方米每天。非核心商圈租金止跌企穩(wěn)，環(huán)比微升0.2%至人民幣18.7元每平方米每天，這主要得益于標(biāo)桿型區(qū)域型購物中心及高品質(zhì)社區(qū)商業(yè)的穩(wěn)步恢復(fù)。

　　物流地產(chǎn)

　　2021年一季度，上海物流地產(chǎn)凈吸納量回升至84,065平方米。由于一季度無新項(xiàng)目竣工，現(xiàn)有項(xiàng)目的租賃成為吸納量提升的主要驅(qū)動(dòng)力。來自第三方物流的租賃需求尤為強(qiáng)勁，包括來自國內(nèi)外物流公司新租賃的簽訂和續(xù)簽。其他租賃需求主要來自于電商和制造業(yè)，這些企業(yè)在金山和臨港子市場(chǎng)都租賃了大量空間。仲量聯(lián)行中國區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部供應(yīng)鏈與物流地產(chǎn)總監(jiān)黃暉表示：“一季度我們也觀察到幾宗冷鏈租賃交易，與疫情前相比，冷鏈運(yùn)營商等新興驅(qū)動(dòng)因素在租賃中所占的份額持續(xù)增大。”

　　由于某個(gè)原定于一季度竣工的項(xiàng)目延期交付，使得一季度成為自2020年第一季度以來首個(gè)無新項(xiàng)目竣工的季度。受吸納量反彈和無新增供應(yīng)影響，一季度上海物流地產(chǎn)空置率下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至6.8%，基本與疫情前的2019年第四季度持平。

　　一季度上海物流地產(chǎn)租金環(huán)比漲幅從上季度的0.2% 加速升至0.7%，至人民幣1.52元每平方每天。雖然目前業(yè)主仍更關(guān)注入駐率而非提高租金，但在新增供應(yīng)不足及強(qiáng)勁需求的作用下，一季度租金環(huán)比漲幅有所加快，同比上漲2.1%，漲幅較上季度略有放緩。

　　住宅

　　一季度上海出臺(tái)樓市調(diào)控新政，以保障市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。新政包括收緊住房限購政策，對(duì)夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算；完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求；提高二手房交易免征增值稅的門檻，以及收緊企業(yè)購房政策等。年初，剛需和改善型需求延續(xù)了去年的強(qiáng)勁勢(shì)頭。一季度，上海一手商品住宅成交量環(huán)比上漲6.4%至321萬平方米，為2016年第四季度以來季度最高成交量。同時(shí)，高端住宅市場(chǎng)本季度成交量也達(dá)到了892套，較上一季度增加301套。

　　新政出臺(tái)后，一季度開發(fā)商普遍放緩?fù)票P速度。受到新房搖號(hào)積分制出臺(tái)以及春節(jié)假期的影響，一季度上海一手商品住宅新增供應(yīng)下跌60%至97萬平方米。一季度無高端一手住宅項(xiàng)目入市。第一季度高端住宅一手價(jià)格保持穩(wěn)定。二手價(jià)格增速環(huán)比放緩0.2個(gè)百分點(diǎn)至3.3%，其中大部分增長來自于新政出臺(tái)之前。

　　一季度的調(diào)控新政將有助于抑制投機(jī)及炒房行為、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。但由于真實(shí)購房需求仍然強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)今年一手住宅市場(chǎng)仍將保持健康的銷售勢(shì)頭，但未來幾個(gè)季度的價(jià)格增幅可能會(huì)有所放緩。

　　投資市場(chǎng)

　　2021年一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)總成交量錄得136億元人民幣，環(huán)比下降46%。去年年底成交量出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，但一季度的下滑則顯示投資情緒依然脆弱。

　　與上季度自用客戶主導(dǎo)的辦公樓物業(yè)成交不同的是，2021年一季度出現(xiàn)了兩筆私人投資者購買服務(wù)式公寓的交易。研究表明，通常投資者在對(duì)服務(wù)式公寓整體收購之后，會(huì)進(jìn)行散售。

　　一季度最大的投資亮點(diǎn)是，領(lǐng)展（Link Reit）以27億元人民幣的價(jià)格從新加坡政府投資公司（GIC）手中購買了上海某區(qū)域商場(chǎng)50%的股份。仲量聯(lián)行華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成表示：“這筆交易表明，優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定、長期的投資資產(chǎn)仍然受到機(jī)構(gòu)投資者的追捧�！�

　　酒店市場(chǎng)

　　上海酒店市場(chǎng)供給開始回暖，高端及中高端酒店占據(jù)主流。2021年，上海預(yù)計(jì)共有5,644間客房涌入市場(chǎng)，超高端酒店占比約50%。在后疫情的新常態(tài)下，民眾偏向于選擇周邊短途旅行，酒店投資方也會(huì)根據(jù)消費(fèi)者的新需求和偏好做出相應(yīng)的戰(zhàn)略布局。不少酒店集團(tuán)例如希爾頓、萬豪等也都計(jì)劃在上海近郊開設(shè)高端酒店，例如上海松江廣富林希爾頓酒店以及上海東方美谷JW萬豪酒店。

　　上海酒店交易市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健，服務(wù)式公寓備受青睞。2020年，上海酒店和服務(wù)式公寓總交易額為56億元，位列全國交易額首位并且占全國總酒店投資額的75%。得益于穩(wěn)定的長住需求，服務(wù)式公寓在疫情下的抗沖擊能力更強(qiáng)，截至2021年2月，服務(wù)式公寓的入住率為64%，較去年同期增長了27.8%。在全球經(jīng)濟(jì)不確定的情況下，長租公寓以及具有散售潛力的物業(yè)等能夠帶來穩(wěn)定或快速回報(bào)將繼續(xù)推動(dòng)今年的交易活動(dòng)。今年已宣布的兩宗服務(wù)式公寓交易包括新天地的輝盛坊服務(wù)式公寓以及徐匯的盛捷服務(wù)式公寓。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc