2021年第一季度上海寫字樓市場因去年推遲的部分項目相繼投放市場，新增供應較去年同期增長達342%，其中54%位于徐匯濱江板塊。需求延續(xù)去年底的活躍態(tài)勢，全市單季維持25萬凈吸納量，此供需作用下，空置率環(huán)比下調0.4%至19.2%。新增供應項目年內高企，競爭局面促使租金報價仍呈下調趨勢，環(huán)比微跌0.4%。但伴隨未來供需預期改善，核心商務區(qū)內小陸家嘴和南京西路的租金可談空間明顯收窄，而其他熱點區(qū)位如前灘、北外灘成熟度攀升，市場呈現核心圈層韌性企穩(wěn)與中環(huán)內多極發(fā)展態(tài)勢。
從行業(yè)需求方面來看，頭部及快速成長TMT位居本季寫字樓需求首位，以金融科技和電商數據服務類熱點新興板塊升級擴租布局最為突出；除產業(yè)集聚效應外，政策引導和業(yè)主激勵對科技租戶選址作用愈加顯著。保險證券類金融和食品、電子類消費品制造業(yè)亦錄為主力需求來源。從市場成交類型與區(qū)位看，前灘及北外灘優(yōu)質新興寫字樓產品充沛，持續(xù)吸引來自商務園區(qū)和乙級樓宇整合升級需求落地；核心商務區(qū)內專業(yè)服務、金融等主力需求升級擴租活躍，并推動更多老舊樓宇及空置率企升的項目尋求聯辦品牌合作定制化運營或提升智能軟硬件服務等以實現市場差異化。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務|辦公樓部負責人張越表示，第一季度市場持續(xù)活躍表現，內外資企業(yè)提質增效、邁向新起點，實現控股的保險證券等外資傳統金融以及進一步壯大的頭部TMT和專業(yè)服務業(yè)在辦公市場逐步呈現升級搬遷、再擴張態(tài)勢，互聯網+產業(yè)持續(xù)融合共振發(fā)展，我們預計全年寫字樓需求將超預期達到20%-25%的增幅。同時逾百萬平方米的新增供應將繼續(xù)為租戶提供眾多優(yōu)質選擇，隨著新興商務區(qū)加速成熟，擁有超全市1/4新增體量的徐匯濱江勢必成為今年辦公市場又一焦點。此外，‘換乘王’14號線年底開通后板塊間通達性再度升級，供需兩端協同發(fā)力，提質更新有望在辦公空間上深化聯動、產業(yè)由點到面進一步集聚拓寬。
2021年第一季度上海零售市場延續(xù)去年年末的良好態(tài)勢，租賃需求依然活躍，凈吸納量在無新增供應入市的情況下錄得28,562平方米，空置率持續(xù)下行0.3個百分點至7.0%，市場預期向好為租金止跌企穩(wěn)提供支撐，購物中心首層平均租金環(huán)比持平。
2021年1-2月，上海市社會消費品零售總額3,038.5億元，比上年增長48.3%。正值傳統消費旺季，留滬過年人群增加帶動各商圈的銷售額與客流均有大幅提升，強勢復蘇的消費市場助推零售物業(yè)租賃需求持續(xù)升溫。分業(yè)態(tài)看，零售業(yè)態(tài)需求比重較去年有所增加（58.9%），奢侈及設計師品牌積極布局核心商圈，如Burberry進駐恒隆廣場取代原Prada鋪位，品牌集合店TLT計劃在新天地廣場開出兩層店鋪；國內品牌端木良錦在港匯恒隆廣場開出上海首店；餐飲業(yè)態(tài)次之（32.9%），其中三成來自國內咖啡茶飲品牌，大多選址在次級商圈客流較高的購物中心，更有樂樂茶旗下咖啡品牌豆豆樂選址白玉蘭廣場開出首店；服務業(yè)態(tài)（8.2%）中，健身與舞蹈工作室需求穩(wěn)定，而一些承租面積較大的沉浸式體驗項目開始進駐核心商圈超大型購物中心。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務|商業(yè)部負責人希諾表示，經過疫情的考驗與洗禮，業(yè)主與品牌雙方重新審視當下消費供求兩端的差異。核心商圈購物中心適時調整品牌結構以迎合消費升級的需求；品牌方積極開拓增量市場，探索多維度的產品與服務。未來半年，上海零售物業(yè)市場將迎來逾90萬平方米新增供應，其中，前灘太古里、博薈廣場、北外灘來福士以及西岸鳳巢等項目的陸續(xù)開業(yè)將活躍沿江一帶的零售商業(yè)氛圍。
第一季度市場無新增供應，逾75%的項目目前滿租，租賃交易整體以續(xù)租為主。但第三方物流和電商新租交易仍然活躍，大型租賃交易包括安能物流在松江新租1.8萬平方米，以及國內知名生活服務電商平臺在金山租賃超過1萬平方米。社區(qū)團購和醫(yī)藥物流加速發(fā)展推動冷庫需求持續(xù)增長，北京亞冷分別在在嘉定與松江擴租合計5萬平方米。季末，受奉賢某租戶遷至自建倉的影響，整體空置率環(huán)比上升0.2百分點至8.4%。平均租金環(huán)比上升1.1%至每月每平方米48.4元。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務|產業(yè)地產部負責人繆博文表示，未來六個月，預計將有約15.5萬平方米高標倉庫入市，分別位于奉賢、康橋和松江。在目前市場可租面積緊缺、需求旺盛的情況下，預計項目將錄得積極去化表現，物流市場租金將繼續(xù)上行。國內第一批基礎設施公募REITs試點有望在年內上市，物流地產作為熱門底層資產有望獲取更多的資本青睞，助力行業(yè)規(guī)模擴張。
2021年第一季度，上海商務園區(qū)寫字樓市場迎來兩個新項目入市，分別是張江華大半導體園區(qū)與市北西岸壹號，共計85,560平方米，預租率為30%左右。在錄得新增供應的情況下，整體市場空置率下行1.0個百分點至16.9%，凈吸納量達175,015平方米，市場活躍程度優(yōu)于往年同期水平。
需求端看，TMT（40%）、傳統金融（27%）與生物醫(yī)藥（11%）為租賃需求來源的主要行業(yè)。本季度互聯網與游戲類公司在漕河涇板塊積極擴張；傳統金融企業(yè)積極涉足科技金融業(yè)務，金橋與外高橋等板塊均錄得大面積成交；醫(yī)藥研發(fā)及醫(yī)療器械公司需求穩(wěn)定，分別以張江與金橋為其選址區(qū)位。供需兩端均呈現復蘇態(tài)勢，推動全市平均租金啟動上漲行情。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務|商務園區(qū)部負責人丁竹君表示，未來半年內，上海商務園區(qū)市場將有近80萬平方米的新增供應入市，除張江、漕河涇等傳統核心板塊外，青浦趙巷將迎來漕河涇科技綠洲項目交付，建議租戶把握當下供應窗口及早做出租賃決策。上海持續(xù)加大對于產業(yè)發(fā)展的扶持力度，最近新能源汽車產業(yè)發(fā)展實施計劃的出臺從消費需求引導方面對產業(yè)發(fā)展提供強有力的保障，相關租戶有望成為上海商務園區(qū)需求的新增動力。
2021年第一季度，上海大宗交易市場錄得了12筆大宗交易共計110億元人民幣的交易額。其中以投資為目的的投資交易額達人民幣69.2億元，同比增長21.6%并占到交易總額的62.9%。從投資交易的筆數的占比成分分析，核心增值型投資策略為目前市場主流，占到了67%的比例。綜合上述的現象，我們認為如年初調查結果一樣，投資者整體購買意向正轉為積極，但在標的選取更加注重現金流的穩(wěn)定性。
在物業(yè)收購類型層面，由于自用買家仍保持活躍，寫字樓成交仍為市場的主流；但同時投資者敏銳地察覺到消費復蘇和創(chuàng)新驅動兩大未來主線，零售商場、酒店、物流倉儲及商務園區(qū)的投資亦遍地開花。
CBRE華東區(qū)投資及市場部負責人王晶表示，CBRE《2021年中國投資者意向調查》顯示，上海蟬聯投資者最青睞的國內投資目的地。我們預計未來6個月，投資者將加快項目推進，市場交易活動將逐步升溫；科技集聚板塊的寫字樓和商務園區(qū)物業(yè)， 以及區(qū)域性商業(yè)和中高端長租公寓值得投資者多加關注。鑒于短中期內投資者對于資產定價仍將保持謹慎，建議年內有計劃出售資產的業(yè)主應適當調整價格預期以促成交易。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
