2020年全國(guó)GDP首超100萬(wàn)億元，下半年經(jīng)濟(jì)增速回正，全年同比增長(zhǎng)2.3%，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇。從寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)來(lái)看，在去年下半年疫情基本得到控制、經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇、企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的利好因素影響下，20城市寫(xiě)字樓租金仍處于下行通道但整體企穩(wěn)，截至年底平均日租金為2.70元/㎡·天，空置率受新增供應(yīng)影響微升。從大宗交易市場(chǎng)來(lái)看，疫情考驗(yàn)之下的投資活動(dòng)較往年趨近冷靜，但市場(chǎng)依舊穩(wěn)健。全年國(guó)內(nèi)49個(gè)城市共錄得237宗商辦物業(yè)大宗交易，總成交額達(dá)到超兩千億元。
宏觀經(jīng)濟(jì)
2020年全國(guó)GDP首超百萬(wàn)億元
2020年，國(guó)內(nèi)GDP首超100萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.3%，其中第四季度增幅達(dá)6.5%。若按不變價(jià)GDP，GDP累計(jì)增速為2.2%，下半年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，增速回正，未來(lái)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)信號(hào)明顯。其中，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增加值增速為16.9%，實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)；金融業(yè)增加值增速為7.0%，比2019年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)持續(xù)。
土地市場(chǎng)
年底商辦土地供應(yīng)、成交量呈井噴式增長(zhǎng)
2020年全年，20城市商辦用地推出面積大幅增加，推出土地和樓面均價(jià)同比上漲。尤其年底供應(yīng)量井噴式增長(zhǎng)。成交方面量?jī)r(jià)齊升；土地出讓金同比增長(zhǎng)21.39%，平均溢價(jià)率降至2.06%。從企業(yè)拿地情況來(lái)看，2020年國(guó)內(nèi)82家企業(yè)共競(jìng)得484宗商辦用地，拿地面積1852.24萬(wàn)㎡，金額1181.53億元。
租賃市場(chǎng)
租金持續(xù)回落但降幅顯著收窄
2020年，在下半年疫情基本得到控制、經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇、企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的利好因素影響下，四季度多城市租金降幅有所收窄。從租金報(bào)價(jià)來(lái)看，20城市寫(xiě)字樓租金仍處于下行通道但整體企穩(wěn)，平均租金為2.70元/㎡·天，租金跌幅明顯收窄并趨于穩(wěn)定，空置率受新增供應(yīng)影響微升。
銷售市場(chǎng)
大宗交易市場(chǎng)依舊穩(wěn)健
2020年經(jīng)歷疫情考驗(yàn)，大宗交易較往年趨近冷靜，但市場(chǎng)依舊穩(wěn)健。散售市場(chǎng)方面，截至2020年12月，20城市甲乙級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)為21059元/㎡，同環(huán)比分別為0.88%和-0.008%。大宗交易方面，全年國(guó)內(nèi)49個(gè)城市共錄得237宗商辦物業(yè)大宗交易，總成交額達(dá)到2041.02億元，成交面積1288.12萬(wàn)㎡，成交額較2019年同比下跌近三成。
租戶分析
TMT行業(yè)需求占比持續(xù)領(lǐng)先
2020年四季度，根據(jù)對(duì)上海、廣州、成都、武漢等四個(gè)城市寫(xiě)字樓租賃成交樣本的租戶進(jìn)行分析，從交易市場(chǎng)來(lái)看，季度內(nèi)來(lái)自TMT的行業(yè)需求占比持續(xù)領(lǐng)先；從租賃類型來(lái)看，寫(xiě)字樓租賃交易以新租和搬遷為主，其中上海、廣州的新設(shè)立租戶租賃需求旺盛，武漢搬遷租戶數(shù)量超五成。
總結(jié)和展望
科技創(chuàng)新、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)開(kāi)放等政策落地將為寫(xiě)字樓需求注入新動(dòng)能
在國(guó)際形勢(shì)復(fù)雜、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力增加的共同影響下，預(yù)計(jì)短期內(nèi)寫(xiě)字樓租賃需求難以大幅度反彈。不過(guò)隨著“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的重磅出臺(tái)，“科技創(chuàng)新”被提到了前所未有的高度，數(shù)字經(jīng)濟(jì)則是未來(lái)十年產(chǎn)業(yè)升級(jí)的主線。以此為契機(jī)，尤其TMT行業(yè)將持續(xù)釋放辦公需求，成為一線和部分強(qiáng)二線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的重要支撐。
大宗投資市場(chǎng)方面，2020年大宗交易較往年趨近冷靜，但跌幅好于預(yù)期。未來(lái)在疫情管控之下，全球經(jīng)濟(jì)有所好轉(zhuǎn)后外資買(mǎi)家預(yù)計(jì)將重回中國(guó)市場(chǎng)，大宗交易市場(chǎng)有望再度活躍。“三道紅線”促使開(kāi)發(fā)商釋放更多優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)，市場(chǎng)出現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，部分一線核心項(xiàng)目進(jìn)入法拍市場(chǎng)。
來(lái)源：中指研究院
編輯：wangdc
