回顧2020年，下半年廣州總體經(jīng)濟已從上半年的疫情影響中走出并持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇。雖然多數(shù)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展在今年受全球新冠疫情和外部經(jīng)濟影響而放緩，但新經(jīng)濟企業(yè)的業(yè)務(wù)仍然不斷擴張，在租賃市場的表現(xiàn)可圈可點，來自新經(jīng)濟企業(yè)的辦公樓租賃成交占今年全市整體租賃面積約30%，大型國企與金融機構(gòu)也繼續(xù)成為市場的重要支撐力量。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，廣州消費市場持續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇的態(tài)勢，全市整體租賃需求穩(wěn)步回升，全年凈吸納量超過46萬平方米，位于一線城市之首。奢侈品消費回流帶動廣州奢侈品銷售業(yè)績強勁反彈，吸引不少國際奢侈品服飾及一線美妝品牌進駐廣州，但服飾零售受疫情影響顯著，線下擴張仍較為謹慎。
投資市場方面，雖然受疫情影響全年交易量顯著低于2019年，但廣州大宗物業(yè)交易市場仍保持一定的活力和韌性，其中機構(gòu)投資者表現(xiàn)活躍。
甲級辦公樓
受全球新冠疫情和外部經(jīng)濟影響，2020年多數(shù)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展放緩，嚴控成本支出成為不少企業(yè)貫穿全年的主要原則，因此對辦公樓租賃這類高成本決策也持較為保守的態(tài)度。然而新經(jīng)濟企業(yè)今年在租賃市場的表現(xiàn)可圈可點，金融機構(gòu)與大型國有企業(yè)也在今年釋放了一定程度的租賃需求。在這三類企業(yè)的支撐下，2020年廣州甲級辦公樓凈吸納量到達約32萬平方米，相比去年增長約6%。
由于疫情防控改變了固有的生活與工作模式，圍繞無接觸、宅生活、線上消費等需求被大量激發(fā)。相關(guān)業(yè)務(wù)的快速擴張以及員工數(shù)量的增長支撐新經(jīng)濟企業(yè)活躍的擴租和搬遷需求，其中游戲、電商以及其它數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域企業(yè)的租賃需求尤為突出，在年內(nèi)貢獻了多筆較大面積成交。因此，來自新經(jīng)濟企業(yè)的租賃需求全年均保持活躍，來自該行業(yè)的租賃成交占今年全市整體租賃面積約30%，占比較去年同期上升12.8個百分點。
除新經(jīng)濟企業(yè)外，大型金融機構(gòu)也保持相對穩(wěn)健的租賃需求。為應(yīng)對疫情對經(jīng)濟的負面沖擊，央行今年連續(xù)降準(zhǔn)釋放流動性并引導(dǎo)利率下行，這些舉措同時利好資本市場。在此背景下，金融行業(yè)整體較為活躍，仲量聯(lián)行觀察到銀行、保險以及投資公司在廣州市場新設(shè)立與擴租需求較為強勁。值得一提的是，大型國企作為貨幣政策傳導(dǎo)的重要節(jié)點，疫情后不斷加快項目投資與開工進度，其擴張現(xiàn)象在四季度尤為明顯，多家大型國企和金融保險類企業(yè)在四季度踴躍問詢位于廣州核心片區(qū)的大面積甲級辦公空間，租賃需求較為積極。
截至2020年12月末，廣州全市甲級辦公樓市場新增供應(yīng)較去年上升66%，約為56萬平方米，其中近一半的新竣工項目位于琶洲片區(qū)。在辦公樓需求持續(xù)恢復(fù)的背景下，下半年多數(shù)存量辦公樓空置率趨于穩(wěn)定或能夠?qū)崿F(xiàn)一定程度的去化，但由于位于新興商務(wù)區(qū)的新竣工項目租賃情況不理想，去化較為緩慢，加上年底竣工的辦公樓項目空置率較高，因此下半年全市整體空置率下降幅度較為有限，截至四季度末全市整體空置率仍處在10.2%的近三年高點，同比上升3.2%。分片區(qū)來看，供應(yīng)壓力最大的琶洲片區(qū)空置率上升頗為明顯，四季度空置率較去年同期上升約4.5個百分點。
2020年廣州甲級辦公樓租金在上半年因疫情對經(jīng)濟的沖擊而降幅明顯，但下半年租金跌幅較上半年有所收窄，截至四季度末全市整體凈有效租金下滑至162.7元/平方米/月，環(huán)比下降0.5%，同比下降3.6%，但同比跌幅仍為四個一線城市最緩。降租現(xiàn)象主要集中在還未達到年底出租率目標(biāo)或樓宇內(nèi)租戶結(jié)構(gòu)以中小型企業(yè)偏多的辦公樓，而各個片區(qū)內(nèi)高質(zhì)量辦公樓租金表現(xiàn)較為堅挺。
市場展望
仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江婧麗預(yù)計在未來12個月內(nèi)，廣州甲級辦公樓市場將繼續(xù)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，租賃需求將持續(xù)得到釋放。在全社會加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型的浪潮中，新經(jīng)濟企業(yè)憑借資源和流量優(yōu)勢，更擅長在不同的垂直領(lǐng)域?qū)ふ倚碌脑鲩L空間，競爭優(yōu)勢也更加凸顯，因此預(yù)計以數(shù)字經(jīng)濟為核心的產(chǎn)業(yè)例如游戲與電商等的未來業(yè)務(wù)將迎來新的增長點，相關(guān)企業(yè)在廣州市場的擴張勢頭料將延續(xù)，占廣州租賃成交面積比重也會不斷增加。同時，大型國企與金融機構(gòu)也將繼續(xù)作為廣州辦公樓租賃市場的重要支撐力量，對明年的凈吸納量有所助益。
江婧麗預(yù)計2021年將是供應(yīng)大年，新增辦公面積將接近為今年的兩倍，全年約140萬平方米甲級辦公空間投入廣州市場，其中近6成新增辦公空間將來自于琶洲。除了一些總部自用項目，琶洲短期放量供應(yīng)將令其租賃市場壓力激增，供求不平衡將迫使該區(qū)域空置率上升，并加劇新項目對租戶的爭奪。
雖然琶洲大量新增供應(yīng)使明年全市整體空置率上揚，但由于廣州各片區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和租戶結(jié)構(gòu)存在差異，片區(qū)甲級辦公樓市場的租金走勢在明年也將大相徑庭。琶洲的租賃需求大部分來自產(chǎn)業(yè)園和非甲級項目的升級，預(yù)計對珠江新城、天河北等商務(wù)區(qū)的租金影響有限。與此同時，隨著珠江新城、天河北的供求關(guān)系漸趨平衡，這些片區(qū)的空置率與租金走勢將保持大致穩(wěn)定，短期內(nèi)波動幅度有限。
零售物業(yè)
雖然今年新冠疫情的爆發(fā)給廣州消費市場帶來嚴峻挑戰(zhàn)，但隨著疫情得到有效防控，以及一系列促進消費復(fù)蘇的政策措施出臺，廣州居民消費信心逐漸恢復(fù)，消費市場人氣明顯回升。1-10月，廣州社會消費品零售總額同比下降5.5%，在一線城市中降幅僅高于上海，該降幅的持續(xù)收窄顯示出廣州消費市場在經(jīng)受疫情考驗后的較強韌性。
自二季度消費邁入復(fù)蘇階段以來，頭部連鎖餐飲行業(yè)較早恢復(fù)，其他行業(yè)商家拓展分店信心也逐步增強，全市整體租賃需求穩(wěn)步回升，全年凈吸納量超過46萬平方米，位于一線城市之首。值得關(guān)注的是，由于境外疫情尚存在諸多不確定因素，奢侈品消費回流帶動廣州奢侈品銷售業(yè)績強勁反彈，吸引不少國際奢侈品服飾及一線美妝品牌進駐廣州。與此同時，由本地孵化的國產(chǎn)美妝品牌也迅速成長，憑借著產(chǎn)品的高性價比以及精準(zhǔn)的社交網(wǎng)絡(luò)營銷在疫情后逆勢擴張。此外，在促進汽車消費政策的帶動下，汽車市場銷售在下半年呈現(xiàn)回暖趨勢，資本助推下的多個新能源汽車品牌紛紛布局進入購物中心。
但另一方面，服飾零售受疫情影響顯著，相關(guān)消費需求低迷。據(jù)廣州統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月服裝鞋帽類商品零售額同比下降幅度超過兩位數(shù)。盡管服飾行業(yè)在下半年呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，但不少商家更傾向于發(fā)力線上來挖掘銷售新潛力以及引流量到線下，而對線下擴張態(tài)度仍較謹慎，門店選址方面尤為慎重，幾乎只考慮進駐客流及銷售額有保證的商場。
仲量聯(lián)行觀察到，各大購物中心在疫情后的回暖程度存在較大差異。定位中高端的商場迎來了更快的客流及銷售額復(fù)蘇，對于一些具有設(shè)計感并期望提升自身品牌形象的服飾零售商具有較強吸引力。而運營欠佳的商場至今仍面臨不少壓力，在不少服飾類商家退租后轉(zhuǎn)而引入更多餐飲與體驗類門店提高項目入駐率。
今年全市共迎來4個優(yōu)質(zhì)零售項目入市，新增供應(yīng)共計55萬平方米。雖然零售需求逐步恢復(fù)，但疫情給新項目帶來的招商壓力短時間內(nèi)難以完全消退。其中兩個新項目因體量較大或周邊商業(yè)氛圍不成熟，至今仍有不少空置面積待租，對全市空置率造成一定壓力。再加上部分成熟項目在下半年開始大面積調(diào)改，截至四季度末，全市空置率同比上升2.1個百分點至5.6%。
租金方面，盡管疫情對零售市場的負面影響逐漸減弱，但不少零售商的租賃需求及承租能力尚未完全恢復(fù)至疫情前水平。雖然市區(qū)核心商圈的部分優(yōu)質(zhì)購物中心的租金已經(jīng)企穩(wěn)，但除此以外的大多數(shù)商場仍延續(xù)租金下跌趨勢，只是跌幅有所收窄。
市場展望
隨著生產(chǎn)生活回歸正常，未來的消費將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢。近來廣州加大人才引進力度，人才持續(xù)穩(wěn)定流入。截至2020年11月底，廣州城鎮(zhèn)新增就業(yè)25.75萬，提前完成市年度任務(wù)（20萬人）的128.75%，就業(yè)形勢總體改善帶動收入增加并促進消費增長。在以國內(nèi)大循環(huán)為主體的“雙循環(huán)”經(jīng)濟模式下，國家堅持實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略，將進一步鞏固消費市場穩(wěn)步復(fù)蘇、持續(xù)回升的良好勢頭。
受益于消費復(fù)蘇，仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部高級經(jīng)理宋超預(yù)計短期內(nèi)零售租賃需求也將迎來持續(xù)恢復(fù)。在整個餐飲業(yè)面臨同質(zhì)化問題的情況下，著力實行差異化運營、塑造獨特品牌文化的餐飲商家有望從中突圍，此類商家租賃需求預(yù)計將會比較活躍。同時，隨著“千禧一代”逐漸轉(zhuǎn)變成為零售消費市場的主力軍，更多零售商將努力探索并力求滿足其不斷變化的消費需求，例如以盲盒為主流的潮玩經(jīng)濟將有望為消費市場打開更多想象空間。
但與此同時，消費仍須回歸商業(yè)邏輯，即“產(chǎn)品”仍是關(guān)鍵所在�；瘖y品、飲品等熱銷業(yè)態(tài)也將進入市場調(diào)整洗牌時期。雖然不少品牌的營銷能力助力其在極短的時間內(nèi)實現(xiàn)業(yè)務(wù)高速擴張，但事實上產(chǎn)品本身的研發(fā)、創(chuàng)新才是品牌長久穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。
對于購物中心而言，業(yè)主瞄準(zhǔn)的也不只是眼前短期的復(fù)蘇，他們還關(guān)注品牌組合、空間場景的未來商業(yè)價值以及長遠的消費者粘性。在后疫情時代，宋超預(yù)計更多商場將抓住機會優(yōu)化定位、調(diào)整品牌組合、構(gòu)建多維度商業(yè)觸點。
供應(yīng)方面，預(yù)計2021年廣州全市新增供應(yīng)面積約為60萬平方米，其中大半位于市郊。由于需求尚需時日才能完全恢復(fù)，不少新項目和尚未成熟項目的去化存在一定壓力，尤其是遠郊的幾個項目，預(yù)計市郊不少業(yè)主仍將采取降低租金策略以實現(xiàn)快速去化。但市區(qū)核心商圈的優(yōu)質(zhì)項目將維持其對零售商的較強吸引力，市區(qū)租金預(yù)計大體保持平穩(wěn)。
房地產(chǎn)投資市場
仲量聯(lián)行廣州投資部董事張倩表示：“今年的疫情在一定程度上阻礙了上半年投資買家的實地考察，同時為資產(chǎn)經(jīng)營前景帶來了一些不可避免的不穩(wěn)定因素，導(dǎo)致全年交易量顯著低于2019年，但廣州大宗物業(yè)交易市場仍保持一定的活力和韌性，除了傳統(tǒng)辦公樓和零售物業(yè)，物流、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)也備受關(guān)注。”
從投資物業(yè)類型來看，傳統(tǒng)領(lǐng)域仍以辦公樓物業(yè)類別為主，占比超過40%；其次是工業(yè)類別，占比接近40%。另外值得關(guān)注的變化是自用型買家，成交占比接近30%，如廣州近年發(fā)展特別快的TMT和游戲行業(yè)。
從投資區(qū)域分析，傳統(tǒng)物業(yè)類別的成交主要集中在珠江新城CBD、琶洲以及黃埔區(qū)，工業(yè)類別的成交主要在花都空港經(jīng)濟區(qū)。辦公樓大宗成交主要是：康美琶洲地塊、鷹仕達廣場、保利魚珠港、琶洲TCL大廈等，主要集中在琶洲和黃埔區(qū)；工業(yè)大宗成交主要是：富力空港物流園。
從投資者行業(yè)分類可以看出，機構(gòu)投資者表現(xiàn)活躍，占據(jù)總成交額約三分之一，其次是政府/國企和開發(fā)商，分別占比20%和19%。
市場展望
受今年疫情影響，業(yè)主愿意接受更多的價格談判空間，為買家?guī)砀叩幕貓箢A(yù)期。隨著經(jīng)濟復(fù)蘇速度加快，各行業(yè)的租賃需求不斷釋放，投資者對未來資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)的良性預(yù)期逐步增加，張倩預(yù)計2021年的總體成交量會有相應(yīng)的回升。
張倩也指出，由于自用型買家比較關(guān)注核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)和未來趨勢，因此廣州東部的新興發(fā)展區(qū)域?qū)⒏芩麄兦嗖A，這些區(qū)域的物業(yè)價格沒有成熟區(qū)域高，且未來發(fā)展提升空間更大，她預(yù)計未來將會有更多的投資成交發(fā)生在琶洲、金融城、黃埔。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
