面對(duì)新冠疫情反復(fù)與經(jīng)濟(jì)下行諸多因素的壓力，今年中國(guó)物流地產(chǎn)逆勢(shì)發(fā)力，彰顯出良好韌性。仲量聯(lián)行追蹤的中國(guó)25個(gè)主要高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到580萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近50%。在一線物流樞紐市場(chǎng)中，上海和廣州的凈吸納量反彈顯著，由于2019年供應(yīng)稀少，可供租賃面積緊缺，伴隨本年度新增供應(yīng)增加，前期積壓的租賃需求得到釋放。在本年度供應(yīng)量較大的衛(wèi)星城和二線市場(chǎng)中，高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)需求也尤為旺盛。其中，東莞貢獻(xiàn)本年全國(guó)最高的凈吸納量，達(dá)到75萬(wàn)平方米；成都、西安、嘉興和佛山年度凈吸納量均超過(guò)50萬(wàn)平方米，這表明區(qū)位優(yōu)越的市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)且需求復(fù)蘇快速。部分衛(wèi)星城的吸納量同比下降，多數(shù)由于空置率穩(wěn)定保持在低位，加之新增供應(yīng)緊缺，例如蘇州、太倉(cāng)、常熟、廊坊等。
從行業(yè)角度來(lái)看，第三方物流和電商領(lǐng)跑本年度租賃市場(chǎng)，實(shí)體零售和傳統(tǒng)制造業(yè)的租賃需求在下半年顯著回暖。此外，新興的租賃需求主要來(lái)自于生鮮電商、社區(qū)團(tuán)購(gòu)及冷鏈類租戶。
1. 受到疫情隔離措施的影響，與生活息息相關(guān)的各類消費(fèi)活動(dòng)向線上大幅轉(zhuǎn)移，電商滲透率進(jìn)一步提升。實(shí)物商品網(wǎng)上零售占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重，從疫情爆發(fā)前的20.7%，僅在半年時(shí)間內(nèi)加速上升到2020年中的25%并保持至年末。這說(shuō)明，在疫情發(fā)展尚未明朗的情形下，線上化趨勢(shì)客觀造就消費(fèi)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。自二季度起，我們?cè)谌珖?guó)多個(gè)城市錄得來(lái)自大型平臺(tái)電商及垂直電商的大面積租賃成交。
2. 在疫情和宏觀政策的刺激下，生鮮電商和醫(yī)藥類租戶活躍度大幅提升，這也意味著冷鏈需求正開(kāi)始快速釋放，隨之加速推進(jìn)冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。在高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)中，越來(lái)越多的物流開(kāi)發(fā)商著眼冷鏈設(shè)施開(kāi)發(fā)或標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)改造。
3. 社區(qū)團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)的迅速擴(kuò)張，有力推動(dòng)下半年租賃需求的增長(zhǎng)，尤其是在二線物流樞紐市場(chǎng)，我們記錄到在成都、重慶、武漢、東莞、杭州及南京均錄得來(lái)自多家社區(qū)團(tuán)購(gòu)的租賃成交。值得注意的是，鑒于競(jìng)爭(zhēng)格局下行業(yè)盈利模式仍不清晰，這種新興需求短期帶來(lái)增量也同時(shí)存在不確定性。
新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，租金增長(zhǎng)繼續(xù)承壓
2020年，仲量聯(lián)行追蹤的全國(guó)主要物流市場(chǎng)的年度新增供應(yīng)達(dá)700萬(wàn)平方米，同比上升14.3%，這也創(chuàng)下供應(yīng)歷史新高。區(qū)域分布上，全年新增供應(yīng)主要集中在長(zhǎng)三角（37%），成渝(23%)及大灣區(qū)（20%）。重慶全年新增供應(yīng)水平創(chuàng)歷史新高，達(dá)到117萬(wàn)平方米，也成為全國(guó)新增供應(yīng)量最大的一座城市。在供應(yīng)新高和需求強(qiáng)勁的共同作用下，全國(guó)主要物流市場(chǎng)平均空置率同比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至15.1%，增幅小與去年同期水平。然而，在一些供不應(yīng)求的熱門市場(chǎng)中，空置率仍保持在較低水平。例如，大灣區(qū)的整體空置率年末降至2.6%，這是由于佛山和東莞等市場(chǎng)的大量新增供應(yīng)迅速被租賃市場(chǎng)消化。
2020年整體物流市場(chǎng)租金增幅明顯放緩，在大體量新增供應(yīng)持續(xù)入市和疫情下實(shí)體經(jīng)濟(jì)不確定性的雙重影響下，業(yè)主方對(duì)于租金增長(zhǎng)策略轉(zhuǎn)為保守。一線物流樞紐城市及其衛(wèi)星城，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地持續(xù)收緊導(dǎo)致新增供應(yīng)緊缺，需求穩(wěn)定增長(zhǎng)且可租面積有限，業(yè)主仍然享有議價(jià)優(yōu)勢(shì)并維持租金增長(zhǎng)。部分城市面臨供過(guò)于求的現(xiàn)狀，租金持續(xù)下跌。其中，成都、重慶、武漢和南京領(lǐng)跌，為維持出租率，這些城市的業(yè)主提供更多激勵(lì)措施，包括但不限于租金優(yōu)惠，提早入住和短期租約等。
按照目前計(jì)劃來(lái)看，預(yù)計(jì)2021年新增供應(yīng)面積將突破1000萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷史最高位，其中大部分集中在天津、廊坊、武漢和寧波�？罩寐暑A(yù)計(jì)將小幅攀升，租金或繼續(xù)承壓。隨著物流市場(chǎng)壓力增加及未來(lái)大規(guī)模供應(yīng)陸續(xù)入市，租賃需求的深度挖掘和更加有效的資產(chǎn)管理將成為業(yè)主在明年關(guān)注的重點(diǎn)。
物流投資熱度持續(xù)攀升，內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)下再獲發(fā)展良機(jī)
2020年疫情的影響下，物流地產(chǎn)板塊成長(zhǎng)為最強(qiáng)勁的資產(chǎn)類別之一，尤其在當(dāng)下疫情常態(tài)化，物流行業(yè)預(yù)計(jì)將穩(wěn)定保持旺盛需求。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)物流地產(chǎn)的投資額較去年上升77%。物流地產(chǎn)正逐漸從房地產(chǎn)的另類投資變成了核心類的投資類別，未來(lái)預(yù)計(jì)有更多的長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)資金投資到物流地產(chǎn)，這將給國(guó)內(nèi)外投資者和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)機(jī)會(huì)。展望2021年，內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式會(huì)催生更大的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)需求，同時(shí)也對(duì)物流提出更高效、更智能的要求，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇期。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
