根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街和典型購(gòu)物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年中國(guó)主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈（購(gòu)物中心）商鋪?zhàn)饨鹚秸w下跌，下半年跌幅較上半年收窄。其中，由全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.96元/平方米·天，環(huán)比下跌0.52%；由100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大購(gòu)物中心（百M(fèi)ALL）商鋪平均租金為26.76元/平方米·天，環(huán)比下跌0.25%。
受疫情沖擊，今年商鋪普遍出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，不少商鋪出現(xiàn)退租現(xiàn)象，導(dǎo)致本期樣本整體周轉(zhuǎn)率和空置率提高。同時(shí)不少商業(yè)街和商圈購(gòu)物中心業(yè)主也利用這一時(shí)期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，并給予商戶(hù)免租優(yōu)惠，樣本商業(yè)街和商圈有近半數(shù)商鋪獲得免租期。
從漲跌個(gè)數(shù)來(lái)看，在樣本商業(yè)街中，租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占33.3%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占47.0%，19.7%的商業(yè)街租金與上期持平；在樣本商圈（購(gòu)物中心）中，租金環(huán)比上漲的商圈占40.0%，租金環(huán)比下跌的商圈占50.5%，9.5%的商圈（購(gòu)物中心）租金與上期持平。
從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2020年，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)39.2萬(wàn)億元，同比下降3.9%，降幅較上半年收窄7.5個(gè)百分點(diǎn)；其中三季度與四季度分別同比增長(zhǎng)0.9%與4.6%。2020年，我國(guó)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長(zhǎng)14.8%，增幅較上半年擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，線(xiàn)上消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，盡管目前消費(fèi)市場(chǎng)仍未完全恢復(fù)至疫情前的水平，但繼續(xù)發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用。整體來(lái)看，下半年商鋪?zhàn)赓U需求較上半年有所增長(zhǎng)，盡管短期內(nèi)租金仍處下行通道，但預(yù)計(jì)未來(lái)將回歸平穩(wěn)。
百街商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)變化
�。�1）百街商鋪?zhàn)饨鹱儎?dòng)情況
根據(jù)全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大商業(yè)街（百街）商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。2020年下半年，百街商鋪平均租金為24.96元/平方米·天，環(huán)比下跌0.52%。
分城市等級(jí)來(lái)看，2020年下半年，一線(xiàn)城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占30.8%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占50.0%，19.2%的商業(yè)街租金與上期持平。一線(xiàn)城市中，北京9條商業(yè)街租金環(huán)比三漲四跌兩平，其中簋街跌幅最大，為6.81%；上海11條商業(yè)街租金環(huán)比三漲五跌三平，其中田子坊跌幅最大，為4.59%；廣州3條商業(yè)街租金環(huán)比兩漲一跌，其中北京路步行街漲幅較大，為1.20%；深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比全部下跌，其中深圳灣步行大街跌幅最大，達(dá)4.50%。
2020年下半年，二線(xiàn)城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占35.0%，租金環(huán)比下跌的商業(yè)街占45.0%，20.0%的商業(yè)街租金與上期持平。二線(xiàn)城市中，杭州、南京、�？�、長(zhǎng)沙主要商業(yè)街租金環(huán)比上漲或持平；成都、天津、蘇州、青島主要商業(yè)街租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；武漢、重慶、南昌主要商業(yè)街租金環(huán)比均下跌或持平，其中武漢萬(wàn)松園商業(yè)街租金環(huán)比跌幅最大，為7.24%。
（2）租金漲跌幅較大的商業(yè)街
圖：2020年下半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商業(yè)街
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、Fang.com、3Fang.com
2020年下半年，在租金環(huán)比上漲的商業(yè)街中，杭州河坊街、天津?yàn)I江道商業(yè)街等10條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅相對(duì)較大，其中杭州河坊街租金環(huán)比漲幅最大，為3.0%；天津?yàn)I江道商業(yè)街、�？谥猩铰纷饨瓠h(huán)比漲幅在2.0%-3.0%之間；成都寬窄巷子、長(zhǎng)沙坡子街等7條商業(yè)街租金環(huán)比漲幅均在1.0%（含）-2.0%之間。在租金環(huán)比下跌的商業(yè)街中，武漢萬(wàn)松園商業(yè)街、南昌勝利路步行街等10條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅相對(duì)較大，其中武漢萬(wàn)松園商業(yè)街租金環(huán)比跌幅最大，為7.24%；南昌勝利路步行街、北京簋街等5條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在5.0%-7.0%（含）之間；上海田子坊、深圳深圳灣步行大街等4條商業(yè)街租金環(huán)比跌幅均在3.0%-5.0%之間。
百M(fèi)ALL商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)變化
�。�1）百M(fèi)ALL商鋪?zhàn)饨鹱儎?dòng)情況
根據(jù)全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市典型購(gòu)物中心商鋪樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點(diǎn)城市100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大購(gòu)物中心（百M(fèi)ALL）商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。2020年下半年，百M(fèi)ALL商鋪平均租金為26.76元/平方米·天，環(huán)比下跌0.25%。
分城市等級(jí)來(lái)看，2020年下半年，一線(xiàn)城市中36.4%的商圈（購(gòu)物中心）租金環(huán)比上漲，50.0%的商圈（購(gòu)物中心）租金環(huán)比下跌，13.6%的商圈（購(gòu)物中心）租金與上期持平。一線(xiàn)城市中，北京12個(gè)商圈租金環(huán)比六漲兩跌四平，其中朝外大街商圈租金漲幅最大，為1.55%；上海22個(gè)商圈租金環(huán)比五漲十五跌兩平，其中長(zhǎng)壽路商圈跌幅最大，為3.50%；廣州6個(gè)商圈租金環(huán)比五漲一跌，其中市橋商圈漲幅最大，為2.95%；深圳4個(gè)商圈租金環(huán)比均下跌，其中華強(qiáng)商圈跌幅較大，為0.80%。
2020年下半年，二線(xiàn)城市中43.1%的商圈（購(gòu)物中心）租金環(huán)比上漲，51.0%的商圈（購(gòu)物中心）租金環(huán)比下跌，5.9%的商圈（購(gòu)物中心）租金環(huán)比持平。成都、�？谥饕倘ψ饨瓠h(huán)比均上漲，天津、杭州、蘇州、青島4個(gè)城市重點(diǎn)商圈租金環(huán)比漲跌互現(xiàn)；南京、重慶、南昌、長(zhǎng)沙、武漢5個(gè)城市重點(diǎn)商圈租金環(huán)比持平或下跌。二線(xiàn)城市中，長(zhǎng)沙五一廣場(chǎng)商圈租金環(huán)比跌幅最大，為3.87%。
�。�2）租金漲跌幅較大的商圈
圖：2020年下半年租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)、Fang.com、3Fang.com
從商圈層面看，2020年下半年，在租金環(huán)比上漲的商圈中，廣州市橋商圈、杭州吳山商圈等10個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅相對(duì)較大，其中廣州市橋商圈租金環(huán)比漲幅最大，為2.95%；杭州吳山商圈、廣州珠江新城商圈租金環(huán)比漲幅亦分別達(dá)到2.22%、2.18%；上海川沙商圈、北京朝外大街商圈等7個(gè)商圈租金環(huán)比漲幅均在1.0%-2.0%（含）之間。在租金環(huán)比跌幅相對(duì)較大的10個(gè)商圈中，長(zhǎng)沙五一廣場(chǎng)商圈、上海長(zhǎng)壽路商圈和南昌八一商圈圈租金環(huán)比跌幅在3.0%以上；上海大寧、虹橋、曹家渡、天津鼓樓街等7個(gè)商圈租金環(huán)比跌幅在2.0%-3.0%之間。
租金運(yùn)行趨勢(shì)研判
從市場(chǎng)表現(xiàn)看，2020年下半年，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，帶動(dòng)實(shí)體商業(yè)平穩(wěn)恢復(fù)，但國(guó)內(nèi)局部疫情風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，聚集型和接觸式消費(fèi)仍有待進(jìn)一步恢復(fù)，實(shí)體商業(yè)在短期內(nèi)仍面臨下行壓力。在調(diào)研走訪(fǎng)過(guò)程中，部分商家表示下半年店鋪客流量和經(jīng)營(yíng)情況尚未完全恢復(fù)至疫情前的水平，但比上半年有所好轉(zhuǎn)，對(duì)未來(lái)一段時(shí)間消費(fèi)市場(chǎng)保持信心；但也有少部分商家表示經(jīng)營(yíng)情況并未能如期恢復(fù)，正考慮于合同期結(jié)束后退租�！盎ヂ�(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，實(shí)體商鋪的社交功能逐漸顯現(xiàn)，網(wǎng)絡(luò)媒體和社交平臺(tái)推動(dòng)“種草”、“打卡”等新型消費(fèi)觀念的發(fā)展。隨著Z世代成為消費(fèi)市場(chǎng)主力，“科技”、“顏值”、“體驗(yàn)”成為消費(fèi)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，部分升級(jí)類(lèi)產(chǎn)品店鋪，例如家電/數(shù)碼/通訊類(lèi)店鋪、美妝類(lèi)店鋪以及潮玩/娛樂(lè)類(lèi)店鋪客流量亦表現(xiàn)較好。此外，受?chē)?guó)外疫情影響，出境游受限，部分奢侈品店鋪經(jīng)營(yíng)情況顯著恢復(fù)。受線(xiàn)上消費(fèi)影響，部分服裝鞋帽類(lèi)店鋪表現(xiàn)平淡。
從短期供應(yīng)來(lái)看，2020年下半年，疫情得到有效控制，部分暫緩開(kāi)業(yè)計(jì)劃的購(gòu)物中心項(xiàng)目集中入市，商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市共有100余個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)業(yè)；2020年全年15個(gè)城市新開(kāi)而已購(gòu)物中心建筑面積約為1000萬(wàn)平方米，同比下降近四成。從長(zhǎng)期供應(yīng)來(lái)看，2020年，商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積共計(jì)4760.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.7%。其中一線(xiàn)城市成交面積為1375.1萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)87.0%；二線(xiàn)城市成交面積為3385.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.3%。從成交占比看，一線(xiàn)城市商辦用地成交面積占15城比例由2019年的20.0%上升至28.9%，二線(xiàn)城市占比由去年同期的80.0%下降至71.1%。
需求方面，2020年8月起，社會(huì)消費(fèi)品零售總額月度同比增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，居民消費(fèi)逐漸恢復(fù)。2020年，新冠肺炎疫情給國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊，但是隨著國(guó)內(nèi)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)籌推進(jìn)取得積極成效，消費(fèi)恢復(fù)的態(tài)勢(shì)持續(xù)增強(qiáng)。2020年全年，我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)39.2萬(wàn)億元，同比下降3.9%，降幅較上半年收窄7.5個(gè)百分點(diǎn)；從12月單月情況來(lái)看，我國(guó)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額40566億元，同比增長(zhǎng)4.6%，連續(xù)五個(gè)月同比正增長(zhǎng)。從15類(lèi)限額以上單位商品零售額來(lái)看，2020年全年，飲料類(lèi)、通訊器材類(lèi)商品零售額同比增長(zhǎng)均超過(guò)10%；糧油及食品類(lèi)、化妝品類(lèi)、中西藥品類(lèi)、日用品類(lèi)、文化辦公用品類(lèi)、煙酒類(lèi)商品零售額同比亦呈正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。石油及制品、家具等7類(lèi)商品零售額同比下降，但降幅較上半年均有所收窄，其中金銀珠寶類(lèi)、汽車(chē)類(lèi)、服裝鞋帽及針紡織品類(lèi)商品零售額同比降幅收窄在10個(gè)百分點(diǎn)以上，恢復(fù)較快。整體來(lái)看，國(guó)內(nèi)的疫情防控效果明顯，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶動(dòng)就業(yè)增加和居民收入增長(zhǎng)，居民的消費(fèi)信心和消費(fèi)能力都有所增長(zhǎng)。
展望未來(lái)，2020年下半年，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，促進(jìn)消費(fèi)政策不斷發(fā)力，居民消費(fèi)需求穩(wěn)步釋放，消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)定恢復(fù)，實(shí)體商業(yè)亦較上半有所恢復(fù)。但新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，國(guó)內(nèi)局部地區(qū)亦存在疫情反彈壓力，商鋪?zhàn)饨鸲唐趦?nèi)仍處下行通道。展望“十四五”開(kāi)局之年，我國(guó)將堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略基點(diǎn)，加快培育完善內(nèi)需體系，把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來(lái)，增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用。隨著消費(fèi)市場(chǎng)活力持續(xù)恢復(fù)，實(shí)體商業(yè)將逐漸恢復(fù)至疫情前的水平；預(yù)計(jì)未來(lái)，我國(guó)重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)饨鹩型謴?fù)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
來(lái)源：中指研究院
編輯：wangdc
