2020年，西安的經(jīng)濟增長率維持在4.5%以上，前三季度GDP增速在全國居首位。在國內(nèi)國際雙循環(huán)的新發(fā)展時期，西安的產(chǎn)業(yè)結構不斷調整升級，科技互聯(lián)網(wǎng)、現(xiàn)代服務業(yè)、科技金融產(chǎn)業(yè)的轉型跨越，令其成為了辦公樓需求的機會點。在零售物業(yè)端，零售項目開發(fā)下沉，地鐵線聯(lián)動交融，推動多商圈共榮發(fā)展。在倉儲物流板塊，零售消費及第三方物流逆勢擴張，令西安高標庫市場全年供需兩旺。

　　仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示：“2020年面臨了前所未有的挑戰(zhàn)，西安市場在全球經(jīng)濟衰退和疫情反復的雙重影響下承壓前行，在此期間，城市良好的內(nèi)生韌性支撐了西安的經(jīng)濟發(fā)展。目前，西安正處于全力迎接十四屆全運會并加快建設國家中心城市的重要時期，政府大力發(fā)展‘雙招雙引’工作，以硬科技為核心的上下游產(chǎn)業(yè)鏈逐步完善，我們對西安商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展充滿信心。仲量聯(lián)行也將充分發(fā)揮優(yōu)勢作用，以國際化的前瞻視野持續(xù)為本地的商業(yè)地產(chǎn)市場帶來全產(chǎn)業(yè)鏈服務，助力城市商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在疫后格局下快速發(fā)展�！�

　　辦公樓市場

　　一、辦公樓供應量處歷史低位，主導產(chǎn)業(yè)推動空置率回落。

　　2020年西安辦公樓供應回落，全年優(yōu)質辦公樓新增供應總計40.8萬平方米，新增供應量處于自2013年以來的最低位。從區(qū)位上看，新增辦公樓仍聚集在高新和城北板塊，其中甲級辦公樓新增供應約21.2萬平方米，永威時代中心、天一國際、竹園天寰、保利中心項目于年內(nèi)入市。但由于產(chǎn)品定位調整，高新北的邁科國際大廈和小寨賽格廣場均已清退了原有租戶，尚處于調整期，故錄得4.0萬平方米的優(yōu)質辦公樓退市。截至2020年底，西安優(yōu)質辦公樓總存量為654.6萬平方米。

　　疫情強壓下，中國依然實現(xiàn)了由負轉正的經(jīng)濟增長，而西安作為典型的內(nèi)陸型城市，在雙循環(huán)的經(jīng)濟格局下，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與革新支撐起了辦公樓需求基本面。2020年，西安前三季度實現(xiàn)4.5%的經(jīng)濟增長，GDP增速在全國排名居首位。與此同時，隨著市場活動的逐步恢復，西安辦公樓市場凈吸納量于二季度轉正。進入三季度后，市場成交活躍度上升，截至2020年底，甲級辦公樓凈吸納量錄得12.2萬平方米，實現(xiàn)至2019年同期的50.8%。受新增供應影響，西安甲級辦公樓空置率在上半年最高達到37.0%，下半年主導產(chǎn)業(yè)需求發(fā)力，至年末回落至36.1%，同比下降0.1個百分點。

　　二、內(nèi)循環(huán)戰(zhàn)略格局下，中資企業(yè)企穩(wěn)辦公樓市場，新興企業(yè)填補小面積段需求。

　　伴隨著中國產(chǎn)業(yè)結構調整，人工智能、5G技術、生物醫(yī)藥等高附加值的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)進入快速成長期，中資龍頭企業(yè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)生性將發(fā)揮作用。2020年西安甲級辦公樓租賃成交面積超500平方米的占比上升至27.0%，同比增長4個百分點。在1,000平方米以上的新租企業(yè)中，全國性的中資企業(yè)占比高達88.4%，成為疫后辦公樓市場需求恢復的主要支撐點。新興產(chǎn)業(yè)的前期規(guī)劃以政策加碼的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主導，但隨著產(chǎn)業(yè)布局的深入，其前臺屬性的銷售部門、后臺客服中心、相關上下游企業(yè)將會向商務區(qū)的優(yōu)質辦公樓轉移，從產(chǎn)業(yè)辦公到商業(yè)辦公需求的升級迭代或將帶來新的需求點。在2020年西安甲級辦公樓新成交的租賃面積中，以科技互聯(lián)網(wǎng)為代表的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)需求占比高達33.4%，成為西安甲級辦公樓租賃市場的主要來源。

　　新成立的大批企業(yè)填補辦公樓市場小面積段需求。據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，西安2017年至今的新增初創(chuàng)企業(yè)復合增長率高達76.4%，居全國城市之首。2020年，西安新增市場主體36.7萬戶，同比增長12.0%。西安甲級辦公樓增量需求中，26.8%來自于新成立的初創(chuàng)企業(yè)，同比增長18.8個百分點。

　　三、租金承壓下跌3.9%，增強租賃靈活性成去化手段。

　　由于經(jīng)濟基本面收緊與疫情沖擊的雙重影響，預期的辦公需求發(fā)生相應變化。總體來看，上半年的辦公樓租賃市場壓力凸顯，雖然下半年的經(jīng)濟走勢緩慢回彈，但辦公樓市場需求仍未到達預期水準。辦公需求的整體回落，致使業(yè)主方對市場的未來預期穩(wěn)中有降。非核心區(qū)域的高空置率項目租金下調，增加租賃靈活性以換取去化，例如城北部分非核心區(qū)域項目推出了定制精裝交付的小面積戶型來降低有效租金。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，西安甲級辦公樓平均租金跌幅于上半年達到歷史峰值，下半年跌幅收窄，至年末報98.8元/平方米/月，同比下跌3.9%。

　　四、單一業(yè)權優(yōu)質項目顯承租優(yōu)勢，大面積段辦公需求提升。

　　此外，與市場數(shù)據(jù)下行相反的是，單一業(yè)權的甲級辦公樓承租優(yōu)勢凸顯，其空置率下降至27.3%，顯著低于分散業(yè)權辦公樓項目46.0%的空置率。對空置率較低的單一業(yè)權辦公樓而言，其可租賃面積通常分散在不同樓層，業(yè)主通過調整分散在各樓層的小面積租戶位置，以整合出整層空間來吸引大面積客戶。以南二環(huán)板塊為例，部分項目早期用小面積租戶填補較低樓層的空間，在租戶租約陸續(xù)到期的狀況下，業(yè)主方對續(xù)約租戶進行樓層調整，以換取完整的大面積供應，面向市場吸引大面積需求的客戶。高新區(qū)板塊同樣面臨單一業(yè)權優(yōu)質項目大面積段緊俏的局面。

　　五、二級租賃市場調整應對之策，小而精的社群辦公空間成為趨勢

　　第三方運營商的快速擴張紅利期已然結束，但疫后小面積精裝房源用于短期過渡的市場需求，讓二級租賃市場有擴張回彈之勢。市場于年內(nèi)開始出現(xiàn)新的第三方運營商品牌進入，同時，原有的運營商品牌開始面臨轉租面積短缺的情況，該市場信號預示著第三方運營商的需求有望于2021年回彈。但其新增需求預計難以回到三年前的高速擴張狀態(tài)，為了在新一輪市場競爭中獲得競爭優(yōu)勢，第三方運營商的產(chǎn)業(yè)角色有待突破單純的辦公空間供應和運營，未來可以在社群生態(tài)方面尋求發(fā)展之機，并強化與業(yè)主方合作，實施管理輸出的輕資產(chǎn)模式。

　　未來展望

　　2021年，市場新增供應持續(xù)放緩，預計僅有城北四海中心、高新卓越廣場等項目有入市可能，空置率預計將會短期回落。由于市場對經(jīng)濟基本面的預判短期內(nèi)難以發(fā)生根本性的轉變，市場租金整體承壓的態(tài)勢仍將持續(xù)。與此同時，資本市場對于西安的預判與租金收益緊密掛鉤，而由于市場租金承壓導致的收益率走低，仍將影響投資機構對于西安商業(yè)地產(chǎn)的投資預期，因此企業(yè)自用客戶將繼續(xù)支撐辦公樓大宗交易市場。

　　盡管2020年宏觀經(jīng)濟基本面下滑，且2021年仍存在不確定性因素，但西安在探索產(chǎn)業(yè)升級并激發(fā)經(jīng)濟潛能方面持續(xù)發(fā)力，因此辦公樓市場在面臨經(jīng)濟下滑時表現(xiàn)出較強的韌性。未來三年，西安市辦公樓的新增供應量將顯著下降，在市政府加強 “雙招雙引”經(jīng)濟工作且持續(xù)取得企業(yè)落戶成績的推動下，西安辦公樓市場的存量競爭將處于“增量去化”與“存量調整”的過渡階段，因此市場須積極面對在價格、服務、配套領域的存量與增量間的多維度競爭。

　　零售物業(yè)市場

　　一、零售項目開發(fā)下沉，優(yōu)質零售物業(yè)總體量排名全國第六

　　2020年，西安共錄入五個新開業(yè)項目，新增供應約40.2萬平方米，優(yōu)質零售物業(yè)市場總體量增至653萬平方米，排名全國第六。商業(yè)項目開發(fā)持續(xù)下沉，近郊商圈供應量明顯增加，有效提振非核心商圈商業(yè)活力。高新子市場本季度新增供應占比最高，其次為城東及西咸新區(qū)子市場。城北區(qū)域的零售商業(yè)總體量趕超鐘樓商圈，位列西安各大商圈體量排名第一。

　　受疫情影響，西安全年優(yōu)質零售商業(yè)的凈吸納量僅4.8萬平方米。而傳統(tǒng)零售項目面對新型體驗式購物中心的興起以及線上電商的沖擊，承受更大的挑戰(zhàn)，加速邁入變革期。2020年零售物業(yè)市場整體承壓，需求端有所放緩，全市零售物業(yè)平均空置率升至8.7%，同比增長4.0個百分點；購物中心首層零售平均租金報385.5元/平方米/月，同比減少1.3%。

　　本季度，餐飲，時尚和娛樂仍為退租較多的三大業(yè)態(tài)。時尚業(yè)態(tài)中由于部分連鎖時尚服飾品牌緊縮實體店鋪份額，轉為線上銷售模式，從而出現(xiàn)新租少于退租的情況。

　　但隨著疫情影響逐步減弱，西安市政府及各區(qū)域大力發(fā)展新興消費，開展“云上購物節(jié)”及各類消費券等促銷活動，以推動消費市場快速回暖。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-11月消費品零售額為4143.76億元，同比下降5.7%，降幅較1-10月收窄0.8個百分點，延續(xù)回升趨勢。

　　二、地鐵線聯(lián)動交融，推動構建多商圈共榮的商業(yè)格局

　　隨著西安城市化進程的持續(xù)加速，以及地鐵5、6、9號線路相繼開通，人口逐漸外移，更多新興、時尚、高品質的大型購物中心選擇進駐人口密集的非核心商圈，商業(yè)項目開發(fā)持續(xù)下沉，城北區(qū)域更是在今年超越鐘樓商圈，成為西安總供應量最多的區(qū)域。除城北外，高新和曲江子市場也逐漸發(fā)展成熟，隨著地鐵5、6號線的開通，為這兩個區(qū)域及沿線商業(yè)項目帶去了更多客流，加速了西南和東南區(qū)域間客群的流動性。同時，城東區(qū)域由于年底龍湖香醍天街的開業(yè)，填補了這一區(qū)域的商業(yè)空白。

　　三、兒童教育、新能源汽車、美妝&網(wǎng)紅打卡地助力打造全新體驗式社群消費場景

　　面對電商沖擊和疫情后客群消費觀念的改變，商業(yè)項目不斷調整運營策略，為新一代消費者提供個性化品牌、打造定制化服務，滿足消費者日益升級的潮玩需求及新奇體驗。

　　· 兒童教育業(yè)態(tài)更加多元化：由于線上教育培訓的迅速擴張，線下教育急需尋求變革，加之年輕父母對于兒童培訓項目意識轉變，令兒童教育內(nèi)容不再局限于語言培訓和文化課輔導，而更加注重藝術音樂、體育運動、武術擊劍、馬術游泳等更加多元化的教育內(nèi)容。例如，龍湖香醍天街引入菲動武道體能兒童體能訓練館、凱德廣場新地城店引入播樂少兒播音主持機構等。

　　· 新能源汽車品牌持續(xù)擴張：陜西省政府為了促進消費回暖，鼓勵新能源汽車消費，將新能源汽車購置補貼和免征購置稅政策延續(xù)至2022年底。新能源汽車需求旺盛，已經(jīng)成為購物中心內(nèi)的標配業(yè)態(tài)，無論是新開的商場，還是已開的項目，都可以看到新能源汽車品牌的入駐，品牌以50-300平方米的面積需求為主。例如，大悅城四季度引入了蔚來汽車和西安首家Polestar極星空間。

　　· 化妝品類呈現(xiàn)“剛性需求”：據(jù)陜西省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，化妝品類商品實現(xiàn)零售額104.39億元，增長7.9%，較1-10月增長0.3個百分點。隨著化妝品類旺盛的需求，化妝品牌集合店也迅速擴張，WowColour和The Colorist調色師都于今年進入西安市場，而后迅速擴張，目前已累計開業(yè)超十家。這類美妝集合店在門店上追求沉浸式的深度體驗，在服務上積極突圍購物場景限制，聯(lián)動線上與線下，打破傳統(tǒng)美妝店的局限。從商場運營的角度來看，美妝集合店品類多，坪效高，既契合了當下年輕消費者對于美妝產(chǎn)品的需求，也可以幫助提升項目業(yè)績。

　　· 網(wǎng)紅茶飲打造社交需求，更多品牌進入西安市場：網(wǎng)紅茶飲抓住了年輕消費者們的社交剛需，在網(wǎng)絡媒體上宣傳品牌，打造自身品牌定位，強調網(wǎng)紅茶品的“打卡”行為刺激消費需求。除樂樂茶受到疫情影響導致現(xiàn)金流緊張，在本季度關閉了一家門店外，其余茶飲品牌依舊勢頭強勁。例如，SEVENBUS今年6月進入西安市場后連開三家店，其中首店選在西安大悅城B1層，高新萬達廣場店和世紀金花高新店也在本季度正式開業(yè)。ARtea也在今年7月正式入駐西安市場，首店選在大唐不夜城內(nèi)，緊接著第二家店也在龍湖香醍天街內(nèi)開始營業(yè)。

　　未來展望

　　未來三年，西安零售物業(yè)市場仍將迎來大量新增供應。伴隨城市化發(fā)展，商業(yè)開發(fā)將繼續(xù)下沉至高新，曲江及城北等新興區(qū)域。隨著優(yōu)質零售市場逐漸走向成熟，競爭不斷升級，未來核心商圈的老舊物業(yè)將進入調整升級周期，以滿足西安打造國際化消費城市的發(fā)展要求。

　　倉儲物流市場

　　一、零售消費及第三方物流逆勢擴張，高標庫市場全年供需兩旺

　　2020年，包括安博灃西物流園、普洛斯西安賀韶物流園、維龍秦漢物流園、深國際西安綜合物流港、瀚溥經(jīng)開物流園、遠洋秦漢物流園在內(nèi)的共計9個高標倉庫項目交付使用。全年新增供應達62.4萬平方米。

　　作為保障民生的重要基礎設施之一，西安高標庫市場依然保持供需兩旺的市場格局。雖然第一季度倉儲需求受疫情影響，錄得短暫負值。但隨著生產(chǎn)生活秩序全面恢復，倉儲物流需求自第二季度由負轉正，并在下半年大幅回暖。

　　需求方面，2020年，疫情下大批居民消費需求轉移至線上。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，西安限額以上企業(yè)網(wǎng)上零售額同比增輻達到38%，增速較上年大幅擴大16.3個百分點，活躍的線上商貿(mào)流通帶動了下游快遞快運業(yè)務的增長。年內(nèi)，快遞快運、電商（傳統(tǒng)電商和社區(qū)電商）、零售業(yè)成為2020年倉儲市場最大的需求客戶，全年凈吸納量達到57.1萬平方米。市場整體空置率第四季度末在錄得13.6%。

　　雖然市場需求保持活躍，但持續(xù)的集中供應依然對高標庫存量市場造成較大租賃壓力，壓低業(yè)主租金預期。至2020年第四季度，西安倉儲市場平均凈有效租金報24.4元每平方米每月，同比小幅下滑1.7%。

　　未來展望

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部負責人尤鵬偉表示：“過去三年，西安倉儲市場一直持續(xù)供需兩旺的市場格局，這一方面是由于，西安作為西北地區(qū)最大的物流樞紐節(jié)點城市，源源不斷地吸納了大量業(yè)務覆蓋西北地區(qū)的商貿(mào)物流企業(yè)，在此設立區(qū)域分撥中心；另一方面，在城市更新，老城區(qū)改造推動下，租戶倉儲物業(yè)升級需求保持活躍，高標庫需求得以穩(wěn)步提升。我們預計這兩大基本面在未來短期內(nèi)難以動搖。同時自2021年起，隨著新增供應逐年回落，業(yè)主將在租金上擁有更大話語權�！�

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc