零售物業(yè)市場
2020年西安零售物業(yè)市場共迎來三個優(yōu)質(zhì)項目開業(yè)，合計新增供應(yīng)約39萬平方米，相比2019年有所減少，全市零售物業(yè)總存量達(dá)到618萬平方米。灃西吾悅廣場填補(bǔ)了灃西地區(qū)大型集中商業(yè)的空白；立豐城為城南又添一重量級購物中心，滿足城南市場消費(fèi)需求；龍湖香醍天街為浐灞商圈再添一座網(wǎng)紅地標(biāo)，為城東商業(yè)市場帶來眾多首店，有效的提振該區(qū)域的商業(yè)影響力。在新型消費(fèi)模式的影響下，傳統(tǒng)百貨運(yùn)營面臨較大壓力，年內(nèi)錄得世紀(jì)金花南門店以及民生百貨龍首店閉店。
全市零售物業(yè)空置率年內(nèi)呈持續(xù)上升態(tài)勢；全年同比上升4.7個百分點(diǎn)，至8.9%。鐘樓-解放路商圈需求顯露疲態(tài)，空置率上升最為突出，同比上升11.6個百分點(diǎn)至18.1%，致使全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率持續(xù)上升；暴露出該商圈缺乏多元化、特色化項目，客群吸引力不斷下降的不足。全市購物中心首層平均租金同比下跌1.3%，報323.9元每平方米每月。
年內(nèi)多個國內(nèi)外知名品牌首次進(jìn)入西安，展示出城市的品牌吸引力。零售方面，Self-Portrait、寶詩龍西北首店、加拿大高端羽絨服品牌Mackage西安首家概念店亮相SKP，鐘樓開元店也引入西安首家Gucci Beauty和NIKE KICKS LOUNGE L1；另外，茶飲類首店表現(xiàn)亮眼，Sevenbus、KOI Thé、ARTEA均進(jìn)駐西安市場，奈雪的茶 PRO也即將亮相小寨賽格。與此同時，我們觀察到2020年首進(jìn)西安的品牌類型更為豐富，包括西北首家購物中心室內(nèi)動物園哈庫那珍奇動物城進(jìn)駐立豐城，王府井百貨引入西北首家施坦威鋼琴店。
購物中心積極進(jìn)行餐飲區(qū)域的調(diào)整和擴(kuò)張，小寨賽格7、8層改造升級中，未來將呈現(xiàn)餐飲業(yè)態(tài)、城北印象城五層新開餐飲層、老城根方所書店二層帶來全新餐飲區(qū)域。多個項目對餐飲區(qū)域的大面積調(diào)整，與體驗式消費(fèi)時代的到來不無關(guān)系，互聯(lián)網(wǎng)銷售搶占線下零售市場份額，到店型消費(fèi)更能為商場提供客流和人氣。
2020年西安市政府全面加快文化建設(shè)，促進(jìn)文化旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，在此契機(jī)下，商業(yè)消費(fèi)中的文化元素迅速蔓延。一方面，多個購物中心打造文化主題場景，大悅城舉辦東方時辰·國韻大賞國風(fēng)大展、老城根打造賽博國風(fēng)主題街區(qū)、龍湖香醍天街與國家級博物館合作，現(xiàn)場展出恐龍化石，為消費(fèi)者帶來更豐富的體驗。另一方面，實體書店在西安商業(yè)市場繼續(xù)加速擴(kuò)張，方所書店、曉書館首次登陸西安，此外西西弗書店、樊登書店也加快拓店，未來西北首家文化商業(yè)綜合體言幾又 Artmix將于大唐不夜城開業(yè)，蔦屋書店也將亮相邁科中心。商業(yè)與文化的融合滿足了消費(fèi)者對更高層次文化體驗的訴求，也促進(jìn)了購物中心業(yè)態(tài)的多元化，用藝術(shù)與文化賦能消費(fèi)市場。
展望2021年，預(yù)計西安商業(yè)市場將迎來約55萬平方米的新增供應(yīng)，未來三年零售項目還將持續(xù)迎來較大供應(yīng)。伴隨年輕一代消費(fèi)群體的崛起，未來科技潮流、文化娛樂、跨界融合等新興商業(yè)元素或?qū)⒄碱I(lǐng)更多的市場。西安市政府將“雙招雙引”作為經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，推進(jìn)招商引資、招才引智；未來外來人才和產(chǎn)業(yè)的不斷導(dǎo)入將進(jìn)一步促進(jìn)消費(fèi)需求的增長，西安商業(yè)市場的活力將進(jìn)一步被激發(fā)。
甲級寫字樓市場
2020年西安市甲級寫字樓市場僅迎來天一國際和永威時代廣場兩個項目入市，共計約15萬平方米，供應(yīng)量較2019年下降49.3%，至此，西安市甲級寫字樓存量升至201萬平方米。
在需求端，上半年受疫情影響，市場較為平淡；下半年市場回暖，多宗大面積成交推動新增租賃需求，凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正。全市甲級寫字樓凈吸納量約14.7萬平方米，與2019年相比基本持平，盡管有新增項目供應(yīng)入市，在活躍的租賃需求支撐下，市場平均空置率同比下降3.1個百分點(diǎn)至30.4%。全年市場租金呈小幅下降趨勢，同比下滑0.8%，至年末報人民幣103.5元每平方米每月。
就分布情況來看，全年新增租賃需求主要集中在高新一期和高新二期，多宗大面積成交拉動新增租賃需求，兩個子市場合計貢獻(xiàn)全市約80%的新增租賃面積。這兩大子市場匯集了全市超過七成的甲級寫字樓；再加之年底開通的地鐵6號線，大幅提升了高新板塊寫字樓的通勤便利程度，多重因素疊加，為其活躍的租賃需求奠定了堅實的基礎(chǔ)。
從新增租賃來看，全年西安甲級寫字樓新增租賃最為活躍的前三大行業(yè)依次為消費(fèi)者服務(wù)（20%）、金融（19%）和房地產(chǎn)（18%）。在線教育類企業(yè)的大量成交推動消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)占據(jù)本年主力，引領(lǐng)全市寫字樓租賃市場需求；與此同時，在線教育類企業(yè)開始逐漸擴(kuò)大選址范圍，下半年在乙級寫字樓陸續(xù)達(dá)成大面積成交。
西安市絲路金融中心建設(shè)不斷加速，根據(jù)最新發(fā)布的“中國金融中心指數(shù)”排名顯示，西安躋身2020年區(qū)域金融中心前十強(qiáng)。西安市政府營造良好的金融業(yè)發(fā)展軟環(huán)境，加大金融機(jī)構(gòu)引進(jìn)力度，推進(jìn)金融業(yè)逆勢增長，激發(fā)相關(guān)行業(yè)辦公需求的釋放。在金融類細(xì)分行業(yè)中銀行類表現(xiàn)格外亮眼，多家內(nèi)資銀行在本年均達(dá)成大面積成交，貢獻(xiàn)金融類接近四成的新增租賃。
在構(gòu)建西部大開發(fā)新格局、建設(shè)國家中心城市、辦好十四屆全運(yùn)會等一系列國家戰(zhàn)略和重大機(jī)遇的推動下，全市加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)而推動房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)租賃需求活躍，穩(wěn)居甲級寫字樓辦公需求前三位。
值得一提的是，信息技術(shù)類企業(yè)辦公需求在本年度表現(xiàn)活躍，位居甲級寫字樓辦公需求行業(yè)第四，其在西安甲級寫字樓的新增租賃占比從第一季度的8%上漲10個百分點(diǎn)至第四季度的18%。打造“硬科技之都”的戰(zhàn)略加持釋放紅利，近年來西安市對信息技術(shù)資源的吸引力與日俱增，政策機(jī)遇疊加人才資源，為信息技術(shù)類企業(yè)在西安的發(fā)展提供強(qiáng)大的支撐。年內(nèi)信息技術(shù)企業(yè)加速在西安的布局，除華為、騰訊、有道等大型企業(yè)外，初創(chuàng)型企業(yè)的租賃需求也明顯增加。
本年度內(nèi)資企業(yè)繼續(xù)占據(jù)辦公需求的主要來源，所占比例超過六成；未來在構(gòu)建以國內(nèi)循環(huán)為主體的雙循環(huán)經(jīng)濟(jì)格局的背景下，該類企業(yè)將有望獲得更大發(fā)展空間，進(jìn)一步釋放辦公租賃需求。內(nèi)資企業(yè)承租能力強(qiáng)，對入駐寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)要求較高，將成為西安甲級寫字樓租賃成交的主力。
展望2021年，西安市甲級寫字樓新增供應(yīng)量將有所回升，預(yù)計將超過40萬平方米，其中城北和高新二期兩個子市場的供應(yīng)量最為聚集；大體量項目的入市將進(jìn)一步加劇市場去化壓力，推高空置率的同時，未來租金仍將面臨下行風(fēng)險。伴隨西安市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，新基建、科技金融、生物醫(yī)藥、文化旅游未來將獲得更大市場空間，成為賦能寫字樓市場需求新動力。后疫情時代，甲級寫字樓更專業(yè)的服務(wù)、更完善的防控措施等優(yōu)勢將被放大，預(yù)計未來有更多的客戶會選擇搬遷至甲級寫字樓，辦公升級需求有望成為租賃成交類別的重要來源。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
