1月12日，2021年優(yōu)特總部大廈招商啟動會暨第一太平戴維斯珠海媒體見面會在優(yōu)特總部大廈隆重舉行。活動現(xiàn)場，第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管謝靖宇深入剖析了2020年珠海商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，并展望2021年的市場走勢。
寫字樓 —— 超原存量市場規(guī)模20%的新增供應(yīng)加劇市場供過于求，全市空置率上升至近五年最高水平
截至2020年第三季度末，珠海市地區(qū)生產(chǎn)總值為人民幣2,508.53億元，同比增速實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)0.6%，其中第三產(chǎn)業(yè)同比增速達(dá)3.3%。前八月，全市新興服務(wù)業(yè)持續(xù)向好，互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)營收同比增長8.9%。
2020年，全市四個甲級寫字樓項目皆于下半年交付，共計為市場帶來28.4萬平方米寫字樓面積，珠海甲級寫字樓物業(yè)市場總存量也因此上升至166.3萬平方米。
疫情對本地企業(yè)經(jīng)營造成顯著沖擊，部分企業(yè)因經(jīng)營難以維系最終退租，亦有部分租戶出于辦公成本節(jié)約考量而縮減租賃面積。受此影響，疊加之于本地市場規(guī)模而言大量的新增供應(yīng)入市，全市空置率同比上升4.6個百分點(diǎn)，至47.4%，為近五年最高水平。
盡管如此，自下半年以來部分行業(yè)租賃需求稍有回暖。其中，源于金融行業(yè)租賃需求逐步提升，并于期內(nèi)錄得數(shù)個大宗租賃成交；此外酒店、教育等消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)也恢復(fù)了一定程度租賃需求。
因市場既有供過于求態(tài)勢延續(xù)，疊加整體租賃需求備受疫情沖擊，與此前數(shù)年相較，本年業(yè)主對項目租金預(yù)期隨之普遍下調(diào)。截至年末，珠海甲級寫字樓物業(yè)市場平均租金下跌至人民幣每平方米每月93.1元，租金指數(shù)同比下跌2.0%。
展望
2021年，全市預(yù)計有10個項目入市，共計為市場帶來76.2萬平方米新增供應(yīng)，供應(yīng)面積約為過去十年年均水平的5倍。其中逾70%新增供應(yīng)將位于橫琴，屆時區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)更為顯著的供過于求的問題，項目間競爭料將繼續(xù)加劇。
隨著本地經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好發(fā)展，源于金融、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)租賃需求有望維持穩(wěn)定。但鑒于即將到來的供應(yīng)高峰疊加市場供過于求現(xiàn)狀，全市空置率料將繼續(xù)上升。
受市場供需關(guān)系影響，業(yè)主方情緒預(yù)計持續(xù)傾軟并愿意下調(diào)租金或提供更多軟性財務(wù)條件（如提供更長免租期）等促成交易，全市平均租金預(yù)計持續(xù)下跌。
零售 —— 疫情令租賃需求疲軟，空置率上升至歷史最高；業(yè)主降租以保入駐率，租金指數(shù)錄歷史最大跌幅
疫情之于本地旅游業(yè)打擊仍尤為顯著，截至11月末，珠海全市接待過夜游客僅111.0萬人次，同比降幅高達(dá)54.0%。消費(fèi)市場亦因此受挫，同期全市社會消費(fèi)品零售總額同比下降9.1%，累計至人民幣823.75億元。
2020年，位于老香洲的優(yōu)特匯于第四季度開業(yè)入市，為市場帶來13.8萬平方米新增供應(yīng)，全市零售物業(yè)市場總存量上升至86.3萬平方米。
鑒于本地疫情防控卓見成效，全市大部分購物中心本地客流量于下半年逐步恢復(fù)，直至年末近乎可達(dá)疫情前水平，但旅游消費(fèi)群體的完全恢復(fù)仍取決于疫情走向，尚需時間。鑒于本地客流恢復(fù)，年末部分本地餐飲、零售品牌已展現(xiàn)出拓店意愿，但其問詢多在為次年業(yè)務(wù)擴(kuò)張進(jìn)行準(zhǔn)備。
本年，因早期疫情負(fù)面沖擊過于顯著，項目退租面積普遍未能于下半年完全彌補(bǔ)，全市空置率同比上升4.8個百分點(diǎn)，至21.5%，為歷史最高水平。
因受疫情最直接最顯著沖擊，市場租賃需求表現(xiàn)疲軟，業(yè)主大幅降低租金預(yù)期，以期挽留租戶保證入駐率或吸引品牌進(jìn)駐。截至年末，全市購物中心首層平均租金錄得人民幣每平方米每月380.0元，租金指數(shù)同比下跌6.9%。
展望
2021年，珠海市零售物業(yè)市場預(yù)計有三個新項目入市，屆時將為全市帶來24.8萬平方米新增供應(yīng)。
隨著宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖加之本地客流的恢復(fù)，零售商對市場擴(kuò)張信心預(yù)計小幅提升，本地餐飲、中小零售品牌租賃需求預(yù)計有所回暖，但中高端品牌對其擴(kuò)張仍持審慎態(tài)度。
鑒于當(dāng)前本地零售市場供需關(guān)系，疊加較大量新增供應(yīng)的入市，項目招商壓力猶存，全市空置率預(yù)計保持上升趨勢。
租賃市場競爭加劇，推動業(yè)主進(jìn)一步讓渡適當(dāng)議價空間吸引優(yōu)質(zhì)租戶，全市租金水平預(yù)計有所下調(diào)。
住宅 —— 疫情之中住宅市場表現(xiàn)最為堅挺，需求迅速復(fù)蘇并保持暢旺，成交價格穩(wěn)中有升
11月27日，珠海市人力資源和社會保障局發(fā)布《珠海市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步放寬我市人才引進(jìn)及入戶條件的通知》，對本市用人單位引進(jìn)的且在珠海市繳納社會保險費(fèi)或工資薪金個人所得稅的人才進(jìn)一步放寬入戶條件，此舉在助力珠海吸引更多人才落戶的同時，亦將為住宅市場注入新需求。
受疫情影響，上半年住宅市場供需兩端皆有所停滯。下半年以來，市場推盤節(jié)奏逐步回歸常態(tài)，但鑒于前期負(fù)面沖擊較為顯著，截至11月底，全年新增供應(yīng)仍同比下降30.9%，至112.0萬平方米。
與之相較，需求端則加速復(fù)蘇、表現(xiàn)矚目，截至11月底，全市住宅成交量已達(dá)2019年全年的92.4%，同比上升4.0%，至357.5萬平方米。
全市住宅成交均價穩(wěn)中有升，2015至2019年其年均復(fù)合增長率達(dá)13.5%。自2018年以來，在中央“房住不炒”原則指引下，市場更趨健康發(fā)展，2019年全市住宅成交均價同比上升2.7%，至人民幣每平方米23,250.5元。截至2020年上半年，全市住宅成交均價達(dá)人民幣每平方米23,882.0元，較2019年年末上升2.7%。
展望
住宅市場宏觀政策仍將以穩(wěn)為主。在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃推動下，本地人才引進(jìn)及落戶政策或有望進(jìn)一步優(yōu)化放寬。
整體而言，珠海住宅市場供應(yīng)仍將源于金灣、斗門等區(qū)域。但臨澳區(qū)域（如橫琴）或?qū)槭袌鲎⑷敫喔叨俗≌⿷?yīng)，為本地乃至港澳人士提供更多元化置業(yè)選擇。
本地人口規(guī)模的壯大有望為市場注入更多購房剛需。同時，港珠澳大橋提供的港澳通行便利性加之毗鄰澳門的區(qū)位優(yōu)勢亦有望為市場帶來源于港澳人士的購房需求。
展望2021年，全市住宅均價將繼續(xù)溫和增長。
