2021年7月，全國發(fā)布《關(guān)于進一步減輕義務(wù)教育階段學(xué)生作業(yè)負擔(dān)和校外培訓(xùn)負擔(dān)的意見》，即教育“雙減”政策，對中小學(xué)及線上、線下的校外培訓(xùn)機構(gòu)進行系統(tǒng)性規(guī)范和改革。在全面治理同時，北京、上海、廣州、成都、鄭州、沈陽、長治、威海、南通9個城市為重點“試點”地區(qū)。此后各省、市也發(fā)布了具有地方特色的細則，在嚴(yán)格規(guī)范治理校外培訓(xùn)機構(gòu)的同時，也著力強化學(xué)校教育體系的“源頭”建設(shè)，如北京將大面積、大比例推進干部教師輪崗，上海推行“5+2”模式升級工作日課后服務(wù)等。
由此可見，“雙減”政策，并不僅僅是針對課外培訓(xùn)和輔導(dǎo)機構(gòu)的行業(yè)整改性政策，更不是針對房地產(chǎn)行業(yè)的舉措，它解決的是中國在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中的社會資源配置問題。在2021年初“兩會”期間，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)均衡的基本公共教育服務(wù)體系已列入政府工作的重點領(lǐng)域。此后，國家層面及各省市持續(xù)發(fā)布教育改革意見，重點關(guān)注校外培訓(xùn)機構(gòu)無序發(fā)展和強化學(xué)校教育主陣地作用。因此，雖然7月“雙減”政策的發(fā)布對教育、投資及房地產(chǎn)等行業(yè)都產(chǎn)生了顯著沖擊，但是教育生態(tài)的持續(xù)整改其實是過去一段時間政策方向的延續(xù)，也是“十四五”開局之年打好“高質(zhì)量發(fā)展”基礎(chǔ)的必然結(jié)果。
雙減”政策將在短期內(nèi)大幅縮減教育企業(yè)擴張規(guī)模
短期來看，本輪教育領(lǐng)域大規(guī)模整改政策，將顯著限制教育培訓(xùn)行業(yè)的擴張步伐，將出現(xiàn)較大比例的縮租、退租。長期而言，教育行業(yè)的準(zhǔn)入及壁壘將顯著提高，行業(yè)將持續(xù)規(guī)范、整改，對于素質(zhì)教育、成人教育、職業(yè)教育等非學(xué)科類培訓(xùn)，是未來政策支持扶持的教培方向，長期發(fā)展利好。
具體而言，此次教培行業(yè)的規(guī)范管理主要針對義務(wù)教育階段及高中階段的學(xué)科類培訓(xùn)機構(gòu)（即K12培訓(xùn)），學(xué)前教育也同樣受到嚴(yán)格監(jiān)管。而政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變也在一定程度上影響著投資機構(gòu)的決策和方向，即使不在監(jiān)管范圍的細分教育賽道在短期內(nèi)亦受波及，使得整體教育行業(yè)的市場活力迅速降溫，擴張規(guī)模大幅縮減。
全國優(yōu)質(zhì)辦公樓市場：一線城市影響有限，二線城市表現(xiàn)分化
疫情后，在線教育行業(yè)受到市場環(huán)境的利好及資本市場的青睞，在2020年實現(xiàn)爆發(fā)式增長，全國范圍內(nèi)快速布局，構(gòu)成備受市場關(guān)注的一股增量需求，在部分1.5及二線城市甚至一度成為市場空置去化的最大需求來源。而在“雙減”政策出臺后，K12及相關(guān)學(xué)科類教育培訓(xùn)受到巨大沖擊，而其他教育培訓(xùn)領(lǐng)域短期內(nèi)也面臨不確定性，過去1-2年內(nèi)快速涌入市場的需求迎來集中退租、縮租的趨勢。整體而言，本輪市場波動對一線城市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場影響相對較小，對1.5及二線城市影響分化，部分城市面臨較大沖擊，需求回暖和租金企穩(wěn)曲線再次承壓。
在一線城市中，在線教育行業(yè)的整體承租能力相對有限，在甲級辦公樓中租賃占比較少，因此此輪大面積、大比例的退租和縮租對此類市場影響較小。
北京
在線教育行業(yè)在全市甲級及超甲級辦公樓中的入駐占比僅為4%，因此，今年政策趨嚴(yán)帶來的行業(yè)波動，對優(yōu)質(zhì)市場影響甚微。
深圳
僅有個別樓宇因教育行業(yè)規(guī)模收縮受到短期沖擊，但TMT和金融行業(yè)持續(xù)擴張、需求旺盛，三季度凈吸納量超過60萬平方米。
部分1.5線城市雖然短期面臨一定沖擊，但活躍的內(nèi)資TMT、金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)的租賃需求持續(xù)支撐市場，保持整體穩(wěn)健回暖態(tài)勢。
成都
第三季度在線教育行業(yè)退租面積達到5.8萬平方米，但其中甲級辦公樓占比僅為15.6%。同時，教培機構(gòu)本身也開始著手業(yè)務(wù)調(diào)整，部分企業(yè)轉(zhuǎn)向素質(zhì)教育、成人職業(yè)教育、留學(xué)輔導(dǎo)等領(lǐng)域，第三季度成都甲級市場錄得此類新興教育領(lǐng)域的新租面積超1萬平方米。
武漢
辦公樓市場雖然受到“雙減”政策影響，在線教育企業(yè)需求下降，但TMT和服務(wù)業(yè)企業(yè)租賃成交仍保持活躍，成為穩(wěn)定市場需求的驅(qū)動力。
在大部分1.5及二線城市，“雙減”政策對教培行業(yè)影響快速發(fā)酵，在線教育行業(yè)原有的擴張計劃暫停，并出現(xiàn)提前解約或退租的情況，對市場產(chǎn)生較大壓力。
西安
第三季度頭部在線教育企業(yè)退租面積逾8萬平方米，其中甲級辦公樓面積超3萬平方米。
重慶
在線教育企業(yè)集中退租，且這一趨勢將延續(xù)至年底。部分業(yè)主承壓下調(diào)經(jīng)營預(yù)期，市場租金環(huán)比持續(xù)下跌。
沈陽
2020年錄得數(shù)宗在線教育行業(yè)的大面積租賃成交，但“雙減”政策后，在線教育行業(yè)迎來調(diào)整期，市場中的大面積需求顯著減少，辦公樓租賃問詢及成交量下降。
南京
“雙減”政策影響下，一批帶裝修的低價辦公空間進入市場，加劇了租賃辦公市場的競爭，甲級項目業(yè)主對后市信心不足。
聚焦北京——年底前教育行業(yè)將有12萬平方米退租，但對甲級市場影響甚微
仲量聯(lián)行之前發(fā)布的《應(yīng)勢開新，重塑格局：2021中國辦公樓市場白皮書》顯示，北京辦公樓租金水平位列世界第三、中國大陸第一，在此我們選擇對北京市場進行深度透視以窺一線城市全貌。2016年以來，教育行業(yè)在辦公樓市場上的擴張需求逐漸顯現(xiàn)，特別是2017年“直播”形式的出現(xiàn)帶動在線教育企業(yè)呈規(guī)�；l(fā)展。但從整體占比來看，教育行業(yè)的占比遠不及金融、科技等主力需求行業(yè)，即使在2020年受疫情影響，在線教育企業(yè)因流量井噴而逆勢擴張的情況下，教育行業(yè)在全年租賃成交中的占比也僅從2016年的0.4%增長至3.9%，對整體辦公市場的影響較小。此外，教育企業(yè)在全市甲級及超甲級辦公樓中的實際入駐占比僅為4%，因此，今年政策趨嚴(yán)帶來的行業(yè)波動，對甲級及超甲級辦公樓市場的影響甚微。
如果將甲乙級及更低品質(zhì)辦公樓物業(yè)、底商、商住等各種類型的辦公面積均考慮在內(nèi)，“雙減”政策落地之前，教育行業(yè)在北京的總辦公租賃面積超60萬平方米，中關(guān)村、上地和望京是主要的教育企業(yè)聚集地。在這60萬平方米中，超過50%的面積并非作辦公用途，而是用作教育培訓(xùn)的教室。其中，新東方、學(xué)而思、作業(yè)幫等頭部10大企業(yè)約為27萬平方米，占比超過45%。
根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，“雙減”政策落地之后，教育行業(yè)在全市至少有12萬平方米的租賃面積將于年末前完成退租，其中主要以關(guān)閉線下課堂門店為主。退租面積最多的區(qū)域依次為上地、中關(guān)村和望京。其中，截至第三季度，作業(yè)幫已經(jīng)關(guān)停了在上地區(qū)域的五家分店，共退租2.8萬平方米。教育企業(yè)的單店退租面積集中在5000-10000平方米，受此影響較大的部分辦公和產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，短期空置率將大幅提高，或?qū)⒃谀甑浊安扇∵m度下調(diào)租金的策略。
但同時，北京辦公樓市場需求在持續(xù)復(fù)蘇，很大程度上沖抵了教育行業(yè)收縮所帶來的影響。我們觀察到，在中關(guān)村等TMT行業(yè)需求活躍的區(qū)域，部分教育企業(yè)清退遺留的面積，在2-3個月內(nèi)已再次出租，空置面積得到快速填補。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負責(zé)人暨華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示，北京2021年前三季度市場需求回暖進度持續(xù)優(yōu)于市場預(yù)期，第三季度可租賃凈吸納量*更是創(chuàng)下2018年以來單季度最高紀(jì)錄。內(nèi)資TMT和金融行業(yè)構(gòu)成市場的主要需求驅(qū)動力，使得頭部辦公樓項目業(yè)主已經(jīng)開始改變租賃策略、上調(diào)租金報價。因此，‘雙減’政策及教育行業(yè)波動對北京優(yōu)質(zhì)辦公市場影響甚微，整體市場環(huán)境保持穩(wěn)健向好。
教培機構(gòu)整體收縮對于一線城市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場影響十分有限，1.5線、二線城市則表現(xiàn)不一。對于部分城市而言，在線教育企業(yè)的集中退租可能將延續(xù)至年底，三季度仍有不少退租談判并未完全落地。尤其是未來將有大量新增供應(yīng)的1.5線、二線城市，市場需要更長的周期來消化教培退租及新增供應(yīng)，市場競爭將進一步加劇。業(yè)主應(yīng)通過提升服務(wù)品質(zhì)來提升樓宇自身軟實力，同時也需要專業(yè)服務(wù)機構(gòu)引入更多其他行業(yè)租戶資源。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
