近日CBRE世邦魏理仕發(fā)布西安房地產(chǎn)市場回顧與展望指出，2021年第三季度，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求保持活躍，金融及科技行業(yè)需求抵消“雙減”政策影響；零售市場需求趨向多元，文化自信加持零售新生態(tài)；投資市場仍以自用買家為主，租賃市場的新機(jī)遇或?qū)⑻嵘顿Y市場活力。
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：細(xì)分行業(yè)的多元化需求激發(fā)寫字樓市場活力
2021年第三季度西安寫字樓市場未錄得新入市項(xiàng)目，市場總量仍維持在近623萬平方米。其中甲級(jí)寫字樓體量為近163萬。本季度以平安為首的保險(xiǎn)類金融租戶，科技研發(fā)類租戶及以中國建筑為首的建筑類公司仍積極擴(kuò)租或升級(jí)辦公場所。由此，雖部分在線教育企業(yè)開始整合辦公資源造成較大面積空置，但活躍的市場需求仍推動(dòng)甲級(jí)辦公樓市場空置率降低1.5個(gè)百分點(diǎn)，至23.2%。與此同時(shí)，由于市場需求的活躍，部分已退出面積已開始有新租戶感興趣，故平均賬面租金暫時(shí)未受影響，仍保持相對穩(wěn)定。
行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)折點(diǎn)租賃行為出現(xiàn)差異化表現(xiàn)。“雙減”政策下，在線教育行業(yè)承壓收縮，受教培行業(yè)的動(dòng)蕩的影響，甲級(jí)寫字樓凈吸納量僅為2.4萬平方米，較上季度下降41%。甲級(jí)寫字樓中，線上教育類租戶共計(jì)退租近3.5萬，占到甲級(jí)寫字樓總體退租面積的63%，同時(shí)在全市所有在寫字樓內(nèi)的在線教育租戶中，已有近30%退租，剩下的還有近20%基本確定會(huì)在下個(gè)季度退租。然而，雖大部分在線教育公司承壓收縮辦公面積，市場仍錄得如聰明核桃，嗨學(xué)等少兒編程及成人教育等非K12學(xué)科類在線教育公司較大面積的擴(kuò)租。隨著行業(yè)“洗牌”的完成，頭部企業(yè)的需求仍將持續(xù)，但規(guī)模將持續(xù)回落。
未來預(yù)測方面，受資金流等內(nèi)部因素影響，部分項(xiàng)目工期有所延遲，本年度不會(huì)有任何甲級(jí)辦公項(xiàng)目入市，供應(yīng)的推遲及活躍的需求將推動(dòng)西安甲級(jí)寫字樓空置率持續(xù)的下降。線上教育機(jī)構(gòu)整合辦公資源帶來的影響將在短時(shí)間內(nèi)消除。整體市場仍將保持平穩(wěn)。與此同時(shí)，西安在新能源、智能制造、通信、科技及金融等多個(gè)領(lǐng)域發(fā)力，越來越多總部企業(yè)的落戶為西安注入源源不斷的經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力和虹吸能力，繼而有望衍生新一輪的辦公需求風(fēng)口。
CBRE西安顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人孫奇表示，據(jù)《西安總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析》報(bào)告顯示，西安的總部經(jīng)濟(jì)在西北地區(qū)35個(gè)地級(jí)市中排名第一。在總部效應(yīng)加持下，行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈持續(xù)的完善，將進(jìn)一步帶動(dòng)本地產(chǎn)業(yè)升級(jí)。隨之更多的資源、人才被吸引而來，繼而衍生更多辦公需求。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：供需“雙側(cè)”發(fā)力驅(qū)動(dòng)零售市場繁榮
2021第三季度，西安零售物業(yè)市場供應(yīng)端重回活躍，市場錄得四個(gè)購物中心入市，為市場帶來合計(jì)約32.4萬平方米的新增供應(yīng)。其中，位于二環(huán)東段的太乙城及位于長安區(qū)的長安萬科廣場均為片區(qū)首個(gè)零售項(xiàng)目，助推片區(qū)商業(yè)氛圍提升。此外，位于城東的環(huán)球港及位于曲江的萬象天地則均由成熟開發(fā)商操盤，成熟的運(yùn)營及優(yōu)質(zhì)的品牌資源推動(dòng)商圈提檔升級(jí)。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的集中入市大幅提振西安商業(yè)市場信心，激發(fā)市場活力釋放消費(fèi)潛力。
本季，西安零售市場需求呈現(xiàn)“M型”特征——面積消耗型租戶吸納量占比較高的同時(shí)高坪效租戶仍保持活躍。隨著成熟運(yùn)營商持續(xù)布局西安零售市場，愈發(fā)激烈的競爭造成部分商場平均空置率長期處于超過20%的狀態(tài)。此類業(yè)主通過引進(jìn)如舞蹈，馬術(shù)等素質(zhì)培訓(xùn)類；臺(tái)球，劇本殺等娛樂體驗(yàn)類租戶，在迎合消費(fèi)者喜好的同時(shí)加速去化空置面積。同時(shí)如電動(dòng)車等高坪效類租戶同樣保持活躍且趨向多元化。本季度如嵐圖，廣汽埃安，理想，小鵬等國產(chǎn)電動(dòng)車品牌持續(xù)擴(kuò)張的同時(shí)，如寶馬，奧迪，大眾等國際傳統(tǒng)車企的電動(dòng)車展廳也開始積極進(jìn)駐零售項(xiàng)目，增加與消費(fèi)者接觸面。
“國潮?”賦能西安零售新生態(tài)。本季，“國潮”成為西安零售市場最搶眼的元素。在餐飲，零售，體驗(yàn)三大業(yè)態(tài)中均能看到國潮的元素。首進(jìn)西安的糕材生，糖樂芝等“國潮”點(diǎn)心店入市即引發(fā)消費(fèi)者追捧；如秦味志，唐食演義等本地“國潮”點(diǎn)心品牌也開始受到零售業(yè)主關(guān)注，并進(jìn)駐多個(gè)社區(qū)購物中心；如錦繡大唐等漢服品牌進(jìn)入如曲江銀泰等購物中心；以唐朝為背景的沉浸式娛樂品牌簋唐樓首進(jìn)西安即引發(fā)熱議。與此同時(shí)，于本季末開業(yè)的全國首家京東mall則是在購物場景中融入“國潮”元素，打造“科技國潮”。國貨運(yùn)動(dòng)品牌喬丹更是將旗下新廠牌喬丹制燥2021國潮大秀——質(zhì)燥唐潮的場地放在西安城墻，為本季度的西安零售市場帶來更多活力。
隨著“Z世代”已成為消費(fèi)主力，圍繞“Z世代”的新消費(fèi)趨勢層出不窮。從新國貨美妝到國潮服飾、從新式茶飲到新中式糕點(diǎn)，越來越細(xì)分的新品牌賽道，在不斷描繪出新消費(fèi)的圖譜。而在新消費(fèi)時(shí)代，情感經(jīng)濟(jì)市場下消費(fèi)者的情感習(xí)慣逐漸成為與商品價(jià)值同樣重要的消費(fèi)驅(qū)動(dòng)力。零售項(xiàng)目通過引入如“國潮”等文化元素，在滿足顧客精神消費(fèi)能力的同時(shí)，引發(fā)消費(fèi)圈層的共鳴，增強(qiáng)與消費(fèi)者尤其是年輕客群的情感聯(lián)系。以文化賦能商業(yè)，重塑空間場景內(nèi)涵，打造零售新生態(tài)。
展望未來，第四季度或?qū)⒂幸粋�(gè)項(xiàng)目入市，同時(shí)隨著部分空置率高企的項(xiàng)目已經(jīng)開始順應(yīng)市場趨勢持續(xù)進(jìn)行調(diào)改。短期內(nèi)預(yù)計(jì)市場空置率將持續(xù)下降，市場可比租金仍將呈現(xiàn)小幅上升趨勢。市場整體情況仍將持續(xù)向好。
CBRE西安及鄭州顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人何易峰表示，新消費(fèi)這股激流創(chuàng)造出很多黑馬品牌。很多新消費(fèi)品牌在短期內(nèi)快速崛起，就是抓準(zhǔn)了‘Z世代’消費(fèi)者注重體驗(yàn)、高顏值，講求性價(jià)比，熱愛社交等需求。這些新消費(fèi)品牌通過線上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)打開市場，在穩(wěn)固原有陣地的同時(shí)積極布局線下零售店。有別于傳統(tǒng)連鎖品牌的是，這類新消費(fèi)品牌更多的以形象店、體驗(yàn)店、旗艦店、聯(lián)名店等形式出現(xiàn)，為‘Z世代’消費(fèi)者構(gòu)建更具體驗(yàn)感的消費(fèi)場景，也為商業(yè)市場注入了新的活力。
投資市場：市場基本面向好帶動(dòng)投資標(biāo)的趨向多元
2021年第三季度西安市場未錄得大宗物業(yè)成交。在物業(yè)收購類型層面，由于具備穩(wěn)定的投資回報(bào)、良好的升值空間等特征，寫字樓仍是最受歡迎的投資標(biāo)的。隨著租賃需求持續(xù)增長，熱點(diǎn)區(qū)域的存量及在建寫字樓對投資和自用需求的吸引力將明顯增強(qiáng)。與此同時(shí)，西安商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格在過去幾年維持相對穩(wěn)定，隨著西安“輕資產(chǎn)”輸出案例陸續(xù)落地，西安零售商業(yè)市場將更趨品牌化，專業(yè)化，刺激商業(yè)類項(xiàng)目的活躍度的提升，部分零售項(xiàng)目或?qū)⒃谡{(diào)整中迎來新的投資機(jī)會(huì)。
CBRE西安投資及資本市場部負(fù)責(zé)人郝亞文表示，西安辦公市場的新增供應(yīng)放緩，已經(jīng)入市或準(zhǔn)備入市的優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)迎來新的窗口期，盡管疫情仍存在不同程度的反復(fù)，但以自用為主的本地購買客群仍保持活躍狀態(tài)，西安市場仍被持續(xù)看好。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
